Grundsteuer in Spanien - IBI
Rechtsanwalt & Abogado
Was ist die Grundsteuer in Spanien?
Nach Artikel 60 Königliches Gesetzesdekret 2/2004 vom 5. März („LRHL“) handelt es sich bei der spanischen Grundsteuer um eine direkte, dingliche Steuer.
Die IBI ist die ertragreichste Einnahmequelle der örtlichen Finanzverwaltungen in Spanien.
Laut der Studie „Panorama de la fiscalidad local 2024“ des Generalrats der spanischen Wirtschaftswissenschaftler (Consejo General de Economistas de España) sowie verschiedenen aktuellen Analysen machte die Grundsteuer (IBI) im Jahr 2023 66 % der kommunalen Steuereinnahmen aus.
Dieser Prozentsatz bezieht sich auf den Anteil der Grundsteuer an den gesamten Einnahmen aus kommunalen Steuern, nicht auf die Gesamteinnahmen der Gemeinden.
Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Was ist bei der spanischen Grundsteuer der Steuertatbestand?
Den steuerlichen Tatbestand (hecho imponible) bildet das Eigentum an bestimmten Rechten an ländlichen und städtischen Immobilien sowie an Immobilien mit besonderen Merkmalen.
Hierzu zählen insbesondere: eine verwaltungsrechtliche Konzession über die betroffenen Immobilien oder über die öffentlichen Dienstleistungen, denen diese zugewiesen sind; ein dingliches Erbbaurecht (derecho real de superficie); ein dingliches Nießbrauchrecht (derecho real de usufructo) sowie das Eigentumsrecht (derecho de propiedad) selbst.
Wer ist für die Erhebung der IBI zuständig?
Die spanische Grundsteuer wird durch die jeweiligen Gemeinden am Belegenheitsort der Immobilie erhoben.
Geteilte Zuständigkeiten bei der spanischen Grundsteuer
Eine der wichtigsten Besonderheiten und Komplexitäten der Grundsteuer (IBI) besteht in ihrer Ausgestaltung als Steuer unter Mitwirkung verschiedener Verwaltungsträger:
- Bestimmung des Katasterwerts durch die Generaldirektion für Liegenschaftskataster (Dirección General del Catastro, DGC)
- Steuerliche Verwaltung durch lokale Finanz- und Steuerbehörden; Festlegung der steuerlichen Parameter (Berechnungsgrundlage, Steuerermäßigungen, etc.)
Wer gilt als Steuerpflichtiger hinsichtlich der Grundsteuer in Spanien?
Gemäß Artikel 63 LRHL gelten als Steuerpflichtige die natürlichen oder juristischen Personen sowie die Einheiten (entidades), die Inhaber des Rechts sind, das im jeweiligen Fall den steuerpflichtigen Tatbestand dieser Steuer begründet – mit anderen Worten: im Grundsatz sind als Steuerpflichtige der Grundsteuer die jeweiligen Immobilieneigentümer zu sehen – dies vorbehaltlich besonderer Immobilienkonstellationen, in denen gesonderte Regelungen gelten können.
Steuerliche Bemessungsgrundlage der spanischen Grundsteuer (IBI)
Die steuerliche Bemessungsgrundlage (base imponible) der IBI wird nach Artikel 65 LRHL durch den Katasterwert (valor catastral) der Immobilien gebildet. Der anfechtbare Katasterwert wird nach Maßgabe der gesetzlichen Kastastervorschriften festgelegt.
Zusammensetzung des Katasterwerts in Spanien
Der Katasterwert ist der objektiv für jedes Grundstück festgestellte Wert auf Grundlage der im Liegenschaftskataster erfassten Daten. Er setzt sich zu einen aus dem Katasterwert des Bodens sowie dem Katasterwert der Bebauungen zusammen.
Steuerlicher Messbetrag der spanischen Grundsteuer
Der spanische Grundsteuermessbetrag (base liquidable) ist der Betrag, der nach Anwendung gesetzlicher Abzüge oder Freibeträge auf die Bemessungsgrundlage übrig bleibt und auf den der Steuersatz angewendet wird.
Was zeichnet die spanische Grundsteuer aus?
Bei der spanischen Grundsteuer handelt es sich um eine wiederkehrende bzw. periodisch erhobene Steuer (impuesto periódico).
Gemäß Artikel 75 Absatz 2 LRHL entspricht der Besteuerungszeitraum dem Kalenderjahr. In diesem Zusammenhang besagt Artikel 75 Absatz 3 LRHL – vereinfacht ausgedrückt –, dass eine Änderung am Grundstück oder an den Eigentumsverhältnissen, sobald sie im Kataster eingetragen ist, erst ab dem folgenden Kalenderjahr bei der Berechnung der Grundsteuer berücksichtigt wird.
Welchen Stichtag muss ich im Hinblick auf die spanische Grundsteuer beachten?
In Spanien gilt in der Praxis, dass diejenige Person als steuerpflichtig gegenüber den lokalen Steuerbehörden gilt, die am 1. Januar im Kataster als Eigentümer eingetragen ist.
Die Parteien können jedoch in der notariellen Kaufurkunde eine abweichende Kostenregelung treffen.
Errichten die Parteien am Jahresende eine notarielle Kaufurkunde und erfolgt die Umschreibung im Kataster erst einige Wochen später im neuen Jahr, kann es vorkommen, dass sich die Steuerbehörden zunächst anlässlich des noch bestehenden Eintrags im padrón catastral an den Verkäufer bzw. bislang eingetragenen Eigentümer zur Zahlung der Grundsteuer wenden.
Entsprechende Beträge sind dann im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer auszugleichen. Alternativ kann, sofern ein entsprechender Nachweis über den Eigentümerwechsel erfolgt, eine Berichtigungserklärung ergehen.
Was ist im Rahmen einer Immobilientransaktion im Zusammenhang mit der Grundsteuer zu beachten?
Wird eine Immobilie veräußert oder kommt es aus einem anderen Grund zu einem Eigentümerwechsel, gelten folgende Regeln:
- Die Immobilie haftet selbst in Höhe des Grundsteuerbetrags, der noch nicht bezahlt wurde - auch wenn der vorherige Eigentümer, der die Steuerrückstände verschuldet hat, grundsätzlich zahlen müsste, sogenannte „subsidiäre Haftung".
- Notare haben vor Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde zu prüfen, ob Grundsteuerschulden des Verkäufers bestehen. Sie haben den Käufer ausdrücklich auf Grundsteuerschulden hinzuweisen.
- Erfolgt die Immobilientransaktion lediglich kraft eines privatschriftlichen Kaufvertrags, hat der Käufer als künftiger Steuerpflichtiger sicherzustellen, der Generaldirektion für Liegenschaftskataster den Eigentümerwechsel anzuzeigen. Bei notariellen Beurkundungen der öffentlichen Kaufurkunde kommuniziert das entsprechende Notariat den Eigentümerwechsel entsprechend.
Wann ist die IBI zu zahlen?
Die spanische IBI ist innerhalb der von den Gemeinden zeitlich festgelegten freiwilligen Zahlungsräumen (período voluntario) zu zahlen.
Zu exemplarischen Zwecken lässt sich die Hauptstadt Madrid anführen. Dort läuft der freiwillige IBI-Zahlungszeitraum vom 01. Oktober 2025 bis 01. Dezember 2025.
In Palma (Mallorca) läuft die freiwillige Zahlungsfrist vom 15. September bis 15. November.
In Valencia ist bei eingerichtetem Lastschriftverfahren als Zahlungstag der 30. April festgesetzt worden.
Spanische Grundsteuer nicht bezahlt bzw. nicht fristgerecht abgeführt?
Sofern die Grundsteuer nicht innerhalb des freiwilligen Zahlungszeitraums fristgerecht gezahlt wird, droht die Erhebung von Säumniszuschlägen (recargos) – zwischen 5-20% der Grundsteuerschuld, gegebenenfalls zuzüglich etwaiger Verzugszinsen (intereses de demora).
Erfolgt weiterhin keine Zahlung, drohen Vollstreckungsmaßnahmen in Form von Pfändungen (embargos).
Kann die spanische Grundsteuer (IBI) verjähren?
Nach Maßgabe der Bestimmung des Artikel 66 lit. b) des spanischen Gesetz 58/2003 vom 17. Dezember verjährt das Recht der Steuerbehörden auf Festsetzung und Einziehung der Grundsteuer (IBI) nach vier Jahren. Erfolgt innerhalb dieser Frist keine wirksame Maßnahme zur Geltendmachung der Steuerforderung, tritt die Verjährung entsprechend ein.
FAQ - Grundsteuer in Spanien
Die Höhe der jährlichen Grundsteuer ist vom Belegenheitsort der Immobilie und ihrem Katasterwert abhängig.
Nach den Bestimmungen des spanischen Katastergesetzes ist der Katasterwert der objektiv für jede Immobilie festgelegte Wert. Er basiert auf den im Liegenschaftskataster eingetragenen Daten.
Der genaue Steuersatz zur Berechnung der jeweiligen Grundsteuer hängt von der entsprechend betroffenen Gemeinde und der Art des Grundstücks ab.
Bei städtischen Immobilien liegt der grundsätzliche Steuersatz gemäß Artikel 72 Abs. 1 bei mindestens 0,4% bis maximal 1,1%. Für bestimmte Gemeinden kann jedoch ein anderer Steuersatz gelten (Artikel 72 Abs. 3 LRHL)
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