Immobilienkauf in Spanien (2025) - Rechtliche Hinweise
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Statistiken zum Immobilienkauf in Spanien im 2. Quartal 2025
Laut einer am 5. Juni 2025 veröffentlichten Pressemeldung der Kammer der Registerführer (Colegio de Registradores) wurden im April 2025 mehr als 106.000 Immobilienkäufe registriert, was einem leichten Anstieg von 1,7 % gegenüber dem Vorjahresmonat entspricht.
Die nun veröffentlichten Zahlen lassen auf eine gewisse Abschwächung im Vergleich zu den deutlichen Zuwächsen der Vormonate schließen. Bei den Wohnungskäufen handelt es sich um den geringsten Anstieg seit Juni des Vorjahres.
So ist beispielsweise auf den Kanarischen Inseln die Anzahl an Immobilientransaktionen im Monat April 2025 im Vergleich zum April 2024 um 25,5% zurückgegangen. Der stärkste Anstieg zum Vorjahresmonat ist in der Autonomen Region Murcia mit 21,6% zu verzeichnen.
Rechtliche Hinweise zum Abschluss eines Reservierungsvertrags in Spanien
Liegt ein erstes Kaufinteresse an einem Objekt vor, bedienen sich Interessenten in Spanien nicht selten eines Maklers.
Geht das Interesse auf eine Annonce des Maklers zurück, fordert dieser regelmäßig die Unterzeichnung eines sogenannten Reservierungsvertrags (contrato de reserva).
Bei einem Reservierungsvertrag unter spanischem Recht handelt es sich um einen atypischen Vertrag. Er ist nicht explizit im spanischen Zivilgesetzbuch geregelt.
Rechtliche Prüfungsphase beim Immobilienkauf in Spanien
Der Kaufinteressent hat sein Zielobjekt identifiziert und möglicherweise bereits einen Reservierungsvertrag unterzeichnet. Damit ist es jedoch nicht getan:
Für einen rechtssicheren Immobilienerwerb ist eine gründliche rechtliche Prüfung unerlässlich. Bei größeren Transaktionen spricht man in diesem Zusammenhang von der sogenannten Legal Due Diligence-Phase.
In solchen Fällen stellt die Verkäuferseite der Käuferseite regelmäßig einen virtuellen Datenraum mit relevanten Unterlagen zum Zielobjekt zur Verfügung.
Die Rechtsberater der Käuferseite prüfen die übermittelten Dokumente eingehend, fordern gegebenenfalls ergänzende Unterlagen an und richten weitere Rückfragen an die Verkäuferseite (Q&A-Prozess).
Ein Verzicht auf eine sorgfältige rechtliche Prüfung kann erhebliche (Vermögens-)Risiken für die Käuferseite nach sich ziehen – etwa den Erwerb eines Grundstücks, das Gegenstand eines laufenden städtebaulichen (Sanktions-)Verfahrens ist.
Auf was muss ich im Rahmen der rechtlichen Prüfung bei einem Hauskauf in Spanien achten?
Vor einem Hauskauf in Spanien sollte unbedingt ein aktueller Grundbuchauszug (nota simple) auf der Online-Plattform registradores.org eingeholt und eine gründliche Analyse durchgeführt werden, unter anderem in Bezug auf die nachstehenden Aspekte:
- Wer ist als Eigentümer eingetragen? Fällt das Volleigentum auseinander (durch Nießbrauch und nacktes Eigentum)?
- Tauchen alle (Erweiterungs-)Bauten ordnungsgemäß in der Grundstücksbeschreibung auf?
- Bestehen erhebliche Abweichungen der eingetragenen Flächen zwischen Grundbuch und Kataster?
- Sind Lasten (Hypothek, Pfändungsvermerke, etc.), Vorkaufs- oder Rückkaufsrechte und/oder sonstige bedenkliche Dienstbarkeiten eingetragen?
- Ist das Objekt Teil einer Eigentümergemeinschaft?
- Sind Steuerverbindlichkeiten eingetragen?
Die rechtliche Prüfung sollte gewissenhaft durchgeführt werden, um rechtliche und wirtschaftliche Risiken aufzudecken. Gerade hierfür bietet es sich an, in Spanien tätige und erfahrene Rechtsanwälte zu beauftragen.
Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvorvertrags oder unmittelbare Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde
Fallen die Ergebnisse (findings) der rechtlichen Prüfung für den Kaufinteressenten positiv aus und entscheidet er sich, die nächsten Schritte zu ergreifen, kommen regelmäßig folgende Optionen in Betracht:
Alternative 1: Unmittelbare Terminvereinbarung zu Zwecken der Errichtung der entsprechenden öffentliche Kaufurkunde vor einem spanischen Notar.
Alternative 2: Sind hingegen noch weitere Zwischenschritte erforderlich, kommt es regelmäßig zum Abschluss einer privatschriftlichen Vereinbarung, wie etwa eines sogenannten „Arras“-Vertrags oder eines „Kaufoptionsvertrags“.
Kurzüberblick zum "Arras-Vertrag" (Contrato de Arras oder Pacto de Arras)?
Im spanischen Zivilgesetzbuch ist der „Arras“-Vertrag (contrato de arras) im engeren Sinne nicht geregelt.
Arras sind als Vorauszahlung auf den Immobilienkaufpreis zu verstehen. Die spanische Rechtsprechung misst den arras-Vorauszahlungen eine Garantiefunktion bei.
Die Vorauszahlung auf den Kaufpreis mittels arras wird regelmäßig in einer privatschriftlichen Vereinbarung vereinbart, etwa dem privatschriftlichen Kaufvorvertrag.
In der Praxis hört man zu Vereinfachungsgründen in nicht wenigen Fällen von einem „Arras-Vertrag“.
Anlässlich der Unterzeichnung des „Arras-Vertrags“ leistet die Käuferseite eine Arras-Vorauszahlung zugunsten der Verkäuferseite, die sogenannten arras. In der Praxis beträgt die Arras-Vorauszahlung in vielen Fällen 10 % des Kaufpreises.
Der Arras-Vertrag sollte alle wesentlichen Regelungen des beabsichtigten Transaktionsgeschäfts festhalten. Nach Abschluss des „Arras-Vertrags“ kommt es im Grundsatz nicht mehr zu Verhandlungen zwischen den Parteien.
Der Optionsvertrag beim Immobilienkauf in Spanien
Wer etwa auf den Balearischen Inseln oder zunehmend auch auf den Kanarischen Inseln Kaufinteresse an einer Immobilie gegenüber einem Makler oder Maklerhaus bekundet, erhält nicht selten den Entwurf eines Vertragswerks, das als „Optionsvertrag“ oder „Kaufoptionsvertrag“ (contrato de opción de compra) bezeichnet ist.
Kraft des Optionsvertrags räumt der Verkäufer als Optionsgeber (concedente) dem potenziellen Käufer als Optionsnehmer (optante) das Recht ein, innerhalb einer zwischen den Parteien vereinbarten Frist und unter klar definierten Bedingungen (Kaufgegenstand, Kaufpreis etc.) den Kaufvertrag einseitig abzuschließen.
Der Käufer hat die Möglichkeit, das Optionsrecht einseitig auszuüben und den beabsichtigten Immobilienkauf verbindlich durchzuführen – oder aber auf die Ausübung zu verzichten.
Letzteres hat regelmäßig den Verlust der an den Optionsgeber gezahlten Optionsprämie (prima) zur Folge.
Verfügungsbefugnis beim Kauf oder Verkauf durch eine Kapitalgesellschaft
Bei Immobilienkäufen oder -verkäufen durch eine Kapitalgesellschaft ist Folgendes zu beachten:
Nach Maßgabe von Artikel 160 lit. f) des spanischen Gesetzes über Kapitalgesellschaften wird vermutet, dass ein wesentliches Gesellschaftsvermögen (activo esencial) vorliegt, wenn der Wert der Immobilie mehr als 25 % der Aktiva gemäß der letzten genehmigten Bilanz ausmacht.
In diesem Fall ist sowohl für den Erwerb als auch für die Veräußerung der Immobilie ein ausdrücklicher Gesellschafterbeschluss erforderlich.
Zum Beurkundungstermin muss insofern eine Bescheinigung über den entsprechenden Gesellschafterbeschluss vorgelegt werden.
Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde (Escritura Pública de Compraventa)
Ist der Moment gekommen, schreiten die Parteien zur entsprechenden Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde vor einem spanischen Notar. In der Escritura werden sämtliche Vereinbarungen zwischen den Parteien notariell beurkundet.
NIE-Nummer
Grundvoraussetzung für die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde ist bei einem Nichtspanier das Vorliegen einer spanischen und bei den Steuerbehörden registrierten Ausländeridentifikationsnummer, der NIE (número de identidad de extranjero).
Die Einholung der NIE-Nummer – wie sie oft genannt wird – nimmt in den meisten Fällen einige Wochen in Anspruch, so dass diese mit entsprechender Vorlaufzeit eingeholt werden muss.
Zahlung des Kaufpreises
Die Käuferseite zahlt im Rahmen des Notartermins regelmäßig den restlichen Kaufpreis zugunsten der Verkäuferseite Zug-um-Zug gegen Zeichnung der Kaufurkunde, Übertragung des Eigentums und Übergabe der Schlüssel.
Nach Artikel 1462 Abs. 2 CC steht die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde der Übergabe des Besitzes gleich, es sei denn die Parteien haben etwas Anderes vereinbart.
Anwesenheit der Parteien vor dem Notar
Grundsätzlich sollten bei der Beurkundung alle beteiligten Parteien anwesend sein.
Sofern eine Partei daran gehindert ist oder die Reise nach Spanien nicht auf sich nehmen möchte, um persönlich bei dem entsprechenden Notartermin zu erscheinen, kann sie sich im Rahmen der Beurkundung durch eine von ihr benannte und notariell bevollmächtigte Person rechtsgeschäftlich vertreten lassen.
Für eine wirksame Vertretung ist die Vorlage der entsprechenden notariellen Vollmacht im Original erforderlich. Diese muss die ausdrückliche Befugnis zum Kauf beziehungsweise Verkauf der betreffenden Immobilie sowie gegebenenfalls weitere Regelungen zugunsten des Bevollmächtigten enthalten.
Wird die notarielle Vollmacht nicht in Spanien errichtet, muss mindestens eine spanische Sprachfassung vorliegen – etwa über eine beeidigte Übersetzung. Alternativ, und sofern der beurkundende Notar sich dazu bereit erklärt, kann die notarielle Vollmacht direkt zweisprachig beurkundet werden, also z.B. Spanisch und Deutsch. Darüber hinaus ist die Vollmacht mit einer sogenannten Haager Apostille zu versehen.
Immobilienkauf in Spanien durch Ehegatten mit Gütertrennung
Haben die Ehegatten den gesetzlichen Güterstand ausgeschlossen und damit Gütertrennung (separación de bienes) vereinbart, gilt beim Immobilienkauf in Spanien das Folgende:
Ein Ehegatte kann eine Immobilie ohne Mitwirkung des anderen Ehegatten erwerben, sofern der Erwerb ausschließlich für ihn erfolgt. Soll der Immobilienkauf hingegen mit ausdrücklich ausgewiesenen Miteigentumsanteilen (z. B. 50 %/50 %) erfolgen, müssen beide Ehegatten ausdrücklich in der Kaufurkunde als Käufer auftreten.
Hauskauf in Spanien durch Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft
Sind die Ehegatten hingegen im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (régimen de gananciales) verheiratet, genügt es beim gemeinsamen Immobilienerwerb grundsätzlich, wenn nur einer der Ehegatten beim Notartermin als Käufer auftritt.
In der Kaufurkunde wird in diesen Fällen üblicherweise vermerkt, dass der Käufer im gesetzlichen Güterstand verheiratet ist.
Erfolgt der Immobilienerwerb durch einen im gesetzlichen Güterstand verheirateten Ehegatten jedoch ausschließlich zu eigenen Zwecken und wird der Kauf vollständig mit eigenen finanziellen Mitteln dieses Ehepartners durchgeführt, so kann das Eigentum an der Immobilie grundsätzlich diesem Ehepartner allein zugewiesen werden – vorausgesetzt, dies wird in der Kaufurkunde ausdrücklich erklärt.
Mitteilung des Notars an das Eigentumsregister nach erfolgter Beurkundung
Im Anschluss an die Beurkundung der Immobilientransaktion informiert das entsprechende Notariat bzw. der Notar das zuständige Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) auf telematischem Wege über den entsprechenden Vorgang.
In dieser Mitteilung führt der Notar die Vertragsparteien sowie weitere wesentliche Bestandteile der Transaktion auf.
Der Grundbuchvorgang (asiento) beim Immobilienkauf in Spanien
Auf die telematische Mitteilung hin, legt das Eigentumsregister einen grundbuchrechtlichen Einreichungsvorgang (asiento de presentación) an.
Darin wird insbesondere das Datum und die Uhrzeit der Benachrichtigung festgehalten. Dies dient dem Schutz der künftigen Eigentumsposition des Käufers.
Nach diesem Zeitpunkt eingegangene Anträge auf (Lasten-)Eintragungen bezüglich des „alten“ Verkäufers erhalten grundsätzlich keinen Zugang zum Eigentumsregister mehr.
Gemäß Artikel 19 Absatz 2 des spanischen Hypothekengesetzes entfaltet der asiento de presentación eine Wirksamkeit von 60 Tagen.
Innerhalb dieses Zeitraums sollte die Erstausfertigung der notariellen Kaufurkunde dem Eigentumsregister zur endgültigen Eintragung vorgelegt werden – zusammen mit dem Nachweis der Zahlung der im Zuge des Immobilienkaufs angefallenen Steuern. Andernfalls verfällt der Grundbuchvorgang und die Schutzwirkung entfällt.
Kaufnebenkosten und Steuern beim Hauskauf in Spanien
Als Kaufnebenkosten fallen bei einem Immobilienerwerb in Spanien regelmäßig an:
– Notarkosten bzw. Notargebühren
– Verwaltungsgebühren des zuständigen Eigentumsregisters für die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde
– Kosten für die Scheckausstellung oder ggfs. Gebühren für eine Auslandsüberweisung
– Ggfs. Anwaltshonorare
– Ggfs. Maklercourtage
– Steuern im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie
Immobilienverkauf durch einen Nichtansässigen in Spanien und der 3%-Einbehalt vom Kaufpreis
Wird die entsprechende Liegenschaft durch einen Nichtansässigen in Spanien verkauft, hat der Käufer einen sogenannten 3%-Einbehalt vom Kaufpreis zu Zwecken der Abführung der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) des Verkäufers vorzunehmen; vgl. im Artikel 25 Abs. 2 des Gesetzesdekrets über die Einkommensteuer für Nichtansässige (RDL 5/2004).
Der Veräußerungsgewinn aus dem Immobilienverkauf des Nichtansässigen unterliegt in Spanien der Einkommensteuer für Nichtansässige. Das bedeutet auf der einen Seite, dass dem Verkäufer 3% des Kaufpreises aus dem Immobilienverkauf zunächst nicht unmittelbar zufließen.
Auf der anderen Seite muss der Käufer mittels der Einreichung des steuerlichen Formblatts 211 den einbehaltenen 3%-Kaufpreisanteil im Hinblick auf die künftige Einkommensteuer innerhalb eines Monats nach Erteilung der Kaufurkunde gegenüber der öffentlichen Kasse einzahlen.
Können die einbehaltenen 3% des Kaufpreises in irgendeiner Weise steuerlich zurückgefordert werden?
Hat der nichtansässige Verkäufer beim Verkauf der Immobilie einen Gewinn erzielt, der unter dem vom Käufer einbehaltenen und an die spanische Steuerbehörde abgeführten 3%-Kaufpreisanteil liegt, kann er einen Teil dieses Betrags von der spanischen Steuerbehörde zurückfordern. Hierzu muss das Steuerformular 210 entsprechend ausgefüllt und bei den spanischen Finanz- und Steuerbehörden (AEAT) eingereicht werden, sogenannte solicitud de devolución de retenciones.
Sofern der Verkäufer einen Vermögensverlust (pérdida patrimonial) erlitten hat, kann der insgesamt einbehaltene und abgeführte 3%-Betrag zurückgefordert werden. Die Steuerbehörde kann jedoch eine entsprechende Prüfung vornehmen, im Rahmen derer der Nichtansässige im Einzelfall sämtliche Unterlagen beibringen muss, die den tatsächlichen Gewinn oder Verlust belegen.
Umschreibung von Versorgungsverträgen und Meldung an die Eigentümergemeinschaft und spanisches Bankkonto
Nach dem Immobilienkauf sollte der Käufer kurzfristig bestehende Versorgungsverträge (Strom, Wasser, Gas, etc.) umschreiben, in die er nach den Vereinbarungen der Parteien eintreten soll.
Ist die kaufgegenständliche Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft, hat der Käufer der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft seine neue Eigentümerstellung anzuzeigen.
Es besteht keine gesetzliche Pflicht für den Käufer, ein spanisches Bankkonto zu eröffnen – weder vor noch nach dem Hauskauf.
Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde im Eigentumsregister
Die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde im Eigentumsregister kann erst dann vorgenommen werden, wenn die Zahlung der im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb angefallenen Steuern bei den zuständigen Steuerämtern der jeweiligen Autonomen Regionen nachgewiesen ist, vgl. Artikel 254 Abs. 1 Spanisches Hypothekengesetz.
Nach Eingang der Erstausfertigung der Kaufurkunde und allen weiteren Unterlagen bei dem zuständigen Eigentumsregister hat dieses innerhalb einer gesetzlichen Frist von 15 Tagen über die Eintragung zu entscheiden, vgl. Artikel 18 Abs. 2 Spanisches Hypothekengesetz.
FAQ zum Immobilienkauf in Spanien
Aus welchen Ländern stammen die größten ausländischen Käufergruppen auf dem spanischen Immobilienmarkt?
Nach aktuellen Statistiken der Kammer der Grundbuchführer stammten im 1. Quartal 2025 die meisten ausländischen Käufer aus Großbritannien, Deutschland, den Niederlanden und Marokko.
Wo sind Immobilien in Spanien am günstigsten?
Können Nichtspanier in Spanien eine Immobilie kaufen?
Ja, das ist möglich. Grundvoraussetzung ist das Vorliegen einer steuerlich angemeldeten NIE-Nummer, spätestens zum Zeitpunkt der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde.
Welche Steuern fallen beim Verkauf von Immobilien in Spanien für den Verkäufer an?
Zum einen die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal). Diese kommunale Abgabe wird auf den Wertzuwachs des betroffenen städtischen Grundstücks seit dem letzten Eigentümerwechsel erhoben – für eine finca rústica fällt keine plusvalía an, vgl. Artikel 104 Abs. 2 Königliches Gesetzesdekret 2/2004 vom 5. März. Die Höhe der jeweiligen plusvalía richtet sich nach dem Zeitraum des Eigentums an der Immobilie sowie deren Katasterwert und unterliegt gemeindespezifischen Unterschieden.
Zum anderen ist bei Nichtansässigkeit in Spanien die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) zu erklären. Zu beachten ist, dass der Käufer, sofern der Verkäufer ein Nichtansässiger ist, bereits beim Verkauf einen 3%-Kaufpreiseinbehalt vorgenommen haben muss, unter steuerlicher Abführung des entsprechenden Betrags.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Spanien?
Es ist zu unterscheiden, ob es sich um den Erwerb einer erstmals übertragenen Neubauimmobilie oder einer Bestandsimmobilie handelt.
Beim Kauf einer Neubauimmobilie fällt die spanische Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) an – derzeit in Höhe von 10 % des Kaufpreises, mit Ausnahme der Kanarischen Inseln. Dort gilt stattdessen die kanarische Umsatzsteuer (Impuesto General Indirecto Canario, IGIC), die derzeit 7 % beträgt. Zusätzlich ist die Stempel- bzw. Beurkundungssteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD) zu entrichten.
Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie wird hingegen die Vermögensübertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) fällig. Der anzuwendende Steuersatz richtet sich nach den steuerlichen Bestimmungen der jeweils betroffenen Autonomen Gemeinschaft.
Kann man einfach so ein Haus in Spanien kaufen?
Grundvoraussetzung für den Immobilienkauf in Spanien ist bei Nichtansässigen bzw. Nichtspaniern das Vorliegen einer NIE-Nummer. Die NIE-Nummer muss bei den spanischen Finanz- und Steuerbehörden angemeldet sein. Sofern diese Punkte erfüllt sind, kann eine Spanien im Grundsatz ohne weitere Grunderfordernisse erworben werden.
