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Immobilienkauf in Alicante und Costa Blanca (2026) - Hinweise und rechtliche Fallstricke
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Beim Immobilienkauf in Alicante und an der Costa Blanca gelten grundsätzlich die allgemeinen Vorschriften des spanischen Immobilienrechts.
Daneben sind jedoch einige Besonderheiten des valencianischen Landesrechts zu berücksichtigen, insbesondere im Bereich des Städtebaurechts.
Lohnt es sich, eine Immobilie in Alicante bzw. der Costa Blanca zu kaufen? Aktuelle Marktlage
Alicante und die Costa Blanca gehören seit Jahren zu den beliebtesten Regionen Spaniens für den Kauf einer Immobilie. Das mediterrane Klima und die gute Infrastruktur sowie die vergleichsweise große Auswahl an Liegenschaften ziehen zahlreiche internationale Käufer an.
Dass Alicante zu den dynamischsten Immobilienstandorten Spaniens gehört, belegen auch aktuelle Marktdaten: Nach der im Mai 2026 veröffentlichten Auswertung der Cámara de Comercio de Alicante („Panorámica Alicante, Balance 2025, Perspectivas 2026„) wurden im Jahr 2025 insgesamt 56.687 Wohnimmobilienkäufe in der Provinz registriert. Damit erreichte Alicante eines der höchsten Transaktionsvolumina seit dem Jahr 2007.
Auch das Interesse aus dem Ausland bleibt außergewöhnlich hoch. Nach der Immobilienstatistik des Colegio de Registradores entfielen im ersten Quartal 2026 bereits 44,65 % aller Wohnungskäufe in der Provinz Alicante auf ausländische Käufer. Besonders gefragt bleiben die Küstenorte wie Alicante-Stadt, Torrevieja und Orihuela sowie weitere Gemeinden entlang der Costa Blanca.
Sind Immobilien in Alicante bzw. der Costa Blanca teuer?
Analysen im Bereich des gehobenen Marktsegments zeigten bereits im vergangenen Jahr, dass Käufer in Alicante durchschnittlich 620.871 Euro pro Immobilie zahlten.
Bei mehr als 18 % der Transaktionen überstieg der Kaufpreis sogar die Millionengrenze.
In Gebieten wie Cabo de las Huertas liegen die Preise im Bereich der Premium-Immobilien bei bis zu 5.700 €/m², in Calp bei etwa 2.900 €/m².
Dessen ungeachtet finden sich mitunter noch immer attraktive Liegenschaft in unteren Preisbereichen.
Was ist in Bezug auf die Preisentwicklung von Immobilien in Alicante und der Costa Blanca zu erwarten?
Lokale Immobilienexperten rechnen damit, dass in diesem Jahr Preisanstiege zwischen 4–7 % in Alicante und an der Costa Blanca durchaus möglich sind. In Premium-Lagen wie exemplarisch Altea und Jávea lassen sich den Expertenmeinungen zufolge noch höhere Steigerungen erzielen.
Beliebte Orte für den Immobilienkauf an der Costa Blanca: Von Jávea, Torrevieja, Dénia bis Moraira
Welche Orte für einen Hauskauf an der Costa Blanca in Betracht kommen, ist immer eine Frage des individuellen Geschmacks.
Bekannte Orte für einen Immobilienkauf an der Costa Blanca sind beispielsweise Jávea, Dénia, Altea, Calpe, Benissa, Orihuela, Torrevieja oder auch Moraira.
Jávea
Jávea besticht durch zahlreiche Villen und Apartments mit Meerblick. Die Ortschaft ist im mittleren bis gehobenen Preissegment anzusiedeln. Wer eine Vermietung plant, sollte sich frühzeitig informieren. Die Gemeinde Jávea hat die Vergabe touristischer Lizenzen für bestimmte Zonen und Gebäudetypen eingeschränkt. Im Einzelfall sollte hier eine entsprechende anwaltliche Vorprüfung in Erwägung gezogen werden.
Dénia
Von Dénia kommt man relativ schnell mit einer Fähre nach Ibiza. Diese Gemeinde ist bekannt für ihre feine Gastronomie. Immobilien sind in Dénia in der Tendenz etwas günstiger als in Jávea.
Am Nordstrand von Dénia gibt es allerdings eine Besonderheit, die Käufer kennen sollten: In den Bereichen Les Deveses und Les Marines hat das Umweltministerium 2025 die Grenze des öffentlichen Küstengebiets neu gezogen (deslinde). Nur wenige Objekte sind davon unmittelbar mit Enteignung betroffen. Ein deutlich größerer Teil fällt jedoch in die Schutzzone (servidumbre de protección). Das bringt Einschränkungen bei Um- und Erweiterungsbauten mit sich. Auch Finanzierungsschwierigkeiten können in diesem Zusammenhang auftreten. Wer in dieser Lage einen Kauf beabsichtigt, sollte vorab eine Küstenbescheinigung (certificado de costas) einholen und prüfen lassen, ob und wie die Immobilie konkret betroffen ist.
Moraira
Exklusive Immobilien im hohen Preissegment finden Käufer auch in Moraira, bekannt für seinen puerto mit Hafenclubs. Die zerklüftete Küste hat jedoch eine Kehrseite: Wegen der vielen kleinen Buchten liegen einzelne Objekte ganz oder teilweise in der Schutzzone des Küstengesetzes.
Für solche Immobilien gelten Beschränkungen: Bestehende Gebäude dürfen mitunter in Höhe und Fläche nicht erweitert werden. Zulässig sind grundsätzlich jedoch Erhaltungsarbeiten.
Hinzu kommt ein Punkt, der oft übersehen wird: Nach Art. 28 der allgemeinen Küstenverordnung (Königliches Dekret 876/2014 vom 10. Oktober) setzt die Eintragung einer Neubauerklärung in der Schutzzone den Nachweis der erforderlichen küstenrechtlichen Erklärung bzw. Genehmigung voraus. Käufer von Liegenschaft in Strandnähe sollten die Objektlage mit Blick auf die Schutzzone vorab klären lassen, auch die etwaige Einholung der entsprechenden Bescheinigung bei dem zuständigen Servicio Periférico de Costas.
Gegebenenfalls sind weitere Prüfungen vorzunehmen, welche Beschränkungen nach dem genannten Königlichen Dekret im Einzelfall greifen.
Torrevieja und Orihuela Costa
Was muss ich rechtlich beachten, wenn ich in Alicante bzw. an der Costa Blanca eine Immobilie erwerben möchte?
Was den Immobilienkauf in Alicante und der Costa Blanca angeht, so finden im Grundsatz die allgemeinen zivil- bzw. immobilienrechtlichen Vorschriften des spanischen Zivilgesetzbuches Anwendung.
Rechtliche Fallstricke können zumeist im komplexen Zusammenspiel zwischen dem Städtebaurecht der Comunitat Valenciana und kommunalen Vorschriften auftreten:
Vor dem Erwerb einer Bestandsimmobilie in Alicante bzw. Costa Blanca sollte man vor irgendeinem Abschluss eines privatschriftlichen Vertrags gründlich und in Ruhe prüfen, ob Bebauungen existieren, die nicht ordnungsgemäß im Eigentumsregister eingetragen sind – etwa nicht genehmigte Pools oder andere Erweiterungsbauten („Schwarzbauten“).
Im worst case kann eine entsprechende Abrissanordnung ergehen, sofern die verwaltungsrechtliche Verjährungsfrist für die Einleitung städtebaulicher Verfahren bzw. Sanktionen im Zeitpunkt des Immobilienkaufs noch nicht abgelaufen ist.
Nicht überraschend sein dürfte folgender wichtiger Hinweis: Vor dem Abschluss privatschriftlicher Verträge oder der (Direkt-)Beurkundung der Kaufurkunde sollte ein aktueller Grundbuchauszug (nota simple) eingeholt und gründlich geprüft werden – gegebenenfalls unter Zuhilfenahme eines in Spanien tätigen Rechtsanwalts.
Nachgehen sollte man unter anderem auch folgenden Fragen:
- Ist der auftretende Verkäufer auch tatsächlich als Eigentümer eingetragen? Bestehen Nießbrauchrechte?
- Sind bedenkliche Lasten wie etwa eine Hypothek, ein Pfändungsvermerk oder eine Steuerverbindlichkeit eingetragen?
- Bestehen erhebliche Abweichungen zwischen den eingetragenen Flächen im Kataster und Eigentumsregister?
- Ist die Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft? Wurden in den vergangenen Jahren Sonderzahlungen (derramas) beschlossen?
Wann liegt ein Verstoß gegen das Städtebaurecht in Alicante und der Costa Blanca vor?
Gemäß Artikel 264 Abs. 1 des Gesetzesdekrets 1/2021 vom 18. Juni („DL-1/2021″*) gelten als Verstöße gegen das Städtebaurecht (infracciones urbanísticas) alle Handlungen oder Unterlassungen, die in diesem Gesetzesdekret ausdrücklich als solche definiert und mit Sanktionen belegt sind.
Artikel 265 DL-1/2021 nimmt vor diesem Hintergrund eine Differenzierung zwischen leichten, schweren und sehr schweren Verstößen vor.
Schwere Verstöße liegen exemplarisch bei Verletzungen von Vorschriften zu Parzellierungen vor oder bei Verstößen gegen das zulässige Maß der städtebaulichen Ausnutzung (aprovechamiento urbanístico), der Bebaubarkeit, der Bodennutzung oder auch der Bauhöhe.
Als sehr schwere Verstöße gelten nach Artikel 265 Abs. 2 DL-1/2021 die in diesem Gesetzesdekret geregelten Handlungen und Unterlassungen, die gegen städtebauliche Vorschriften über die Bodennutzung und Bebauung verstoßen und dabei Grünflächen, Freiflächen, öffentliche Infrastrukturausstattungen oder besonders geschützte nicht bebaubare Flächen betreffen.
Leichte Verstöße sind solche, die weder als schwere noch als sehr schwere Verstöße gelten. Dazu zählt in jedem Fall auch die Durchführung von Bauarbeiten oder Installationen ohne behördliche Genehmigung oder Anordnung, sofern diese nachträglich legalisiert werden können, weil sie mit der städtebaulichen Ordnung vereinbar sind.
* Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje.
Wann verjähren städtebauliche Verstöße in Alicante bzw. der Costa Blanca?
Sehr schwere und schwere städtebauliche Verstöße verjähren in Alicante bzw. der Costa Blanca nach vier Jahren, vgl. Artikel 270 Abs. 1 lit. a) DL-1/2021. Leichte Verstöße nach einem Jahr.
Die Verjährungsfrist (plazo de prescripción) beginnt ab dem Zeitpunkt, an welchem die (Rechts-)Verletzung begangen wurde, oder – sofern dieser unbekannt ist – ab dem Tag, an ein entsprechendes Sanktionsverfahren hätte eingeleitet werden können, weil äußere Anzeichen das Erkennen der die Ordnungswidrigkeit begründenden Tatsachen ermöglichten.
Bei fortgesetzten Rechtsverletzungen (infracciones continuadas) beginnt die Verjährungsfrist mit dem Abschluss der entsprechenden Tätigkeit oder mit der Vornahme der letzten Handlung, durch welche die Rechtsverletzung vollendet wird.
Eine fortgesetzte städtebaurechtliche Ordnungswidrigkeit liegt vor, wenn eine Tätigkeit in der wiederholten Vornahme gleichartiger Handlungen besteht, die ein einheitliches Ziel innerhalb desselben räumlichen Geltungsbereichs verfolgen.
Das Gesetzesdekret stellt im letzten Satz der Bestimmung des Artikel 270 Abs. 3 DL-1/2021 eine gesetzliche Vermutung dahingehend auf, dass Handlungen einer rechtswidrigen Parzellierung (actos de parcelación ilegal) fortgesetzte Ordnungswidrigkeiten darstellen.
Immobilienkauf in Alicante und Costa Blanca zur touristischen Vermietung
Die touristische Vermietung ist in Valencia mittlerweile streng reguliert und bedarf zunächst der Einholung einer touristischen Lizenz der Comunidad Valenciana. Erfolgt die Bewerbung des Angebots über Online-Plattformen ist nach aktueller Gesetzgebung zudem die neu eingeführte spanienweite NRA-Nummer einzuholen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Alicante bzw. der Costa Blanca (2026)?
Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie beläuft sich der allgemeine Satz der Grunderwerbsteuer bzw. Vermögensübertragungssteuer (ITP) auf 10%. Ab dem 1. Juni 2026 reduziert sich der allgemeine ITP-Steuersatz auf 9%.
Übersteigt der Kaufpreis eine Million Euro, beträgt der ITP-Steuersatz grundsätzlich 11%. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis oder – sofern höher – der amtlich festgelegte Referenzwert.
Bei Neubauimmobilien fällt die spanische Umsatzsteuer an – derzeit für den Immobilienkauf 10%. Für die Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) beträgt der allgemeine Satz 1,5%.
FAQ Immobilienkauf in Alicante und Costa Blanca
Ich bin Nichtspanier und nicht in Spanien ansässig. Kann ich trotzdem in Alicante oder der Costa Blanca eine Immobilie kaufen?
Ja. Grundvoraussetzung für den Immobilienerwerb durch Nichtspanier ist das Vorliegen einer steuerlich angemeldeten spanischen Ausländeridentifikationsnummer (NIE-Nummer). Zu beachten ist, dass die Einholung der NIE nicht immer umgehend möglich ist und gegebenenfalls mehrere Wochen in Anspruch nimmt.
Welche Unterlagen sind der Käuferseite im Rahmen des Immobilienkaufs in Alicante bzw. Costa Blanca vorzulegen?
Unter anderem:
– Energieausweis
– Nachweise, aus denen hervorgeht, mit der Zahlung der jährlichen Grundsteuer auf dem Laufenden zu sein
– Nachweis über Zahlung der letzten Rechnungen der Versorgungsleistungen (Strom, Wasser, Gas, Internet, usw.)
– Bei vorheriger Hypothekenlöschung: Bescheinigung über wirtschaftliche Ablösung der Hypothek
– Ggfs. Satzung Eigentümergemeinschaft, letzte Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
– Ggfs. (Negativ-)Bescheinigung bzgl. städtebaulicher Verfahren (Certificado de inexistencia de infracción urbanística)
– Bescheinigung, mit den Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft auf dem Laufenden zu sein
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Alicante und Costa Blanca an?
– Notargebühren – abhängig vom Einzelfall ab – ungefähr zwischen 0,8-1,1% des KP
– Gebühren des Eigentumsregisters für die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde
– Ggfs. Abwicklungskosten; Leistungen beinhalten regelmäßig: Vorbereitung und Einreichung der entsprechenden Steuererklärungen, Abführung der Steuern, ggfs. Meldung an Eigentümergemeinschaftsverwaltung über den Eigentümerwechsel, usw.
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