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Immobilienkauf in Spanien - Rechtliche Hinweise
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Immobilienkauf in Spanien - Grundsätzlicher Ablauf in 7 Schritten
1. Such- und Ermittlungsphase
(Identifikation potenzieller Liegenschaften und Regionen in Spanien, Klärung des eigenen finanziellen Budgets)
2. Anbahnungsphase
(Erstkontakt mit Makler und/oder Verkäuferseite, erste Vorgespräche)
3. Rechtliche und technische Prüfungsphase
(Legal Due Diligence, Prüfung der Bausubstanz und des allgemeinen Immobilienzustands)
4. Unterzeichnung privatschriftlicher Kaufvorverträge
(z. B. Arras-Vertrag oder Kaufoptionsvertrag)
5. Gegebenenfalls: Vornahme von Zwischenschritten
(z.B. Klärung und finale Einholung einer Immobilienfinanzierung, Löschung im Grundbuch eingetragener Lasten)
6. Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde
(Beurkundung vor Notar in Spanien, Zahlungsabwicklung)
7. Abwicklung des Kaufgeschäfts
(Abführung der transaktionsbezogenen Steuern, Eintragung der Kaufurkunde im Eigentumsregister, etc.)
Wohnimmobilien in Spanien: Verkaufszahlen aus dem März 2026
Nach den am 28. Mai 2026 veröffentlichten Monatszahlen des spanischen Consejo General del Notariado sank die Zahl der Wohnimmobilienverkäufe in Spanien im März 2026 gegenüber dem Vorjahresmonat um 4,7 % auf insgesamt 65.725 Transaktionen.
Die Vergabe von Hypothekendarlehen für den Kauf von Wohnraumimmobilien stieg im Jahresvergleich in Spanien leicht um 0,3 % auf 35.388 Darlehen. Hierbei lag die durchschnittliche Darlehenssumme bei 182.170,00 € (+10,3 %).
Der Preis pro Quadratmeter kletterte im März 2026 im Jahresvergleich um 7,0 % auf 2.009 €/m². Preiszuwächse meldeten 15 der 17 Autonomen Gemeinschaften; dies mit besonders starken Anstiegen in Asturien (+22,2 %), der Comunidad Valenciana (+17,9 %), Kantabrien (+14,5 %) und der Autonomen Gemeinschaft von Madrid (+12,0 %).
Preisrückgänge gab es in La Rioja (- 9,5 %) und Navarra (-6,8 %).
Bei den Transaktionszahlen fielen die stärksten regionalen Rückgänge auf Navarra (-33,4 %), die Balearischen Inseln (-17,8 %) sowie Kantabrien (-13,7 %). Castilla-La Mancha (+8,2 %) und Extremadura (+4,8 %) verzeichneten dagegen Zuwächse.
Der Reservierungsvertrag beim Immobilienerwerb in Spanien
Liegt ein erstes Kaufinteresse an einem Objekt vor, schalten Interessenten bzw. potentielle Kaufinteressenten in Spanien nicht selten einen Makler ein.
Geht das Erstinteresse auf eine entsprechende Maklerannonce zurück, verlangt dieser regelmäßig binnen weniger Tage die Unterzeichnung eines sogenannten Reservierungsvertrags (contrato de reserva).
Bei einem Reservierungsvertrag unter spanischem Recht handelt es sich um einen atypischen Vertrag, der der allgemeinen Vertragsfreiheit unterliegt. Er ist nicht explizit im spanischen Zivilgesetzbuch geregelt.
Wichtige Hinweise für spanische Reservierungsverträge
In unserer anwaltlichen Praxis erleben wir nicht selten die Situation, dass Reservierungsverträge unter Zeitdruck und ohne anwaltliche Vorprüfung unterzeichnet werden. Häufig enthalten diese privatschriftlichen Verträge mitunter nachteiligen Klauseln zulasten des Käufers. Daher empfehlen wir:
- Gewissenhafte Prüfung des Inhalts des Reservierungsvertrags; dies gilt insbesondere bei fehlenden Sprachkenntnissen.
- In Reservierungsverträgen im engeren Sinne keine Anzahlung von 10% des Kaufpreises akzeptieren. Reservierungsanzahlungen in Spanien sollten im Grundsatz einen Betrag in Höhe von etwa 3.500 € nicht überschreiten.
- Der Vertragsgegenstand sollte im Reservierungsvertrag reduziert sein: Beschränkung auf die (vorübergehende) Deaktivierung der entsprechenden Verkaufsannonce während der festgelegten Bedenkzeit.
- Achtung: Weitergehende kaufvertragliche Regelungen gehören grundsätzlich in einen privatschriftlichen Kaufvorvertrag – es sei denn es kommt zu einer unmittelbaren Beurkundung des Kaufgeschäfts.
Juristische Käufersorgfalt: rechtliche Risiken beim Immobilienerwerb in Spanien frühzeitig erkennen und vermeiden
Eine gründliche rechtliche Prüfung der entsprechenden Immobilie ist aus unserer Sicht für jeden sicheren Immobilienerwerb in Spanien unverzichtbar.
Bei größeren Transaktionen spricht man in diesem Zusammenhang von der Durchführung der sogenannten Legal Due Diligence-Phase.
Dabei stellt die Verkäuferseite der Käuferseite relevante Unterlagen zum Zielobjekt zur Verfügung.
Bei großen gewerblichen Transaktionen wird hierfür ein virtueller Datenraum eingerichtet, in welchem sämtliche Dokumente bereitgestellt werden.
Die Rechtsberater der Käuferseite prüfen die übermittelten Dokumente eingehend.
Ferner fordern sie zumeist ergänzende Unterlagen an und richten weitere Rückfragen an die Verkäuferseite (Q&A-Prozess).
Ziel der DD-Phase ist die Ermittlung bzw. Identifikation sämtlicher rechtlicher Risiken, die mit dem Immobilienkauf verbunden sind.
Der Verzicht auf eine sorgfältige rechtliche Prüfung vor Durchführung des Immobilienkaufs in Spanien kann erhebliche Vermögensrisiken für die Käuferseite nach sich ziehen, z.B. der Erwerb eines Grundstücks, das Gegenstand eines laufenden städtebaulichen Sanktionsverfahrens ist.
Worauf sollte man bei der rechtlichen Prüfung eines Grundbuchauszugs vor dem Liegenschaftskauf in Spanien achten?
Vor einem Hauskauf in Spanien sollte unbedingt ein aktueller einfacher Grundbuchauszug (nota simple) auf der Online-Plattform der spanischen Grundbuchführer „registradores.org“ eingeholt werden.
Daran anschließen sollte sich eine gründliche Analyse des Inhalts des Grundbuchauszugs, unter anderem in Bezug auf die nachstehenden Aspekte:
- Ist die als Verkäufer auftretende Person bzw. Gesellschaft als Eigentümer/in ordnungsgemäß im Eigentumsregister eingetragen?
- Fällt das Volleigentum durch ein eingetragenes dingliches Nießbrauchrecht und nacktes Eigentum auseinander?
- Tauchen alle ggfs. bestehenden (Erweiterungs-)Bauten ordnungsgemäß in der Grundstücksbeschreibung auf?
- Bestehen erhebliche Abweichungen der im Eigentumsregister und Kataster eingetragenen Flächen des respektiven Grundstücks?
- Besteht ein Hinweis darauf, dass das Objekt in der Vergangenheit gegen das Städtebaurecht verstoßen hat (fuera de ordenación)?
- Bestehen weitere Eintragungen im Zusammenhang mit dem Städtebaurecht?
- Ist ein Optionsrecht im Grundbuch eingetragen?
- Sind Lasten (Hypothek, Pfändungsvermerke, etc.), Vorkaufs- oder Rückkaufsrechte und/oder sonstige bedenkliche Dienstbarkeiten eingetragen? Weist das Grundbuch eingetragene Verbindlichkeiten gegenüber den spanischen Steuerbehörden aus?
- Ist das Objekt Teil einer Eigentümergemeinschaft? Bestehen Anzeichen für Verbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergemeinschaft? Wie hoch ist die eingetragene Beteiligungsquote am gesamten Gebäudekomplex?
Was wird im Rahmen der Legal Due Diligence - vor dem Immobilienerwerb in Spanien noch geprüft?
Eine umfassende rechtliche Prüfung vor dem Immobilienkauf in Spanien wird in der Praxis deshalb durchgeführt, um rechtliche und wirtschaftliche Risiken aufzudecken. Die diesbezügliche Legal Due Diligence (DD-Prozess) sollte mindestens folgende Aspekte behandeln:
- Ist die Immobilie vermietet? Welche Regelungen trifft der respektive Mietvertrag? Hat man mit dem Mieter einen Ausschluss des Vor- und Rückkaufsrechts vereinbart? Wurde die Mietkaution ordnungsgemäß bei den zuständigen Behörden hinterlegt?
- Ist nach dem Immobilienkauf eine touristische oder saisonale Vermietung über Online-Plattformen geplant? Besteht eine entsprechende touristische "Lizenznummer" der respektiven Autonomen Gemeinschaft?
- Bestehen autonome Vorkaufs- oder Rückkaufsrechte?
- Sind Dritte in Bezug auf bestehende Vorkaufsrechte zu benachrichtigen?
- Welche Versicherungen hat der Verkäufer im Zusammenhang mit der Immobilie abgeschlossen? Was besagen die entsprechenden Versicherungspolicen?
- Welche Versorgungsverträge hat die Verkäuferseite abgeschlossen? Ist sie mit den entsprechenden Zahlungen auf dem Laufenden? Besteht ein Eintrittsinteresse des Käufers in bestimmte Versorgungsverträge?
- Hat die Verkäuferseite ihre steuerlichen Pflichten im Zusammenhang mit der transaktionsgegenständlichen Immobilie erfüllt? Ist sie mit der Zahlung der jährlichen Grundsteuer und Abfallbeseitigungsgebühren auf dem Laufenden?
- Bei Bestehen von Erweiterungsbauten bzw. Verdacht auf Schwarzbauten: Einholen einer gemeindlichen Bescheinigung über anhängige städtebauliche Verfahren, sogenanntes certificado de inexistencia de infracción urbanística.
Welche Schritte folgen nach einer positiven Due Diligence-Phase beim Immobilienkauf in Spanien?
Fallen die Ergebnisse (findings) im Zuge des DD-Prozesses für den Kaufinteressenten positiv aus und entscheidet er sich final zum Kauf, bestehen zwei typische Alternativen:
Alternative 1: Unmittelbare Terminvereinbarung zur Errichtung der entsprechenden öffentliche Kaufurkunde vor einem spanischen Notar.
Alternative 2: Sind hingegen noch weitere Zwischenschritte erforderlich, z.B. die Beantragung und Einholung zeitintensiver städtebaulicher Bescheinigungen oder die Löschung von eingetragenen und risikoreichen Lasten, schließen die Parteien regelmäßig eine privatschriftliche Vereinbarung. In der Praxis ist das vor allem der „Arras-Vertrag“ oder der „Kaufoptionsvertrag“.
Was ist im Hinblick auf den spanischen "Arras-Vertrag" (Contrato de Arras) zu beachten?
Das spanischen Zivilgesetzbuch kennt das Vertragswerk eines „Arras“-Vertrages (contrato de arras) im engeren Sinne nicht.
Vielmehr sind arras als Vorauszahlung auf den Immobilienkaufpreis zu verstehen. Die spanische Rechtsprechung misst arras-Vorauszahlungen eine Garantiefunktion bei.
In der Praxis hört man dennoch zu Vereinfachungsgründen häufig von einem „Arras-Vertrag“.
Die Vorauszahlung auf den Kaufpreis mittels arras wird regelmäßig in einem privatschriftlichen Kaufvorvertrag geregelt.
Anlässlich der Unterzeichnung des „Arras-Vertrags“ leistet die Käuferseite eine Arras-Vorauszahlung zugunsten der Verkäuferseite, die sogenannten arras. In der Praxis beträgt die Arras-Vorauszahlung in vielen Fällen 10% des Kaufpreises.
Der Arras-Vertrag sollte alle wesentlichen Regelungen des beabsichtigten Transaktionsgeschäfts festhalten. Nach Abschluss des „Arras-Vertrags“ kommt es im Grundsatz nicht mehr zu Verhandlungen zwischen den Parteien.
Wann wird in Spanien ein Kaufoptionsvertrag beim Immobilienkauf in Spanien abgeschlossen und was bedeutet er für Immobilienkäufer?
Wer beispielsweise auf den Balearischen Inseln oder auch auf den Kanarischen Inseln ein Kaufinteresse an einer Immobilie gegenüber einem Maklerhaus mitteilt, erhält nicht selten den Entwurf eines Vertragswerks, das als „Optionsvertrag“ oder „Kaufoptionsvertrag“ (contrato de opción de compra) bezeichnet ist.
Kraft des privatschriftlichen Optionsvertrags räumt der Verkäufer als Optionsgeber (concedente) dem potenziellen Käufer als Optionsnehmer (optante) das Recht ein, innerhalb einer zwischen den Parteien vereinbarten Frist und unter klar definierten Bedingungen (Kaufgegenstand, Kaufpreis etc.) den Kaufvertrag einseitig abzuschließen.
Der Käufer hat die Möglichkeit, das Optionsrecht einseitig auszuüben und den beabsichtigten Immobilienkauf verbindlich durchzuführen – oder auf die Ausübung des Optionsrechts zu verzichten.
Letzterer Fall hat regelmäßig den Verlust der an den Optionsgeber gezahlten Optionsprämie (prima) zur Folge, vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen.
Das Optionsrecht kann im Eigentumsregister eingetragen werden, ist allerdings mit steuerlichen Belastungen verbunden.
Verfügungsbefugnis beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien durch eine Kapitalgesellschaft
Bei spanischen Immobilienkäufen oder -verkäufen durch eine Kapitalgesellschaft ist folgendes zu beachten:
Nach Maßgabe von Artikel 160 lit. f) des spanischen Gesetzes über Kapitalgesellschaften wird vermutet, dass ein wesentliches Gesellschaftsvermögen (activo esencial) vorliegt, wenn der Wert der Immobilie mehr als 25 % der Aktiva gemäß der letzten genehmigten Bilanz ausmacht.
In diesem Fall ist sowohl für den Erwerb als auch für die Veräußerung der Immobilie ein ausdrücklicher Gesellschafterbeschluss erforderlich.
Zum Beurkundungstermin muss insofern eine Bescheinigung über den entsprechenden Gesellschafterbeschluss vorgelegt werden.
Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde in Spanien (Escritura Pública de Compraventa)
Ist der Zeitpunkt gekommen und sind alle entsprechend einschlägigen Voraussetzungen erfüllt, schreiten die Parteien zur entsprechenden Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde vor einem spanischen Notar.
In der dann zu errichtenden Escritura werden sämtliche Vereinbarungen zwischen den Parteien notariell beurkundet.
Vorliegen der NIE als Grundvoraussetzung für den Immobilienkauf in Spanien durch Nichtspanien, NIF Provisional in Eilfällen
Grundlegende Voraussetzung für die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde durch einen Nichtspanier ist das Vorliegen einer bei den Steuerbehörden registrierten spanischen Ausländeridentifikationsnummer, der sogenannten N.I.E. (número de identidad de extranjero).
Die Einholung der NIE-Nummer nimmt bei Nichtansässigen in vielen Fällen einige Wochen in Anspruch. Daher sollte die NIE mit entsprechender Vorlaufzeit eingeholt werden.
In Eilfällen kann die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde mit einer temporären spanischen Steuernummer erfolgen, mittels der NIF Provisional bzw. NIF M; dies durch vorherige Einreichung des Formblatts 030 (Modelo 030). Für die spätere Eintragung im Eigentumsregister ist jedoch das Vorliegen der endgültigen NIE Voraussetzung.
Erfolgt der Erwerb durch eine Gesellschaft, ist darauf zu achten, dass eine spanische Steuernummer (NIF) vorliegt.
Zahlung des Kaufpreises beim Kauf einer Immobilie in Spanien
Die Käuferseite zahlt im Rahmen des Notartermins regelmäßig den (restlichen) Kaufpreis zugunsten der Verkäuferseite Zug-um-Zug gegen Zeichnung der Kaufurkunde, Übertragung des Eigentums und Übergabe der Schlüssel.
Nach Artikel 1462 Abs. 2 CC steht die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde der Übergabe des Besitzes gleich, es sei denn die Parteien haben etwas Anderes vereinbart.
Muss ich bei der Beurkundung des Immobilienkaufvertrags in Spanien persönlich anwesend sein?
Eine Verpflichtung zur persönlichen Anwesenheit im Rahmen des Immobilienkaufs in Spanien besteht nicht.
Sofern eine Partei daran gehindert ist oder die Reise nach Spanien nicht auf sich nehmen möchte, kann sie sich im Rahmen der Beurkundung durch eine von ihr notariell bevollmächtigte Person rechtsgeschäftlich vertreten lassen.
Für eine wirksame Vertretung ist die Vorlage einer entsprechenden notariellen Vollmachtsurkunde im Original erforderlich.
Diese Vollmacht muss die ausdrückliche Befugnis zugunsten des Bevollmächtigten enthalten, den Käufer im Rahmen des Immobilienerwerbs rechtsgeschäftlich zu vertreten – im Zusammenspiel mit weiteren Befugnissen.
Wird die notarielle Vollmacht nicht in Spanien erteilt, muss eine ins Spanisch beeidigte Sprachfassung der Vollmacht vorliegen, die ein öffentlich bestellter Übersetzer anfertigt.
Alternativ, und sofern der beurkundende Notar im Ausland sich dazu bereit erklärt, kann die notarielle Vollmacht direkt zweisprachig beurkundet werden, also z.B. auf Spanisch und Deutsch.
Darüber hinaus ist eine im Ausland erteilte Vollmacht regelmäßig mit einer Haager Apostille zu versehen.
Ehepaare und Immobilienkauf in Spanien: Was ist bei Gütertrennung zu beachten?
Haben die Ehegatten den gesetzlichen Güterstand ausgeschlossen und damit Gütertrennung (separación de bienes) vereinbart, gilt beim Immobilienkauf in Spanien das Folgende:
Ein Ehegatte kann eine Immobilie ohne Mitwirkung des anderen Ehegatten erwerben, sofern der Erwerb ausschließlich für ihn erfolgt.
Soll der Immobilienkauf hingegen mit ausdrücklich ausgewiesenen Miteigentumsanteilen (z. B. 50 %/50 %) erfolgen, müssen beide Ehegatten explizit in der Kaufurkunde als Käufer auftreten.
Was gilt beim Hauskauf in Spanien bei gesetzlichem Güterstand (Zugewinngemeinschaft)?
Erfolgt der Immobilienerwerb durch einen im gesetzlichen Güterstand verheirateten Ehegatten ausschließlich zu eigenen Zwecken und wird der Kauf vollständig mit eigenen finanziellen Mitteln dieses Ehepartners durchgeführt, so kann das Eigentum an der Immobilie diesem Ehepartner allein zugewiesen werden.
Notarielle Mitteilung an das Eigentumsregister in Spanien nach der Beurkundung
Im Anschluss an die Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde informiert das Notariat das zuständige Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) regelmäßig auf telematischem Wege über die erfolgte Immobilientransaktion.
Die notarielle Mitteilung enthält Angaben zu den Vertragsparteien sowie weitere wesentliche Bestandteile des respektiven Immobiliengeschäfts.
Wie schützt der grundbuchrechtliche Einreichungsvermerk (asiento de presentación) in Spanien die Käuferposition beim Immobilienkauf?
Das zuständige Eigentumsregister legt gemäß Artikel 416 Abs. 2 des spanischen Hypothekengesetzes („LH“) einen grundbuchrechtlichen Einreichungsvorgang (asiento de presentación) im Tagesregister – dem diario – an.
In dem asiento wird insbesondere das Datum und die Uhrzeit der Benachrichtigung festgehalten. Dies dient dem Schutz der künftigen Eigentumsposition des Käufers.
Nach diesem Zeitpunkt eingegangene Anträge auf (Lasten-)Eintragungen bezüglich des „alten“ Verkäufers erhalten keinen Zugang zum Eigentumsregister mehr.
Gemäß Artikel 19 Absatz 2 LH entfaltet der asiento de presentación eine Wirksamkeit von 60 Tagen.
Innerhalb dieses Zeitraums sollte die Erstausfertigung der notariellen Kaufurkunde dem Eigentumsregister zur endgültigen Eintragung vorgelegt werden – zusammen mit dem Nachweis der Zahlung der im Zuge des Immobilienkaufs angefallenen Steuern. Andernfalls verfällt der Grundbuchvorgang und die Schutzwirkung entfällt.
Welche Nebenkosten und Steuern fallen beim Immobilienkauf in Spanien an?
- Gesetzliche Notargebühren (grobe Faustregel 0,2-0,5% des Kaufpreises)
- Verwaltungsgebühren des Eigentumsregisters für die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde
- Transaktionsbezogene Steuern: Bei Erwerb einer Bestandsimmobilie: ITP-Steuer nach Maßgabe der Steuersätze der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft oder bei Kauf einer Neubauimmobilie vom Bauträger: IVA + AJD bzw. IGIC + AJD auf den Kanarischen Inseln
- Ggfs. Anwaltshonorare
- Ggfs. Maklercourtage - zu zahlen nach entsprechender Parteienvereinbarung
- Ggfs. Kosten für die Einholung eines Wertgutachtens bei Erwerb mit hypothekarischer Finanzierung in Spanien - ca. 300-800 Euro
- Ggfs. Eröffnungsgebühren bei Finanzierung (comisión de apertura)
- Ggfs. Bankgebühren für die Scheckausstellung
- Ggfs. Kosten für die Vornahme der Kaufabwicklung an spezialisierte Unternehmen (sogenannte gestorías)
- Ggfs. bei Übernahme eines schlüsselfertigen Neubauobjekts mit Eigentümergemeinschaft: Mit dem Bauträger vereinbarte Zahlung in Bezug auf die neu zu gründende Eigentümergemeinschaft
Immobilienverkauf in Spanien durch Nichtansässige - der 3%-Kaufpreiseinbehalt
Wird eine in Spanien belegene Immobilie durch einen Nichtansässigen verkauft, hat der Käufer einen sogenannten 3%-Einbehalt vom Kaufpreis zu Zwecken der Abführung der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) des Verkäufers vorzunehmen.
Die Pflicht zum 3%-Kaufpreiseinbehalt ergibt sich aus Artikel 25 Abs. 2 Gesetzesdekret über die spanische Einkommensteuer für Nichtansässige (RDL 5/2004).
Der Veräußerungsgewinn aus dem Immobilienverkauf des Nichtansässigen unterliegt in Spanien der Einkommensteuer für Nichtansässige.
Das bedeutet auf der einen Seite, dass dem Verkäufer 3% des Kaufpreises aus dem Immobilienverkauf zunächst nicht unmittelbar zufließen.
Auf der anderen Seite muss der Käufer mittels der Einreichung des steuerlichen Formblatts 211 den einbehaltenen 3%-Kaufpreisanteil im Hinblick auf die künftige Einkommensteuer innerhalb eines Monats nach Erteilung der Kaufurkunde bei der öffentlichen Kasse einzahlen.
IRNR-Rückerstattung: So fordern Verkäufer den 3 %-Einbehalt in Spanien zurück
Hat der nichtansässige Verkäufer beim Verkauf der Immobilie einen Gewinn erzielt, der unter dem vom Käufer einbehaltenen und an die spanische Steuerbehörde abgeführten 3%-Kaufpreisanteil liegt, kann er einen Teil dieses Betrags von der spanischen Steuerbehörde zurückfordern.
Hierzu muss der Verkäufer das Steuerformular 210 bei den spanischen Finanz- und Steuerbehörden (AEAT) einreichen – sogenannte solicitud de devolución de retenciones.
Sofern der Verkäufer einen Vermögensverlust (pérdida patrimonial) erlitten hat, kann der insgesamt einbehaltene und abgeführte 3%-Betrag zurückgefordert werden.
Die spanische Steuerbehörde kann allerdings eine entsprechende Prüfung vornehmen, im Rahmen derer der Verkäufer unter Umständen sämtliche Unterlagen beibringen muss, die den tatsächlichen Gewinn oder Verlust belegen.
Was muss der Käufer nach dem Hauskauf in Spanien noch tun?
Nach dem Immobilienkauf stehen unmittelbar folgende drei Schritte an:
- Umschreibung bestehender Versorgungsverträge (Strom, Wasser, Gas, etc.) oder Neuabschluss.
- Bei einer Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft: Formelle Mitteilung an Verwaltung über den Eigentümerwechsel
Jährlich ist die Einkommensteuererklärung im Zusammenhang mit der Immobilie zu erklären – bei uns regelmäßig Einkommensteuer für Nichtansässige.
Wann erfolgt die Eintragung der Kaufurkunde ins spanische Eigentumsregister?
Die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde im Eigentumsregister kann erst dann vorgenommen werden, wenn die Zahlung der im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb angefallenen Steuern bei den zuständigen Steuerämtern der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft nachgewiesen ist, vgl. Artikel 254 Abs. 1 Spanisches Hypothekengesetz.
Nach Eingang der Erstausfertigung der Kaufurkunde und allen weiteren Unterlagen bei dem zuständigen Eigentumsregister hat dieses innerhalb einer gesetzlichen Frist von 15 Tagen über die Eintragung zu entscheiden, vgl. Artikel 18 Abs. 2 Spanisches Hypothekengesetz.
FAQ zum Immobilienkauf in Spanien (2026)
Aus welchen Ländern stammen die größten ausländischen Käufergruppen auf dem spanischen Immobilienmarkt?
Nach aktuellen Statistiken der Kammer der Grundbuchführer stammten im 1. Quartal 2025 die meisten ausländischen Käufer aus Großbritannien, Deutschland, den Niederlanden und Marokko.
Wo sind Immobilien in Spanien am günstigsten?
Können Nichtspanier in Spanien eine Immobilie kaufen?
Ja, das ist möglich. Grundlegende Voraussetzung ist das Vorliegen einer steuerlich angemeldeten NIE-Nummer, spätestens zum Zeitpunkt der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde.
Welche Steuern fallen beim Verkauf von Immobilien in Spanien für den Verkäufer an?
Zum einen die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal). Diese kommunale Abgabe wird auf den Wertzuwachs des betroffenen städtischen Grundstücks seit dem letzten Eigentümerwechsel erhoben - für eine finca rústica fällt keine plusvalía an, vgl. Artikel 104 Abs. 2 Königliches Gesetzesdekret 2/2004 vom 5. März. Die Höhe der jeweiligen plusvalía richtet sich nach dem Zeitraum des Eigentums an der Immobilie sowie deren Katasterwert und unterliegt gemeindespezifischen Unterschieden.
Zum anderen ist bei Nichtansässigkeit in Spanien die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) zu erklären. Zu beachten ist, dass der Käufer, sofern der Verkäufer ein Nichtansässiger ist, bereits beim Verkauf einen 3%-Kaufpreiseinbehalt vorgenommen haben muss, unter steuerlicher Abführung des entsprechenden Betrags.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Spanien?
Es ist zu unterscheiden, ob es sich um den Erwerb einer erstmals übertragenen Neubauimmobilie oder einer Bestandsimmobilie handelt.
Beim Kauf einer Neubauimmobilie fällt die spanische Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) an – derzeit in Höhe von 10 % des Kaufpreises, mit Ausnahme der Kanarischen Inseln. Dort gilt stattdessen die kanarische Umsatzsteuer (Impuesto General Indirecto Canario, IGIC), die derzeit 7 % beträgt. Zusätzlich ist die Stempel- bzw. Beurkundungssteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD) zu entrichten.
Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie wird hingegen die Vermögensübertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) fällig. Der anzuwendende Steuersatz richtet sich nach den steuerlichen Bestimmungen der jeweils betroffenen Autonomen Gemeinschaft.
Kann man einfach so ein Haus in Spanien kaufen?
Rechtlich gibt es für Nichtspanier im Grundsatz keine grundlegende Beschränkung, die den Erwerb gewöhnlicher Wohnimmobilien verbietet. Voraussetzung ist bei Nichtspaniern allerdings das Vorliegen einer NIE-Nummer. Die NIE-Nummer muss bei den spanischen Finanz- und Steuerbehörden angemeldet sein.
Muss ich für den Immobilienerwerb in Spanien ein spanisches Bankkonto eröffnen?
Es besteht keine gesetzliche Pflicht, wonach der Käufer ein spanisches Bankkonto eröffnen müsste, wie vielfach online zu lesen ist - weder vor noch nach dem Hauskauf in Spanien.
Allerdings gibt es erfahrungsgemäß Versorgungsunternehmen oder auch Behörden, die für die Einrichtung von Lastschriftverfahren IT-systembedingt die Nennung spanischer Bankkontodaten verlangen. Insofern kann es in der Praxis empfehlenswert sein, ein entsprechendes Bankkonto einzurichten. Der Käufer sollte sich vor der Einrichtung eines spanischen Bankkontos darüber informieren, in welchen Fällen Bankgebühren anfallen.
Welche Risiken bestehen, wenn ein Käufer ohne anwaltlichen Beistand eine Immobilie in Spanien erwerben möchte?
Wer in Spanien erstmals eine Immobilie kauft, geht nach unserem Dafürhalten ohne vorherige anwaltliche Prüfung erhebliche finanzielle und rechtliche Risiken ein. Spanisches Behörden- und Immobilienrecht weicht in zentralen Punkten von den (gewohnten) deutschen, österreichischen bzw. schweizerischen Strukturen ab; fehlende Sprachkenntnisse erschweren die Kommunikation. Unbemerkte Probleme mit Baugenehmigungen, illegalen Anbauten oder Verstöße gegen das öffentliche Bau- und Städtebaurecht können im worst case zu Abrissanordnungen führen.
Kann ich den Immobilienkauf in Spanien finanzieren? Finanzieren spanische Banken den Immobilienerwerb für Nichtansässige?
Ja, spanische Banken vergeben hypothekarisch gesicherte Darlehen für den Immobilienkauf auch an Nichtansässige, allerdings zumeist zu strengeren Bedingungen als für Inländer. Nichtansässige EU-Bürger erhalten in der Regel bis zu 70% des Wertes aus dem Wertgutachten finanziert - maximal in Höhe des Kaufpreises. Eine Finanzierung der Kaufnebenkosten, insbesondere der Steuern - ITP oder IVA - erfolgt regelmäßig nicht. Voraussetzungen sind unter anderem ein regelmäßiges Einkommen sowie eine nachweislich gute Bonität.
Weiterführende Artikel zum Immobilienkauf in Spanien
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