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Touristische Vermietung in Spanien
Rechtsanwalt & Abogado
Die touristische Vermietung in Spanien - einführende Hinweise
Nachfolgend haben wir für Sie einige grundsätzliche Informationen zur touristischen Vermietung in Spanien bereitgestellt, mit einem ersten Fokus auf die Autonomen Regionen Valencia, Balearische Inseln (u.a. Mallorca und Ibiza), Madrid sowie Andalusien:
Valencia
Autonome Region von Valencia
Mit der Verabschiedung des Gesetzesdekrets 9/2024 vom 2. August* nahm der Gesetzgeber der Autonomen Gemeinschaft Valencia zuletzt Änderungen am Gesetz 15/2018 vom 7. Juni** über Tourismus, Freizeit und Gastgewerbe der Comunitat Valenciana sowie am Dekret 10/2021 vom 22. Januar*** über die touristische Vermietung in der Autonomen Gemeinschaft Valencia vor.
* Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell, de modificación de la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico.
** Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana.
*** Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, de aprobación del Reglamento regulador del
alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana.
Neue zeitliche Komponente für touristische Kurzzeitvermietungen in Valencia
Die neugefasste Bestimmung des Artikel 65 Gesetz 15/2018 vom 7. Juni, die eine Definition touristischer Wohneinheiten enthält, weist im ersten Absatz eine neue Zeitkomponente auf:
Touristische Wohneinheiten sind solche, die als vollständige Immobilien (= d.h. keine Zimmervermietung) unabhängig von ihrer Art zu einem Preis unter der Bedingung ihrer sofortigen Verfügbarkeit zu touristischen Zwecken für einen Zeitraum von höchstens 10 Tagen vermietet werden – und zwar kontinuierlich gegenüber demselben Mieter.
Zudem muss eine gemeindliche Bescheinigung für touristische Zwecke (informe municipal de compatibilidad urbanística) bestehen oder ein gleichwertiges durch Vorschriften bestimmtes Dokument sowie gegebenenfalls über die erforderlichen gemeindlichen Genehmigungen für diese Nutzung oder Tätigkeit. Diese Form der Vermietung ist als sogenannte touristische Kurzzeitvermietung zu sehen.
Wird die Immobilie länger als 10 Tage vermietet, beispielsweise über eine saisonale Vermietung von mehreren Wochen, so gelten im Grundsatz die allgemeinen Bestimmungen des spanischen Mietgesetzes (LAU).
Zudem gilt mit Blick auf die Eintragungspflicht von Wohneinheiten zur touristischen Vermietung, dass deren Eintragung im Tourismusregister der Comunitat Valenciana nun grundsätzlich eine Wirksamkeit von fünf Jahren hat, vorbehaltlich gesetzlich bestimmter Ausnahmefälle (vgl. neugefasster Artikel 65 Abs. 4 des Gesetzes 15/2018 vom 7. Juni).
Bei sehr schweren Zuwiderhandlungen können Behörden in diesem Kontext den Zuwiderhandelnden in Zukunft Bußgelder von bis zu 600.000 Euro auferlegen, vgl. geänderter Artikel 93 i.V.m. Artikel 94 Abs. 3 Gesetz 15/2018 vom 7. Juni.
FAQ - Valencia
– Gültige Katasterreferenz muss bestehen
– Ordungsgemäße einmalige Grundstückskennung muss vorliegen (CRU / IDUFIR)
Nein, der rechtliche Rahmen erlaubt dies nicht. Der Wortlaut des neugefassten Artikel 65 Gesetz 15/2018 vom 7. Juni bestimmt ausdrücklich, dass nur die komplette bzw. vollständige Immobilie touristisch vermietet werden kann.
Nein. Zur touristischen Vermietung einer (Wohn-)Immobilie in der Autonomen Region von Valencia müssen die gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden. Insbesondere ist eine Eigenverantwortlichkeitserklärung bei der zuständigen Behörde einzureichen. Zudem muss auf autonomer Ebene eine Eintragung im Tourismusregister (Registro Turístico) vorliegen.
Ja. Nach Artikel 65 Absatz 4 des neugefassten Gesetzes 15/2018 vom 7. Juni haben Eintragungen im Tourismusregister nur noch eine Gültigkeit von fünf Jahren. Danach muss die Eigenverantwortlichkeitserklärung für weitere fünf Jahre erneuert werden (declaración responsable de renovación).
Bei nicht fristgerechter Einreichung droht die Löschung der entsprechenden (Wohn-)Immobilie aus dem Tourismusregister (baja).
Ist die Eintragung vor dem 7. August 2024 erfolgt, so ist eine Eigenverantwortlichkeitserklärung zu Verlängerungszwecken spätestens am 8. August 2029 einzureichen.
Achtung: Es gelten hierbei bestimmte Besonderheiten, die einzelfallabhängig zu betrachten sind.
Es muss ein Umschreibungsverfahren (cambio de titularidad) durchgeführt werden.
Das Antragsverfahren ist zwingend elektronisch durchzuführen (über cl@ve oder das elektronische Zertifikat).
Gerne unterstützen wir Eigentümer / Vermieter bei allen Fragen rund um die touristische Vermietung in Valencia. Im Rahmen des Antragsverfahrens ist eine (anwaltliche) Vertretung möglich. Nehmen Sie gerne unverbindlich Kontakt zu uns auf.
Stand der FAQ: 28.03.2025
Mallorca, Ibiza
Balearische Inseln
Bedeutende Vorschriften zur touristischen Vermietung auf den Balearischen Inseln wurden zuletzt unter anderem mittels des Gesetzesdekrets 3/2022 vom 11. Februar über Eilmaßnahmen für die Nachhaltigkeit und zirkulärem Tourismus erlassen; bedeutend v.a. auch das Gesetz 8/2012 vom 19. Juli, Tourismusgesetz der Balearischen Inseln.
Zur grundsätzlichen Einholung entsprechender behördlicher Genehmigungen (z.B. die ETV-Lizenz, ETP = Estancias Turísticas Vacacionales) bedarf es im ersten Schritt der konkreten Einstufung des entsprechenden Objekts. Denn die Voraussetzungen können sich im Detail für die Genehmigungserteilung unterscheiden. Auch gilt für Mallorca, Ibiza und Formentera unter Verweis auf Absatz 3 der ersten Zusatzvorschrift des genannten Gesetzesdekrets 3/2022 vom 11. Februar, dass bis 2026 bzw. bis zum Ablauf von vier Jahren nach Veröffentlichung dieses Gesetzesdekrets im Staatsanzeiger keine neuen touristischen Plätze erworben werden können (moratoria).
Allgemein muss sich ein entsprechendes Objekt zur touristischen Vermietung in städtebauliche Planungen einfügen, d.h. apto sein und über eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) verfügen. Des Weiteren dürfen keine anhängigen schwerwiegenden städtebaulichen Sanktionsverfahren anhängig sein.
Weitere behördliche Informationen auf Spanisch finden sich auf den Seiten des Consell de Mallorca.
Madrid
Autonome Region von Madrid
Rechtliche Regelungen zur touristischen Vermietung von Wohnungen bzw. Immobilien in der Autonomen Region von Madrid (Viviendas de Uso Turístico, „VUT“) finden sich unter anderem in dem Dekret 79/2014 vom 10. Juli.
Artikel 2 Abs. 2 des genannten Dekrets definiert Wohneinheiten zur touristischen Nutzung als Wohnungen, Studios, Appartements oder Häuser, die regelmäßig unter den Bedingungen einer sofortigen Nutzung eingerichtet und ausgestattet und in touristischen Vertriebskanälen oder durch andere Marketing- oder Werbemaßnahmen kommerzialisiert und beworben werden, um sie in ihrer Gesamtheit zum Zwecke der touristischen Beherbergung und gegen ein Entgelt zu vermieten.
Für die Registrierung von „VUT“ müssen neben den rechtlichen Voraussetzungen hinsichtlich der touristischen Vermietung im engeren Sinne häufig auch eine Reihe von weiteren städtebaulichen Voraussetzungen erfüllt sein, z.B. die ordnungsgemäße Einreichung der sog. Eigenverantwortlichkeitserklärung (declaración responsable). Interessierte müssen zudem gegenüber der zuständigen Behörde den Nachweis über das Bestehen einer Haftpflichtversicherung beibringen.
Interessierte haben zudem Sorge dafür zu tragen, dass das entsprechend zur touristischen Vermietung ausgewählte Apartment ausreichend möbliert ist; dies im Einklang mit den entsprechenden Vorschriften.
Bei Zuwiderhandlungen kann die zuständige Behörde Bußgelder erheben, die sich bei schweren Zuwiderhandlungen auf bis zu 300.000 Euro belaufen können (vgl. Artikel 21 Dekret 79/2014 vom 10. Juli i.V.m. Artikel 61 Abs. 1 Zif. 3 Gesetz 1/1999 vom 12. März, Tourismusverordnung der Autonomen Gemeinschaft von Madrid).
Andalusien
Bestimmungen zur touristischen Vermietung von Wohnungen bzw. Immobilien in der Autonomen Region Andalusien sind unter anderem in dem Dekret 28/2016 vom 2. Februar verankert, abgeändert durch das Dekret 31/2024 vom 29. Januar.
Für die Registrierung einer Immobilie für touristische Vermietungszwecke muss unter anderem die ordnungsgemäße Einreichung einer Eigenverantwortlichkeitserklärung bei dem touristischen Register von Andalusien (RTA) per digitalem Zertifikat erfolgen. Nach entsprechender behördlicher Bearbeitung erfolgt eine Eintragung im Tourismusregister von Andalusien, in dessen Rahmen eine entsprechende Referenznummer zugewiesen wird.
Bei Zuwiderhandlungen können Bußgelder erhoben werden, die sich bei schweren Zuwiderhandlungen auf bis zu 150.000 Euro belaufen können (vgl. Artikel 10 Abs. 2 Dekret 28/2016 vom 2. Februar i.V.m. Artikel 78 Abs. 3 Gesetz 13/2011 vom 23. Dezember, Tourismusgesetz Andalusien).
Weitere behördliche Informationen auf Spanisch finden Sie auf den Seiten der Junta de Andalucia.
Pflicht zur Datenübermittlung aufgrund von Beherbergungsaktivitäten
Das Königliche Dekret 933/2021 vom 26. Oktober* („RD 933/2021“) normiert, dass jeder, der in Spanien eine Tätigkeit im Zusammenhang mit der Beherbergung (hospedaje) von Unterkunftsnehmern ausübt, bestimmte Daten seiner Gäste über das Portal SES.HOSPEDAJES des spanischen Innenministeriums übermitteln muss.
Hierfür ist zunächst eine Registrierung von Unterkunftsgebern auf der Plattform mittels der Nutzung des elektronischen Zertifikats oder cl@ve erforderlich.
Zu den zu übermittelnden Daten gehören nach der Anlage I zu dem genannten königlichen Dekret mindestens:
- Vor- und Nachname
- Nummer des Personalausweises oder Reisepasses
- Angabe über die Art der Identifizierung
- Rufnummer und E-Mail-Adresse
- Angabe zur familiären Beziehung bei Minderjährigen
- Angabe zur Vertragsreferenznummer (= zugewiesene Buchungsid)
- Vertragsdatum
- Checkin; Checkout-Daten
- Angaben zum Zahlungsmittel
Die fehlende Datenerhebung der Unterkunftsnehmer und die ausbleibende Datenübermittlung stellt nach Artikel 8 Abs. 2 RD 933/2021 einen schweren Verstoß dar und kann mit erheblichen Bußgeldern im Sinne des Organgesetzes 4/2015 vom 30. März** geahndet werden.
* Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre, por el que se establecen las obligaciones de registro documental e información de las personas físicas o jurídicas que ejercen actividades de hospedaje y alquiler de vehículos a motor.
** Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo, de protección de la seguridad ciudadana.
Touristische Vermietung und Eigentümergemeinschaften
Der Oberste Gerichtshof von Spanien hat am 3. Oktober 2024 in zwei Urteilen (SSTS 1232/2024 y 1233/2024) entschieden, dass eine Eigentümergemeinschaft mit einem doppelten Mehrheitsbeschluss von 3/5 touristische Vermietungen in einer zu der Eigentümergemeinschaft zuzuordnenden Wohneinheit verbieten oder einschränken werden kann.
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