Der Immobilienkauf in Spanien
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Die Suche nach einem Zielobjekt für den Immobilienkauf in Spanien
Das Herz des Interessenten sehnt sich nach einer Immobilie in Spanien. Jedoch steht das Zielobjekt noch nicht fest. In diesen Fällen bietet sich zum einen die Suche in Eigenregie über marktbekannte Suchportale an, wobei in Spanien vornehmlich die Online-Plattformen Idealista und Fotocasa Bekanntheit erlangt haben.
Verkaufsannoncen werden zudem auch regelmäßig in deutschsprachigen Tageszeitungen mit Spanienbezug geschaltet.
Besichtigung der Immobilie
Sofern ein potentielles target ermittelt und der Kontakt zum Verkäufer bzw. zunächst zum Makler hergestellt wurde, sollten sich Kaufinteressenten ausreichend Zeit zur Besichtigung und Inaugenscheinnahme der entsprechenden Immobilie nehmen.
Die Beauftragung eines Maklers zur Ermittlung des Zielobjekts
Alternativ können Immobiliensuchende auch Kontakt zu Maklern aufnehmen und diese mit der Suche einer entsprechenden Liegenschaft beauftragen.* Maklercourtagen bewegen sich in Spanien regelmäßg zwischen 3-6% des Kaufpreises.
* Wir verzichten an dieser Stelle bewusst auf eine namentliche Nennung von Maklerhäusern. Sprechen Sie uns bei Bedarf gerne an. Wir verfügen über ein umfangreiches Kontaktnetzwerk zu seriösen und erfahrenen Maklern in ganz Spanien.
Allgemeine Anmerkungen zu Maklerverhältnissen und mögliche Stolperfallen beim Immobilienkauf in Spanien
1. Wen ein ungutes Gefühl mit Blick auf einen kontaktierten Makler beschleicht, sollte dieses Gefühl nicht ignorieren. Unsere Praxiserfahrung zeigt: Nicht selten gibt die eigene Intuition einen treffenden Warnhinweis.
2. In keinem Falle sollten ohne Abschluss einer vorherigen schriftliche Vereinbarung unmittelbare Zahlungen zugunsten des Maklers geleistet werden. Gerichtliche Streitigkeiten um Rückzahlungsforderungen können sehr zeit- und kostenintensiv sein.
3. Es gilt zu vermeiden, sich zur Unterzeichnung einer Vereinbarung drängen zu lassen. Zwar dürfte es einleuchtend sein, dass Makler kraft ihres Berufes ein nicht in Abrede zu stellendes Interesse an einem zügigen Geschäftsabschluss haben, um sich einen Anspruch auf Zahlung einer Maklercourtage zu sichern. Jedoch sollten Kaufinteressenten ausreichend Sorge dafür tragen, vorgelegte Vertragsentwürfe mit der notwendigen Ruhe analysieren zu können, um potentielle rechtliche und wirtschaftliche Risiken zu ermitteln.
4. Es kann vorkommen, dass Makler Empfehlungen in Bezug die Einschaltung eines Rechtsanwalts ihres Vertrauens aussprechen. Allerdings ist dabei zu bedenken, dass die empfohlenen Rechtsanwälte vertragliche Inhalte an gewissen Stellen unter Umständen nicht kritisch genug prüfen, um den Deal zur Sicherung von Honoraren schnell „einzutüten“ und auch künftig mit dem entsprechenden Makler zu kooperieren. Zur eigenen Rechtssicherheit empfehlen wir die Einschaltung eines unabhängig agierenden Rechtsanwalts.
Abschluss eines Reservierungsvertrags bei Einschaltung eines Maklers
Der Kaufinteressent meldet dem Makler sein Interesse an einem Objekt. Regelmäßig wird der Makler nun die Unterzeichnung eines sog. Reservierungsvertrags (contrato de reserva) fordern. Dabei handelt es sich um einen atypischen Vertrag, der nicht ausdrücklich im spanischen Zivilgesetzbuch normiert ist.
Rechtliche Prüfungsphase / DD-Phase
Der Kaufinteressent hat ein Zielobjekt ermittelt und hat gegebenenfalls bereits einen Reservierungsvertrag mit einem Makler abgeschlossen. Damit ist es allerdings nicht getan. Denn ein rechtssicherer Erwerb setzt eine gründliche rechtliche Prüfung voraus. Bei größeren Transaktionen wird in diesem Zusammenhang von der sog. legal due diligence gesprochen. Verkäufer stellen der Käuferseite einen virtuellen Datenraum mit diversen Unterlagen zum Zielobjekt bereit. Bei kleineren Transaktion erfolgt die Übermittlung der Unterlagen noch regelmäßig per reiner E-Mail-Bereitstellung.
Die Rechtsberater des Käufers nehmen nach Erhalt der Unterlagen eine Vielzahl rechtlicher Prüfungen vor und fragen während des Prozesses ergänzende Dokumente an oder stellen andere etwaige Rückfragen (= Q&A-Prozess).
Wichtig: Ein Absehen von einer sorgfältigen rechtlichen Prüfung kann gewichtige Gefahren bzw. Nachteile für die Käuferseite nach sich ziehen, wie z.B. der Erwerb eines Grundstücks, das Gegenstand eines laufenden städtebaulichen (Sanktions-)Verfahren ist, d.h. mit nicht unerheblichen Vermögensrisiken für den Käufer.
Im Rahmen des rechtlichen Prüfungsprozesses gehen Rechtsanwälte bei einem Immobilienkauf in Spanien exemplarisch unter anderem folgenden Fragen nach:
– Scheint der auftretende Verkäufer auch tatsächlich als Eigentümer im Eigentumsregister* auf?
* Wir verwenden den Begriff des Eigentumsregisters (= Registro de la Propiedad) bedeutungsgleich mit dem Begriff des Grundbuchs.
– Gibt es andere Eigentümer? Ist das Grundbuch in irgendeiner Hinsicht noch zu berichtigen? Gibt es einen Abstell-/Kellerraum oder eine Garage, die ebenfalls gekauft/verkauft werden soll (ggfs. eigene Registergrundstücke)?
– Stimmen die physischen Gegebenheiten vor Ort mit der in Grundstücksbeschreibung angegebenen Realität überein?
– Bestehen zwischen den im Eigentumsregister und Kataster eingetragenen Flächenangaben erhebliche Abweichungen?
– Gibt es vor Ort Bebauungen, die in der Grundstücksbeschreibung gar nicht auftauchen (z.B. Swimmingpool, Hubschrauberlandeplatz)? Stichwort: rechtswidrige bzw. illegale Bebauungen / Schwarzbauten
– Hat die Verkäuferseite auf dem Grundstück Bebauungen ohne vorherige Einholung einer notwendigen behördlichen Baugenehmigung vorgenommen? Sind städtebauliche Sanktionsverfahren anhängig bzw. wurden solche in der Vergangenheit eingeleitet? Sind sonstige verwaltungsrechtliche Aspekte von Relevanz?
– Ist das Grundstück belastet, z.B. aufgrund einer noch eingetragenen Hypothek oder einem Pfändungsvermerk (anotación preventivo de embargo)? Scheinen sonstige Belastungen auf?
– Ist das transaktionsgegenständliche Grundstück Teil einer Eigentümergemeinschaft? Was regelt die Satzung der Eigentümgeremeinschaft? Gibt es Bestimmungen hinsichtlich vorhandener Gemeinschaftselemente, touristischen Vermietungen, etc.? Hat die Eigentümergemeinschaft in den vergangenen Jahren Beschlüsse zur Leistung von Sonderhausgeldzahlungen (derramas) getroffen?
– Ist der Verkäufer mit den monatlichen Zahlungen bzw. dem „Hausgeld“ an die Eigentümergemeinschaft auf dem Laufenden?
– Welche Nutzungen sind nach den einschlägigen städtebaulichen Festlegungen erlaubt?
– Ist der Verkäufer mit den Zahlungen der Grundsteuer (IBI) und ggfs. Abfallbeseitigungsgebühren der letzten vier Jahre auf dem Laufenden?
Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde vor einem spanischen Notar oder Abschluss einer privatschriftlichen Vereinbarung (z.B. privatschriftlicher Kaufvertrag)
Die Ergebnisse des rechtlichen Prüfungsprozesses für den Kaufinteressenten sind positiv und er strebt die Fortsetzung der Transaktion an.
Es besteht nun zum einen die Möglichkeit, dass die Parteien zeitnah die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde vor einem spanischen Notar vollziehen.
Zum anderen und sofern weitere Zwischenschritte zu veranlassen sind, schließen die Parteien regelmäßig eine privatschriftliche Vereinbarung. Diese entfaltet nach den Art. 1091, 1257, 1258 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil, „CC“) nur zwischen den Vertragsparteien bindende Wirkung, nicht aber gegenüber Dritten.
Die Käuferseite kann in der Folge innerhalb der zwischen den Parteien vereinbarten Frist bis zur Errichtung der öffentlichen bzw. notariellen Kaufurkunde noch letzte Modalitäten zur finalen Einholung einer Finanzierungszusage klären.
Ein privatschriftlicher Vertrag wird regelmäßig auch geschlossen, wenn exemplarisch noch eine städtebauliche (Negativ-)Bescheinigung auszustellen ist, die ein längeres Zuwarten erfordert oder eine noch von einem Bauträger zu errichtende Neubauimmobilie gekauft wird.
Privatschriftliche Vereinbarungen: Der spanische Arras-Vertrag (Contrato de Arras), privatschriftlicher Immobilienkaufvertrag
Das spanische Zivilgesetzbuch kennt den sog. „Arras“-Vertrag (contrato de arras) im Kontext eines Immobilienkaufs in Spanien für sich gesehen überhaupt nicht. In der Praxis hat sich dieser Ausdruck jedoch zu Vereinfachungszwecken etabliert.
Die Idee hinter dem Konzept des Arras-Vertrags ist folgende:
Die Parteien versprechen sich gegenseitig, die beabsichtigte Immobilientransaktion innerhalb der festgelegten Frist zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde durchzuführen. Dieses Versprechen halten sie in einem privatschriftlichen Kaufvertrag bzw. genau genommen Kaufvorvertrag fest. Die Käuferseite leistet anlässlich der Unterzeichnung dieses privatschriftlichen Vertrags durch alle Vertragsparteien eine Vorauszahlung zugunsten der Verkäuferseite, die sog. arras. Die Höhe der Arras-Vorauszahlung beläuft sich in der weit verbreiteten Praxis regelmäßig auf einen Betrag von ca. 10% des Kaufpreises. Der Arras-Vorauszahlung kommt im Einklang mit der überwiegenden spanischen Rechtsprechung ein Garantiecharakter zur Erfüllung der Verpflichtungen aus dem zugrundeliegenden Vertrag zu.
In der spanischen Rechtsliteratur und nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung* differenziert man zwischen drei verschiedenen „Arras“-Typen:
*vgl. nur: Tribunal Supremo, Urteil vom 17. Oktober 2018, Az. 583/2018
Arras Penitenciales
Bei dieser Modalität besteht die gesetzlich konkludent eingeräumte Möglichkeit zur Abstandnahme vom Kauf bzw. Verkauf der transaktionsgegenständlichen Immobilie.
Gesetzliche Grundlage der arras penitenciales ist die Regelung des Art. 1454 des CC. Bei einer Abstandnahme* vom Kauf nach Abschluss des (privatschriftlichen) Kaufvertrags verliert die Käuferseite ihre geleistete Anzahlung vollständig. Nimmt die Verkäuferseite Abstand vom Verkauf, hat sie das Doppelte des Anzahlungsbetrags an die Käuferseite zu zahlen.
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung muss diese Vorauszahlungsmodalität in dem zugrunde liegenden klar und eindeutig in dem zugrunde liegenden Vertrag mit allen Rechten und Pflichten definiert sein. Ein reiner Verweis auf Art. 1454 CC reicht nicht aus.
Arras Confirmatorias
Mit dieser Vorauszahlungsart heben die Parteien das Bestehen und die Wirksamkeit des zugrunde liegenden Vertrags hervor.
Eine einseitige Möglichkeit der Abstandnahme vom Kauf durch die Verkäufer- oder Käuferseite besteht nach dieser Modalität grundsätzlich nicht. Anderenfalls kann die Partei von der pflichtverletzenden Partei die Einhaltung des Vertrags oder eine über den Arras-Betrag hinausgehende Entschädigung verlangen.
Arras Penales
Die höchstrichterliche Rechtsprechung in Spanien misst dieser Vorauszahlungsart einen Garantiecharakter bei. Sofern die Käuferseite den zugrunde liegenden Vertrag (wesentlich) verletzt, verliert sie die Arras-Vorauszahlung, kann sich dennoch aber einem von der Verkäuferseite geltend gemachten Anspruch auf Einhaltung des Vertrags ausgesetzt sehen oder der Geltendmachung von Schadensersatz (über die Vorauszahlung hinausgehend).
Die Parteien können im Sinne der in Art. 1255 CC verankerten Vertragsfreiheit beliebige Regelungen im Arras-Vertrag bzw. privatschriftlichen Kaufvorvertrag treffen, solange diese nicht gegen geltendes Recht verstoßen, sittenwidrig sind oder der öffentlichen Ordnung zuwiderlaufen.
Der Kaufoptionsvertrag in Spanien
Wer auf den balearischen Inseln oder auch in zunehmenden Maße auf den Kanarischen Inseln ein Immobilienkaufinteresse gegenüber einem Makler / Maklerhaus anzeigt, erhält nicht selten den Entwurf eines als „Kaufoptionsvertrag“ (contrato de opción de compra) betitelten Vertragswerkes.
Die Idee ist folgende:
Der Kaufoptionsvertrag ist nicht ausdrücklich im spanischen Zivilgesetzbuch geregelt und ist insoweit ein atypischer Vertrag. Gemäß Artikel 14 der spanischen Hypothekenverordnung kann der Optionsvertrag jedoch ausdrücklich im Eigentumsregister eingetragen werden. Mit der Grundbucheintragung entfaltet der Optionsvertrag eine Wirkung gegenüber Dritten.
Kraft des Kaufoptionsvertrags räumt der Verkäufer als Optionsgeber (concedente) dem potentiellen Käufer als Optionsnehmer (optante) ein Optionsrecht ein, innerhalb einer zwischen den Parteien vereinbarten Frist und unter klar definierten Bedingungen (Kaufgegenstand, Kaufpreis, etc.) den Kauf zu tätigen.
Der Käufer hat die Möglichkeit, das Optionsrecht einseitig auszuüben und den beabsichtigten Immobilienkauf endgültig durchzuführen oder das Optionsrecht nicht in Anspruch zu nehmen. Letzterer Fall wäre mit dem Verlust der an den Optionsgeber regelmäßig gezahlten Optionsprämie (prima) verbunden. Ein zweiseitiges Rechtsgeschäft liegt dann im Rahmen der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde vor einem spanischen Notar vor.
Weitere Spezialfälle im Zusammenhang mit der Verfügungsbefugnis
Wesentliches Gut (activo esencial)
Nach Artikel 160 lit. f des königlichen Gesetzesdekrets 1/2010 vom 2. Juli über die Verabschiedung des Gesetzes über Kapitalgesellschaften besteht die Vermutung des Vorliegens eines wesentlichen Gutes der entsprechenden Gesellschaft, wenn sein Wert mehr als 25% der Aktiva der letzten Bilanz übersteigt. Sowohl für den Kauf oder Verkauf der Immobilie ist ein entsprechender Gesellschafterbeschluss notwendig.
Für den Notartermin zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde wird insoweit die Beibringung einer entsprechenden Bescheinigung des Gesellschafterbeschlusses gefordert.
Notartermin zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde
In der regelmäßigen Praxis errichten die Parteien vor einem spanischen Notar die entsprechende öffentliche Kaufurkunde (Escritura Pública de Compraventa), die inhaltlich alle Vereinbarungen der Parteien protokolliert.
Einholung aktueller Grundbuchinformationen durch den Notar
Das Notariat holt vor dem Beurkundungstermin einen entsprechend aktuellen zertifizierten Grundbuchauszug über das/die gegenständlich/en Registergrundstück/e ein (información registral continuada). Die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde hat innerhalb von 10 Tagen nach Erhalt der aktuellen Grundbuchinformationen durch das Notariat zu erfolgen. Das Eigentumsregister hat das Notariat über jedwede Grundbuchvorgänge vor dem Beurkundungstermin zu informieren, z.B. Grundbuchvorgänge im Hinblick auf eine Pfändung oder Löschung einer Last.
Beachten Sie bitte: Die Bereitstellung der información registral continuada an das Notariat führt nicht dazu, dass das Grundbuch in Bezug auf die transaktionsgegenständliche Immobilie etwa vorläufig gesperrt wäre. Vielmehr kann ein Grundbuchrichter nach wie vor noch Eintragungen nach Bereitstellung aktueller Grundbuchinformationen vornehmen.
Zahlung des Kaufpreises für den Immobilienkauf in Spanien
Die Käuferseite zahlt im Rahmen des Notartermins den restlichen Kaufpreis zugunsten der Verkäuferseite Zug-um-Zug gegen Zeichnung der Kaufurkunde und Übertragung des Eigentums. Nach Artikel 1462 Abs. 2 CC steht die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde der Übergabe des Besitzes gleich, es sei denn die Parteien haben etwas Anderes vereinbart.
Anwesenheit der Parteien vor dem Notar
Grundsätzlich gilt, dass bei einem Immobilienkauf/-Verkaufsgeschäft zwischen Privatleuten auf der Verkäuferseite alle Eigentümer anwesend sein müssen.
Sofern eine Partei verhindert ist, bei dem Notartermin zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde persönlich zu erscheinen, kann diese im Rahmen der Beurkundung durch einen entsprechend von ihr benannten und notariell bevollmächtigten Vertreter rechtsgeschäftlich vertreten werden.
Für die wirksame Vertretung ist die Beibringung einer entsprechenden notariellen Vollmacht im Original erforderlich, die eine respektive Befugnis zum Kauf bzw. Verkauf der Immobilie mit weiteren Maßgaben zugunsten des eingesetzten Bevollmächtigten enthalten muss.
Wird die notarielle Vollmachtsurkunde nicht in Spanien erteilt, ist der Vollmachtsinhalt zum einen beeidigt übersetzt ins Spanische vorzulegen oder besser: direkte zweisprachige Errichtung einer notariellen Vollmacht, d.h. zum einen Spanisch sowie mit der Sprache, in welcher der entsprechende Notar beurkunden kann, z.B. Deutsch). Des Weiteren muss die Vollmachtsurkunde für Anerkennungszwecke grundsätzlich mit einer Haager Apostille versehen sein.
Hinweise für Eheleute
Haben die Ehegatten den gesetzlichen Güterstand ausgeschlossen und ist damit die Gütertrennung (= separación de bienes) eingetreten, gilt beim Immobilienkauf in Spanien: Ein Ehegatte kann eine Immobilie ohne die Beteiligung des anderen erwerben kann, sofern der Erwerb nur für diesen erfolgt. Soll ein Immobilienkauf mit ausgewiesenen Miteigentumsanteilen (z.B. 50%/50%; proindiviso) erfolgen, muss jeder Ehegatte bei dem Notartermin als entsprechender Käufer auftreten.
Sofern sich Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (= régimen de gananciales) befinden, reicht zum (gemeinsamen) Immobilienkauf grundsätzlich das Auftreten eines Ehegatten als Käufer aus. Die Kaufurkunde enthält regelmäßig einen entsprechenden Hinweis, dass der Käufer im gesetzlichen Güterstand verheiratet ist.
Soll der Immobilienerwerb durch den in gesetzlicher Gütergemeinschaft verheirateten Käufer zu Eigenzwecken (compraventa con carácter privativo) erfolgen und wird der Kauf vollständig mit eigenen finanziellen Mitteln dieses Ehepartners durchgeführt – und ausdrücklich in der Kaufurkunde erklärt, so wird das Eigentum an der Immobilie im Grundsatz ausschließlich diesem Ehepartner zugewiesen.
Abwicklung des Immobilienkaufs, steuerliche Aspekte
Benachrichtigung des Notars an das zuständige Eigentumsregister
Das entsprechende Notariat informiert das zuständige Eigentumsregister auf telematischem Wege im Anschluss an den Beurkundungsvorgang über die erfolgte Immobilientransaktion. In der Mitteilung führt der Notar die Parteien und andere elementare Bestandteile der Transaktion auf. Das Eigentumsregister registriert bzw. legt im Anschluss einen sog. Grundbuchvorgang an (asiento) und hält insbesondere das Datum sowie die Uhrzeit der Benachrichtigung über die Transaktion zu Zwecken der Wahrung der neuen Eigentümerschaft des Käufers fest. Nach diesem Zeitpunkt bei eingegangene Anträge auf (Lasten-)Eintragung bezüglich des „alten“ Verkäufers erhalten in der Folge keinen Zugang mehr.
Nach Artikel 19 Abs. 2 Spanisches Hypothekengesetz entfaltet der asiento für 60 Tage Wirkung. Die Erstausfertigung der Kaufurkunde sollte dem Eigentumsregister unbedingt unter Nachweis der Zahlung der im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf angefallenen Steuern innerhalb dieser 60 Tage zur Eintragung vorgelegt werden, bevor der Grundbuchvorgang wirkungslos wird.
Allgemeiner Überblick über Kaufnebenkosten
Ganz allgemein gilt beim Immobilienkauf in Spanien, dass regelmäßig Kaufnebenkosten anfallen. Unter die Kaufnebenkosten fallen generell:
– Notarkosten bzw. Notargebühren
– Steuern im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie (s.u.)
– Verwaltungsgebühren des zuständigen Eigentumsregisters für die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde
– Kosten für die Scheckausstellung oder ggfs. Gebühren für eine Auslandsüberweisung
– Ggfs. Anwaltshonorare
– Ggfs. Maklercourtage
Steuern bei dem Kauf einer Neubauimmobilie zu Wohnzwecken in Spanien
Bei dem Erwerb einer Neubauimmobilie von einem Bauträger, d.h. bei einer erstmaligen Übergabe (primera entrega), zahlen (Privat-)Käufer neben der Stempel- bzw. Beurkundungssteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, oft in Kurzform als „IAJD“ oder „AJD“ bezeichnet) auch die Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, „IVA“).
Umsatzsteuer, IVA
Die Umsatzsteuer beträgt bei dem Erwerb von Wohnneubauten (obra nueva) durch einen Privatkäufer derzeit 10 %, mit Ausnahme der Kanarischen Inseln und Ceuta oder Melilla. Auf den Kanarischen Inseln ersetzt die kanarische Umsatzsteuer (Impuesto General Indirecto Canario, „IGIC“) die spanische IVA und liegt zur Zeit bei 7 %. In Ceuta oder Melilla wird die spanische IVA in diesem Falle durch die IPSI-Steuer (Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación) ersetzt, derzeit generell bei Immobilien 4%.
Die Zahlung der Umsatzsteuer erfolgt durch den Käufer an den Verkäufer, der diese wiederum an die Steuerbehörde abzuführen hat.
Stempel- bzw. Beurkundungssteuer, AJD
Für die notarielle Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde bei dem Erwerb einer Neubauimmobilie mit IVA-Besteuerung fällt die durch den Käufer zu tragende AJD-Steuer an.
Die AJD setzt sich aus einer fixen und variablen Komponente zusammen.
Die Fixkomponente (cuota fija) bezieht sich auf das notarielle Beurkundungspapier (papel timbrado), das für die notariellen Dokumente verwendet wird, unter anderem die Urschrift (matriz), urkundliche Erstausfertigung (copia autorizada) und notariellen Akte; 0,30 Euro für den „Urkundenbogen“ (pliego) und 0,15 Euro für die jeweiligen Seiten (folios).
Der Steuersatz der variablen Komponente (cuota variable) ist je nach Autonomer Region unterschiedlich und beläuft sich allgemein auf 0,5% bis 1,5% des Kaufpreises.
Steuern bei einem Kauf einer Bestandsimmobilie in Spanien
Wird eine Bestandsimmobilie erworben, fällt für den nach Artikel 8 lit. a) Königliches Gesetzesdekret 1/1993 vom 24. September über die Vermögensübertragungssteuer (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, nachfolgend „ITP-Steuergesetz“) steuerpflichtigen Käufer die ITP-Steuer an.
Im Gegensatz zur IVA-Besteuerung bei dem Erwerb von Neubauwohnimmobilien hat der Käufer die ITP-Steuer gemäß Artikel 51 Abs. 1 Königliches Gesetzesdekret 1/1993 vom 24. September selbst steuerlich zu erklären und abzuführen.
Die Frist zur Abführung beträgt im Einklang mit der nationalen Vorschrift des Artikel 102 Abs. 1 Königliches Dekret 828/1995 vom 29. Mai (Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) 30 Tage ab der Beurkundung. Autonome Regionen können allerdings abweichende Abführungsfristen vorsehen, z.B. in Andalusien 2 Monate nach der entsprechenden Beurkundung.
Der anzuwendende ITP-Steuersatz bemisst sich nach den Vorgaben der jeweiligen Autonomen Region und bewegt sich allgemein zwischen 6 – 10% des Kaufpreises.
Daneben gibt es einige Autonome Regionen mit ITP-steuerrechtlichen Besonderheiten. Beispielsweise wird beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Mallorca mit Blick auf die ITP-Steuer bei einem Kaufpreis ab 400.001 € ein progressiver ITP-Steuersatz angelegt. Steuersätze für den Erwerb von Sozialwohnungen oder andere reduzierte Steuersätze sind vorliegend nicht berücksichtigt.
Überblick des allgemeinen ITP-Steuersatzes 2024 einiger Autonomen Regionen:
|
Autonome Region
|
Allgemeine ITP-Besteuerung beim Immobilienkauf
|
|---|---|
|
Andalusien
|
7%
vgl. hier |
|
Asturien
|
Progressive Besteuerung
Kaufpreis (KP) bis 300.000€: 8% KP-Anteil zwischen 300.001€ bis 500.000€: anteilsmäßig 9% ab 500.001€: anteilsmäßig 10% vgl. hier |
|
Kanarische Inseln
|
|
|
Progressive Besteuerung
Kaufpreis (KP) bis 1.000.000€: 10% ab 1.000.001€: anteilsmäßig 11% vgl. hier |
|
*nicht aufgeführt sind die Autonomen Regionen Castilla y León, Castilla-La Mancha, Galizien, Baskenland, La Rioja sowie Ceuta / Melilla.
Weitere steuerliche Aspekte des Immobilienkaufs in Spanien
Plusvalía / Gemeindliche Wertzuwachssteuer
Die Verkäuferseite trägt regelmäßig als Steuerpflichtige (= sujeto pasivo) die Kosten der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, „IIVTNU“), auch bekannt als „plusvalía“. Die Wertzuwachssteuer fällt hinsichtlich städtischer Gelände (terrenos urbanos) an und findet ihre rechtliche Grundlage in den Artikeln 104 ff. des Gesetzes zur Regelung der örtlichen Steuerbehörden* (RDL 2/2004 vom 5. März).
Die Steuerbemessungsgrundlage der plusvalía ergibt sich nach Artikel 107 RDL 2/2004 vom 5. März aus der Wertsteigerung der Gelände zum Zeitpunkt des Steueranfalls (devengo) über einen Zeitraum von höchstens zwanzig Jahren.
Etwas anderes ergibt sich, wenn es sich bei dem Verkäufer der Immobilie um einen Nichtansässigen in Spanien handelt. Artikel 106 Abs. 2 RDL 2/2024 vom 5. März sieht in diesem Fall die Steuerpflichtigkeit des Erwerbers in Ersatzfunktion vor, sog. sujeto pasivo sustituto del contribuyente. Der Käufer hat – in Ersatzfunktion des Verkäufers – nach dem Erwerb die plusvalía bei der örtlichen Steuerbehörde auf Kosten des Verkäufers zu erklären und abzuführen. Achtung: Ein Arras-Vertrag oder Optionsvertrag sollte bereits regeln, dass der Käufer im Rahmen der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde zu Zwecken der Erklärung und Abführung der plusvalia einen Einbehalt vom Kaufpreis vornimmt. Denn die wirtschaftliche Last der plusvalia hat der Verkäufer zu tragen.
Immobilienverkauf durch einen Nichtansässigen in Spanien und der 3%-Einbehalt vom Kaufpreis
Wird die transaktionsgegenständliche Immobilie durch einen Nichtansässigen in Spanien verkauft bzw. veräußert, hat der Käufer im Einklang mit Artikel 25 Abs. 2 des Gesetzesdekrets über die Einkommensteuer für Nichtansässige (Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.) einen sogenannten 3%-Einbehalt vom Kaufpreis zu Zwecken der Einkommensteuerabführung des Verkäufers vorzunehmen.
Der Veräusserungsgewinn aus dem Immobilienverkauf des Nichtansässigen unterfällt in Spanien nämlich der Einkommensteuer. Das bedeutet auf der einen Seite, dass dem Verkäufer 3% des Kaufpreises aus dem Immobilienverkauf zunächst nicht unmittelbar zufließen. Auf der anderen Seite muss der Käufer mittels der Einreichung des Formblatts 211 den einbehaltenen 3%-Kaufpreisanteil im Hinblick auf die künftige Einkommensteuer innerhalb eines Monats nach Erteilung der Kaufurkunde bei der öffentlichen Kasse einzahlen.
Hat der nichtansässige Verkäufer beim Verkauf der Immobilie einen Gewinn erzielt, der unter dem vom Käufer einbehaltenen und an die spanische Steuerbehörde abgeführten 3%-Kaufpreisanteil liegt, kann er einen Teil dieses Betrags von der spanischen Steuerbehörde zurückfordern. Hierzu muss das Steuerformular 210 entsprechend ausgefüllt und bei Hacienda eingereicht werden (= solicitud de devolución de retenciones, vgl. hier).
Sofern der Verkäufer einen Vermögensverlust (pérdida patrimonial) erlitten hat, kann der insgesamt einbehaltene und abgeführte 3%-Betrag zurückgefordert werden. Jedoch kann die Steuerbehörde eine entsprechende Prüfung vornehmen, in deren Rahmen der Nichtansässige im Einzelfall sämtliche Unterlagen beibringen muss, welche den tatsächlichen Gewinn oder Verlust belegen.
Umschreibung von Versorgungsverträgen und Meldung an die Eigentümergemeinschaft
Nach dem Immobilienkauf ist der Käufer angehalten, bestehende Versorgungsverträge (Strom, Wasser, Gas, etc.) umzuschreiben, in die er nach den Vereinbarungen der Parteien eintreten soll. Ist die kaufgegenständliche Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft, hat der Käufer der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft seine neue Eigentümerstellung anzuzeigen.
Spanisches Bankkonto
Es besteht keine rechtliche Pflicht für den Käufer, ein spanisches Bankkonto zu eröffnen – weder vor noch nach dem Immobilienkauf. Allerdings kann es im Einzelfall anlässlich in den Geschäftsbedingungen verankerten Gebühren für Überweisungen oder Auszahlungen einzelner deutscher Banken zweckmäßig sein, ein spanisches Bankkonto zu errichten. Wir können im Bedarfsfall entsprechende Kontakte herstellen oder auch bei der Bankkontoeröffnung behilflich sein.
Eintragung im Eigentumsregister
Die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde im Eigentumsregister kann erst dann vorgenommen werden, wenn die Zahlung der im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb angefallenen Steuern bei den zuständigen Steuerämtern der jeweiligen Autonomen Regionen nachgewiesen ist, vgl. Artikel 254 Abs. 1 Spanisches Hypothekengesetz.
Nach Eingang der Erstausfertigung der Kaufurkunde und allen weiteren Unterlagen bei dem zuständigen Eigentumsregister hat dieses innerhalb einer gesetzlichen Frist von 15 Tagen über die Eintragung zu entscheiden, vgl. Artikel 18 Abs. 2 Spanisches Hypothekengesetz.
Laufende Kosten für Immobilieneigentümer in Spanien
Zu den laufenden Kosten für Immobilieneigentümer in Spanien zählen:
– Grundsteuer und Abfallbeseitigungsgebühr
Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, „IBI“) wird durch die jeweilige Gemeinden erhoben bzw. eingezogen, wo sich die entsprechende Immobilie befindet. Ihre steuerliche Bemessungsgrundlage geht nach Artikel 65 Königliches Gesetzesdekret 2/2004 vom 5. März („RDL 2/2004“) über die Regelung der Vorschriften von örtlichen Steuerbehörden auf den jeweiligen Katasterwert (valor catastral) zurück.
– Hausgeld bzw. Eigentümergemeinschaftsbeträge
– Versorgungskosten für Strom, Wasser, Gas, Internet, etc.
– Beiträge für Versicherungen (u.a. Gebäudeversicherung, Hausratsversicherung)
Die anwaltliche Beratung im Immobilienrecht zählt zu den Kernkompetenzen unserer Kanzlei. Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf der rechtlichen Begleitung von Immobilientransaktionen in Spanien. Der rechtssichere Erwerb von Immobilien in Spanien erfordert eine sorgfältige anwaltliche Prüfung, um rechtliche und wirtschaftliche Risiken frühzeitig zu erkennen.
Wir übernehmen die Erstellung, Gestaltung und Überprüfung mehrsprachiger Verträge – sei es im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf oder in Bezug auf Finanzierungsvereinbarungen. Dabei berücksichtigen wir die spezifischen Besonderheiten der jeweiligen Autonomen Region.
Unsere Mandanten profitieren von unserer langjährigen Praxiserfahrung und fundierten Kenntnis der örtlichen Gepflogenheiten. Darüber hinaus stehen wir bei Finanzierungsfragen in Spanien mit einem serviceorientierten Ansatz in allen Belangen unterstützend zur Seite.
Sie haben Rückfragen oder andere Anliegen?
Wir stehen Ihnen per E-Mail, Videocall, telefonisch oder zu einem persönlichen Beratungsgespräch zur Verfügung. Uns zeichnen schnelle Reaktionszeiten aus.
Kontakt aufnehmen