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Immobilienkauf in Spanien (2025) - Rechtliche Hinweise
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Immobilienkauf in Spanien im August 2025: Spanisches Statistikamt (INE) mit aktuellen Zahlen zum spanischen Immobilienmarkt im Juni 2025
Das spanische Statistikamt INE hat am 5. August 2025 vorläufige Statistiken zur Entwicklung des Immobilienmarkts in Spanien zum Monat Juni 2025 veröffentlicht (hier).
Ausweislich der jüngsten Zahlen verzeichneten die spanischen Grundbuchämter im Juni 2025 insgesamt 194.105 Immobilientransaktionen – das entspricht einem Anstieg von 9,8 % gegenüber dem Vorjahresmonat.
Besonders stark wuchs die Zahl der Wohnungskäufe, die im Jahresvergleich um 17,9 % zunahm.
Der Großteil der erfassten Transaktionen mit 87,8% bezieht sich auf städtische Immobilien (fincas urbanas) (87,8 %), von denen 59,9 % auf Wohnimmobilien entfielen.
Auch der Markt für Neubauten scheint sich dynamisch entwickelt zu haben: So ist die Zahl der Transaktionen mit neugebauten Wohnungen um 25,3 % im Vergleich zu Juni 2024 gestiegen, während die Zahl der Käufe von Bestandswohnungen um 16,0 % zunahm.
Regional verzeichnete vor allem Kantabrien einen erheblichen Anstieg an Immobilientransaktionen mit +41,7 %. Dagegen fielen die Zuwächse auf den Balearischen Inseln mit +1,2 % und Madrid mit +3,7 % deutlich geringer aus.
In welchen Schritten läuft der Kauf einer Immobilie in Spanien regelmäßig ab?
1. Such- und Ermittlungsphase
(Identifikation potenzieller Liegenschaften und Regionen in Spanien, Klärung des eigenen finanziellen Budgets)
2. Anbahnungsphase
(Erstkontakt mit Makler und/oder Verkäuferseite, Erste Vorgespräche)
3. Rechtliche und technische Prüfungsphase
(Legal Due Diligence, Prüfung der Bausubstanz und des allgemeinen Immobilienzustands)
4. Unterzeichnung privatschriftlicher Kaufvorverträge
(z. B. Arras-Vertrag oder Kaufoptionsvertrag)
5. Gegebenenfalls Vornahme vereinbarter Zwischenschritte
(z.B. Klärung und finale Einholung einer Immobilienfinanzierung, Löschung im Grundbuch eingetragener Lasten)
6. Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde
(Beurkundung vor Notar in Spanien, Zahlungsabwicklung)
7. Abwicklung des Kaufgeschäfts
(Abführung der transaktionsbezogenen Steuern, Eintragung der Kaufurkunde im Eigentumsregister, etc.)
Welche Rolle spielt der Reservierungsvertrag beim Immobilienkauf in Spanien?
Liegt ein erstes Kaufinteresse an einem Objekt vor, bedienen sich Interessenten in Spanien nicht selten eines Maklers.
Geht das mitgeteilte Erstinteresse auf eine Annonce des Maklers zurück, fordert dieser regelmäßig kurzfristig die Unterzeichnung eines sogenannten Reservierungsvertrags (contrato de reserva).
Bei einem Reservierungsvertrag unter spanischem Recht handelt es sich um einen atypischen Vertrag. Er ist nicht explizit im spanischen Zivilgesetzbuch geregelt.
Wichtiger Hinweis: Reservierungsverträge sollten nicht blind und übereilt unterschrieben werden – insbesondere nicht, wenn der Interessent die vertraglichen Regelungen alleine schon aufgrund der Sprache nicht vollständig erfassen kann.
Der Inhalt des Reservierungsvertrags sollte stets gewissenhaft geprüft werden.
Ein Reservierungsvertrag sollte keine Pflicht beinhalten, unmittelbar eine Anzahlung von 10% des Kaufpreises vorzunehmen.
Vielmehr sollte sich die Reservierungsanzahlung in einem niedrigen Bereich bewegen – etwa bis 3.500 €. Denn Gegenstand des Reservierungsvertrags im engeren Sinne ist die (vorübergehende) Deaktivierung der entsprechenden Verkaufsanzeige unter Auferlegung einer Frist, in welcher sich der Interessent zum endgültigen Immobilienkauf entscheiden kann.
Andere kaufvertragliche Regelungen sollten vielmehr in einen späteren – sofern überhaupt erforderlich – abzuschließenden privatschriftlichen Kaufvorvertrag eingearbeitet werden.
Juristische Käufersorgfalt: rechtliche Risiken frühzeitig erkennen und vermeiden
Für einen rechtssicheren Immobilienerwerb ist nach unserem Dafürhalten eine gründliche rechtliche Prüfung der entsprechenden Liegenschaft unerlässlich.
Bei größeren Transaktionen spricht man in diesem Zusammenhang von der sogenannten Legal Due Diligence-Phase.
Dabei stellt die Verkäuferseite der Käuferseite relevante Unterlagen zum Zielobjekt zur Verfügung.
Bei großen gewerblichen Transaktionen wird hierfür regelmäßig ein entsprechender virtueller Datenraum eingerichtet, in welchem sämtliche Dokumente bereitgestellt werden.
Die Rechtsberater der Käuferseite prüfen die übermittelten Dokumente eingehend.
Ferner fordern sie zumeist ergänzende Unterlagen an und richten weitere Rückfragen an die Verkäuferseite (Q&A-Prozess).
Ziel der DD-Phase ist die Ermittlung sämtlicher rechtlicher Risiken, die mit dem Immobilienkauf einhergehen.
Ein Verzicht auf eine sorgfältige rechtliche Prüfung kann erhebliche Vermögensrisiken für die Käuferseite nach sich ziehen – etwa den Erwerb eines Grundstücks, das Gegenstand eines laufenden städtebaulichen Sanktionsverfahrens ist.
Worauf sollte man bei der rechtlichen Prüfung eines Grundbuchauszugs vor dem Immobilienkauf in Spanien achten?
Vor einem Hauskauf in Spanien sollte unbedingt ein aktueller einfacher Grundbuchauszug (nota simple) auf der Online-Plattform der spanischen Grundbuchführer „registradores.org“ eingeholt werden.
Dem folgen sollte eine gründliche Analyse der Inhalte des Grundbuchauszugs, unter anderem in Bezug auf die nachstehenden Aspekte:
- Ist die als Verkäufer auftretende Person bzw. Gesellschaft als Eigentümer/in ordnungsgemäß im Eigentumsregister eingetragen?
- Fällt das Volleigentum durch ein eingetragenes dingliches Nießbrauchrecht und nacktes Eigentum auseinander?
- Tauchen alle ggfs. bestehenden (Erweiterungs-)Bauten ordnungsgemäß in der Grundstücksbeschreibung auf?
- Bestehen erhebliche Abweichungen der im Eigentumsregister und Kataster eingetragenen Flächen des respektiven Grundstücks?
- Besteht ein Hinweis darauf, dass das Objekt in der Vergangenheit gegen das Städtebaurecht verstoßen hat (fuera de ordenación)?
- Bestehen weitere Eintragungen im Zusammenhang mit dem Städtebaurecht?
- Ist ein Optionsrecht im Grundbuch eingetragen?
- Sind Lasten (Hypothek, Pfändungsvermerke, etc.), Vorkaufs- oder Rückkaufsrechte und/oder sonstige bedenkliche Dienstbarkeiten eingetragen? Weist das Grundbuch eingetragene Verbindlichkeiten gegenüber den spanischen Steuerbehörden aus?
- Ist das Objekt Teil einer Eigentümergemeinschaft? Bestehen Anzeichen für Verbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergemeinschaft? Wie hoch ist die eingetragene Beteiligungsquote am gesamten Gebäudekomplex?
- Bei geplanter touristischer Vermietung: Ist die NRA-Nummer ordnungsgemäß als Randvermerk eingetragen?
Was wird im Rahmen der Legal Due Diligence - vor dem Immobilienerwerb in Spanien noch geprüft?
Eine umfassende rechtliche Prüfung vor dem Immobilienkauf in Spanien wird in der Praxis regelmäßig deshalb durchgeführt, um rechtliche und wirtschaftliche Risiken aufzudecken. Die diesbezügliche Legal Due Diligence (DD-Prozess) sollte unter anderem auch folgende Aspekte beinhalten:
- Ist die Immobilie vermietet? Welche Regelungen trifft der respektive Mietvertrag? Hat man mit dem Mieter einen Ausschluss des Vor- und Rückkaufsrechts vereinbart? Wurde die Mietkaution ordnungsgemäß bei den zuständigen Behörden hinterlegt?
- Ist nach dem Immobilienkauf eine touristische oder saisonale Vermietung über Online-Plattformen geplant? Besteht eine entsprechende touristische "Lizenznummer" der respektiven Autonomen Gemeinschaft?
- Bestehen autonome Vorkaufs- oder Rückkaufsrechte?
- Sind Dritte in Bezug auf bestehende Vorkaufsrechte zu benachrichtigen?
- Welche Versicherungen hat der Verkäufer im Zusammenhang mit der Immobilie abgeschlossen? Was besagen die entsprechenden Versicherungspolicen?
- Welche Versorgungsverträge hat die Verkäuferseite abgeschlossen? Ist sie mit den entsprechenden Zahlungen auf dem Laufenden? Besteht ein Eintrittsinteresse des Käufers in bestimmte Versorgungsverträge?
- Hat die Verkäuferseite ihre steuerlichen Pflichten im Zusammenhang mit der transaktionsgegenständlichen Immobilie erfüllt? Ist sie mit der Zahlung der jährlichen Grundsteuer und Abfallbeseitigungsgebühren auf dem Laufenden?
- Bei Bestehen von Erweiterungsbauten bzw. Verdacht auf Schwarzbauten: Einholen einer gemeindlichen Bescheinigung über anhängige städtebauliche Verfahren, sogenanntes certificado de inexistencia de infracción urbanística.
Welche Schritte folgen nach einer positiven Due Diligence-Phase beim Immobilienkauf in Spanien?
Fallen die Ergebnisse (findings) im Zuge des DD-Prozesses für den Kaufinteressenten positiv aus und entscheidet er sich final zum Kauf, kommen regelmäßig folgende Optionen in Betracht:
Alternative 1: Unmittelbare Terminvereinbarung zur Errichtung der entsprechenden öffentliche Kaufurkunde vor einem spanischen Notar.
Alternative 2: Sind hingegen noch weitere Zwischenschritte erforderlich – wie etwa die Beantragung und Einholung zeitintensiver städtebaulicher Bescheinigungen oder die Löschung von eingetragenen und risikoreichen Lasten – kommt es regelmäßig zum Abschluss einer privatschriftlichen Vereinbarung. In der Praxis sind dies gewöhnlicherweise der „Arras-Vertrag“ oder der „Kaufoptionsvertrag“.
Wie funktioniert der "Arras-Vertrag" (Contrato de Arras) in Spanien und was ist in diesem Zusammenhang zu beachten?
Das spanischen Zivilgesetzbuch kennt das Vertragswerk eines „Arras“-Vertrages (contrato de arras) im engeren Sinne nicht.
Vielmehr sind arras als Vorauszahlung auf den Immobilienkaufpreis zu verstehen. Die spanische Rechtsprechung misst arras-Vorauszahlungen eine Garantiefunktion bei.
In der Praxis hört man dennoch zu Vereinfachungsgründen häufig von einem „Arras-Vertrag“.
Die Vorauszahlung auf den Kaufpreis mittels arras wird regelmäßig in einem privatschriftlichen Kaufvorvertrag geregelt.
Anlässlich der Unterzeichnung des „Arras-Vertrags“ leistet die Käuferseite eine Arras-Vorauszahlung zugunsten der Verkäuferseite, die sogenannten arras. In der Praxis beträgt die Arras-Vorauszahlung in vielen Fällen 10% des Kaufpreises.
Der Arras-Vertrag sollte alle wesentlichen Regelungen des beabsichtigten Transaktionsgeschäfts festhalten. Nach Abschluss des „Arras-Vertrags“ kommt es im Grundsatz nicht mehr zu Verhandlungen zwischen den Parteien.
Wann wird in Spanien ein Kaufoptionsvertrag beim Immobilienkauf in Spanien abgeschlossen – und was bedeutet er für die Käufer?
Wer etwa auf den Balearischen Inseln oder zunehmend auch auf den Kanarischen Inseln Kaufinteresse an einer Immobilie gegenüber einem Makler oder Maklerhaus bekundet, erhält nicht selten den Entwurf eines Vertragswerks, das als „Optionsvertrag“ oder „Kaufoptionsvertrag“ (contrato de opción de compra) bezeichnet ist.
Kraft des privatschriftlichen Optionsvertrags räumt der Verkäufer als Optionsgeber (concedente) dem potenziellen Käufer als Optionsnehmer (optante) das Recht ein, innerhalb einer zwischen den Parteien vereinbarten Frist und unter klar definierten Bedingungen (Kaufgegenstand, Kaufpreis etc.) den Kaufvertrag einseitig abzuschließen.
Der Käufer hat die Möglichkeit, das Optionsrecht einseitig auszuüben und den beabsichtigten Immobilienkauf verbindlich durchzuführen – oder auf die Ausübung des Optionsrechts zu verzichten.
Letzterer Fall hat regelmäßig den Verlust der an den Optionsgeber gezahlten Optionsprämie (prima) zur Folge, vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen.
Das Optionsrecht kann im Eigentumsregister eingetragen werden, ist allerdings mit steuerlichen Belastungen verbunden.
Verfügungsbefugnis beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien durch eine Kapitalgesellschaft
Bei spanischen Immobilienkäufen oder -verkäufen durch eine Kapitalgesellschaft ist folgendes zu beachten:
Nach Maßgabe von Artikel 160 lit. f) des spanischen Gesetzes über Kapitalgesellschaften wird vermutet, dass ein wesentliches Gesellschaftsvermögen (activo esencial) vorliegt, wenn der Wert der Immobilie mehr als 25 % der Aktiva gemäß der letzten genehmigten Bilanz ausmacht.
In diesem Fall ist sowohl für den Erwerb als auch für die Veräußerung der Immobilie ein ausdrücklicher Gesellschafterbeschluss erforderlich.
Zum Beurkundungstermin muss insofern eine Bescheinigung über den entsprechenden Gesellschafterbeschluss vorgelegt werden.
Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde in Spanien (Escritura Pública de Compraventa)
Ist der Zeitpunkt gekommen, schreiten die Parteien zur entsprechenden Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde vor einem spanischen Notar. In der Escritura werden sämtliche Vereinbarungen zwischen den Parteien notariell beurkundet.
Vorliegen einer NIE-Nummer als Voraussetzung für den spanischen Immobilienerwerb durch Nichtspanier
Grundlegende Voraussetzung für die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde durch einen Nichtspanier ist das Vorliegen einer bei den Steuerbehörden registrierten spanischen Ausländeridentifikationsnummer, der sogenannten N.I.E. (número de identidad de extranjero).
Die Einholung der NIE-Nummer – wie sie oft genannt wird – nimmt bei Nichtansässigen in vielen Fällen einige Wochen in Anspruch. Daher sollte die NIE mit entsprechender Vorlaufzeit eingeholt werden.
Erfolgt der Erwerb durch eine Gesellschaft, ist darauf zu achten, dass eine entsprechend angemeldete Steuernummer vorliegt – die NIF.
Zahlung des Kaufpreises beim Kauf einer Immobilie in Spanien
Die Käuferseite zahlt im Rahmen des Notartermins regelmäßig den (restlichen) Kaufpreis zugunsten der Verkäuferseite Zug-um-Zug gegen Zeichnung der Kaufurkunde, Übertragung des Eigentums und Übergabe der Schlüssel.
Nach Artikel 1462 Abs. 2 CC steht die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde der Übergabe des Besitzes gleich, es sei denn die Parteien haben etwas Anderes vereinbart.
Muss ich bei der Beurkundung des Immobilienkaufvertrags in Spanien persönlich anwesend sein?
Eine Verpflichtung zur persönlichen Anwesenheit im Rahmen des Immobilienkaufs in Spanien besteht nicht.
Sofern eine Partei daran gehindert ist oder die Reise nach Spanien nicht auf sich nehmen möchte, kann sie sich im Rahmen der Beurkundung durch eine von ihr notariell bevollmächtigte Person rechtsgeschäftlich vertreten lassen.
Für eine wirksame Vertretung ist die Vorlage einer entsprechenden notariellen Vollmachtsurkunde im Original erforderlich.
Diese Vollmacht muss die ausdrückliche Befugnis zugunsten des Bevollmächtigten enthalten, den Käufer im Rahmen des Immobilienerwerbs rechtsgeschäftlich zu vertreten – im Zusammenspiel mit weiteren Befugnissen.
Wird die notarielle Vollmacht nicht in Spanien erteilt, muss eine ins Spanisch beeidigte Sprachfassung der Vollmacht vorliegen.
Alternativ, und sofern der beurkundende Notar im Ausland sich dazu bereit erklärt, kann die notarielle Vollmacht direkt zweisprachig beurkundet werden, also z.B. auf Spanisch und Deutsch.
Darüber hinaus ist eine im Ausland erteilte Vollmacht regelmäßig mit einer sogenannten Haager Apostille zu versehen.
Ehepaare und Immobilienkauf in Spanien: Was ist bei Gütertrennung zu beachten?
Haben die Ehegatten den gesetzlichen Güterstand ausgeschlossen und damit Gütertrennung (separación de bienes) vereinbart, gilt beim Immobilienkauf in Spanien das Folgende:
Ein Ehegatte kann eine Immobilie ohne Mitwirkung des anderen Ehegatten erwerben, sofern der Erwerb ausschließlich für ihn erfolgt.
Soll der Immobilienkauf hingegen mit ausdrücklich ausgewiesenen Miteigentumsanteilen (z. B. 50 %/50 %) erfolgen, müssen beide Ehegatten explizit in der Kaufurkunde als Käufer auftreten.
Was gilt beim Hauskauf in Spanien bei gesetzlichem Güterstand (Zugewinngemeinschaft)?
Sind die Ehegatten hingegen im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (régimen de gananciales) verheiratet, genügt es beim gemeinsamen Immobilienerwerb grundsätzlich, wenn nur einer der Ehegatten beim Notartermin als Käufer auftritt.
In der Kaufurkunde wird in diesen Fällen üblicherweise vermerkt, dass der Käufer im gesetzlichen Güterstand verheiratet ist.
Erfolgt der Immobilienerwerb durch einen im gesetzlichen Güterstand verheirateten Ehegatten ausschließlich zu eigenen Zwecken und wird der Kauf vollständig mit eigenen finanziellen Mitteln dieses Ehepartners durchgeführt, so kann das Eigentum an der Immobilie diesem Ehepartner allein zugewiesen werden.
Notarielle Mitteilung an das Eigentumsregister in Spanien nach der Beurkundung
Im Anschluss an die Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde informiert das Notariat das zuständige Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) regelmäßig auf telematischem Wege über die erfolgte Immobilientransaktion.
Die notarielle Mitteilung enthält Angaben zu den Vertragsparteien sowie weitere wesentliche Bestandteile des respektiven Immobiliengeschäfts.
Wie schützt der grundbuchrechtliche Einreichungsvermerk (asiento de presentación) in Spanien die Käuferposition beim Immobilienkauf?
Das zuständige Eigentumsregister legt gemäß Artikel 416 Abs. 2 des spanischen Hypothekengesetzes („LH“) einen grundbuchrechtlichen Einreichungsvorgang (asiento de presentación) im Tagesregister – dem diario – an.
In dem asiento wird insbesondere das Datum und die Uhrzeit der Benachrichtigung festgehalten. Dies dient dem Schutz der künftigen Eigentumsposition des Käufers.
Nach diesem Zeitpunkt eingegangene Anträge auf (Lasten-)Eintragungen bezüglich des „alten“ Verkäufers erhalten keinen Zugang zum Eigentumsregister mehr.
Gemäß Artikel 19 Absatz 2 LH entfaltet der asiento de presentación eine Wirksamkeit von 60 Tagen.
Innerhalb dieses Zeitraums sollte die Erstausfertigung der notariellen Kaufurkunde dem Eigentumsregister zur endgültigen Eintragung vorgelegt werden – zusammen mit dem Nachweis der Zahlung der im Zuge des Immobilienkaufs angefallenen Steuern. Andernfalls verfällt der Grundbuchvorgang und die Schutzwirkung entfällt.
Welche Kaufnebenkosten und Steuern fallen beim Immobilienkauf in Spanien an?
- Gesetzliche Notargebühren (grobe Faustregel 0,2-0,5% des Kaufpreises)
- Verwaltungsgebühren des Eigentumsregisters für die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde
- Transaktionsbezogene Steuern: Bei Erwerb einer Bestandsimmobilie: ITP-Steuer nach Maßgabe der Steuersätze der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft oder bei Kauf einer Neubauimmobilie vom Bauträger: IVA + AJD bzw. IGIC + AJD auf den Kanarischen Inseln
- Ggfs. Anwaltshonorare
- Ggfs. Maklercourtage - zu zahlen nach entsprechender Parteienvereinbarung
- Ggfs. Kosten für die Einholung eines Wertgutachtens bei Erwerb mit hypothekarischer Finanzierung in Spanien - ca. 300-800 Euro
- Ggfs. Eröffnungsgebühren bei Finanzierung (comisión de apertura)
- Ggfs. Bankgebühren für die Scheckausstellung
- Ggfs. Kosten für die Vornahme der Kaufabwicklung an spezialisierte Unternehmen (sogenannte gestorías)
- Ggfs. bei Übernahme eines schlüsselfertigen Neubauobjekts mit Eigentümergemeinschaft: Mit dem Bauträger vereinbarte Zahlung in Bezug auf die neu zu gründende Eigentümergemeinschaft
Warum muss der Käufer beim Immobilienverkauf durch Nichtansässige 3 % des Kaufpreises einbehalten?
Wird eine in Spanien belegene Immobilie durch einen Nichtansässigen verkauft, hat der Käufer einen sogenannten 3%-Einbehalt vom Kaufpreis zu Zwecken der Abführung der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) des Verkäufers vorzunehmen.
Die Pflicht zum 3%-Kaufpreiseinbehalt ergibt sich aus Artikel 25 Abs. 2 Gesetzesdekret über die spanische Einkommensteuer für Nichtansässige (RDL 5/2004).
Der Veräußerungsgewinn aus dem Immobilienverkauf des Nichtansässigen unterliegt in Spanien der Einkommensteuer für Nichtansässige.
Das bedeutet auf der einen Seite, dass dem Verkäufer 3% des Kaufpreises aus dem Immobilienverkauf zunächst nicht unmittelbar zufließen.
Auf der anderen Seite muss der Käufer mittels der Einreichung des steuerlichen Formblatts 211 den einbehaltenen 3%-Kaufpreisanteil im Hinblick auf die künftige Einkommensteuer innerhalb eines Monats nach Erteilung der Kaufurkunde bei der öffentlichen Kasse einzahlen.
IRNR-Rückerstattung: So fordern Verkäufer den 3 %-Einbehalt in Spanien zurück
Hat der nichtansässige Verkäufer beim Verkauf der Immobilie einen Gewinn erzielt, der unter dem vom Käufer einbehaltenen und an die spanische Steuerbehörde abgeführten 3%-Kaufpreisanteil liegt, kann er einen Teil dieses Betrags von der spanischen Steuerbehörde zurückfordern.
Hierzu muss der Verkäufer das Steuerformular 210 bei den spanischen Finanz- und Steuerbehörden (AEAT) einreichen – sogenannte solicitud de devolución de retenciones.
Sofern der Verkäufer einen Vermögensverlust (pérdida patrimonial) erlitten hat, kann der insgesamt einbehaltene und abgeführte 3%-Betrag zurückgefordert werden.
Die spanische Steuerbehörde kann allerdings eine entsprechende Prüfung vornehmen, im Rahmen derer der Verkäufer unter Umständen sämtliche Unterlagen beibringen muss, die den tatsächlichen Gewinn oder Verlust belegen.
Was muss der Käufer nach dem Hauskauf in Spanien noch tun?
Nach dem Immobilienkauf sollte der Käufer bestehende Versorgungsverträge (Strom, Wasser, Gas, etc.) kurzfristig umschreiben, in die er im Einklang mit den Vereinbarungen der Parteien eintritt.
Ist die kaufgegenständliche Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft, hat der Käufer ferner gegenüber der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft seine neue Eigentümerstellung anzuzeigen.
Wann erfolgt die Eintragung der Kaufurkunde ins spanische Eigentumsregister?
Die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde im Eigentumsregister kann erst dann vorgenommen werden, wenn die Zahlung der im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb angefallenen Steuern bei den zuständigen Steuerämtern der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft nachgewiesen ist, vgl. Artikel 254 Abs. 1 Spanisches Hypothekengesetz.
Nach Eingang der Erstausfertigung der Kaufurkunde und allen weiteren Unterlagen bei dem zuständigen Eigentumsregister hat dieses innerhalb einer gesetzlichen Frist von 15 Tagen über die Eintragung zu entscheiden, vgl. Artikel 18 Abs. 2 Spanisches Hypothekengesetz.
FAQ zum Immobilienkauf in Spanien
Aus welchen Ländern stammen die größten ausländischen Käufergruppen auf dem spanischen Immobilienmarkt?
Nach aktuellen Statistiken der Kammer der Grundbuchführer stammten im 1. Quartal 2025 die meisten ausländischen Käufer aus Großbritannien, Deutschland, den Niederlanden und Marokko.
Wo sind Immobilien in Spanien am günstigsten?
Können Nichtspanier in Spanien eine Immobilie kaufen?
Ja, das ist möglich. Grundlegende Voraussetzung ist das Vorliegen einer steuerlich angemeldeten NIE-Nummer, spätestens zum Zeitpunkt der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde.
Welche Steuern fallen beim Verkauf von Immobilien in Spanien für den Verkäufer an?
Zum einen die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal). Diese kommunale Abgabe wird auf den Wertzuwachs des betroffenen städtischen Grundstücks seit dem letzten Eigentümerwechsel erhoben - für eine finca rústica fällt keine plusvalía an, vgl. Artikel 104 Abs. 2 Königliches Gesetzesdekret 2/2004 vom 5. März. Die Höhe der jeweiligen plusvalía richtet sich nach dem Zeitraum des Eigentums an der Immobilie sowie deren Katasterwert und unterliegt gemeindespezifischen Unterschieden.
Zum anderen ist bei Nichtansässigkeit in Spanien die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) zu erklären. Zu beachten ist, dass der Käufer, sofern der Verkäufer ein Nichtansässiger ist, bereits beim Verkauf einen 3%-Kaufpreiseinbehalt vorgenommen haben muss, unter steuerlicher Abführung des entsprechenden Betrags.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Spanien?
Es ist zu unterscheiden, ob es sich um den Erwerb einer erstmals übertragenen Neubauimmobilie oder einer Bestandsimmobilie handelt.
Beim Kauf einer Neubauimmobilie fällt die spanische Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) an – derzeit in Höhe von 10 % des Kaufpreises, mit Ausnahme der Kanarischen Inseln. Dort gilt stattdessen die kanarische Umsatzsteuer (Impuesto General Indirecto Canario, IGIC), die derzeit 7 % beträgt. Zusätzlich ist die Stempel- bzw. Beurkundungssteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD) zu entrichten.
Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie wird hingegen die Vermögensübertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) fällig. Der anzuwendende Steuersatz richtet sich nach den steuerlichen Bestimmungen der jeweils betroffenen Autonomen Gemeinschaft.
Kann man einfach so ein Haus in Spanien kaufen?
Grundvoraussetzung für den Immobilienkauf in Spanien ist bei Nichtansässigen bzw. Nichtspaniern das Vorliegen einer NIE-Nummer. Die NIE-Nummer muss bei den spanischen Finanz- und Steuerbehörden angemeldet sein. Sofern diese Punkte erfüllt sind, kann eine Spanien im Grundsatz ohne weitere Grunderfordernisse erworben werden.
Muss ich für den Immobilienerwerb in Spanien ein spanisches Bankkonto eröffnen?
Es besteht keine gesetzliche Pflicht, wonach der Käufer ein spanisches Bankkonto eröffnen müsste, wie vielfach online zu lesen ist - weder vor noch nach dem Hauskauf in Spanien.
Allerdings gibt es erfahrungsgemäß Versorgungsunternehmen oder auch Behörden, die für die Einrichtung von Lastschriftverfahren IT-systembedingt die Nennung spanischer Bankkontodaten verlangen. Insofern kann es in der Praxis empfehlenswert sein, ein entsprechendes Bankkonto einzurichten. Der Käufer sollte sich vor der Einrichtung eines spanischen Bankkontos darüber informieren, in welchen Fällen Bankgebühren anfallen.
Welche Risiken bestehen, wenn ein Käufer ohne anwaltlichen Beistand eine Immobilie in Spanien erwerben möchte?
Ohne anwaltliche Prüfung droht vor allem bei Personen, die erstmalig eine Immobilie in Spanien kaufen, nicht unerhebliche finanzielle und rechtliche Risiken. Die Rechtspraxis ist in Spanien eine andere. Zudem können erfahrungsgemäß fehlende Sprachkenntnisse die Kommunikation mit der Verkäuferseite erschweren. Unemerkte Baugenehmigungsprobleme, illegale Anbauten oder sonstige Verstöße gegen Vorschriften des öffentlichen Bau- und Städtebaurechts in Spanien können im worst case zu Abrissanordnungen führen.
Kann ich den Immobilienkauf in Spanien finanzieren? Finanzieren spanische Banken den Immobilienerwerb für Nichtansässige?
Ja, spanische Banken vergeben hypothekarisch gesicherte Darlehen für den Immobilienkauf auch an Nichtansässige, allerdings zumeist zu strengeren Bedingungen als für Inländer. Nichtansässige EU-Bürger erhalten in der Regel bis zu 70% des Wertes aus dem Wertgutachten finanziert - maximal in Höhe des Kaufpreises. Eine Finanzierung der Kaufnebenkosten, insbesondere der Steuern - ITP oder IVA - erfolgt regelmäßig nicht. Voraussetzungen sind unter anderem ein regelmäßiges Einkommen sowie eine nachweislich gute Bonität.
Weiterführende Artikel zum Immobilienkauf in Spanien
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