Optionsvertrag beim Immobilienkauf in Spanien - 5 allgemeine Hinweise

Steven Rudmann
Rechtsanwalt & Abogado

Letzter Bearbeitungsstand: 20.03.2025

Der privatschriftliche Optionsvertrag über den Kauf einer Immobilie (contrato de opción de compra, Kaufoptionsvertrag) ist nicht explizit im spanischen Zivilgesetzbuch normiert. Der Optionsvertrag ist insofern als atypischer Vertrag zu sehen.

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Ihnen wurde der Entwurf eines Optionsvertrags vorgelegt und Sie haben rechtliche Fragen? Nehmen Sie gerne unverbindlich Kontakt zu uns auf. Wir helfen rasch und mit hohem Serviceansatz.

Der Optionsvertrag beim Immobilienkauf in Spanien und sein Gegenstand

Über den Optionsvertrag räumt der Eigentümer / Verkäufer als sogenannter Optionsgeber (concedente) dem Kaufinteressenten als Optionsnehmer (optante) ein Optionsrecht ein.

Innerhalb der vereinbarten Optionsfrist verfügt der Kaufinteressent über die Möglichkeit, das Optionsrecht einseitig auszuüben und den beabsichtigten Immobilienkauf endgültig durchzuführen oder das Optionsrecht nicht in Anspruch zu nehmen. Der letztere Fall führt regelmäßig zum Verlust der an den Optionsgeber gezahlten Optionsprämie (prima), vorbehaltlich anderer Vereinbarungen.

Verkauft der Optionsgeber die Immobilie während des Laufs der Optionsfrist an einen Dritten, so macht er sich regelmäßig schadensersatzpflichtig.

Wie schütze ich meine rechtlichen Interessen bei einem Optionsvertrag zum Immobilienkauf in Spanien?

Optionsverträge sollten nach unserem Dafürhalten nur in gewissen Fällen nach erfolgter anwaltlicher Vorprüfung unterzeichnet werden.

Kaufinteressenten raten wir zum Schutz der eigenen Rechtsinteressen an, nicht den bloßen Hinweisen eines „Bekannten, der schon eine Immobilie auf Mallorca gekauft hat“ oder einem Makler Folge zu leisten.

Ein rechtssicher gestalteter Optionsvertrag ist insbesondere bei von Maklern bereitgestellten Entwürfen nicht immer gewährleistet. Derartige Entwürfe leiden nach unserer Erfahrung nicht selten an „unscharfen“ oder gänzlich fehlenden wichtigen Regelungen, z.B. in Bezug auf die Folgen aus Pflichtverletzungen, Rückzahlungsmodalitäten; dies alles verbunden mit erhöhten (Vermögens-)Risiken im Einzelfall.

Ein Grund für die rechtliche Fehleranfälligkeit derartiger Verträge ist mitunter darin zu sehen, dass der Kaufoptionsvertrag, wie erwähnt, nicht im Código Civil normiert ist. Der Kaufoptionsvertrag hat sein Gepräge vor allem durch die höchstrichterliche Rechtsprechung* erfahren.

*vergleiche nur Tribunal Supremo, Urteil vom 3. Februar 2020, Az. 67/2020

In die Vorüberlegungen einzustellen ist unter Berücksichtigung der Umstände des konkreten Einzelsachverhalts auch die Frage, ob das Optionsrecht im Eigentumsregister eingetragen* werden soll. Denn dann muss sichergestellt werden, dass die Bestimmungen des entsprechenden Kaufoptionsvertrags die Voraussetzungen zur Eintragung im Eigentumsregister erfüllen.

*Artikel 14 der spanischen Hypothekenverordnung (Reglamento Hipotecario) erlaubt ausdrücklich die grundbuchrechtliche Eintragung eines Kaufoptionsvertrags.

Möglichkeit der Hinterlegung der Optionsprämie auf einem notariellen Anderkonto

Die Parteien können auch die Hinterlegung der Optionsprämie auf einem notariellen Anderkonto vereinbaren. Um eine einseitige Rückzahlung der Optionsprämie – am Optionsgeber vorbei – zugunsten des Optionsnehmers zu vermeiden, sollten die Parteien ein sogenanntes notarielles Protokoll über die Hinterlegung errichten, sog. acta de depósito.

Eintragbarkeit des Optionsvertrags im spanischen Eigentumsregister

Gemäß Artikel 14 der spanischen Hypothekenverordnung* kann der Optionsvertrag jedoch ausdrücklich im Eigentumsregister eingetragen werden. Mit der Grundbucheintragung entfaltet der Optionsvertrag eine Wirkung gegenüber Dritten. Zudem verpflichtet die eingetragene Option den Verkäufer bei Optionsziehung zum Verkauf der gegenständlichen Immobilie an den Optionsnehmer als Käufer.

Für die grundbuchrechtliche Eintragung bedarf es (i) der ausdrücklichen Vereinbarung der Parteien über die Eintragung, (ii) Höhe des Immobilienkaufpreises und der Optionsprämie sowie (iii) Frist, innerhalb der das Optionsrecht ausgeübt werden muss. Die Frist kann vier Jahre nicht übersteigen.

*Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario.

Grundsätzliche Inhalte des Optionsvertrags

Höhe der Optionsprämie (ca. 10% des Kaufpreises)
Anrechnung der Optionsprämie auf den zu zahlenden (Rest-)Kaufpreis
Frist zur Inanspruchnahme der Option (regelmäßig zwischen 2-3 Monate)
Angaben zur gegenständlichen Immobilie
Wesentliche Bedingungen des Kaufgeschäfts (etwa Kaufpreis, Garantien, Beurkundungsmodalitäten, Übergabe)
Folgen der Nichtinanspruchnahme der Option (regelmäßig Verlust der Option)
Ggfs. Rückzahlungsmodalität
Ggfs. Regelungen zur Eintragung der Kaufoption
Kostenregelungen

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Unsere Beratungsleistungen zum Optionsvertrag für den Immobilienkauf in Spanien

Unter anderem:

– Prüfung und Gestaltung von Optionsverträgen (zwei- oder dreisprachig)
– Durchsetzungsstarke Verhandlung von Vertragsinhalten
– Unterstützung bei der Zahlungsabwicklung der Optionsprämie, Hinterlegung auf notarielle Anderkonto
– Rechtlicher Beistand bei Rechtsstreitigkeiten um Optionsverträge
– Beratung zur Eintragung der Option im Eigentumsregister
– Vollumfängliche Unterstützung bei dem weiteren Fortgang der beabsichtigten Immobilientransaktion

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