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Immobilienkauf auf Teneriffa - Rechtlicher Leitfaden
Rechtsanwalt & Abogado
Ein Immobilienkauf auf Teneriffa erfordert vor seiner Durchführung in mehreren Punkten eine sorgfältige rechtliche Prüfung. Je nach Lage und Art der Immobilie können insbesondere der planungsrechtliche Status des Grundstücks, naturschutzrechtliche Vorgaben sowie – bei einer geplanten Ferienvermietung – das neue kanarische Tourismusgesetz von Bedeutung sein. Dieser Beitrag gibt einen generellen Überblick und die dabei zu beachtenden rechtlichen Besonderheiten.
Inhaltsübersicht
Rechtlicher Rahmen für den Immobilienkauf auf Teneriffa
Für den Immobilienerwerb auf Teneriffa kommen in erster Linie die allgemeinen Regelungen des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil, „CC“) zur Anwendung. Auf den Kanarischen Inseln besteht kein besonderes Zivilgesetzbuch, wie etwa in Katalonien.
Bei einem Liegenschaftskauf auf Teneriffa treten mitunter rechtliche Probleme im Zusammenhang mit Schwarzbauten und noch nicht abgelaufenen Fristen für ein behördliches Einschreiten.
Rechtliche Hürden sind auch dann zu nehmen, wenn das entsprechende Objekt einem besonderen bebauungsrechtlichen bzw. öffentlich-rechtlichen Schutzbereich der Kanarischen Inseln unterfällt.
So sind etwa im Hinblick auf Böden im städtebaulichen Außenbereich mit landwirtschaftlichem Schutzcharakter (suelo rústico de protección agraria) nur landwirtschaftliche Nutzungen und damit verbundene Bauten erlaubt.
Die Errichtung von Neubauten zu Wohnzwecken sind grundsätzlich auf diesen Böden untersagt.
Kauf von Immobilien auf Teneriffa im Bereich eines geschützten Naturgebiets - Mitteilungspflichten
Sofern die transaktionsgegenständliche Immobilie in einem geschützten Naturgebiet (espacio natural protegido) auf Teneriffa oder allgemein auf den Kanarischen Inseln liegt, kann vor der Transaktion für den Verkäufer eine naturschutzrechtliche Mitteilungspflicht aus Artikel 184 Abs. 4 Gesetz 4/2017 vom 13. Juli über Böden und Naturschutzgebiete der Kanaren bestehen.
Hierbei müssen der zuständigen Behörde der Kaufpreis und die wesentlichen Vertragsbedingungen vorab mitgeteilt werden, da gesetzliche Vorkaufs- und Rückkaufsrechte (derechos de tanteo y retracto) zugunsten der Verwaltung bestehen können. Die Behörde hat drei Monate ab der formellen Benachrichtigung Zeit, mitzuteilen, ob sie das Vorkaufsrecht ausüben möchte oder nicht.
Nach Abschluss der Übertragung ist der zuständigen Behörde eine Kopie der entsprechenden Urkunde vorzulegen.
Wird die Übertragung vor Ablauf der genannten drei Monatsfrist vollzogen oder weicht die Transaktion von den zuvor mitgeteilten Bedingungen ab oder unterbleibt die gesetzlich vorgeschriebene Mitteilung beziehungsweise die Vorlage der entsprechenden Urkunde, kann die Verwaltung das Rückkaufsrecht noch innerhalb eines Jahres ausüben. Die Frist beginnt ab dem Zeitpunkt der beweiskräftigen Kenntnisnahme der Behörde.
Immobilienkauf auf Teneriffa zu Zwecken der touristischen Vermietung - Achtung: geänderte Gesetzeslage
Das kanarische Parlament (Parlamento de Canarias) hat das Gesetz 6/2025 vom 10. Dezember zur nachhaltigen gesetzlichen Regulierung der touristischen Nutzung von Wohnimmobilien erst vor wenigen Monaten verabschiedet.
Hervorgehoben werden soll für den vorliegenden Beitrag nur folgendes:
Nach dem ausdrücklichen Wortlaut der neuen gesetzlichen Vorschriften muss eine Wohnbauimmobilie auf Teneriffa für die Zulässigkeit der touristischen Vermietung / Ferienvermietung im Grundsatz ein Mindestalter von zehn Jahren ab Erstbezug bzw. Baufertigstellung aufweisen.
Immobilieninvestoren müssen daher unter Umständen umdenken, da mit der neuen Rechtslage eine touristische Vermietung von Neubauimmobilien auf Teneriffa anfänglich nicht mehr vorgenommen werden kann.
Eine touristische Nutzung kann zudem verwaltungsrechtlich auf Teneriffa nicht genehmigt werden, wenn sie bereits nach der Gründungsurkunde, den Statuten oder aufgrund eines wirksam gefassten Beschlusses der Eigentümergemeinschaft ausgeschlossen ist. Die Möglichkeit der Eigentümergemeinschaft, ein entsprechendes Verbot zu beschließen, ergibt sich aus dem derzeit geltenden spanischen WEG-Gesetz. Erforderlich ist hierfür eine Mehrheit von drei Fünfteln. Nach dem neuen Gesetz 6/2025 kann die Genehmigung der touristischen Nutzung nur erteilt werden, sofern ein entsprechendes Verbot nicht besteht.
Keine Bewohnbarkeitsbescheinigung beim Immobilienerwerb auf Teneriffa
Mit dem Dekret 182/2018 vom 26. Dezember wurden die bisherigen Vorschriften zur Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) auf den Kanarischen Inseln außer Kraft gesetzt, so dass diese Bescheinigung auch beim Immobilienkauf auf Teneriffa nicht vorgelegt werden muss.
Seitdem ist eine Mitteilung (comunicación previa) über den Erstbezug oder die Nutzungsänderung zu Wohnzwecken einzureichen.
Zusätzlich muss eine Positivbescheinigung beigefügt werden, wonach die Immobilie die gesetzlichen Anforderungen an die Bewohnbarkeit erfüllt.
Kanarische Investitionsrücklage (RIC) auch für Wohnraumvermietung nutzbar, Gesetz 6/2025 vom 28. Juli
Am 29. Juli 2025 wurde im spanischen Staatsanzeiger (BOE) das staatliche Gesetz 6/2025 vom 28. Juli veröffentlicht, kraft dessen das Gesetz 19/1994 über das wirtschaftliche und steuerliche Sonderregime der Kanarischen Inseln modifiziert wurde.
Gesetzgeberisches Ziel ist es, durch eine Öffnung der Kanarischen Investitionsrücklage (RIC, Reserva para inversiones en Canarias) Investitionen in die langfristige Wohnraumvermietung steuerlich zu fördern.
Die RIC ist bislang Unternehmen sowie Selbstständigen mit Einkünften aus unternehmerischer Tätigkeit auf den Kanaren vorbehalten, die – vereinfacht dargestellt – ihre Gewinne auf den Kanarischen Inseln reinvestieren.
Mit der neuen Regelung dürfen Rücklagen nun auch in Wohnimmobilien investiert werden, sofern diese ausschließlich für die dauerhafte Vermietung bestimmt sind.
Es ist nunmehr erstmals möglich, die Kanarische Investitionsrücklage (RIC) für den Kauf oder Bau von Wohnungen zu nutzen, die zur Vermietung als Hauptwohnsitz bestimmt sind.
Die neu geschaffene fünfzehnte Zusatzvorschrift enthält spezifische Voraussetzungen, die nachfolgend sehr komprimiert dargestellt werden sollen:
- Die Vermietung muss dauerhaft sein – keine touristische Nutzung. Die Wohnung muss dem Mieter als gewöhnlicher Hauptwohnsitz dienen. Die Ferienvermietung ist ausdrücklich ausgeschlossen.
- Die Vermietung muss mindestens fünf Jahre bestehen bleiben. Ziel der Maßnahme ist die Förderung langfristiger Mietverhältnisse. Das neue Gesetz verlangt, dass die entsprechende Wohnung für mindestens fünf ununterbrochene Jahre als Hauptwohnsitz vermietet wird.
- Die Vermietung muss innerhalb von sechs Monaten beginnen. Ab dem Zeitpunkt des Erwerbs oder der Fertigstellung beginnt eine Frist von maximal sechs Monaten, innerhalb derer die Vermietung erfolgen muss. Erfolgt keine Vermietung innerhalb dieses Zeitraums, können die Vorteile der neuen RIC-Regelungen nicht in Anspruch genommen werden.
- Keine Vermietung an Angehörige oder verbundene Unternehmen. Steuerliche Gestaltungsspielräume mit Mietern aus dem familiären oder geschäftlichen Umfeld sind ausgeschlossen. Der Mieter muss unabhängig sein – es darf keine familiäre, gesellschaftsrechtliche oder arbeitsrechtliche Verbindung zum Investor bestehen.
- Die Immobilie darf im Vorjahr nicht vermietet gewesen sein. Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, darf diese in den letzten zwölf Monaten vor dem Immobilienkauf nicht vermietet worden sein.
Die Neuregelung gilt für alle Steuerzeiträume ab dem 1. Januar 2025. Erfasst werden hierbei ausdrücklich auch RIC-Dotierungen aus Gewinnen von Geschäftsjahren vor dem 1. Januar 2025, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.
Warum eine Immobilie auf Teneriffa kaufen?
Der Immobilienmarkt auf Teneriffa reicht von modernen Apartments in den größeren Städten über Villen in Küstenlagen bis hin zu traditionellen Landhäusern im Inselinneren. Viele Käufer schätzen neben dieser Vielfalt insbesondere die gut ausgebaute Infrastruktur und die Nähe zur Natur.
Steuern beim Immobilienkauf auf Teneriffa
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Teneriffa fällt für den nach Artikel 8 lit. a) Königliches Gesetzesdekret 1/1993 vom 24. September steuerpflichtigen Käufer die ITP-Steuer an.
Der allgemeine ITP-Steuersatz beträgt bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie derzeit 6,5% vom Kaufpreis, vgl. Artikel 31 lit. a) Gesetzesdekret 1/2009 vom 21. April* (GD-1/2009) – kann sich aber aufgrund besonderer Umstände reduzieren, z.B. bei Immobilienkäufern unter 35 Jahren.
Beim Kauf einer Neubauimmobilie durch eine natürliche Person von einem Bauträger fällt die kanarische Umsatzsteuer (IGIC, Impuesto General Indirecto de Canaria) an, die derzeit 7% vom Kaufpreis beträgt.
Des Weiteren fällt im Zuge des Beurkundungsaktes der öffentlichen Kaufurkunde die Stempel- bzw. Beurkundungssteuer an (AJD, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).
Auf den Kanarischen Inseln beträgt die AJD bei einem Erwerb einer Neubauimmobilie, der der IGIC unterliegt, derzeit 1%.
Decreto Legislativo 1/2009, de 21 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes dictadas por la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de tributos cedidos.
Frist zur Einreichung der kaufbezogenen Steuererklärung und Abführung
Nach Artikel 39 des Gesetzesdekrets 5/2021 beträgt die Frist zur Einreichung der ITP-Steuererklärung beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf den Kanarischen Inseln und damit auch Teneriffa einen Monat ab dem Tag der notariellen Beurkundung.
Bei Nichteinhaltung dieser Frist erhebt die zuständige Steuerbehörde Säumniszuschläge (recargos).
Die entsprechende Steuererklärung ist im Wege der Selbstveranlagung (autoliquidación) einzureichen.
Notarkosten beim Immobilienerwerb auf Teneriffa
Notarkosten im Zusammenhang mit der Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde bewegen sich auf Teneriffa regelmäßig zwischen 0,5% bis 0,75% des Kaufpreises.
Verwaltungsgebühren kanarischer Eigentumsregister bei Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde
Für die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde im entsprechenden Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) fallen ca. 0,75% des Kaufpreises an.
FAQ - Immobilienkauf auf Teneriffa
Gibt es auf Teneriffa eine Bewohnbarkeitsbescheinigung?
Kraft der Bestimmungen des Dekrets 182/2018 vom 26. Dezember wurde die frühere Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) aufgehoben. Stattdessen ist bei Erstbezug oder Nutzungsänderung eine entsprechende Mitteilung einzureichen, zusammen mit einer Bescheinigung über die Erfüllung der Bewohnbarkeitsanforderungen gemäß Art. 33.1.b).2 Dekret 182/2018.
Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf auf Teneriffa an?
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie:
ITP-Steuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales):
Grundsätzlich 6,5 % des Kaufpreises; im Einzelfall können Steuervergünstigungen zum Zuge kommen.
Beim Kauf einer Neubauimmobilie vom Bauträger:
IGIC (kanarische Umsatzsteuer):
7 % des KaufpreisesAJD (Stempel-/Beurkundungssteuer):
Derzeit 1 % des Kaufpreises - sofern IGIC-pflichtig
Was ist die RIC?
Die RIC ist ein steuerlicher Investitionsanreiz (incentivo fiscal) auf den Kanaren, der bei Gesellschaften durch eine Minderung der Steuerbemessungsgrundlage wirkt.
Darf ich eine Neubauimmobilie auf Teneriffa als Ferienwohnung vermieten?
Nach den aktuellen Bestimmungen des Gesetzes 6/2025 vom 10. Dezember grundsätzlich erst, wenn die Immobilie ein Mindestalter von zehn Jahren erreicht hat. Zu beachten ist, dass zusätzlich die entsprechende Eigentümergemeinschaft und auch kommunales Planungsrecht die touristische Nutzung beschränken können.
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