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Grunderwerbsteuer in Spanien beim Immobilienkauf
Rechtsanwalt & Abogado
Überblick zur Grunderwerbsteuer in Spanien
Das spanische Steuerrecht kennt den Begriff der Grunderwerbsteuer nicht unmittelbar.
Allerdings gibt es im Rahmen eines Immobilienkaufs in Spanien steuerliche Aspekte, die Käufer von Anfang an berücksichtigen sollten.
Beim Erwerb einer Bestands- oder Gebrauchtimmobilie fällt grundsätzlich die Vermögensübertragungssteuer an, sogenannte Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Die Steuerbemessungsgrundlage ist dabei der jeweilige Kaufpreis der Immobilie. Liegt der Kaufpreis allerdings unter dem amtlichen Referenzwert (valor de referencia) – was in der Praxis eher selten der Fall ist –, so dient stattdessen der Referenzwert als Steuerbemessungsgrundlage.
Der ITP-Steuersatz unterscheidet sich je nach autonomer Region in Spanien. Zudem kann der Steuersatz innerhalb einer autonomen Region unterschiedlich ausfallen, abhängig von der Höhe des Kaufpreises.
Eine Grunderwerbsteuer im engeren Sinne fällt beim Erwerb einer Neubauimmobilie in Spanien nicht an. Vielmehr hat der Käufer die spanische Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) zu entrichten. Der allgemeine IVA-Steuersatz beim Kauf einer Neubauimmobilie beträgt 10 %.
Auf den Kanarischen Inseln wird die IVA in diesen Fällen durch die kanarische Umsatzsteuer (Impuesto General Indirecto de Canarias, IGIC) ersetzt. Der relevante IGIC-Steuersatz beträgt derzeit 7 %.
Autonome Regionen in Spanien mit "niedrigem" und "hohem" ITP-Steuersatz
Der allgemeine ITP-Steuersatz beim Erwerb einer Bestandsimmobilie ist in der Autonomen Region von Madrid am geringsten. In diesem Jahr 2025 beträgt der ITP-Steuersatz dort 6%. Eine niedrigere ITP-Steuerbelastung gibt es auch beim Immobilienkauf auf den Kanarischen Inseln mit 6,5%, gefolgt von Andalusien mit einem allgemeinen ITP-Steuersatz von 7%.
Wer eine Bestandsimmobilie in Katalonien erwirbt, zahlt bei einem Kaufpreis bis zu einer Million Euro die allgemeine Grunderwerbsteuer mit einem Steuersatz von 10%. Bei einem Kaufpreis, der 1.000.000 € in Katalonien übersteigt, beläuft sich der ITP-Steuersatz auf den überschießenden Teil 11%.
Auf den Balearischen Inseln fällt die „spanische Grunderwerbsteuer“ wie folgt an: Bis zu einem Kaufpreis in Höhe von 400.000 € beträgt der ITP-Steuersatz 8%, zwischen 400.001€ und 600.000 € gilt ein allgemeiner ITP-Steuersatz von 9%, zwischen 600.001 € und 1.000.000 € beträgt der ITP-Steuersatz 10%, für einen Kaufpreis zwischen 1.000.001€ und 2.000.000€ beläuft sich der ITP-Steuersatz bereits auf 12% und ab 2.000.001€ fallen 13% spanische Grunderwerbsteuer an.
Beispielrechnung Hauskauf auf Mallorca für einen Kaufpreis in Höhe von 1.700.000,-€:
400.000 € → 8% → 32.000 €
200.000 € (von 400.000,01 € bis 600.000 €) → 9% → 18.000 €
400.000 € (von 600.000,01 € bis 1.000.000 €) → 10% → 40.000 €
700.000 € (von 1.000.000,01 € bis 1.700.000 €) → 11% → 77.000 €
Insgesamt: 167.000 €
Reduzierte ITP-Steuersätze
In zahlreichen Autonome Regionen sind reduzierte ITP-Steuersätze (tipo reducido) normiert, sofern es sich beispielsweise um den Kauf einer Bestandsimmobilie zur Begründung des gewöhnlichen Wohnsitzes (vivienda habitual) nach Maßgabe der Vorschriften über die spanische Einkommensteuer durch den Erwerber handelt, beispielsweise auf Mallorca / Balearische Inseln mit 4% – in diesen Fällen darf der Kaufpreis jedoch 270.151,20 € nicht übersteigen. Für Käufer unter 36 Jahren können zudem noch weitere reduzierte Steuersätze anwendbar sein. Gleiches gilt für Personen mit einer Behinderung. Die konkreten Voraussetzungen für die Anwendung des reduzierten Steuersatz variieren je nach autonomer Region.
Pflicht zur Abführung der ITP-Steuer nach Immobilienerwerb
Ohne den Nachweis der ordnungsgemäßen Abführung der spanischen Grunderwerbsteuer kann eine öffentliche Kaufurkunde nicht im spanischen Eigentumsregister eingetragen werden, vgl. Artikel 254 Abs. 1 des spanischen Hypothekengesetzes*.
Diese Regelung dient insofern der Sicherstellung der spanischen Finanz- und Steuerbehörden, dass sämtliche steuerlichen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstücks bzw. Immobilie erfüllt werden.
* Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
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