Der Reservierungsvertrag beim Immobilienkauf in Spanien - das müssen Sie wissen
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Atypischer Vertrag, Reservierungsvertrag als Vorvertrag
Bei einem immobilienrechtlichen Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva) handelt es sich unter spanischem Recht um einen atypischen Vertrag. In Ermangelung spezifischer gesetzlicher Regelungen sind auf einen Reservierungsvertrag die allgemeinen Vorschriften des spanischen Zivilgesetzbuches anwendbar.
Die spanische Rechtsliteratur und Rechtsprechung messen diesem Vertragstyp die Natur eines reinen Vorvertrags für den Abschluss eines späteren Rechtsgeschäfts bei.
Der Reservierungsvertrag im engeren Sinne dient lediglich dem Ziel, das Kaufinteresse des Interessenten zu manifestieren und dem Kaufinteressenten bzw. Reservierenden (reservatorio) ein befristetes und exklusives Recht über die Entscheidung zum Erwerb der entsprechenden Immobilie einzuräumen. Der Verkäufer oder der Makler verpflichten sich, innerhalb der vereinbarten Frist das respektive Objekt keinem Dritten zum Erwerb anbieten bzw. mit diesem Verkaufsverhandlungen zu führen.
In der Praxis taucht ein solcher Vertrag auch mitunter bei dem Erwerb einer noch zu errichtenden (Neubau-)Immobilie auf.
Leistung einer Reservierungszahlung
Regelmäßig leistet der Kaufinteressent als Gegenleistung eine Reservierungszahlung dafür, dass der Makler bzw. Verkäufer innerhalb der vereinbarten Frist die Liegenschaft einem Dritten nicht zum Verkauf anbietet.
Die Reservierungsanzahlung beläuft sich üblicherweise auf einen Betrag zwischen 500,- € bis 5.000,- €.
Möglicher Verlust der Reservierungszahlung
Lässt der Reservierende die vereinbarte Frist verstreichen und kommt es letztlich nicht zum Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvorvertrags oder gar der unmittelbaren Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde, so verliert der Reservierende regelmäßig die Reservierungsanzahlung.
Kann nachgewiesen werden, dass der Makler bzw. Verkäufer einem Dritten innerhalb der vereinbarten Frist die Immobilie zum Verkauf angeboten und somit gegen seine Verpflichtung aus dem Reservierungsvertrag verstoßen hat, so ist die Reservierungsanzahlung zurückzuzahlen; dies vorbehaltlich anderer möglicher Schadensersatzansprüche des Kaufinteressenten.
Folgen
Entscheidet sich der Käufer final für den Erwerb der Immobilie, sind im Grundsatz zwei Szenarien praxisgängig:
– Szenario A: Die Parteien müssen keine zeitintensiven Zwischenschritte mehr durchführen. Dann können die Parteien relativ zeitnah die öffentliche Kaufurkunde vor einem spanischen Notar errichten.
– Szenario B: Es sind noch Zwischenschritte vorzunehmen, wie z.B. die Einholung einer Finanzierung oder die Einholung einer städtebaulichen Bescheinigung / Genehmigung. Dann schließen die Parteien regelmäßig einen privatschriftlichen Kaufvorvertrag (Arras-Vertrag).
Wir stehen Ihnen per E-Mail, Videocall, telefonisch oder zu einem persönlichen Beratungsgespräch zur Verfügung. Uns zeichnen schnelle Reaktionszeiten aus.
Kontakt aufnehmen