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Saisonale Vermietung in Spanien - Einführung
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Einführung zur saisonalen Vermietung in Spanien
Artikel 1 des spanischen Mietgesetzes („LAU“) differenziert im Zusammenhang mit städtischen Immobilien (fincas urbanas), ob das entsprechende Mietverhältnis Wohnzwecken (uso de vivienda) dient oder anderen als Wohnzwecken (usos distintos del de vivienda).
Saisonale Mietverhältnisse über städtische Immobilien – die arrendamientos de fincas urbanas celebradas por temporada – finden ihre Rechtsgrundlage in Artikel 3 Abs. 2 LAU.
Hierbei steht die vorübergehende, nicht dauerhafte Nutzung einer Wohnung im Vordergrund – d.h. aus gelegentlichen, situativen oder besonderen Gründen, die von den respektiven Parteien eindeutig und tatsachengerecht im entsprechenden Mietverhältnis festzulegen sind.
Die saisonale Vermietung richtet sich insofern vordergründig nach dem Willen der Parteien (voluntad de las partes).
Wie ist die saisonale Vermietung in Artikel 3 LAU geregelt?
Artikel 3 LAU trägt den Titel „Mietverhältnisse für die Nutzung als andere als Wohnzwecke.“
Gemäß Artikel 3 Abs. 1 LAU gelten Mietverhältnisse zu einem anderen Zweck als dem des Wohnens als solche, die ein Gebäude zum Gegenstand haben und deren Hauptzweck ein anderer ist als der in Artikel 2 festgelegte (= Wohnen).
Nach Maßgabe von Artikel 3 Abs. 2 LAU fallen insbesondere Mietverhältnisse über städtische Immobilien darunter, die auf Zeit (saisonal), d.h. por temporada, abgeschlossen werden – sei es für die Sommersaison oder eine andere – und die zum Zwecke der Ausübung einer industriellen, gewerblichen bzw. kommerziellen, handwerklichen, beruflichen, freizeit- bzw. erholungsorientierten (actividad recreativa), betreuenden, kulturellen oder lehrenden Tätigkeit in der Immobilie dienen; dies unabhängig davon, welche Personen das respektive Mietverhältnis abschließen.
Wie wird die saisonale Vermietung von der touristischen Vermietung in Spanien abgegrenzt?
Die touristische Vermietung dient ausschließlich dazu, Gästen für touristische Zwecke im Rahmen der bestehenden touristischen Lizenz und den Vorgaben der entsprechenden Autonomen Gemeinschaft eine Unterkunft mit Gewinnerzielungsabsicht in einer Wohnimmobilie zur Verfügung zu stellen.
Die Anzahl an den maximal zulässigen Tagen für die touristische Vermietung kann je nach Autonomer Region variieren.
Zudem fallen touristische Mietverhältnisse in Spanien nicht in den Anwendungsbereich der LAU. Denn gemäß Artikel 5 lit. e) LAU sind Mietverhältnisse, die sich auf eine befristete entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer vollständig möblierten und mit sofortiger Nutzungsmöglichkeit ausgestatteten Wohnung beziehen und die über touristische Vertriebskanäle oder auf sonstige Weise beworben oder vermarktet wird, und einem besonderen Regelungsregime gemäß einschlägiger tourismusrechtlichen Normen unterliegt, nicht vom Anwendungsbereich des spanischen Mietgesetzes erfasst.
Für touristische Mietverhältnisse gelten die Regelungen der jeweils betroffenen Autonomen Region.
Die saisonale Vermietung hingegen hat einen breiteren Anwendungsbereich, sofern etwa berufliche, kulturelle oder lehrende Tätigkeiten den Anlass für die zeitweilige Anmietung geben. Ferner ist zu beachten, dass saisonale Vermietungen keine ergänzenden Zusatzservices beinhalten (also kein Reinigungsservice oder Verpflegung).
Welche Beispiele gibt es für die saisonale Vermietung in Spanien?
- Vermietung zugunsten von Studierenden aus dem Ausland für ein Auslandssemester in Spanien.
- Vermietung an heimische Studenten für ein Semester.
- Vermietung an einen Projektarbeiter, der für mehrere Monate berufsbedingt in einer anderen Stadt lebt.
- Vermietung an einen Professor aus dem Ausland, der für ein Semester eine universitäre Lehrtätigkeit in Spanien ausübt.
- Vermietung zugunsten einer Familie für einen mehrwöchigen Sommerurlaub, ohne Reinigungs- oder Zimmerservices, wobei die Wohnimmobilie nicht über Online-Kanäle angeboten werden darf, die die touristische Vermietung zum Gegenstand haben.
Der Zweck als das entscheidende Element der saisonalen Vermietung im spanischen Mietrecht
Wie bereits erwähnt, steht bei der saisonalen Vermietung der Zweck im Vordergrund, der im entsprechenden Mietvertrag eingehend beschrieben werden sollte.
Insbesondere ist darauf zu achten, dass der Mieter im Einklang mit den Beschreibungen im Mietvertrag das Mietverhältnis auch dementsprechend „lebt“ und kein Umgehungstatbestand vorliegt.
Gelten Mindestfristen bei der saisonalen Vermietung in Spanien?
Für die Modalität der saisonalen Vermietung sind keine gesetzlichen Mindestfristen einzuhalten.
Die Parteien können die Dauer der Saisonalität insofern frei bestimmen.
Die Dauer und das Laufzeitende des saisonalen Mieverhältnisses sollten jedoch eindeutig in den Regelungen des respektiven Mietvertrags verankert werden.
Muss ich im Rahmen eines saisonalen Mietverhältnisses in Spanien eine Mietkaution bezahlen?
Wie bereits erwähnt, liegt der saisonalen Vermietung ein Mietverhältnis für eine andere Nutzung als der des Wohnens zugrunde, arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Gemäß des zwingend anzuwendenden Artikel 36 Abs. 1 2. Alt LAU hat der Vermieter im Rahmen der saisonalen Vermietung eine Mietkaution in Höhe von zwei Monatsmieten zu verlangen.
Die Mietkaution ist regelmäßig bei der zuständigen Behörde der betroffenen Autonomen Region zu hinterlegen (déposito de fianza de alquiler). Die Hinterlegung ist grundsätzlich kostenfrei.
Zu exemplarischen Zwecken: In der Comunidad Valenciana gilt gemäß Artikel 3 Abs. 1 Dekret 46/2022 vom 29. April eine Frist von einem Monat ab Mietvertragsschluss bzw. dem tatsächlichen Beginn des saisonalen Mietvertrags.
Verspätete Hinterlegungen der Mietkaution für saisonale Vermietungen ziehen in der Comunidad Valenciana nach Artikel 3 Abs. 2 Dekret 46/2022 vom 29. April einen Säumniszuschlag (recargo) von 20% des zu hinterlegenden Betrags nach sich.
Die Mietkaution ist nach Ende des saisonalen Mietverhältnisses nach Maßgabe von Artikel 36 Abs. 4 LAU an den Mieter zurückzuzahlen.
Saisonaler Mietvertrag in Spanien - Welche Regelungen sollte er treffen?
- Genaue Identifizierung und Angaben zu den Mietparteien;
- Mietgegenstand der saisonalen Vermietung; konkrete Beschreibung des Vermietungszwecks, keine Begründung des dauerhaften Wohnsitzes des Mieters;
- Höhe des Mietpreises und Zahlungsmodalitäten;
- Vereinbarte Mietvertragsdauer;
- Zwingende gesetzliche Mietkaution, zwei Monatsmieten; Hinterlegung bei der zuständigen Behörde;
- Regelung zu den Einzugs- und Auszugs- bzw. Rückgabemodalitäten;
- Weitere Rechte und Pflichten des Mieters; Kündigungs- und Haftungsregelungen;
- Als Anlage: Inventarliste.
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