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Kaufpreiszahlung beim Immobilienkauf in Spanien - Wichtige Hinweise
Rechtsanwalt & Abogado
Das spanische Zivilgesetzbuch zur Kaufpreiszahlung beim Immobilienkauf in Spanien
Im Einklang mit Artikel 1445 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil, „CC“) ist die Käuferseite zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet. Dieser muss „wahr“ sein (precio cierto), was bedeutet, dass er beispielsweise keiner Schenkung gleichkommen darf.
Bei der Preisfindung muss eine gewisse Bezugnahme auf eine andere bestimmte Größe konkludent erkennbar sein, etwa auf die Preise vergleichbarer Immobilien in der Umgebung, vgl. Artikel 1447 CC.
Die Parteien können darüber hinaus die Höhe des Kaufpreises grundsätzlich frei im Sinne der Vertragsfreiheit bestimmen.
Die Nichtzahlung des Kaufpreises stellt eine Verletzung einer wesentlichen Käuferpflicht dar und berechtigt den Verkäufer gemäß den Artikeln 1124 und 1504 CC entweder zur Abstandnahme vom gegenständlichen Immobilientransaktionsgeschäft oder zur Zurückbehaltung der Einräumung des Besitzes an der kaufgegenständlichen Immobilie.
Verschiedene Möglichkeiten zur Zahlung des (ausstehenden) Kaufpreises bei der Errichtung der Escritura de Compraventa
Die Zahlung des (noch ausstehenden) Kaufpreises kann im Rahmen der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde in unterschiedlicher Weise erfolgen, nämlich per
- Bankscheck oder
- Banküberweisung oder
- Überweisung von einem Notaranderkonto, auf das die Käuferseite zuvor den Geldbetrag eingezahlt hat.
Banküberweisung, Bankscheck
Bei einer Banküberweisung gilt zu beachten, dass die Verkäuferseite regelmäßig erst den entsprechenden Geldeingang bestätigt sehen möchte, bevor sie die Kaufurkunde unterzeichnet, was rechtlich die Übergabe der Immobilie nach Artikel 1462 Abs. 2 CC zufolge hat.
Es kann hierdurch zu zeitintensiven Verzögerungen kommen, wenn eine getätigte „Sofortüberweisung“ nicht unmittelbar auf dem Verkäuferkonto gutgeschrieben wird.
Daher erfolgt zur raschen Abwicklung des Notartermins bei Immobilientransaktionen noch häufig die Zahlung per Übergabe eines Bankschecks, der unmittelbar im Anschluss bei einer (spanischen) Bank eingelöst werden kann.
Sofern auf der Käuferseite kein spanisches Bankkonto vorhanden ist, kann der entsprechend im Notartermin zu zahlende Kaufpreis im Vorhinein auf ein Anderkonto des eigens beauftragten Rechtsanwalts bezahlt werden, der die Scheckausstellung nach entsprechender Vereinbarung übernehmen kann.
Notarpflichten in Bezug auf die Protokollierung der Zahlungsvorgänge - Wichtige Hinweise
Nach den geltenden Vorschriften zur Verhinderung von Geldwäsche und insbesondere Artikel 24 des spanischen Notargesetzes* müssen Notare prüfen und in der öffentlichen Kaufurkunde festhalten, wie und wann der vollständige Kaufpreis bezahlt wurde. Anzugeben sind Kontonummern, von denen das Geld (ein-)gezahlt wurde sowie das Empfängerkonto bei Banküberweisungen. Nachweise über die Zahlungen werden der Kaufurkunde als Anlage beigefügt, d.h. Überweisungsbelege oder Kopie des Bankschecks.
Einbehalte vom Kaufpreis durch den Käufer
Führen Nichtansässige in Spanien den Immobilienverkauf durch, hat der Käufer einen 3%-Einbehalt vom Kaufpreis zu Zwecken der Einkommensteuerabführung des Verkäufers vorzunehmen.
Zudem kann der Käufer auch einen Einbehalt vom Kaufpreis im Hinblick auf die abzuführende gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) vornehmen.
Ein Einbehalt des Kaufpreises wird regelmäßig auch dann vorgenommen, wenn die Verkäuferseite sonstige Verbindlichkeiten hat, z.B. gegenüber der Eigentümergemeinschaft, Steuerschulden oder offene und fällige Verbindlichkeiten für Versorgungsleistungen.
Zahlung von Kaufnebenkosten und Steuern
Der Käufer hat neben der eigentlichen Zahlung des Kaufpreises für den Immobilienerwerb noch eine Reihe von anderen Kosten und Steuern zu tragen. Dazu gehören unter anderem die Vermögensübertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) oder die Umsatzsteuer bei dem Kauf eines Neubaus bzw. erstmaliger Übergabe (IVA) sowie Notar- und Grundbuchgebühren.
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