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Rechtsanwalt & Abogado
Neben dem eigentlichen Immobilienkaufpreis müssen Käufer mit Ausgaben rechnen, die erheblichen Einfluss auf das Gesamtbudget haben können. Dazu gehören neben in Spanien den Nebenkosten wie Notar- und Verwaltungsgebühren für das Eigentumsregister auch Kosten für Steuern sowie gegebenenfalls Renovierungsmaßnahmen.
In diesem Artikel erfahren Sie, welche Kosten beim Immobilienkauf in Spanien anfallen und was Sie beachten sollten.
Allgemeine Übersicht zu den Kosten beim Immobilienkauf in Spanien
Käufer müssen bei dem Erwerb einer in Spanien belegenen Immobilie neben dem Kaufpreis mit folgenden allgemeinen Kostenpunkten rechnen:
- Notarkosten
- Verwaltungsgebühren für die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde im Eigentumsregister
- Kosten für Scheckausstellung, teilweise Gebühren für Auslandsüberweisung
- Ggfs. Anwaltshonorare
- Ggfs. Maklercourtage
- Steuern im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb
Laufende Kosten bei Immobilienbesitz in Spanien
- Versorgungskosten (Strom, Wasser, Gas, usw.)
- Grundsteuer (IBI)
- Abfallbeseitigungsgebühren
- Bei Vorliegen einer Eigentümergemeinschaft: Hausgeld
- Versicherungsbeiträge
Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, „IBI“) wird durch die jeweilige Gemeinden am Belegenheitsort der Immobilie erhoben.
Ihre steuerliche Bemessungsgrundlage geht nach Artikel 65 Königliches Gesetzesdekret 2/2004 vom 5. März* über die Regelung der Vorschriften von örtlichen Steuerbehörden auf den jeweiligen Katasterwert (valor catastral) zurück.
Notarkosten beim Immobilienerwerb
Nach dem Wortlaut des Artikel 1455 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil, „CC“) trägt der Verkäufer die Kosten für die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde, insbesondere die Notarkosten.
Der Käufer hat hingegen die Kosten für die Ausfertigung des vollstreckbaren Ersttitels (primera copia) der Kaufurkunde sowie für weitere einfache Kopien zu übernehmen. Den Parteien steht es jedoch frei, eine abweichende Vereinbarung zu treffen.
In der Praxis ist es jedoch in vielen Autonomen Gemeinschaften üblich, dass der Käufer sowohl die Beurkundungskosten als auch die Kosten für die primera copia trägt. Die Kostentragung durch den Käufer wird damit begründet, dass primär der Käufer ein wesentliches Interesse an der Immobilientransaktion und der späteren Eintragung der Kaufurkunde im Eigentumsregister habe.
Die Verteilung der Kosten bleibt indessen Verhandlungssache zwischen den Parteien. Wird vorab ein privatschriftlicher Kaufvorvertrag abgeschlossen, sollte das Vertragswerk Regelungen treffen, wer die Kosten für die Erteilung der notariellen Kaufurkunde trägt.
Steuern beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Spanien
Erwirbt die Käuferseite eine Bestandsimmobilie, unterliegt der steuerpflichtige Käufer gemäß Artikel 8 lit. a) des Königlichen Gesetzesdekrets 1/1993 vom 24. September („RDL 1/1993″*) der Vermögensübertragungssteuer, auch bekannt als ITP-Steuer.
Im Gegensatz zur IVA-Besteuerung beim Erwerb einer Neubauimmobilie ist der Käufer bei der ITP-Steuer gemäß Artikel 51 Abs. 1 RDL 1/1993 verpflichtet, die Steuer selbst zu erklären und abzuführen.
Die Frist zur Abführung beträgt grundsätzlich 30 Tage ab der Beurkundung, gemäß der Bestimmung in Artikel 102 Abs. 1 des Königlichen Dekrets 828/1995 vom 29. Mai**.
Autonome Regionen können jedoch abweichende steuerliche Abführungsfristen festlegen – wie zum Beispiel in Andalusien, wo eine Frist von 2 Monaten nach der entsprechenden Beurkundung gilt.
Der anzuwendende ITP-Steuersatz richtet sich nach den Vorgaben der jeweiligen Autonomen Region und liegt allgemein zwischen 6 % und 10 % des Kaufpreises.
Zudem existieren in einigen Autonomen Regionen ITP-steuerrechtliche Besonderheiten. So wird beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Mallorca bei einem Kaufpreis ab 400.001 € ein progressiver ITP-Steuersatz angewendet. Steuersätze für den Erwerb von Sozialwohnungen oder andere reduzierte Steuersätze werden hier nicht berücksichtigt.
Überblick des allgemeinen ITP-Steuersatzes 2025 in einigen Autonomen Regionen
*nicht aufgeführt sind die Autonomen Regionen Castilla y León, Castilla-La Mancha, Galizien, Baskenland, La Rioja sowie Ceuta / Melilla.
Steuern bei dem Kauf einer Neubauimmobilie zu Wohnzwecken in Spanien
Bei dem Erwerb einer Neubauimmobilie von einem Bauträger, d.h. bei einer erstmaligen Übergabe (primera entrega), zahlen Privatkäufer neben der Stempel- bzw. Beurkundungssteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, häufig in Kurzform als „IAJD“ oder „AJD“ bezeichnet) auch die Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, „IVA“).
Umsatzsteuer, IVA
Die Umsatzsteuer beträgt beim Erwerb von Wohnneubauten (obra nueva) durch einen Privatkäufer derzeit 10 %, mit Ausnahme der Kanarischen Inseln sowie Ceuta und Melilla.
Auf den Kanarischen Inseln ersetzt die kanarische Umsatzsteuer (Impuesto General Indirecto Canario, „IGIC“) die spanische IVA. Ihr Steuersatz liegt derzeit bei 7 %.
In Ceuta und Melilla wird die spanische IVA beim Erwerb einer Neubauimmobilie durch die IPSI-Steuer (Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación) ersetzt, die derzeit generell bei Immobilien bei 4 % liegt.
Die Zahlung der Umsatzsteuer erfolgt durch den Käufer an den Verkäufer, der diese wiederum an die Steuerbehörde abzuführen hat.
Stempelsteuer, Beurkundungssteuer | AJD
Für die notarielle Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde beim Erwerb einer Neubauimmobilie mit IVA-Besteuerung fällt die vom Käufer zu tragende AJD-Steuer an.
Die AJD setzt sich aus einer fixen und einer variablen Komponente zusammen.
Die Fixkomponente (cuota fija) bezieht sich auf das notarielle Beurkundungspapier (papel timbrado), das für notarielle Dokumente verwendet wird, einschließlich der Urschrift (matriz), der urkundlichen Erstausfertigung (copia autorizada) und der notariellen Akte. Sie beträgt 0,30 Euro für den „Urkundenbogen“ (pliego) und 0,15 Euro für jede Seite (folios).
Der Steuersatz der variablen Komponente (cuota variable) ist je nach Autonomer Region unterschiedlich und liegt allgemein zwischen 0,5 % und 1,5 % des Kaufpreises.
Weitere steuerliche Aspekte des Immobilienkaufs in Spanien
Gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalía)
Die Verkäuferseite trägt regelmäßig als Steuerpflichtige (= sujeto pasivo) die Kosten der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, „IIVTNU“), auch bekannt als „plusvalía“. Die Wertzuwachssteuer fällt hinsichtlich städtischer Gelände (terrenos urbanos) an und findet ihre rechtliche Grundlage in den Artikeln 104 ff. RDL 2/2004.
Die Steuerbemessungsgrundlage der plusvalía ergibt sich nach Artikel 107 RDL 2/2004 vom 5. März aus der Wertsteigerung der Gelände zum Zeitpunkt des Steueranfalls (devengo) über einen Zeitraum von höchstens zwanzig Jahren.
Etwas anderes ergibt sich, wenn es sich bei dem Verkäufer der Immobilie um einen Nichtansässigen in Spanien handelt. Artikel 106 Abs. 2 RDL 2/2024 vom 5. März sieht in diesem Fall die Steuerpflichtigkeit des Erwerbers in Ersatzfunktion vor, sog. sujeto pasivo sustituto del contribuyente.
Der Käufer hat – in Ersatzfunktion des Verkäufers – nach dem Erwerb die plusvalía bei der örtlichen Steuerbehörde auf Kosten des Verkäufers zu erklären und abzuführen. Achtung: Ein Arras-Vertrag oder Optionsvertrag sollte bereits regeln, dass der Käufer im Rahmen der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde zu Zwecken der Erklärung und Abführung der plusvalia einen Einbehalt vom Kaufpreis vornimmt. Denn die wirtschaftliche Last der plusvalia hat der Verkäufer zu tragen.
