Touristische Vermietung in Spanien: Gesetzeslage, Pflichten und Risiken 2025
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Die touristische Vermietung in Spanien erfreut sich großer Beliebtheit – nicht nur bei Touristen, sondern auch bei Immobilieneigentümern in Spanien, die ihre Liegenschaften über Plattformen wie Airbnb kurzzeitig vermieten möchten.
Mit der Vielzahl neuer gesetzlicher Regelungen auf nationaler und autonomer Ebene stellen sich jedoch viele Fragen: Was ist erlaubt? Welche Genehmigungen brauche ich? Und vor allem: Wie kann ich rechtliche Haftungsrisiken vermeiden?
Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick zur aktuellen Rechtslage im Jahr 2025.
Airbnb und touristische Vermietung in Spanien: Aktuelle Entwicklungen
Die starke Zunahme an Kurzzeitvermietungen über Online-Vermietungsportale wie allen voran Airbnb hat mitunter zu hitzigen Diskussionen in Politik und Medien geführt. Jüngst forderte das spanische Verbraucherministerium die Löschung von über 65.000 Airbnb-Inseraten, da zahlreiche der betreffenden Objekte offenbar ohne die erforderliche behördliche Genehmigung vermietet wurden. Auch die deutsche Presse wie der Spiegel berichtete darüber.
Hintergrund der Diskussionen ist der erheblich gestiegene Druck auf den Wohnungsmarkt in beliebten Metropolstädten wie Valencia, Palma (Mallorca), Madrid und Barcelona.
Einheimische beklagen seit Jahren gestiegene Mieten und Wohnungsknappheit. Politische Akteure machen hierfür unter anderem die starke Verbreitung von Plattformen wie Airbnb verantwortlich.
Gesetzeslage zur touristischen Vermietung und die Autonomen Regionen von Spanien
Im Bereich der touristischen Vermietung hat die Verabschiedung des Königlichen Dekrets 1312/2024 vom 23. Dezember einige Aufmerksamkeit auf sich gezogen. Seit dem 1. Juli 2025 müssen Eigentümer von Immobilien, die eine entsprechende Kurzzeitvermietung auf Online-Plattformen wie Airbnb oder booking.com anbieten, die neu eingeführte NRA-Nummer (número de registro de alquiler) einholen – die auch zudem im Eigentumsregister einzutragen ist.
Regelungen zur touristischen Vermietung fallen grundsätzlich in die Zuständigkeit der Autonomen Regionen. Diese legen beispielsweise fest, ob und unter welchen Voraussetzungen eine touristische Lizenz erteilt wird.
Touristische Vermietung und Eigentümergemeinschaften in Spanien 2025
Seit dem 3. April 2025 verlangt Artikel 17 Abs. 12 des spanischen WEG-Gesetzes (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) für die touristische Vermietung in Wohnanlagen bzw. Mehrfamiliengebäuden die explizite Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
Diese Zustimmung ist vor der Antragstellung zur Ausstellung einer entsprechenden Lizenznummer für die touristische Vermietung einzuholen.
Das LPH sieht Übergangsregelungen vor, die eingeschränkt zur Anwendung können.
Haftungsrisiko in Spanien aufgrund von Airbnb-Vermietung vermeiden: NRA-Nummer einholen und sich rechtlich absichern
Seit dem 1. Juli 2025 gilt anlässlich der Regelungen des Königlichen Dekrets 1312/2024 vom 23. Dezember* (nachfolgend auch „RD 1312/2024“ genannt), dass Eigentümer in Spanien, die Ihre Wohnimmobilie – insbesondere städtische Immobilien – zur Kurzzeitvermietung auf Online-Plattformen wie Airbnb bewerben, über die sogenannte NRA-Nummer (número de registro) verfügen müssen.
Die NRA-Nummer wird im Eigentumsregister über einen Randvermerk eingetragen.
Wie hole ich die NRA-Nummer ein?
Die NRA-Nummer kann über das Online-Portal registradores.org – CORPME eingeholt werden.
Ein entsprechender Guide der Registradores auf Spanisch kann unter diesem Link heruntergeladen werden.
Technisch ist ein cl@ve-Zugang oder ein elektronisches Zertifikat erforderlich.
Dienstleistung der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften (Kurzzeitvermietung) in Spanien und EU-Verordnung 2024/1028 vom 11. April
Das Königliche Dekret 1312/2024 vom 23. Dezember in Spanien geht zurück auf die EU-Verordnung 2024/1028 vom 11. April.
In Artikel 2 Abs. 4 EU-VO 2024/1028 wird die Dienstleistung der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften dergestalt definiert, dass sie sich auf die regelmäßige oder vorübergehende kurzfristige Vermietung einer Einheit gegen Entgelt bezieht – unabhängig davon, ob diese gewerblich oder nichtgewerblich erfolgt, wie im nationalen Recht weiter konkretisiert.
Touristische Vermietung vs. saisonale Vermietung - Was sagt das spanische Mietgesetz?
Artikel 3 LAU normiert die Vermietung zu anderen als Wohnzwecken.
Nach Artikel 3 Abs. 2 LAU fallen insbesondere Mietverhältnisse über städtische Liegenschaften darunter, die vorübergehend bzw. saisonal abgeschlossen werden – nicht jedoch touristische Mietverhältnisse.
Diese Vorschrift bezieht sich nach ihrem Wortlaut ausdrücklich auf Mietverhältnisse für den Sommer oder für eine andere Jahreszeit sowie Mietverhältnisse, die zum Zwecke der Ausübung einer industriellen, gewerblichen, handwerklichen, beruflichen, erholungsorientierten, sozialfürsorglicher, kulturellen oder erzieherischen Tätigkeit auf der Liegenschaft abgeschlossen werden. Dabei ist es unabhängig, wer die Vertragsparteien sind.
Landgrundstücke bzw. Immobilien im städtebaulichen Außenbereich (fincas rústicas) werden im Wortlaut der Norm nicht erwähnt.
Demgegenüber gilt, dass touristische Mietverhältnisse nach Maßgabe von Artikel 5 lit. e) des spanischen Mietgesetzes nicht in den gesetzlichen Anwendungsbereich der LAU fallen. Vielmehr finden auf diese touristischen Mietverhältnisse die entsprechend einschlägigen Regelungen der jeweiligen Autonomen Region Anwendung.
Plattform SES.Hospedajes: Meldepflichten erfüllen und Haftungsrisiken vermeiden
Das Königliche Dekret 933/2021 vom 26. Oktober* („RD 933/2021“) normiert, dass jeder, der in Spanien eine Tätigkeit im Zusammenhang mit der Beherbergung (hospedaje) von Unterkunftsnehmern ausübt, zwingend Daten seiner Gäste zu erheben hat – bis einschließlich Minderjährige ab 14 Jahren.
Diese Daten sind über das Portal SES.HOSPEDAJES an das spanische Innenministerium zu übermitteln.
Die Meldepflicht betrifft auch die touristische Vermietung von Immobilien.
Für die Nutzung des Portals SES.Hospedajes ist zunächst eine Registrierung von Unterkunftsgebern auf der Plattform mittels der Nutzung des elektronischen Zertifikats oder cl@ve notwendig.
Erforderlich ist nach der Anlage I RD 933/2021 die Erhebung und Übermittlung von Gästedaten unter anderem betreffend:
- Vor- und Nachname
- Nummer des Personalausweises oder Reisepasses
- Rufnummer, E-Mail-Adresse
- Angabe zur familiären Beziehung bei Minderjährigen
- Vertragsnummer bzw. zugewiesene Buchungsid
- Vertragsdatum
- Check-In-Datum und Check-Out-Datum
- Angaben zur Abwicklung der Zahlung
Die fehlende Datenerhebung gegenüber Unterkunftsnehmern und das Ausbleiben der entsprechenden Übermittlung an das spanische Innenministerium stellt nach Artikel 8 Abs. 2 RD 933/2021 einen schweren Verstoß dar. Dieser Umstand kann mit erheblichen Bußgeldern im Sinne des Organgesetzes 4/2015 vom 30. März geahndet werden.
Visuell verändertes SES.Hospedajes Portal seit Ende Juni 2025 - Neuer Link
Das spanische Innenministerium hat Ende Juni das SES.Hospedajes-Informationsportal visuell verändert.
Der Link zum SES.Hospedajes-Portal ist nun folgender: https://sede.interior.gob.es/portal/sede/tramites?idAgrupacion=18
Sicherzustellen ist, dass es sich um eine amtliche gob.es-URL handelt.
Für die erstmalige Registrierung auf SES.Hospedajes ist der erste Button „Acceso“ anzuklicken – dort wo zum ersten Mal „Código SIA 2929242“ auftaucht.
Der zweite Button dient registrierten Nutzern zur Datenübermittlung und dem Login über den cl@ve-Zugang.
Über den dritten „Acceso„-Button lässt sich ein gewöhnlicher Login mit Passworteingabe vornehmen.
* Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre, por el que se establecen las obligaciones de registro documental e información de las personas físicas o jurídicas que ejercen actividades de hospedaje y alquiler de vehículos a motor.
FAQ Touristische Vermietung - Kurzzeitvermietung Spanien
Ist Airbnb in Spanien verboten?
Nein. Die Online-Plattform Airbnb ist in Spanien nicht verboten. Allerdings gelten für die touristische oder temporäre Kurzzeitvermietung strenge gesetzliche Anforderungen, die ab dem 1. Juli 2025 noch einmal verschärft werden.
Kann ich mein Ferienhaus in Spanien vermieten?
Das ist eine sehr allgemeine Frage, die davon abhängt, in welches Regelungsregime die Vermietung fallen soll.
Spanien unterscheidet beispielsweise zwischen touristischen Wohneinheiten (vivienda de uso turístico) und temporären Wohneinheiten (vivienda de uso temporal). Jeder Einzelfall ist genau zu prüfen.
Was ist eine Touristenlizenz in Spanien?
Eine Touristenlizenz in Spanien ist eine behördliche Genehmigung, die Eigentümer benötigen, um ihre Immobilie in der jeweilig betroffenen Autonomen Region touristisch vermieten zu können. Touristenlizenzen werden von der jeweils zuständigen Behörde der entsprechenden Autonomen Region vergeben – etwa der Comunidad Valenciana oder Andalusien. Die Erteilung einer solchen Lizenz bestätigt, dass die betreffende Immobilie die gesetzlich vorgeschriebenen Standards für touristische Vermietungszwecke erfüllt. Bei einer touristischen Vermietung ohne behördlich erteilte Lizenz, d.h. illegale Vermietung, drohen hohe Bußgelder.
Was kostet eine Touristenlizenz in Spanien?
Die Kostenhöhe ist abhängig von dem Belegenheitsort der Immobilie und der entsprechenden Zuständigkeit der Autonomen Region.
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