Touristische Vermietung in Spanien - Grundinformationen
Rechtsanwalt & Abogado
Nachfolgend haben wir für Sie einige grundsätzliche Informationen zur touristischen Vermietung in den Autonomen Regionen Madrid, Andalusien, Balearische Inseln (u.a. Mallorca und Ibiza) sowie Valencia bereitgestellt:
Touristische Vermietung in Madrid
Rechtliche Regelungen zur touristischen Vermietung von Wohnungen bzw. Immobilien in der Autonomen Region von Madrid (Viviendas de Uso Turístico, „VUT“) finden sich unter anderem in dem Dekret 79/2014 vom 10. Juli.
Artikel 2 Abs. 2 des genannten Dekrets definiert Wohneinheiten zur touristischen Nutzung als Wohnungen, Studios, Appartements oder Häuser, die regelmäßig unter den Bedingungen einer sofortigen Nutzung eingerichtet und ausgestattet und in touristischen Vertriebskanälen oder durch andere Marketing- oder Werbemaßnahmen kommerzialisiert und beworben werden, um sie in ihrer Gesamtheit zum Zwecke der touristischen Beherbergung und gegen ein Entgelt zu vermieten.
Für die Registrierung von „VUT“ müssen neben den rechtlichen Voraussetzungen hinsichtlich der touristischen Vermietung im engeren Sinne häufig auch eine Reihe von weiteren städtebaulichen Voraussetzungen erfüllt sein, z.B. die ordnungsgemäße Einreichung der sog. Eigenverantwortlichkeitserklärung (declaración responsable). Interessierte müssen zudem gegenüber der zuständigen Behörde den Nachweis über das Bestehen einer Haftpflichtversicherung beibringen.
Interessierte haben zudem Sorge dafür zu tragen, dass das entsprechend zur touristischen Vermietung ausgewählte Apartment ausreichend möbliert ist; dies im Einklang mit den entsprechenden Vorschriften.
Bei Zuwiderhandlungen kann die zuständige Behörde Bußgelder erheben, die sich bei schweren Zuwiderhandlungen auf bis zu 300.000 Euro belaufen können (vgl. Artikel 21 Dekret 79/2014 vom 10. Juli i.V.m. Artikel 61 Abs. 1 Zif. 3 Gesetz 1/1999 vom 12. März, Tourismusverordnung der Autonomen Gemeinschaft von Madrid).
Touristische Vermietung in Andalusien
Bestimmungen zur touristischen Vermietung von Wohnungen bzw. Immobilien in der Autonomen Region Andalusien sind anderem in dem Dekret 28/2016 vom 2. Februar verankert, abgeändert durch das Dekret 31/2024 vom 29. Januar.
Für die Registrierung einer Immobilie für touristische Vermietungszwecke muss unter anderem die ordnungsgemäße Einreichung einer Eigenverantwortlichkeitserklärung bei dem touristischen Register von Andalusien (RTA) per digitalem Zertifikat erfolgen. Nach entsprechender behördlicher Bearbeitung erfolgt eine Eintragung im Tourismusregister von Andalusien, in dessen Rahmen eine entsprechende Referenznummer zugewiesen wird.
Bei Zuwiderhandlungen können Bußgelder erhoben werden, die sich bei schweren Zuwiderhandlungen auf bis zu 150.000 Euro belaufen können (vgl. Artikel 10 Abs. 2 Dekret 28/2016 vom 2. Februar i.V.m. Artikel 78 Abs. 3 Gesetz 13/2011 vom 23. Dezember, Tourismusgesetz Andalusien).
Weitere behördliche Informationen auf Spanisch finden sich hier.
Touristische Vermietung auf den Balearischen Inseln (u.a. Mallorca, Ibiza)
Bedeutende Vorschriften zur touristischen Vermietung auf den Balearischen Inseln wurden zuletzt unter anderem mittels des Gesetzesdekrets 3/2022 vom 11. Februar über Eilmaßnahmen für die Nachhaltigkeit und zirkulärem Tourismus erlassen; bedeutend v.a. auch das Gesetz 8/2012 vom 19. Juli, Tourismusgesetz der Balearischen Inseln.
Zur grundsätzlichen Einholung entsprechender behördlicher Genehmigungen (z.B. die ETV-Lizenz, ETP = Estancias Turísticas Vacacionales) bedarf es im ersten Schritt der konkreten Einstufung des entsprechenden Objekts. Denn die Voraussetzungen können sich im Detail für die Genehmigungserteilung unterscheiden. Auch gilt für Mallorca, Ibiza und Formentera unter Verweis auf Absatz 3 der ersten Zusatzvorschrift des genannten Gesetzesdekrets 3/2022 vom 11. Februar, dass bis 2026 bzw. bis zum Ablauf von vier Jahren nach Veröffentlichung dieses Gesetzesdekrets im Staatsanzeiger keine neuen touristischen Plätze erworben werden können (moratoria).
Allgemein muss sich ein entsprechendes Objekt zur touristischen Vermietung in städtebauliche Planungen einfügen, d.h. apto sein und über eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) verfügen. Des Weiteren dürfen keine anhängigen schwerwiegenden städtebaulichen Sanktionsverfahren anhängig sein.
Weitere behördliche Informationen auf Spanisch finden sich hier.
Touristische Vermietung in Valencia / Autonome Region von Valencia
Mit der Verabschiedung des Gesetzesdekrets 9/2024 vom 2. August beabsichtigte der Gesetzgeber der Autonomen Region Valencia zuletzt einige Änderungen an dem Gesetz 15/2018 vom 7. Juni über Tourismus, Freizeit und Gastgewerbe der Comunitat Valencia sowie des Dekrets 10/2012 vom 22. Januar über die touristische Vermietung in der Autonomen Region Valencia.
Die neugefasste Bestimmung des Artikel 65 Gesetz 15/2018 vom 7. Juni enthält in Absatz 1 eine neue Zeitkomponente: Wohneinheiten zur touristischen Vermietung sind unabhängig von ihrer Art vollständige Immobilien, die zu einem Preis unter der Bedingung ihrer umgehenden Verfügbarkeit für touristische Zwecke für einen Zeitraum von 10 Tagen oder weniger vermietet werden; dies kontinuierlich gegenüber einem Mieter und die über eine gemeindliche Bescheinigung für touristische Zwecke (informe municipal de compatibilidad urbanística) verfügen oder ein gleichwertiges durch Vorschriften bestimmtes Dokument sowie gegebenenfalls über die gemeindlichen Genehmigungen, die für diese Nutzung oder Tätigkeit erforderlich sind.
Zudem gilt mit Blick auf die Eintragungspflicht von Wohneinheiten zur touristischen Vermietung, dass ihre jeweilige Eintragung im Tourismusregister der Comunitat Valencia nun über eine grundsätzliche Wirksamkeit von 5 Jahren verfügt, vorbehaltlich gesetzlich bestimmter Ausnahmefälle, vgl. neugefasster Artikel 65 Abs. 4 Gesetz 15/2018 vom 7. Juni.
Bei sehr schweren Zuwiderhandlungen können Behörden in diesem Kontext den Zuwiderhandelnden in Zukunft Bußgelder von bis zu 600.000 Euro auferlegen, vgl. geänderter Artikel 93 i.V.m. Artikel 94 Abs. 3 Gesetz 15/2018 vom 7. Juni.
Die Einreichung der Eigenverantwortlichkeitserklärung durch Interessierte natürliche oder juristische Personen kann nur telematisch mittels eines digitalen Zertifikats erfolgen.
Weitere behördliche Informationen auf Spanisch finden sich hier.
Touristische Vermietung und Eigentümergemeinschaften
Der Oberste Gerichtshof von Spanien hat am 3. Oktober 2024 in zwei Urteilen (SSTS 1232/2024 y 1233/2024) entschieden, dass eine Eigentümergemeinschaft mit einem doppelten Mehrheitsbeschluss von 3/5 touristische Vermietungen in einer zu der Eigentümergemeinschaft zuzuordnenden Wohneinheit verbieten oder einschränken werden kann.
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