Optionsvertrag beim Immobilienkauf in Spanien
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Der privatschriftliche Optionsvertrag über den Kauf einer Immobilie (contrato de opción de compra, „Kaufoptionsvertrag“) ist nicht explizit im spanischen Zivilgesetzbuch normiert. Der Optionsvertrag ist daher als atypischer Vertrag zu sehen, der sein Gepräge durch die Rechtsprechung erfahren hat.
Gegenstand des Optionsvertrags in Spanien
Über den Optionsvertrag räumt der Eigentümer bzw. Verkäufer als sogenannter Optionsgeber (concedente) dem Kaufinteressenten als Optionsnehmer (optante) ein Optionsrecht ein.
Kraft des Optionsrechts hat der Optionsnehmer die Möglichkeit, das Optionsrecht einseitig innerhalb der vereinbarten Optionsfrist (plazo de ejercicio de la opción) auszuüben und somit den respektiven Immobilienkauf zu den im Vorhinein festgelegten Bedingungen durchzuführen.
Der Optionsnehmer hat auch die Möglichkeit, auf das ihm eingeräumte Optionsrecht zu verzichten (renuncia). Dieser Fall führt zum einen zur Auflösung des Kaufoptionsvertrags sowie regelmäßig zum Verlust der an den Optionsgeber gezahlten Optionsprämie (prima); dies vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen. Der Optionsgeber kann dann wieder frei über die Immobilie verfügen.
Verkauft der Optionsgeber die Immobilie während des Laufs der Optionsfrist an einen Dritten, so macht er sich regelmäßig schadensersatzpflichtig.
Möglichkeit der Hinterlegung der Optionsprämie auf einem notariellen Anderkonto
Die Parteien können auch die Hinterlegung der Optionsprämie auf einem notariellen Anderkonto vereinbaren. Um eine einseitige Rückzahlung der Optionsprämie – am Optionsgeber vorbei – zugunsten des Optionsnehmers zu vermeiden, sollten die Parteien ein sogenanntes notarielles Protokoll über die Hinterlegung errichten, sog. acta de depósito.
Eintragbarkeit des Optionsvertrags im spanischen Eigentumsregister
Gemäß des ausdrücklichen Wortlauts der Bestimmung des Artikel 14 der spanischen Hypothekenverordnung* kann der Kaufoptionsvertrag im Eigentumsregister eingetragen werden.
Mit der Grundbucheintragung entfaltet der Optionsvertrag Wirkung gegenüber Dritten. Zudem verpflichtet die eingetragene Option den Verkäufer bei Optionsziehung zum Verkauf der gegenständlichen Immobilie an den Optionsnehmer als Käufer.
Für die grundbuchrechtliche Eintragung bedarf es (i) der ausdrücklichen Vereinbarung der Parteien über die Eintragung, (ii) Höhe des Immobilienkaufpreises und der Optionsprämie sowie (iii) Frist, innerhalb der das Optionsrecht ausgeübt werden muss. Die Frist kann vier Jahre nicht übersteigen.
*Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario.
Was sind die Inhalte des Optionsvertrags in Spanien?
- Höhe der Optionsprämie (zumeist zwischen 5-10% des Kaufpreises)
- Anrechnung der Optionsprämie auf den zu zahlen Restkaufpreis
- Frist zur Inanspruchnahme der eingeräumten Option
- Grundbuchdaten und Katasterdaten der optionsgegenständlichen Immobilie
- Endgültiger Kaufpreis
- Garantien
- Folgen der Nichtinanspruchnahme der Option (zumeist Verlust der gezahlten Optionsprämie)
- Ggfs. Rückzahlungsmodalitäten
- Ggfs. Regelungen zur Eintragung der Kaufoption
- Kostenregelungen
Optionsrecht in Katalonien
Das Optionsrecht ist im 5. Buch des Zivilgesetzbuchs von Katalonien in den Artikeln 568-8 ff. ausdrücklich normiert. Diese Vorschriften gehen den allgemeinen Bestimmungen des spanischen Zivilgesetzbuches vor.
FAQ zum Optionsvertrag in Spanien
Ist der Optionsnehmer / Käufer verpflichtet, die Option auszuüben?
Nein. Der Käufer hat das Recht zur Optionsausübung, aber keine Pflicht. Es handelt sich somit um ein einseitiges Wahlrecht zugunsten des Käufers.
Was passiert, wenn der Beurkundungstermin zur Errichtung der Kaufurkunde mehrfach verschoben wird und die Option vermeintlich verfristet ist?
Eine Verfristung der Kaufoption tritt in diesen Fällen nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung in Spanien nicht ein.
Wie wird die Option durch den Optionsnehmer ausgeübt?
Der Optionsnehmer / Käufer übt seine Option gegenüber dem Optionsgeber durch beweiskräftige Mitteilung nach – etwa durch eine Mitteilung über einen Notar. Die Optionsausübung muss innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist erfolgen. Der Optionsnehmer muss durch seine Mitteilung anbieten, den Kaufpreis zu zahlen. Alternativ kann der Optionsnehmer den Kaufpreis mittels Bankscheck bei einem Notar hinterlegen.
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