Touristische Vermietung in Spanien (2025)
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Die touristische Vermietung in Spanien erfreut sich anhaltender Beliebtheit bei Immobilieneigentümern, die ihre Liegenschaften über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com kurzzeitig vermieten möchten.
Mit der Vielzahl neuer gesetzlicher Regelungen auf nationaler und autonomer Ebene stellen sich jedoch viele Fragen: Was ist erlaubt? Welche Genehmigungen brauche ich? Und vor allem: Wie kann ich rechtliche Haftungsrisiken vermeiden?
Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick zur aktuellen Rechtslage im Jahr 2025.
Rechtlicher Rahmen der touristischen Vermietung in Spanien
Die Möglichkeit zur Regelung der touristischen Vermietung fällt grundsätzlich in die Zuständigkeit der Autonomen Gemeinschaften von Spanien.
Entsprechende Vorschriften legen beispielsweise fest, ob und unter welchen Voraussetzungen eine „autonome Lizenz“ für die touristische Vermietung erteilt wird.
Zumeist verbirgt sich juristisch dahinter die notwendige Einreichung einer Eigenverantwortlichkeitserklärung bei der zuständigen Tourismusbehörde als zwingende Voraussetzung für die Ausübung der touristischen Vermietungstätigkeit.
Neues Dekret zur Regelung der touristischen Vermietungstätigkeit in Kantabrien seit Ende Juli 2025
Angesichts der zahlreichen Diskussionen um die touristische Vermietung in Spanien hat auch der kantabrische Gesetzgeber reagiert: Mit dem neu verabschiedeten Dekret 50/2025 vom 24. Juli gelten fortan einige neue Regelungen zur touristischen Vermietungstätigkeit in der Autonomen Gemeinschaft Kantabrien.
Touristische Vermietung in Spanien und Eigentümergemeinschaften im Jahr 2025
Seit dem 3. April 2025 verlangt Artikel 17 Abs. 12 des spanischen WEG-Gesetzes (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) für die touristische Vermietung in Wohnanlagen bzw. Mehrfamiliengebäuden die explizite Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
Diese Zustimmung ist vor der Antragstellung zur Ausstellung einer entsprechenden Lizenznummer für die touristische Vermietung einzuholen.
Das LPH sieht Übergangsregelungen vor, die eingeschränkt zur Anwendung können.
NRA-Nummer und touristische Vermietung in Spanien
Im Bereich der touristischen Vermietung in Spanien hat die Verabschiedung und das Inkrafttreten des Königlichen Dekrets 1312/2024 vom 23. Dezember hohe Wellen geschlagen:
Seit dem 1. Juli 2025 müssen Eigentümer von spanischen Immobilien, die eine Kurzzeitvermietung auf Online-Plattformen wie etwa Airbnb oder booking.com anbieten, die neu eingeführte und im Grundbuch einzutragende NRA-Nummer (número de registro de alquiler) einholen.
Die NRA-Nummer wird in diesem Zusammenhang im zuständigen Eigentumsregister über einen Randvermerk eingetragen.
Die NRA-Nummer kann über das Online-Portal registradores.org – CORPME eingeholt werden.
Ein entsprechender Guide der Registradores auf Spanisch kann unter diesem Link heruntergeladen werden.
Technisch ist grundsätzlich für die Antragstellung ein cl@ve-Zugang oder ein elektronisches Zertifikat erforderlich.
Kurzfristige Vermietung von Unterkünften (Kurzzeitvermietung) in Spanien und EU-Verordnung 2024/1028 vom 11. April
Das Königliche Dekret 1312/2024 vom 23. Dezember in Spanien geht zurück auf die EU-Verordnung 2024/1028 vom 11. April*.
In Artikel 2 Abs. 4 EU-VO 2024/1028 wird die Dienstleistung der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften dergestalt definiert, dass sie sich auf die regelmäßige oder vorübergehende kurzfristige Vermietung einer Einheit gegen Entgelt bezieht.
Dies gilt unabhängig davon, ob die kurzfristige Vermietung gewerblich oder nichtgewerblich erfolgt.
* Verordnung (EU) 2024/1028 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. April 2024 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften und zur Änderung der Verordnung (EU) 2018/1724
Die von der touristischen Vermietung in Spanien abzugrenzende saisonale Vermietung
Wichtige Abgrenzungsfragen für die Praxis im Rahmen der touristischen Vermietung können sich insbesondere dann stellen, wenn der autonome Gesetzgeber in seinen Vorschriften die Definition der touristischen Vermietung mit einem Zeitkriterium verknüpft.
Paradebeispiel ist die Autonome Gemeinschaft von Valencia: Der valencianische Gesetzgeber definiert touristische Wohneinheiten (viviendas de uso turístico) als solche, die für einen Zeitraum von höchstens 10 Tagen als vollständige Immobilien vermietet werden – unabhängig von ihrer Art zu einem Preis unter der Bedingung ihrer sofortigen Verfügbarkeit, kontinuierlich gegenüber demselben Mieter.
Dieses Zeitkriterium führt zu Abgrenzungsfragen zur saisonalen Vermietung. Denn in Bezug auf die saisonale Vermietung ist Artikel 3 des spanischen Mietgesetzes („LAU“) zu beachten. Diese Vorschrift normiert die Vermietung von Liegenschaften zu anderen als Wohnzwecken.
Nach Artikel 3 Abs. 2 LAU fallen insbesondere Mietverhältnisse über städtische Liegenschaften darunter, die vorübergehend bzw. saisonal abgeschlossen werden – nicht jedoch touristische Mietverhältnisse.
Artikel 3 LAU bezieht sich nach dem expliziten Wortlaut auf Mietverhältnisse für den Sommer oder für eine andere Jahreszeit sowie Mietverhältnisse, die zum Zwecke der Ausübung einer industriellen, gewerblichen, handwerklichen, beruflichen, erholungsorientierten, sozialfürsorglicher, kulturellen oder erzieherischen Tätigkeit auf der Liegenschaft abgeschlossen werden.
Demgegenüber gilt, dass touristische Mietverhältnisse nach Maßgabe von Artikel 5 lit. e) LAU nicht in den gesetzlichen Anwendungsbereich des spanischen Mietgesetzes fallen. Vielmehr finden auf diese touristischen Mietverhältnisse die entsprechend einschlägigen Regelungen der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft in Spanien Anwendung.
Plattform SES.Hospedajes: Meldepflichten erfüllen und Haftungsrisiken vermeiden
Das Königliche Dekret 933/2021 vom 26. Oktober* („RD 933/2021“) normiert, dass jede Person, die in Spanien eine Beherbergungstätigkeit (hospedaje) ausübt, zwingend Daten ihrer Gäste zu erheben hat – bis einschließlich Minderjährige ab 14 Jahren.
Diese Daten sind über das Portal SES.HOSPEDAJES an das spanische Innenministerium zu übermitteln.
Die Meldepflicht betrifft auch die touristische Vermietung von Immobilien.
Für die Nutzung des Portals SES.Hospedajes ist zunächst eine Registrierung von Unterkunftsgebern auf der Plattform mittels der Nutzung des elektronischen Zertifikats oder cl@ve notwendig.
Erforderlich ist nach der Anlage I RD 933/2021 die Erhebung und Übermittlung von Gästedaten unter anderem betreffend:
- Vor- und Nachname
- Nummer des Personalausweises oder Reisepasses
- Rufnummer, E-Mail-Adresse
- Angabe zur familiären Beziehung bei Minderjährigen
- Vertragsnummer bzw. zugewiesene Buchungsid
- Vertragsdatum
- Check-In-Datum und Check-Out-Datum
- Angaben zur Abwicklung der Zahlung
* Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre, por el que se establecen las obligaciones de registro documental e información de las personas físicas o jurídicas que ejercen actividades de hospedaje y alquiler de vehículos a motor.
Die fehlende Datenerhebung gegenüber Unterkunftsnehmern und das Ausbleiben der entsprechenden Übermittlung an das spanische Innenministerium stellt nach Artikel 8 Abs. 2 RD 933/2021 einen schweren Verstoß dar, was mit erheblichen Bußgeldern im Sinne des Organgesetzes 4/2015 vom 30. März geahndet werden kann.
Visuell verändertes SES.Hospedajes Portal seit Ende Juni 2025 - Neuer Link
Das spanische Innenministerium hat Ende Juni das SES.Hospedajes-Informationsportal visuell verändert. Der Link zum SES.Hospedajes-Portal ist nun folgender: Hier klicken.
Zu Sicherheitszwecken sollte in jedem Falle darauf geachtet werden, dass es sich um eine amtliche gob.es-URL handelt.
Für die erstmalige Registrierung auf SES.Hospedajes ist der erste Button „Acceso“ anzuklicken – dort wo zum ersten Mal „Código SIA 2929242“ auftaucht.
Der zweite Button dient registrierten Nutzern zur Datenübermittlung und dem Login über den cl@ve-Zugang.
Über den dritten „Acceso„-Button lässt sich ein gewöhnlicher Login mit Passworteingabe vornehmen.
* Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre, por el que se establecen las obligaciones de registro documental e información de las personas físicas o jurídicas que ejercen actividades de hospedaje y alquiler de vehículos a motor.
FAQ Touristische Vermietung in Spanien (2025)
Ist Airbnb in Spanien verboten?
Nein, die Online-Plattform Airbnb ist in Spanien nicht verboten. Allerdings gelten für die touristische Kurzzeitvermietung strenge gesetzliche Anforderungen, die ab dem 1. Juli 2025 noch einmal verschärft worden sind. Unter anderem müssen Immobilieneigentümer, die ihre Liegenschaft touristisch über entsprechende Online-Plattformen wie Airbnb oder Booking.com vermieten, zwingend die sogenannte NRA-Nummer einholen. Die NRA ist im entsprechenden Eigentumsregister einzutragen.
Kann ich mein Ferienhaus in Spanien vermieten?
Das ist eine sehr allgemeine Frage, die davon abhängt, in welches Regelungsregime die Vermietung fallen soll.
Spanien unterscheidet beispielsweise zwischen touristischen Wohnimmobilien (vivienda de uso turístico) und temporären Wohnvermietungen. Jeder Einzelfall ist genau zu prüfen. Zudem bestehen auch rechtliche Regelungen zur Luxusvermietung.
Was ist unter einer touristischen Lizenz in Spanien zu verstehen?
Eine "Touristenlizenz" in Spanien ist eine behördliche Genehmigung, die Eigentümer benötigen, um ihre Immobilie in der jeweilig betroffenen Autonomen Gemeinschaft touristisch vermieten zu können.
Touristenlizenzen werden von den zuständigen Behörde der entsprechenden Autonomen Gemeinschaft vergeben. Die Erteilung einer solchen Lizenz bestätigt, dass die betreffende Wohnimmobilie die gesetzlich vorgeschriebenen Standards für touristische Vermietungszwecke erfüllt. Bei einer touristischen Vermietung ohne behördlich erteilte Lizenz, d.h. illegale Vermietung, drohen mitunter hohe Bußgelder.
In vielen Autonomen Gemeinschaften laufen die entsprechenden Verfahren durch Einreichung einer entsprechenden Eigenverantwortlichkeitserklärung.
Welche Meldepflichten bestehen für Vermieter touristischer Unterkünfte nach dem Königlichen Dekret 933/2021?
Nach dem Königlichen Dekret 933/2021 müssen alle Vermieter touristischer Unterkünfte in Spanien – einschließlich privater Ferienwohnungsvermieter – die Daten ihrer Gäste (auch Minderjähriger ab 14 Jahren) erfassen und über das Portal SES.Hospedajes an das Innenministerium übermitteln. Dafür ist eine vorherige Registrierung mit einem elektronischen Zertifikat oder über cl@ve erforderlich.
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