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Immobilienkauf in Andalusien - Rechtliche Hinweise
Rechtsanwalt & Abogado
Andalusien gehört seit Jahren zu den beliebtesten Regionen Spaniens für den Immobilienkauf von Nichtansässigen. Ob eine Wohnung in Málaga, eine Luxusvilla in Marbella oder ein Haus in einem der traditionellen weißen Dörfer wie Arcos de la Frontera – das Angebot gestaltet sich vielfältig und bietet passende Möglichkeiten für unterschiedlichste Vorstellungen und Budgets. Wir gehen in dem folgenden Beitrag auf die wichtigsten Punkte für deutschsprachige Käufer ein. Schwerpunkte haben wir dort gesetzt, wo wir in der Mandatsbearbeitung wiederholt auf vermeidbare Probleme gestoßen sind.
Inhaltsübersicht
Die diversen Immobilienzonen in Andalusien
Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona, Mijas, Fuengirola, Benahavís)
Die Costa del Sol ist, wenn man sich Kaufstatistiken betrachtet, der mit Abstand internationalste Immobilienmarkt in Andalusien. Entsprechend hoch sind die Preise, was vor allem in Marbella, Benahavís und in Teilen von Estepona gilt. Gleichzeitig begegnen uns bei Mandaten regelmäßig Fragestellungen rund um Probleme mit Eigentümergemeinschaften, Fragen zur touristischen Vermietung und Veränderungen von älteren Bauwerken (teilweise nie formell genehmigt).
Liegt eine Immobilie in unmittelbarer Küstennähe, ist außerdem zu prüfen, ob das spanische Küstengesetz Anwendung findet und sich entsprechend weitere Fragestellungen hieraus ergeben.
Costa Tropical (Almuñécar, Salobreña, Motril, La Herradura)
Wer die Costa Tropical kennt, weiß, dass hier vieles anders und ruhiger ist als an der direkten Costa del Sol. Die Bebauungsdichte ist zumeist geringer, viele Immobilien liegen am Hang und eine Vielzahl von Grundstücken werden noch landwirtschaftlich genutzt. Juristisch relevant können hier Fragen zur seismischen Bauordnung sein im Zusammenhang mit spezifischen Risiken bei Hanglagen.
Costa de Almeria (Mojácar, Vera, Roquetas de Mar, Níjar)
Die Costa de Almería ist preislich häufig noch deutlich attraktiver als die westlichen Küstenabschnitte Andalusiens. Gleichzeitig zeigt die anwaltliche Praxis, dass zumeist ein besonders genauer Blick auf die baurechtliche Situation älterer Immobilien zu werfen ist; dies z.B. im Zusammenhang mit Bestandsbauten aus den 80er und 90er-Jahren. Für Immobilien im Bereich des Naturparks Cabo de Gata können zusätzlich besondere naturschutzrechtliche Vorgaben zu behandeln sein.
Costa de la Luz (Tarifa, Vejer de la Frontera, Conil de la Frontera, Cádiz, Huelva)
Lange Sandstrände, Dünen und ausgedehnte Naturschutzgebiete bestimmen mitunter das Landschaftsbild der Costa de la Luz. In dieser Region liegen mit dem Nationalpark Doñana und dem Naturraum rund um die Straße von Gibraltar zwei der wichtigsten Schutzgebiete Spaniens. Bei Immobilien in unmittelbarer Küstennähe empfiehlt es sich daher, mögliche Einschränkungen durch das Küsten- oder Naturschutzrecht vor dem Kauf rechtlich prüfen zu lassen.
Übriges Andalusien (Sevilla, Córdoba, Granada, Ronda, Sierra de Cádiz)
In übrigen Teilen ist der Immobilienmarkt in Andalusien sehr vielfältig. Das Spektrum reicht von modernen oder luxuriösen Stadtwohnungen bis zu jahrhundertealten sogenannten Cortijos und landwirtschaftlichen Anwesen. Gerade bei älteren Objekten ist eine sorgfältige Prüfung angezeigt. In den historischen Altstädten können denkmalrechtliche Vorgaben zu beachten sein.
Rechtlicher Rahmen für den Immobilienkauf in Andalusien
Für Immobiliengeschäfte in Andalusien gelten vornehmlich die allgemeinen Vorschriften des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil, „CC“), insbesondere die Bestimmungen der Artikel 1445 ff. CC.
Darüber hinaus sollten – soweit dies der Einzelfall notwendig macht – auch entsprechend anwendbare öffentlich-rechtlichen Vorschriften sorgfältig geprüft werden. Hierzu können mitunter das andalusische Bodengesetz, Normen im Zusammenhang mit Risiken von Erdbeben, denkmalrechtliche Bestimmungen und sonstige Vorschriften zählen.
Grunderwerbsteuer beim Kauf einer andalusischen Bestandsimmobilie
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie bzw. gebrauchten (Wohn-)Immobilie fällt für den nach Maßgabe des Artikel 8 lit. a) Königliches Gesetzesdekret 1/1993 vom 24. September steuerpflichtigen Käufer die ITP-Steuer an.
Der allgemeine ITP-Steuersatz in Andalusien beträgt bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie derzeit 7%. Steuerlich ist als Mindestbemessungsgrundlage der amtlich festgelegte Referenzwert heranzuziehen. Sofern der Kaufpreis höher ist als der Referenzwert wird dieser als Bemessungsgrundlage für die ITP-Steuer herangezogen.
Erfolgt der Immobilienkauf zur Begründung des dauerhaften Wohnsitzes (vivienda habitual) in Andalusien, beträgt der ITP-Steuersatz derzeit 6 %. Der Steuersatz kann sich jedoch unter bestimmten Voraussetzungen reduzieren, etwa bei Käufern unter 35 Jahren, bei Vorliegen einer anerkannten Behinderung oder wenn der Kaufpreis unter 150.000 € liegt.
Steuern beim Kauf einer andalusischen Neubauimmobilie
Beim Kauf einer Neubauimmobilie von einem Bauträger fällt im Zuge der erstmaligen Übertragung (primera entrega) die Umsatzsteuer (= 10% vom Kaufpreis) an.
Des Weiteren fällt anlässlich der notariellen Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde die Stempel- bzw. Beurkundungssteuer an (AJD, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) – derzeit allgemeiner Satz in Andalusien: 1,2% vom Kaufpreis.
Steuern beim Kauf von Gelände, Industrie- und Lagerhallen in Andalusien
Sofern der Immobilienkauf in Andalusien nicht zu Wohnzwecken erfolgt, sondern beispielsweise zum Erwerb eines Geländegrundstücks (terreno) oder von Industrie- bzw. Lagerhallen (nave industrial), fällt im Grundsatz die Umsatzsteuer (IVA) von 21% an.
Die gründliche steuerliche Vorabprüfung gehört in solchen Fällen in die entsprechende Strukturierungsphase, insbesondere wenn eine Kapitalgesellschaft erwirbt.
Keine Bewohnbarkeitsbescheinigung beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Andalusien
Die Beibringung einer Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) für den Erwerb einer Bestandsimmobilie ist in Andalusien seit Inkrafttreten des Dekrets 283/1987 vom 25. November nicht mehr erforderlich.
*Decreto 283/1987, de 25 de noviembre, por el que se suprimen la cédula de habitabilidad y el informe preceptivo sobre condiciones higiénicas previo a las licencias municipales de obra.
Einstellung von Naturrisiken und Topographie in Käuferüberlegungen vor dem Immobilienkauf in Andalusien
Beim Immobilienkauf denken viele Käufer zunächst an Lage, Preis oder Zustand des Gebäudes. Weniger im Blick stehen erfahrungsgemäß die natürlichen Gegebenheiten entsprechender Grundstücke. Gerade in Andalusien können diese Aspekte jedoch eine nicht zu unterschätzende Rolle spielen und sollten im Einzelfall frühzeitig in die rechtliche und technische Prüfung einbezogen werden. Je nach Region betrifft dies insbesondere die Erdbebengefahr, Hanglagen, Starkregenereignisse oder Waldbrandrisiken.
Tektonische Bewegungen, Erdbeben im bestimmten andalusischen Provinenzen
In Teilen Andalusiens, insbesondere in den Provinzen Granada, Málaga und Almería, ist die seismische Aktivität höher als in den meisten anderen Regionen Spaniens. Im Alltag hat dies allerdings nur selten Auswirkungen. Die überwiegende Zahl der in den letzten Jahren registrierten tektonischen Bewegungen ist schwach und blieb vielfach sogar unbemerkt.
Eine nähere Prüfung vor dem Immobilienkauf empfiehlt sich jedoch bei älteren Gebäuden oder Häusern in Hanglage. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, die Tragkonstruktion und den baulichen Zustand durch einen arquitecto técnico überprüfen zu lassen. Für Neubauten und größere Umbaumaßnahmen gelten zudem die Anforderungen entsprechend heranzuziehender Vorschriften.
Die Gemeinde Salobreña, wenn man sie als Beispiel heranziehen möchte, liegt auf einem Kalkfelsen (peñón calizo) oberhalb der Mittelmeerküste. Aufgrund dieser geologischen Lage können Erosionsprozesse an den Klippen, Steinschlag an Hanglagen sowie – je nach Baugrund und Gründungsart – geotechnische Risiken für einzelne Bauwerke auftreten.
Beim geplanten Immobilienkauf eines Hanggrundstücks kann daher die Einholung eines geotechnischen Berichts (estudio geotécnico) angezeigt sein; dies insbesondere um die Fundamentverhältnisse, die geotechnische Einstufung des Grundstücks (etwa hinsichtlich einer Hangrutschgefährdung) sowie etwaige behördliche Sanierungsanordnungen oder Auflagen infolge von Klippenrückgang zu prüfen.
Auch können sich im Vorfeld Fragen zu einem möglichen Versicherungsschutz stellen. Schäden, die aus tektonischen Bewegungen bzw. Erdbeben resultierten, werden in Spanien grundsätzlich vom Consorcio de Compensación de Seguros reguliert. Der Abschluss einer entsprechenden zusätzlichen Versicherung kann hierbei ein nicht zu unterschätzender Diskussionspunkt werden.
DANA, Sturzfluten und Waldbrände
Die medial bekannten DANA-Wetterlagen (sog. Depresión Aislada en Niveles Altos) können in Andalusien innerhalb kurzer Zeit außergewöhnlich hohe Niederschlagsmengen verursachen. Besonders betroffen sind einzelne Flusstäler sowie tiefer gelegene Bereiche in Küstennähe.
Vor dem Immobilienkauf kann es daher im Einzelfall zweckmäßig sein, zu prüfen, ob das Grundstück innerhalb eines amtlich ausgewiesenen Überschwemmungsgebiets (zona inundable) liegt. Die hierfür maßgeblichen Hochwasserkarten sind öffentlich zugänglich und ermöglichen eine erste Einschätzung des Standorts.
Auch können gegebenenfalls Waldbrandgefahren in die Überlegungen einzustellen sein. Im Hinterland Andalusiens, etwa in den Gebirgsregionen der Sierra de las Nieves, Sierra de Cazorla oder Sierra Morena, kann die Lage einer Immobilie in der sogenannten interfaz urbano-forestal nämlich entsprechende rechtliche Folgen haben:
Nach dem Gesetz 5/1999 zur Verhinderung von Waldbränden in Andalusien sowie dem hierzu ergangenen Dekret 247/2001 vom 13. November können Eigentümer – gegebenenfalls unter Berücksichtigung ergänzender kommunaler Brandschutz- und Notfallpläne – verpflichtet sein, Vegetation zurückzuschneiden, Brandschutzstreifen freizuhalten oder sonstige Maßnahmen zur Verringerung der Brandlast zu treffen.
Derartige öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen gehen auf den jeweiligen Immobilienkäufer über. Vor einem Immobilienkauf kann im Einzelfall insoweit zu prüfen sein, ob das Grundstück innerhalb einer ausgewiesenen Gefahrenzone (zona de peligro) liegt und ob entsprechende behördliche Auflagen bestehen.
Erstbezugsgenehmigung beim Erwerb einer Neubauimmobilie in Andalusien
Seit der Einführung des Gesetzesdekrets 2/2020 vom 9. März* gilt in Andalusien gemäß Artikel 169bis Absatz 1 lit. d), dass die Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) der sogenannten Eigenverantwortlichkeitserklärung (declaración responsable) gegenüber der zuständigen Gemeindeverwaltung unterliegt.
Diese Erklärung wird vom Bauträger unterzeichnet und entfaltet gemäß Artikel 138 Absatz 5 des Gesetzes 7/2021 vom 1. Dezember** ab dem Tag ihrer Einreichung Rechtswirkung. Mit der Erklärung wird der Gemeindeverwaltung der Erstbezug der betreffenden Immobilie angezeigt. Die Gemeindeverwaltung hat in diesem Zusammenhang entsprechende nachträgliche Prüfungsrechte, ob die eingereichte Eigenverantwortlichkeitserklärung den gesetzlichen Anforderungen entspricht.
*Decreto-ley 2/2020, de 9 de marzo, de mejora y simplificación de la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía.
**Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.
Frist zur Einreichung der kaufbezogenen Steuererklärung und Abführung
Nach Maßgabe der Vorschrift des Artikel 69 des Gesetzes 5/2021 vom 20. Oktober (Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía) beträgt in die Frist für die Abgabe der Steuererklärung (über Formblatt 600) sowie Entrichtung der entsprechenden Steuerbeträge im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Bestandsimmobilie zwei Monate ab dem Tag, der auf den Beurkundungstag folgt.
Bei Nichteinhaltung dieser Frist erheben die zuständigen Finanz- und Steuerbehörden regelmäßig nicht unerhebliche Säumniszuschläge.
Die Steuererklärung zum Immobilienkauf in Andalusien ist im Wege der Selbstveranlagung (autoliquidación) einzureichen.
Notarkosten beim Immobilienerwerb in Andalusien
Notarkosten für die Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde bewegen sich in Andalusien regelmäßig zwischen 0,5% bis 1,0% des Kaufpreises.
Verwaltungsgebühren für die Eintragung einer Kaufurkunde in andalusischen Eigentumsregistern
Für die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde im entsprechenden Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) fallen in Andalusien zwischen 0,5% bis ca. 0,75% des Kaufpreises an, abhängig vom Kaufpreis.
Gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalía) beim Verkauf einer andalusischen Immobilie
Die Verkäuferseite trägt regelmäßig als Steuerpflichtige (= sujeto pasivo) die Kosten der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU), auch bekannt als „plusvalía“. Es handelt sich daher um eine gemeindliche Steuer.
Die Wertzuwachssteuer fällt hinsichtlich städtischer Gelände (terrenos urbanos) an und findet ihre rechtliche Grundlage in den Artikeln 104 ff. des Gesetzes zur Regelung der örtlichen Steuerbehörden.
Die Steuerbemessungsgrundlage der plusvalía ergibt sich nach Artikel 107 RDL 2/2004 vom 5. März aus der Wertsteigerung der Gelände zum Zeitpunkt des Steueranfalls (devengo) über einen Zeitraum von höchstens zwanzig Jahren.
Beim Kauf oder einer Schenkung einer Immobilie beträgt die Frist zur Abführung der plusvalía 30 Werktage (días hábiles) ab dem Tag der Beurkundung.
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