Kaufpreiszahlung beim Immobilienkauf in Spanien - wichtige Hinweise
Rechtsanwalt & Abogado
In Bezug auf die Kaufpreiszahlung bei einem Immobilienkauf in Spanien gilt es einige Besonderheiten zu beachten. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie die Kaufpreiszahlung in Spanien abläuft, welche Zahlungsformen zulässig sind und welche Risiken vermieden werden sollten.
Was sagt das spanische Zivilgesetzbuch zur Kaufpreiszahlung?
Im Einklang mit Artikel 1445 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil, „CC“) ist die Käuferseite zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet.
Der Kaufpreis der Immobilie muss bestimmt sein (sogenannter precio cierto), also nicht nur zum Schein angegeben werden.
Bei der Preisfindung muss eine gewisse Bezugnahme auf eine andere bestimmte Größe konkludent erkennbar sein, etwa auf die Preise vergleichbarer Immobilien in der Umgebung, vgl. Artikel 1447 CC.
Die Parteien können die Höhe des Kaufpreises darüber hinaus grundsätzlich frei im Sinne der Vertragsfreiheit bestimmen.
Was passiert, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlt?
Wenn der Käufer den Immobilienkaufpreis nicht bezahlt, stellt dies nach den Grundsätzen des spanischen Zivilrechts eine Verletzung einer wesentlichen Käuferpflicht dar.
Der Verkäufer ist dann gemäß den Artikeln 1124 und 1504 CC entweder zur Abstandnahme vom gegenständlichen Immobiliengeschäft oder zur Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts bezüglich der Übergabe des Besitzes an der Immobilie bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung berechtigt.
Was passiert, wenn dem Käufer eine ersuchte Immobilienfinanzierung verweigert wird?
Wird dem Käufer eine ersuchte Immobilienfinanzierung verweigert, so muss im Einzelfall geprüft werden, ob der ggfs. abgeschlossene privatschriftliche Kaufvorvertrag eine entsprechende Klausel zur Abstandnahme vom Kaufgeschäft vorsieht – gegebenenfalls unter Rückzahlung der bereits geleisteten Vorauszahlung.
So sieht das katalanische Zivilrecht beispielsweise in Artikel 621-49 Absatz 1 des sechsten katalanischen Zivilgesetzbuches* (nachfolgend „CCCat“) das Recht des Käufers vor, vom Immobiliengeschäft Abstand zu nehmen, wenn ihm die Bank die beantragte Finanzierung versagt. Eine zwingende Voraussetzung ist allerdings eine entsprechende ausdrückliche Regelung im Arras-Vertrag.
Derartige gesetzliche Regelungen findet sich nicht im allgemeinen spanischen Zivilrecht.
Welche Möglichkeiten gibt es zur Zahlung des (ausstehenden) Kaufpreises im Rahmen der Errichtung der Escritura de Compraventa?
Die Zahlung des (noch ausstehenden) Kaufpreises kann im Rahmen der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde in unterschiedlicher Weise erfolgen, nämlich per:
- Bankscheck (im engeren Sinne: Namensbankscheck)
- Banküberweisung
- Überweisung von einem Notaranderkonto, auf das die Käuferseite zuvor den Geldbetrag eingezahlt hat.
Kaufpreiszahlung beim Immobilienkauf in Spanien per Banküberweisung oder Bankscheck - wichtige Hinweise
Bei einer Banküberweisung gilt es zu beachten, dass die Verkäuferseite regelmäßig erst den entsprechenden Geldeingang bestätigt sehen möchte, bevor sie die Kaufurkunde unterzeichnet. Denn rechtlich kommt die Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde nach Artikel 1462 Abs. 2 CC der Übergabe des Besitzes an der Immobilie gleich.
Es kann, sofern eine entsprechende Überweisung nicht unmittelbar eingeht, zu zeitintensiven Verzögerungen kommen, wenn eine getätigte „Sofortüberweisung“ nicht unmittelbar auf dem Verkäuferkonto gutgeschrieben wird.
Daher erfolgt in Spanien zur schnellen Abwicklung des Notartermins bei Immobilientransaktionen noch häufig die Zahlung per Übergabe eines Bankschecks.
Mit was für einer Art von Bankscheck wird der (restliche) Immobilienkaufpreis in Spanien gezahlt?
Im Rahmen von Immobiliengeschäften in Spanien wird der Kaufpreis noch häufig mittels der Übergabe eines sogenannten Namensbankschecks (cheques bancarios nominativos) bezahlt.
Dabei handelt es sich um Bankschecks, die auf eine bestimmte Person oder ein Unternehmen ausgestellt sind und ausschließlich von dem auf dem Scheck benannten Zahlungsempfänger eingelöst werden können.
Der auf dem Scheck ausgewiesene Betrag ist bereits vollständig auf dem Käuferkonto abgebucht, sodass der Scheck als sichere Zahlungsform gilt.
Praktisch betrachtet entspricht der Namensbankscheck in gewisser Weise einer Bargeldzahlung im Moment der Errichtung der notariellen Kaufurkunde.
Wichtiger Hinweis: Die Zahlung mittels Bankscheck sollte ausschließlich über einen Namensbankscheck einer in Spanien ansässigen Bank erfolgen.
Zudem sollte sichergestellt sein, dass der Verkäufer den Scheck auf ein spanisches Bankkonto einlöst.
Bei grenzüberschreitender Einlösung – etwa auf ein Konto im Ausland – kann es zu erheblichen zeitlichen Verzögerungen oder zusätzlichem organisatorischen Aufwand kommen.
Unterstützung bei der Zahlungsabwicklung durch Rechtsanwalt in Spanien
Sofern auf der Käuferseite kein spanisches Bankkonto vorhanden ist, kann der entsprechend im Notartermin zu zahlende Kaufpreis im Vorhinein und nach erfolgter KYC-Prüfung und Sicherstellung der Einhaltung der Vorschriften zur Vermeidung von Geldwäsche auf ein Anderkonto des eigens beauftragten Rechtsanwalts bezahlt werden, der die Scheckausstellung nach entsprechender Vereinbarung übernehmen kann.
Welche Pflichten treffen den spanischen Notar hinsichtlich der Protokollierung der Zahlungsvorgänge beim Immobilienkauf?
Nach den geltenden Vorschriften zur Verhinderung von Geldwäsche und insbesondere Artikel 24 des spanischen Notargesetzes* haben Notare zu prüfen und in der öffentlichen Kaufurkunde festzuhalten, wie und wann der vollständige Kaufpreis bezahlt wurde.
Anzugeben sind Kontonummern, von denen das Geld (ein-)gezahlt wurde sowie das Empfängerkonto bei Banküberweisungen. Nachweise über die Zahlungen werden der Kaufurkunde als Anlage beigefügt, d.h. Überweisungsbelege und/oder Kopie des Bankschecks.
Was ist bei einem nicht in Spanien ansässigen Immobilienverkäufer bzgl. der Kaufpreiszahlung zu beachten?
Verkaufen Nichtansässige in Spanien eine Immobilie, so hat der Käufer zwingend einen 3%-Einbehalt vom Kaufpreis im Zusammenhang mit dem Vermögenszuwachs und der Einkommensteuer des nichtansässigen Verkäufers (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) vorzunehmen.
Gibt es noch weitere mögliche Kaufpreiseinbehalte durch den Käufer?
Zudem ist der Käufer beim Immobilienverkauf eines Nichtansässigen in Spanien berechtigt, einen Kaufpreiseinbehalt hinsichtlich der gegebenenfalls abzuführenden gemeindlichen Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) vorzunehmen.
Ein Einbehalt des Kaufpreises wird regelmäßig auch dann vorgenommen, wenn die Verkäuferseite sonstige Verbindlichkeiten hat, z.B. gegenüber der Eigentümergemeinschaft, Steuerschulden oder offene und fällige Verbindlichkeiten für Versorgungsleistungen.
Zahlung von Kaufnebenkosten und Steuern in Spanien
Der Käufer hat neben der eigentlichen Zahlung des Kaufpreises für den Immobilienerwerb noch eine Reihe von anderen Kosten und Steuern zu tragen. Dazu gehören unter anderem die Vermögensübertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) oder die Umsatzsteuer bei dem Kauf eines Neubaus bzw. erstmaliger Übergabe (IVA) sowie Notar- und Grundbuchgebühren.
Kann bei einem Immobilienkauf in Spanien der Restkaufpreis in bar bezahlt werden?
Nach den Vorschriften zur Vermeidung von Geldwäsche ist eine Bargeldzahlung in Spanien nur bis zu einem Betrag in Höhe von 1.000 € möglich. Angesichts der deutlich höheren Immobilienkaufpreise entfällt insofern die Möglichkeit der Bargeldzahlung.
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