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Ferienhaus in Spanien (2025) - Ablauf, Tipps & Checkliste zum Hauskauf
Rechtsanwalt & Abogado
Den Traum von einem Ferienhaus in Spanien realisieren, aber wie funktioniert der Hauskauf in Spanien genau? Diese Frage stellen sich nicht wenige Personen. Wer plant, eine Immobilie in Spanien zu kaufen, sollte sich frühzeitig mit rechtlichen Rahmenbedingungen, Finanzierung und Standortwahl auseinandersetzen.
Wo in Spanien kauft man am besten ein Ferienhaus?
Vor der Aufnahme konkreter Kaufverhandlungen sollte eine sorgfältige Auseinandersetzung in Bezug auf den Standort des Ferienhauses erfolgen. Der subjektiv „optimale“ Ort für den Erwerb hängt wesentlich von den eigenen Zielsetzungen ab.
Entscheidend sind Faktoren wie das Preisniveau in der jeweilig betroffenen Autonomen Region, die infrastrukturelle Anbindung oder auch etwa klimatische Bedingungen.
Ein haarscharfer Vergleich zwischen denkbaren Ferienhausstandorten und deren rechtlicher sowie wirtschaftlicher Eignung bildet eine wesentliche Grundlage für eine fundierte Kaufentscheidung.
Wie teuer ist ein Ferienhaus in Spanien?
Im hochpreisigen Segment sind Ferienhäuser in Spanien nach oben kaum begrenzt. Der durchschnittliche Kaufpreis hängt jedoch wesentlich vom Standort ab.
Nach Angaben eines aktuellen Marktberichts der spanischen Grundbuchführer zum 1. Quartal 2025 lagen die höchsten Durchschnittspreise in der Autonomen Gemeinschaft Madrid (3.955 €/m²), auf den Balearen (3.822 €/m²), im Baskenland (3.193 €/m²), auf den Kanarischen Inseln (2.625 €/m²) sowie in Katalonien (2.600 €/m²). Die niedrigsten Werte wurden in Extremadura (804 €/m²), Kastilien-La Mancha (934 €/m²) und der Region Murcia (1.202 €/m²) verzeichnet.
Hauskauf - Der Ablauf
Der Hauskauf in Spanien erfolgt in verschiedenen Phasen:
Ferienhaus in Spanien - Suche auf verschiedene Weisen
Die Suche kann ganz unterschiedlich erfolgen: in Eigenregie, über einen Makler oder über eine Tippgebung von Bekannten oder Freunden.
Anbahnungsphase zum Hauskauf
In der Anbahnungsphase finden erste Gespräche mit dem Verkäufer statt. Gegebenenfalls schließen die Parteien einen Reservierungsvertrag, damit die betreffende Immobilie für einen begrenzten Zeitraum nicht gegenüber Dritten zum Kauf beworben wird.
Nichtansässige, die einen Hauskauf in Spanien beabsichtigen, sollten in dieser Phase rechtzeitig die spanische Ausländeridentifikationsnummer (N.I.E.) beantragen.
Prüfungsphase - die wichtigste Phase, Checkliste und Tipps
Die Prüfungsphase sollte beim Kauf eines Ferienhauses in Spanien als die wichtigste Phase betrachtet werden. Potenzielle Käufer sollten sich nicht nur über die Merkmale der Immobilie informieren oder gegebenenfalls eine technische Begutachtung veranlassen, sondern den Erwerb auch mit einer sorgfältigen rechtlichen Prüfung verbinden.
In der Prüfungsphase beim Erwerb eines Ferienhauses in Spanien ist die Einholung eines einfachen Grundbuchauszugs (nota simple informativa) vom zuständigen Eigentumsregister von zentraler Bedeutung.
Käufer sollten prüfen, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, ob Belastungen wie Hypotheken oder Pfändungsvermerke bestehen und ob sämtliche auf dem Grundstück befindlichen Gebäude in der Beschreibung erfasst sind. Fehlen entsprechende Eintragungen, kann dies ein Hinweis auf nicht genehmigte Bauten sein.
Sofern sich herausstellt, dass die kaufgegenständliche Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, sollte die Satzung der Eigentümergemeinschaft eingesehen werden. Darüber hinaus empfiehlt es sich, die Beschlüsse der letzten vier Jahre dahingehend zu prüfen, ob in der Vergangenheit Sonderzahlungen (derrama) oder andere außerordentliche Haushaltsposten beschlossen wurden.
Insbesondere bei älteren Immobilien, ländlich gelegenen Grundstücken (fincas rústicas) oder sanierten Objekten sollte eine städtebauliche Bescheinigung (certificado de inexistencia de infracción urbanística) eingeholt werden. Diese gibt Auskunft darüber, ob im Zusammenhang mit der betreffenden Immobilie städtebauliche Verfahren anhängig sind.
In vielen Autonomen Regionen sollten Käufer sich die sogenannte cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) vorlegen lassen. Sie bestätigt, dass die betreffende Wohnimmobilie die gesetzlichen Mindestanforderungen an Größe, Hygiene und technische Ausstattung erfüllt und somit als bewohnbar gilt.
Beispiel Andalusien: Dort ist die Beibringung einer Bewohnbarkeitsbescheinigung seit vielen Jahren nicht mehr erforderlich – anders bei Neubauten, wo die entsprechende Eigenverantwortlichkeitserklärung über den Erstbezug vorgelegt werden sollte.
Der Verkäufer sollte bereits in der Prüfungsphase um Vorlage einer Kopie des Energieausweises (Certificado de Eficiencia Energética, CEE) gebeten werden. Spätestens zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde muss dieser ohnehin vorliegen. Weist der Energieausweis einen schlechten Energiewert auf, kann dies als Argument in Preisverhandlungen dienen.
Geht es beim Ferienhauskauf in Spanien um erhebliche Vermögenswerte, kann die Einholung eines anwaltlichen Red Flag Reports bzw. Due-Diligence-Reports sinnvoll sein. Dabei handelt es sich um Prüfberichte, die alle relevanten rechtlichen Informationen zur betreffenden Immobilie systematisch zusammenfassen, um potenzielle Transaktionsrisiken frühzeitig zu erkennen.
Beabsichtigt der Kaufinteressent, das Ferienhaus für Zwecke der touristischen Vermietung zu erwerben, sollte beim Verkäufer erfragt werden, ob bereits eine entsprechende Nutzung erfolgt. Ist dies der Fall, sollte eine Kopie der bestehenden Lizenzeintragung vorgelegt werden.
Der Verkäufer sollte mit der Zahlung der jährlichen Grundsteuer auf dem Laufenden sein. Entsprechende Nachweise sollten daher eingeholt und geprüft werden.
Es sollte ein Abgleich zwischen den im Grundbuch eingetragenen Flächenangaben und den im Kataster eingetragenen Flächen vorgenommen werden. Bei erheblichen Flächenabweichungen sollte darauf hingewirkt werden, eine entsprechende Berichtigung zu erreichen.
Abschluss privatschriftlicher Kaufvorvertrag
Sofern sich im Rahmen der Prüfungsphase ergibt, dass noch Zwischenschritte erforderlich sind – etwa die Einholung einer städtebaulichen Bescheinigung, deren Ausstellung mehrere Wochen in Anspruch nehmen kann – verlangen Verkäufer häufig den Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvorvertrags. In Spanien ist in diesem Zusammenhang häufig von einem sogenannten „Arras-Vertrag“ oder „Kaufoptionsvertrag“ die Rede.
Die Ausgestaltung solcher privatschriftlicher Vereinbarungen sollte mit besonderer Sorgfalt erfolgen. Nach deren Abschluss besteht in der Regel kein Verhandlungsspielraum mehr, da die wesentlichen Konditionen des Immobiliengeschäfts bereits verbindlich festgehalten sind. In der Praxis wird häufig eine Anzahlung in Höhe von etwa 10 % des Kaufpreises vereinbart. Ist vertraglich ein Recht zur Abstandnahme vorgesehen, trägt die Käuferseite dennoch in vielen Fällen das Risiko, die geleistete Arras-Vorauszahlung bzw. Optionsprämie im Falle der Abstandnahme zu verlieren.
Hauskauf in Spanien vollbracht - der Notartermin zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde (Escritura de compraventa)
Ein wichtiger Meilenstein beim Hauskauf in Spanien ist erreicht, wenn sich die Parteien zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde vor einem spanischen Notar treffen.
Im Zuge der Beurkundung wird in der Regel der (restliche) Kaufpreis gezahlt, und es kommt zur materiell-rechtlichen Eigentumsübertragung sowie zur Besitzübergabe zugunsten des Käufers – genau genommen steht die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde der Besitzübergabe gleich, Artikel 1462 Abs. 2 spanisches Zivilgesetzbuch.
Erfolgt der Erwerb des Ferienhauses über eine Immobilienfinanzierung, wird im Rahmen des Notartermins zudem die Hypothekenbestellungsurkunde errichtet.
Abwicklung des Hauskaufs in Spanien
Im Rahmen der Kaufabwicklung ist sicherzustellen, dass sämtliche anfallenden Steuern ordnungsgemäß entrichtet werden, da die Eintragung der notariellen Kaufurkunde im Eigentumsregister andernfalls nicht erfolgen kann.
Handelt es sich bei dem Ferienhaus um eine Bestandsimmobilie bzw. gebrauchte Immobilie, fällt die spanische Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) an. Beim Erwerb einer Neubauimmobilie ist grundsätzlich die spanische Umsatzsteuer (IVA) zu zahlen.
Ist das Ferienhaus bzw. Ferienapartment Teil einer Eigentümergemeinschaft, sollte außerdem die Hausverwaltung über den Eigentümerwechsel informiert werden. Erfolgt der Erwerb durch eine nicht in Spanien ansässige Person, ist darauf zu achten, dass der gesetzlich vorgesehene Einbehalt zu Gewinnsteuerzwecken in Höhe von 3 % vom Kaufpreis erklärt und abgeführt wird.
Ferienhaus in Spanien und die touristische Vermietung
Wird das Ferienhaus zu gewerblichen Zwecken erworben – etwa mit dem Ziel der touristischen Vermietung –, ist zu beachten, dass die Vermietung in Spanien und ihren Autonomen Regionen zunehmend strengen Regelungen unterliegt. Eine grundlegende Kenntnis der jeweils geltenden Rechtslage ist daher unerlässlich.
FAQ - Ferienhaus in Spanien - Ablauf, Tipps & Checkliste zum Hauskauf
Für Ferienhaus bestehen im Spanischen eine Vielzahl von Begriffen:
– vivienda vacacional
– casa de vacaciones
Auch kann bei ländlich gelegenen Objekten davon ausgegangen werden, dass ein „casa rural“ oder „casa de campo“ auch als Ferienhaus bzw. Ferienwohnung zu sehen sein kann.
Ob ein Ferienhaus in Spanien eine gute Investition darstellt, hängt ganz von den individuellen Bedürfnissen ab. Sprechen Sie uns gerne unverbindlich an, wenn diesbezüglich eine Analyse durchgeführt werden soll, die auch unter rechtlichen Gesichtspunkten erfolgen soll.
Verbringt man mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien, wird man als spanischer Steueransässiger angesehen. Möchte man dies vermeiden, sollte man weniger als die genannten Tage in Spanien verbringen.
Das rechtliche Vermietungsregime hängt davon ab, ob man z.B. eine Luxusvermietung vornimmt, eine touristische oder saisonale. Interessenten können gerne unverbindlich Kontakt zu uns aufnehmen.
