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Ferienhaus in Spanien (2025) - Ablauf, Tipps & Checkliste zum Hauskauf
Rechtsanwalt & Abogado
Den Traum von einem Ferienhaus in Spanien realisieren, aber wie funktioniert der Hauskauf in Spanien genau? Diese Frage stellen sich nicht wenige Personen. Wer plant, eine Immobilie in Spanien zu kaufen, sollte sich frühzeitig mit rechtlichen Rahmenbedingungen, Finanzierung und Standortwahl auseinandersetzen.
Wo in Spanien kauft man am besten ein Ferienhaus?
Vor der Aufnahme konkreter Kaufverhandlungen sollte eine sorgfältige Auseinandersetzung in Bezug auf den Standort des Ferienhauses erfolgen.
Der „optimale“ Ort für den Ferienhauserwerb in Spanien hängt wesentlich von den eigenen Zielsetzungen ab.
In die eigenen Überlegungen werden regelmäßig Faktoren wie das Preisniveau in den jeweiligen Autonomen Gemeinenschaften, die infrastrukturelle Anbindung oder auch klimatische Bedingungen eingestellt.
Immobilienpreise in begehrten Regionen wie den Balearischen Inseln (vordergründig Mallorca und Ibiza) sowie die Costa Brava und Costa del Sol sind im Schnitt deutlich höher als in Autonomen Gemeinschaften wie Galizien oder der Extremadura.
Wer grüne Landschaften bevorzugt und ein milderes Klima vorzieht, wird eher in Nordspanien fündig als im mediterranen Andalusien mit sehr heißen Sommermonaten.
Wie teuer ist ein Ferienhaus in Spanien?
Im hochpreisigen Segment ist das Preisniveau von Ferienhäusern in Spanien nach oben nahezu unbegrenzt. Der durchschnittliche Kaufpreis hängt indessen wesentlich vom Standort ab.
Nach Angaben eines aktuellen Marktberichts der spanischen Grundbuchführer zum 1. Quartal 2025 lagen die höchsten Durchschnittspreise in der Autonomen Gemeinschaft Madrid (3.955 €/m²), auf den Balearen (3.822 €/m²), im Baskenland (3.193 €/m²), auf den Kanarischen Inseln (2.625 €/m²) sowie in Katalonien (2.600 €/m²).
Die niedrigsten Werte wurden in Extremadura (804 €/m²), Kastilien-La Mancha (934 €/m²) und der Region Murcia (1.202 €/m²) verzeichnet.
Die Etappen zum Erwerb einer spanischen Ferienimmobilie
Der Erwerb einer Ferienimmobilie in Spanien erfolgt regelmäßig in verschiedenen Phasen:
Die Suche nach dem "Traumhaus"
Die Suche nach der persönlichen Wunschimmobilie kann ganz unterschiedlich erfolgen: in Eigenregie, mit der Unterstützung eines lokalen Maklers oder einer international agierenden Makleragentur oder durch persönliche Empfehlungen von Freunden und Bekannten.
Wer die Suche in Eigenregie durchführt, kann spezialisierte Online-Portale wie idealista oder fotocasa ansurfen.
Gute Makler kennen die Lage vor Ort und sprechen idealerweise Deutsch oder Englisch und übermitteln eine Fülle von Informationen. Wichtig ist, sich in keiner Weise unter Druck setzen zu lassen – man sollte stets die Ruhe bewahren und eigene Entscheidungen auf eine solide Grundlage stellen, ohne von überwiegender Emotionalität getrieben zu sein.
Anbahnungsphase zum Erwerb der Ferienimmobilie
In der Anbahnungsphase finden erste Gespräche mit dem Verkäufer statt.
Gegebenenfalls schließen die Parteien zu diesem Zeitpunkt einen Reservierungsvertrag, damit die betreffende Immobilie für einen begrenzten Zeitraum nicht gegenüber Dritten zum Kauf beworben wird.
Nichtansässige bzw. Nichtspanier, deren Pläne für einen Immobilienerwerb sich in dieser Phase konkretisieren, sollten rechtzeitig Schritte zur Einholung der spanischen Ausländeridentifikationsnummer (N.I.E.) ergreifen, sofern die N.I.E. nicht vorliegt.
Rechtlich und technische Prüfungsphase - die wichtigste Phase, Checkliste und Tipps
Die Prüfungsphase sollte beim Kauf eines Ferienhauses in Spanien als eine der allerwichtigsten Phasen betrachtet werden.
Potenzielle Käufer sollten sich genau über den Zustand der Immobilie informieren. Bei hohen Kaufpreisen lohnt sich in jedem Falle eine Begutachtung von einem versierten technischen Architekten durchführen zu lassen. Die technische Prüfung sollte dabei mit einer gründlichen rechtlichen Prüfung verbunden werden, die erfahrene und unabhängige Rechtsanwälte durchführen sollten.
In der Prüfungsphase vor dem Erwerb eines Ferienhauses in Spanien sollte mindestens ein aktueller einfacher Grundbuchauszug (nota simple informativa) vom zuständigen Eigentumsregister eingeholt werden.
Die Einholung zertifizierter Grundbuchauszüge ist vor allem dann zweckmäßig, wenn bedenkliche Lasten bestehen oder eine Immobilienfinanzierung beabsichtigt ist.
Käufer sollten prüfen, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, ob Belastungen wie Hypotheken oder Pfändungsvermerke bestehen und ob sämtliche auf dem Grundstück befindlichen Gebäude in der Beschreibung erfasst sind.
Sofern sich herausstellt, dass die kaufgegenständliche Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, sollte die Satzung der Eigentümergemeinschaft eingesehen werden.
Darüber hinaus empfiehlt es sich eindringlich, die Beschlüsse der letzten vier Jahre dahingehend zu prüfen, ob in der Vergangenheit Sonderzahlungen (derrama) oder andere außerordentliche Haushaltsposten beschlossen wurden und ob im Gebäudekomplex zahlreiche säumige Eigentümer bestehen, die ihren Verpflichtungen zur Zahlung des monatlichen Hausgeldes nicht nachkommen.
Insbesondere bei älteren Immobilien und Grundstücken im ländlichen Außenbereich (fincas rústicas) sollte eine städtebauliche Bescheinigung eingeholt werden, sogenanntes certificado de inexistencia de infracción urbanística.
Diese Bescheinigung gibt Auskunft darüber, ob im Zusammenhang mit der betreffenden Immobilie kritische städtebauliche Verfahren anhängig sind.
In bestimmten Autonomen Regionen sollten Käufer sich die Bewohnbarkeitsbescheinigung (sogenannte cédula de habitabilidad) vorlegen lassen – wie etwa auf den Balearischen Inseln oder Katalonien.
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung stellt fest, dass die betreffende Ferienimmobilie die gesetzlichen Mindestanforderungen an Größe, Hygiene und technische Ausstattung erfüllt und somit als bewohnbar gilt.
Beispiel Andalusien: Dort ist die Beibringung einer Bewohnbarkeitsbescheinigung bei Bestandsbauten seit vielen Jahren nicht mehr erforderlich – anders bei Neubauten, wo die entsprechende Eigenverantwortlichkeitserklärung über den Erstbezug vorgelegt werden sollte.
Der Verkäufer sollte bereits in der Prüfungsphase um Vorlage einer Kopie des Energieausweises (Certificado de Eficiencia Energética, CEE) gebeten werden. Spätestens zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde muss dieser ohnehin vorliegen. Weist der Energieausweis einen schlechten Energiewert auf, kann dies als Argument in Preisverhandlungen dienen.
Geht es beim Ferienhauskauf in Spanien um erhebliche Vermögenswerte, kann die Einholung eines anwaltlichen Red Flag Reports bzw. Due-Diligence-Reports überaus sinnvoll sein. Dabei handelt es sich um Prüfberichte, die alle relevanten rechtlichen Informationen zur betreffenden Immobilie systematisch zusammenfassen, um potenzielle Transaktionsrisiken frühzeitig und in allen Details zu erkennen.
Beabsichtigt der Kaufinteressent, das Ferienhaus für Zwecke der touristischen Vermietung zu erwerben, sollte beim Verkäufer erfragt werden, ob bereits eine entsprechende Nutzung diesbezüglich erfolgt. Ist dies der Fall, sollte eine Kopie der bestehenden Lizenzeintragung vorgelegt werden. Zu beachten ist, dass eine Lizenzumschreibung in vielen Autonomen Gemeinschaften nicht möglich ist. Vielmehr muss dann das entsprechende Einholungsverfahren neu durchlaufen werden, für das mitunter strengere Voraussetzungen bestehen.
Der Verkäufer sollte mit der Zahlung der jährlichen Grundsteuer auf dem Laufenden sein. Entsprechende Nachweise sollten daher eingeholt und geprüft werden.
Es sollte ein Abgleich zwischen den im Grundbuch eingetragenen Flächenangaben und den im Kataster eingetragenen Flächen vorgenommen werden. Bei erheblichen Flächenabweichungen sollte darauf hingewirkt werden, eine entsprechende Berichtigung zu erreichen.
Abschluss privatschriftlicher Kaufvorvertrag
Sofern sich im Rahmen der Prüfungsphase ergibt, dass noch Zwischenschritte erforderlich sind – etwa die Einholung einer städtebaulichen Bescheinigung, deren Ausstellung mehrere Wochen in Anspruch nehmen kann – verlangen Verkäufer häufig den Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvorvertrags, um die Fortführung der Transaktion abzusichern. In Spanien ist in diesem Zusammenhang häufig von einem sogenannten „Arras-Vertrag“ oder „Kaufoptionsvertrag“ die Rede.
Die Ausgestaltung der Bestimmungen dieser privatschriftlichen Vereinbarungen sollte mit besonderer Sorgfalt erfolgen. Nach deren Abschluss besteht in der Regel kein Verhandlungsspielraum mehr, da die wesentlichen Konditionen des Immobiliengeschäfts bereits regelmäßig verbindlich festgehalten werden.
In der Praxis wird häufig eine Anzahlung in Höhe von etwa 10 % des Kaufpreises vereinbart. Ist vertraglich ein Recht zur Abstandnahme vorgesehen, trägt die Käuferseite dennoch in vielen Fällen das Risiko, die geleistete Arras-Vorauszahlung bzw. Optionsprämie im Falle der eigenen Abstandnahme zu verlieren.
Rechtlicher Rat sollte in diesen Phasen bei Zweifeln unbedingt eingeholt werden, um nachträgliche kostspielige Risiken zu vermeiden.
Der Kauf des Ferienhauses in Spanien in "trockenen Tüchern" - der Notartermin zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde
Ein wichtiger Meilenstein beim Hauskauf in Spanien ist erreicht, wenn sich die Parteien zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde vor einem spanischen Notar treffen.
Auch der von einem Notariat vorgelegte Entwurf der öffentlichen Kaufurkunde sollte durch einen Rechtsanwalt gründlich geprüft werden. Notare sind keine Parteienvertreter.
Im Zuge der Beurkundung wird regelmäßig der restliche Kaufpreis gezahlt und es kommt zur materiell-rechtlichen Eigentumsübertragung sowie zur Besitzübergabe zugunsten des Käufers – genau genommen steht die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde der Besitzübergabe gleich, Artikel 1462 Abs. 2 spanisches Zivilgesetzbuch.
Erfolgt der Erwerb des Ferienhauses über eine Immobilienfinanzierung, wird im Rahmen des Notartermins zudem die entsprechende Hypothekenbestellungsurkunde errichtet.
Abwicklung des Hauskaufs in Spanien
Im Rahmen der anschließen Kaufabwicklung ist sicherzustellen, dass alle angefallenen Steuern ordnungsgemäß abgeführt werden. Die Eintragung der notariellen Kaufurkunde im Eigentumsregister kann anderenfalls nicht erfolgen.
Handelt es sich bei dem Ferienhaus um eine Bestandsimmobilie bzw. gebrauchte Immobilie, fällt die spanische Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) an.
Beim Erwerb einer Neubauimmobilie ist anlässlich der erstmaligen Übergabe des Objekts die spanische Umsatzsteuer (IVA) zu zahlen sowie die Stempel- bzw. Beurkundungssteuer (AJD).
Ist das Ferienhaus bzw. Ferienapartment Teil einer Eigentümergemeinschaft, sollte außerdem die Hausverwaltung über den Eigentümerwechsel informiert werden.
Erfolgt der Erwerb durch eine nicht in Spanien ansässige Person, ist darauf zu achten, dass der Verkäufer den gesetzlich vorgesehenen Einbehalt zu Gewinnsteuerzwecken in Höhe von 3 % vom Kaufpreis steuerlich erklärt und abführt.
Ferienhaus in Spanien und die touristische und saisonale Vermietung
Wird das Ferienhaus in Spanien zu (teilweisen) gewerblichen Zwecken erworben – etwa mit dem Ziel der touristischen oder saisonalen Vermietung –, ist zu beachten, dass die Vermietung in vielen Autonomen Gemeinschaften zunehmend strengen Regelungen unterliegt. Eine grundlegende Kenntnis der jeweils geltenden Rechtslage ist daher unerlässlich.
FAQ - Ferienhaus in Spanien - Ablauf, Tipps & Checkliste zum Hauskauf
Für Ferienhaus bestehen im Spanischen eine Vielzahl von Begriffen:
– vivienda vacacional
– casa de vacaciones
Auch kann bei ländlich gelegenen Objekten davon ausgegangen werden, dass „casa rural“ oder „casa de campo“ als Ferienhaus zu sehen sind.
Ob ein Ferienhaus in Spanien eine gute Investition darstellt, hängt ganz von den individuellen Bedürfnissen ab. Sprechen Sie uns gerne unverbindlich an, wenn diesbezüglich eine Analyse durchgeführt werden soll, die auch unter rechtlichen Gesichtspunkten erfolgen soll.
Verbringt man mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien, wird man als spanischer Steueransässiger angesehen.
Möchte man dies vermeiden, sollte man in einem Kalenderjahr weniger als die genannten Tage in Spanien verbringen.
Das rechtliche Vermietungsregime hängt davon ab, ob man z.B. eine Luxusvermietung vornimmt, eine touristische oder saisonale. Interessenten können gerne unverbindlich Kontakt zu uns aufnehmen.
