Fehler beim Immobilienkauf in Spanien
Rechtsanwalt & Abogado
Der Immobilienkauf in Spanien bringt nicht wenige Fallstricke mit sich, da Käufer, die zum ersten Mal mit dem spanischen Rechtsverkehr in Berührung kommen, häufig über unzureichende Kenntnisse rechtlicher und steuerlicher Art verfügen.
Nachfolgend haben wir einige allgemeine rechtliche Fehler zusammengestellt, die in der Praxis regelmäßig auftauchen und mitunter erhebliche Risiken mit sich bringen können.
1. Unzureichende Prüfung der rechtlichen Lage der kaufgegenständlichen Immobilie
Ein häufiger Fehler beim Immobilienkauf in Spanien ist es, den Grundbuchauszug (nota simple informativa) nicht rechtzeitig oder nur oberflächlich zu prüfen.
Bereits vor der Unterzeichnung privatschriftlicher Vorverträge, wie etwa einem Reservierungsvertrag, Arras-Vertrag oder Optionsvertrag, sollte ein aktueller Grundbuchauszug eingeholt und sorgfältig analysiert werden.
Besonders häufig übersehene Aspekte sind:
- Eigentumsverhältnisse: Ist der auftretende Verkäufer tatsächlich als Volleigentümer im Grundbuch eingetragen? Fällt das Eigentum in irgendeiner Weise bedingt durch bestehende Nießbrauchrechte / nacktes Eigentum auseinander?
- Eigentümergemeinschaft: Handelt es sich um eine Immobilie innerhalb einer Eigentümergemeinschaft? Liegt die Satzung vor? Was wurde in den letzten vier Jahren beschlossen? Wurden Sonderzahlungen (derramas) verabschiedet?
- Übereinstimmung mit dem Kataster: Sind die Daten des Grundbuchs mit denen des Katasters koordiniert? Bestehen erhebliche Flächenabweichungen?
- Lasten: Sind Hypotheken, Pfändungen (embargos) oder andere bedenkliche Lasten wie Steuerschulden im Grundbuch eingetragen?
- Weitere Belastungen: Sind Dienstbarkeiten, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechte (derecho de tanteo y retracto) der jeweiligen Gemeinde im Grundbuch eingetragen?
Weiterhin sollte geprüft werden, ob die Immobilie vermietet oder gar titellos besetzt ist – umgangssprachlich hört man hier oft vom Begriff der „okupa“.
Sofern die Immobilie vermietet ist, sollte der Inhalt des zugrundeliegenden Mietvertrags geprüft werden sowie die ordnungsgemäße Zahlung der monatlichen Mieten. Auch ein Blick darauf sollte geworfen werden, ob Vorkaufs- und Rückkaufsrechte des Mieters vertraglich ausgeschlossen sind.
2. Fehler bei der technischen Prüfung der kaufgegenständlichen Immobilie
Die unzureichende technische Prüfung vor einem Immobilienkauf in Spanien kann im ungünstigen Fall zu erheblichen Problemen und unerwarteten Kosten führen.
Der Zustand des Gebäudes ist ein entscheidender Faktor für den langfristigen Wert und die künftigen Nutzungsmöglichkeiten.
Nach unserer Erfahrung gibt es nicht wenige Käufer, die sich in erster Linie auf den Kaufpreis und ggfs. die Lage konzentrieren, dabei aber die gründliche technische Überprüfung der Immobilie außer Acht lassen – und dies bei erheblichen Vermögenswerten:
- Fehlende oder unzureichende Prüfung von Feuchtigkeitsschäden, Bauschäden.
- Unzureichende Prüfung des Zustands der Installationen.
- Keine Gutachterbeauftragung bei (erheblichen) Kaufpreisen.
- Fehlende Ermittlung des potentiellen Renovierungsbedarfs.
3. Privatschriftliche Vorverträge und ihre Fehlerquellen
Beim Immobilienkauf in Spanien kommt es häufig zum Abschluss privatschriftlicher Vorverträge wie eines Reservierungs-, Arras- oder Optionsvertrags – unabhängig von einer gesondert zu betrachtenden Maklervereinbarung. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn gegebenenfalls noch Zwischenschritte durchgeführt werden müssen, die einige Zeit in Anspruch nehmen.
Bei der Gestaltung der Regelungen der privatschriftlichen Vorverträge können jedoch zahlreiche Fehler auftreten, die bei unbedachtem Vorgehen erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Risiken für den Käufer mit sich bringen:
- Fehlende oder unklare Regelungen zur Rückabwicklung vor der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde – etwa für den Fall, dass die Finanzierung nicht zustande kommt oder bedenkliche städtebaurechtliche Verfahren anhängig sind.
- Fehlende oder fehlerhafte Einarbeitung wesentlicher Vertragsbedingungen.
- Zahlungsmodalitäten, Kostenregelungen unklar bzw. fehlerhaft.
- Vorschnelle Zahlung von erheblichen Vorleistungen an Verkäuferseite ohne gründliche Prüfung, Zahlungen an Vertragsunbeteiligte, fehlende Anrechnungsmechanismen, Vorauszahlungen an (unberechtigten) Makler statt Verkäufer.
- Vorzunehmende Zwischenschritte nicht klar definiert, z.B. Löschung einer bedenklichen Last vor Errichtung der Escritura, Mängelausbesserungsarbeiten bei Schimmel oder Feuchtigkeitseindringungen vor dem Kauf, Einholung fehlender Bewohnbarkeitsbescheinigung.
- Modalitäten unklar, welche Voraussetzungen vorliegen müssen, damit der notarielle Beurkundungstermin organisiert werden kann.
- Kündigungs- bzw. Abstandnahmerechte bei Begehung wesentlicher Pflichtverletzungen.
- Fehlende Regelung, wer die Maklerkosten trägt.
- Fehlende Garantien verwaltungsrechtlicher, städtebaulicher und/oder steuerrechtlicher Art.
4. Unzureichend berücksichtigte Vorgaben des spanischen Verwaltungsrechts, Städtebaurechts, Küstenrechts
Auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts werden nicht selten folgende Punkte nur unzureichend in privatschriftlichen Vorverträgen behandelt:
- Umgang mit fehlender oder nicht mehr gültiger Bewohnbarkeitsbescheinigung (nur dort, wo einschlägig)
- Ggfs. Umgang mit fehlender Erstbezugsgenehmigung
- Umgang mit rechtswidrig errichteten Bauten auf dem Grundstück.
- Immobilie im städtebaulichen "Außenbereich" und der Umgang damit.
- Umgang mit anhängigen städtebaulichen Verfahren.
- Unzureichend berücksichtigte Nutzungsbeschränkungen nach Maßgabe des Küstengesetzes.
- Umgang mit Gütern von nationalem kulturellem Interesse.
- Fehlende oder abgelaufene Konzessionen (Küstenrecht).
5. Fallstricke mit Blick auf Kosten und Steuern beim Immobilienkauf in Spanien
Was die Kosten beim Immobilienerwerb angeht, sollten nicht nur die klassischen Nebenkosten in die Finanzplanung einbezogen werden, sondern auch zukünftige Mobiliarkosten und ggfs. mögliche Renovierungskosten (mitunter sollten hier 10-20% vom Kaufpreis zusätzlich in die Budgetplanungen eingepreist werden).
Nichtansässige in Spanien haben in der Regel größere Hürden zu überwinden, wenn es um die Beantragung einer Immobilienfinanzierung bei einer spanischen Bank geht.
Der Umgang mit Verbindlichkeiten des Verkäufers gegenüber seiner Eigentümergemeinschaft sowie etwaigen Rückständen bei der Grundsteuer sollte unbedingt geregelt werden.
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