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Touristische Vermietung in der Autonomen Gemeinschaft Valencia (Comunitat Valenciana)
Rechtsanwalt & Abogado
Wie von uns berichtet, hat der spanische Tribunal Supremo mit dem Urteil Nr. 620/2026 vom 21.05.2026 die Bestimmungen des Königlichen Dekrets 1312/2024 vom 23. Dezember teilweise für nichtig erklärt; mit diesen Bestimmungen wurde das einheitliche nationale Register für Kurzzeitvermietungen geschaffen und die NRA-Nummer in Spanien landesweit eingeführt.
Die touristische Vermietung von Immobilien in Valencia (Autonome Gemeinschaft) – insbesondere über Online-Plattformen wie Airbnb – unterliegt strengen gesetzlichen Vorgaben.
Mit dem Gesetzesdekret 9/2024 vom 2. August („RDL 9/2024“) nahm der Gesetzgeber in Valencia vergangenes Jahr entscheidende Änderungen an der geltenden Tourismusgesetzgebung vor. Dieser Artikel bietet einen aktuellen rechtlichen Überblick zur touristischen Vermietung in Valencia.
Rechtlicher Rahmen der touristischen Vermietung in Valencia und aktuelle behördliche Maßnahmen
Mit der Verabschiedung des RDL 9/2024 nahm der Gesetzgeber der Autonomen Gemeinschaft Valencia zuletzt Änderungen am Gesetz 15/2018 vom 7. Juni über Tourismus, Freizeit und Gastgewerbe der Comunitat Valenciana sowie am Dekret 10/2021 vom 22. Januar über die touristische Vermietung in der Autonomen Gemeinschaft Valencia vor.
Nach jüngsten Berichten in der spanischen Presse hat die valencianische Generaldirektion für Tourismus rund 18.300 touristische Wohneinheiten aus dem entsprechenden Register gelöscht, da die neuen Anforderungen des Gesetzesdekrets 9/2024 nicht erfüllt wurden.
– Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell, de modificación de la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico.
– Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana.
– Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, de aprobación del Reglamento regulador del
alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana.
Definition der touristischen Wohneinheit und touristischen Vermietung in der Comunitat Valenciana
Nach Artikel 65 Gesetz 15/2018 vom 7. Juni gelten als touristische Wohneinheiten (viviendas de uso turístico) in der Comunitat Valenciana vollständige Immobilien – unabhängig von ihrer Typologie -, die gegen Entgelt, bei sofortiger Verfügbarkeit und zu touristischen Zwecken für eine Dauer von gleich oder weniger als 10 Tagen, fortlaufend an denselben Mieter gerechnet, überlassen werden.
Zudem muss ein positiver gemeindlicher Bericht zur städtebaulichen Vereinbarkeit für touristische Nutzung (informe municipal de compatibilidad urbanística) bzw. ein gleichwertiges Dokument vorliegen sowie gegebenenfalls der für diese Nutzung erforderliche kommunale Genehmigungstitel.
Sofern die entsprechende Immobilie an denselben Mieter für mehr als 10 Tage überlassen wird, ist der Anwendungsbereich der touristischen Wohneinheit nach dem Wortlaut der Norm nicht eröffnet. In Betracht kommt dann das Regime der sogenannten saisonalen Vermietung.
Für Personen, die Ihre Immobilie länger als 10 Tage vermieten möchten, kann sich unter Berücksichtigung der aktuellen Gesetzeslage das Regelungsregime der saisonalen Vermietung (alquiler de temporada) anbieten, die sich grundsätzlich nach den Vorschriften des spanischen Mietgesetzes richtet. Hierfür sind jedoch einige weitere gesetzliche Vorgaben zu beachten, die in jedem Einzelfall spezifisch herausgearbeitet werden müssen, um Haftungsrisiken zu vermeiden.
Gemeindliche Vereinbarkeitsbescheinigung mit dem Städtebaurecht für die touristische Vermietung in Valencia
Für die Aufnahme der Aktivität der touristischen Vermietung einer Immobilie in der Comunidad Valenciana muss eine positive gemeindliche Vereinbarkeitsbescheinigung (informe municipal de compatibilidad urbanística) vorgelegt werden oder ein gleichwertiges durch Vorschriften bestimmtes Dokument.
Diese Bescheinigungen sind bei den entsprechenden Gemeindeverwaltungen einzuholen.
NRA-Nummer nach dem Urteil des Tribunal Supremo (Nr. 620/2026)
Mit dem RD 1312/2024 wurde ein nationales Register eingeführt und die Pflicht zur Einholung und grundbuchrechtlichen Eintragung der NRA-Nummer (número de registro de alquiler). Seit dem 1. Juli 2025 war sie Voraussetzung für das Anbieten der touristischen Kurzzeitvermietung über Online-Plattformen.
Auf die Klage der Generalitat Valenciana hin hat der Tribunal Supremo mit Urteil Nr. 620/2026 vom 21.05.2026 die Bestimmungen des RD 1312/2024 teilweise für nichtig erklärt, insbesondere jedoch die Vorschriften kraft derer das einheitliche nationale Register geschaffen wurde.
Die Richter vertreten die Ansicht, dass dem spanischen Gesetzgeber die entsprechende staatliche Gesetzgebungskompetenz fehle.
Für Immobilieneigentümer in der Autonomen Gemeinschaft Valencia bleibt insoweit das autonome Tourismusregister maßgeblich und die Pflicht zur Einholung der VT-Nummer (über die declaración responsable).
Zu beachten ist, dass die Pflichten der Online-Plattformen zur Datenübermittlung von Kurzzeitvermietungen weiterhin fortbestehen, d.h. insbesondere die sogenannte digitale zentrale Anlaufstelle sowie die entsprechende statistische Datenübermittlung. Das Urteil führte diesbezüglich nicht zur Aufhebung.
Eigentümer sollten in jedem Falle die weitere gesetzgeberische Entwicklung beobachten.
Was muss ich tun, damit ich meine Immobilie in der Autonomen Gemeinschaft Valencia touristisch vermieten kann?
Für die touristische Vermietung einer Wohnimmobilie in der Autonomen Gemeinschaft von Valencia ist die Eintragung in das entsprechende amtliche Tourismusregister. Hierfür ist die Einreichung einer Eigenverantwortlichkeitserklärung (declaración responsable) notwendig.
Das Verfahren trägt die Bezeichnung Autoregistro de viviendas de uso turístico.
In diesem Kontext sind Nachweise über die Eigentümerschaft an der jeweiligen Immobilie beizubringen sowie Angaben über die Einhaltung technischer Mindestanforderungen. Auch der entsprechende Energieausweis der Immobilie (certificado energético) ist vorzulegen. Zudem muss die entsprechende Katasterreferenz angegeben werden.
Gleiches gilt für die Bestätigung über das Vorliegen einer Bewohnbarkeitsbescheinigung, hier die licencia de primera o segunda ocupación de vivienda im Sinne des Dekrets 12/2021 vom 22. Januar.
Der Eigenverantwortlichkeitserklärung sind zudem ein (Haftpflicht-)Versicherungsnachweis und, sofern zutreffend, die Zustimmung der betroffenen Eigentümergemeinschaft beizufügen.
Das Registrierungsverfahren dient dazu, der zuständigen Tourismusbehörde der Comunitat Valenciana bedeutende Umstände mitzuteilen, die die Tätigkeit von touristischen Wohnimmobilien betrifft – einschließlich der Aufnahme, Beendigung oder Änderungen der Tätigkeit.
Der Berechtigte hat die Mitteilung selbst vorzunehmen oder das entsprechende Unternehmen, das mit der respektiven (Immobilien-)Verwaltung beauftragt ist (empresa gestora).
* DECRETO 12/2021, de 22 de enero, del Consell, de regulación de la declaración responsable para la primera ocupación y sucesivas de viviendas
Angabe über den Betriebszeitraum der touristischen Vermietung in Valencia
Der Zeitraum, in welchem die entsprechende Immobilie touristisch genutzt wird, ist bei der Registrierung anzugeben. Eine andere Nutzung (z. B. Langzeitmiete) während dieses Zeitraums ist unzulässig, es sei denn, es erfolgt zuvor eine Änderungsmitteilung.
Dauer der Wirksamkeit der Eintragung im valencianischen Tourismusregister
Die Eintragung der respektiven touristischen Wohneinheit im Tourismusregister der Comunitat Valenciana hat nach dem neugefassten Artikel 65 Abs. 4 Gesetz 15/2018 vom 7. Juni eine Wirksamkeit von fünf Jahren, vorbehaltlich gesetzlich bestimmter Ausnahmefälle.
Folgen bei illegalen Airbnb-Vermietungen in Valencia
Bei sehr schweren Zuwiderhandlungen können Behörden gegenüber Zuwiderhandelnden Bußgelder von bis zu 600.000 Euro auferlegen, vgl. geänderter Artikel 93 i.V.m. Artikel 94 Abs. 3 Gesetz 15/2018 vom 7. Juni.
FAQ - Touristische Vermietung in Valencia (Autonome Gemeinschaft)
Welche Voraussetzungen bestehen für die touristische Vermietung von Wohnimmobilien in der Autonomen Gemeinschaft Valencia?
- Bestehen einer gültigen Katasterreferenz
- Ordnungsgemäßes Vorliegen einer einmaligen Grundstückskennung (CRU, vormals IDUFIR)
- Eintragung im Tourismusregister der Autonomen Region Valencia, d.h. bestehende touristische Lizenz (bekannt als "VT"-Nummer)
Kann ich auch eine touristische Zimmervermietung vornehmen?
Nein, die derzeitigen gesetzlichen Vorschriften in der Comunidad Valenciana erlauben keine reine Zimmervermietung. Der Wortlaut des neugefassten Artikel 65 Gesetz 15/2018 vom 7. Juni bestimmt ausdrücklich, dass nur die komplette bzw. vollständige Immobilie touristisch vermietet werden kann.
Ich verfüge über keine Genehmigung zur touristischen Vermietung. Kann ich meine Immobilie trotzdem touristisch vermieten?
Nein, eine touristische Vermietung ohne entsprechende Eintragung im Tourismusregister mit amtlicher ausgestellter "VT-Nummer" ist in der Comunidad Valenciana nicht möglich. Es muss hierfür mindestens eine Eigenverantwortlichkeitserklärung bei der zuständigen Behörde eingereicht werden, mit den entsprechend weiter geforderten Unterlagen.
Muss eine zeitliche Komponente in Bezug auf die Eintragungen im Tourismusregister beachtet werden?
Nach Artikel 65 Absatz 4 des neugefassten Gesetzes 15/2018 vom 7. Juni haben Eintragungen im Tourismusregister nur noch eine Gültigkeit von fünf (5) Jahren.
Danach muss nach Artikel 78 Abs. 3 lit. h) eine neue Eigenverantwortlichkeitserklärung eingereicht werden, um eine Verlängerung für weitere fünf Jahre zu erreichen. Anderenfalls wird die Immobilie aus dem Tourismusregister der Autonomen Gemeinschaft von Valencia ausgetragen.
Bei nicht fristgerechter Einreichung droht die Löschung der entsprechenden (Wohn-)Immobilie aus dem Tourismusregister (baja).
Meine Immobilie ist bereits im Tourismusregister mit einer gültigen autonomen Registernummer eingetragen. Was muss ich beachten?
Ist die Eintragung vor dem 7. August 2024 erfolgt, so ist eine Eigenverantwortlichkeitserklärung zu Verlängerungszwecken spätestens am 8. August 2029 einzureichen.
Achtung: Es könnten einzelfallabhängige Besonderheiten gelten. Dies müsste rechtlich geprüft werden.
Meine touristische Lizenz ist mit meinen persönlichen Daten im Tourismusregister von Valencia eingetragen. Was muss ich bei einem Verkauf der Immobilie beachten?
Der Käufer muss nach dem Immobilienerwerb ein Umschreibungsverfahren (cambio de titularidad) mittels Einreichung einer Eigenverantwortlichkeitserklärung durchführen.
Wo kann ich die Eintragung im Tourismusregister der Comunidad Valenciana vornehmen lassen?
Die Eintragung erfolgt elektronisch über das sogenannte Verfahren „Autoregistro de viviendas de uso turístico" bei der zuständigen Tourismusbehörde der Generalitat Valenciana.
Das Antragsverfahren für die Einholung der touristischen Lizenz erscheint mir kompliziert. Können Sie mir helfen?
Gerne unterstützen wir Eigentümer / Vermieter bei allen Fragen rund um die touristische Vermietung in der Autonomen Gemeinschaft Valencia. Im Rahmen des Antragsverfahrens ist eine (anwaltliche) Vertretung möglich. Nehmen Sie gerne unverbindlich Kontakt zu uns auf.
Was muss ich in Bezug auf Annoncen für die touristische Vermietung in der Autonomen Gemeinschaft von Valencia beachten?
Nach der neu gefassten Bestimmung des Artikel 33 Abs. 2 Gesetz 15/2018 vom 7. Juni muss eine genaue Angabe über den Standort sowie die VT-Nummer aus dem Tourismusregister angegeben werden.
Stand der FAQ: 28.06.2026
