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Immobilienkauf in Alicante und Costa Blanca (2025) - Hinweise und rechtliche Fallstricke
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Lohnt es sich, eine Immobilie in Alicante bzw. der Costa Blanca zu kaufen?
Vieles spricht dafür: Neben der hohen Anzahl an Sonnentagen im Jahr, kilometerlangen Sandstränden, abwechslungsreichen Landschaften sowie einer bestechenden Gastronomie, gepaart mit kultureller Vielfalt gelten Alicante bzw. die Costa Blanca seit Jahren als ein gefragter Immobilienstandort.
Stabile Nachfrage, ein hohes internationales Käuferinteresse und attraktive Wertsteigerungsaussichten sorgen dafür, dass der Markt – insbesondere in den Küstenzonen – hochdynamisch ist.
Im 1. Quartal 2025 verzeichnete die Provinz Alicante laut jüngst veröffentlichten Zahlen 13.689 Immobilientransaktionen und belegte damit – hinter der spanischen Hauptstadt und Barcelona – den dritten Platz in Spanien.
In der gesamten Comunidad Valenciana wurden im selben Zeitraum 27.379 Transaktionen registriert.
Eine hohe Dynamik zeigt sich ausweislich aktueller Marktberichte besonders in Alicante-Stadt, Torrevieja und Orihuela.
Sind Immobilien in Alicante bzw. der Costa Blanca teuer?
Analysen im Bereich des gehobenen Marktsegments zeigten bereits im vergangenen Jahr, dass Käufer in Alicante durchschnittlich 620.871 Euro pro Immobilie zahlten.
Bei mehr als 18 % der Transaktionen überstieg der Kaufpreis sogar die Millionengrenze.
In Gebieten wie Cabo de las Huertas liegen die Preise im Bereich der Premium-Immobilien bei bis zu 5.700 €/m², in Calp bei etwa 2.900 €/m².
Dessen ungeachtet finden sich mitunter noch immer attraktive Liegenschaft in unteren Preisbereichen.
Was ist in Bezug auf die Preisentwicklung von Immobilien in Alicante und der Costa Blanca zu erwarten?
Lokale Immobilienexperten rechnen damit, dass in diesem Jahr Preisanstiege zwischen 4–7 % in Alicante und an der Costa Blanca durchaus möglich sind. In Premium-Lagen wie exemplarisch Altea und Jávea lassen sich den Expertenmeinungen zufolge noch höhere Steigerungen erzielen.
Beliebte Orte für den Immobilienkauf an der Costa Blanca: Von Jávea, Torrevieja, Dénia bis Moraira
Welche Orte für einen Hauskauf an der Costa Blanca in Betracht kommen, ist immer eine Frage des individuellen Geschmacks.
Bekannte Orte für einen Immobilienkauf an der Costa Blanca sind beispielsweise Jávea, Dénia, Altea, Calpe, Benissa, Orihuela, Torrevieja oder auch Moraira.
Jávea besticht beispielsweise durch zahlreiche Villen, Apartments mit Meerblick. Die Ortschaft ist im mittleren bis gehobenen Preissegment anzusiedeln.
Von Dénia kommt man relativ schnell mit einer Fähre nach Ibiza. Diese Ortschaft ist bekannt für seine Gastronomie. Immobilien sind in Dénia in der Tendenz etwas günstiger als in Jávea.
Exklusive Immobilien im hohen Preissegment finden Käufer in Moraira – bekannt für seinen puerto mit Hafenclubs.
Was muss ich rechtlich beachten, wenn ich in Alicante bzw. an der Costa Blanca eine Immobilie kaufe?
Was den Immobilienkauf in Alicante und der Costa Blanca angeht, so finden im Grundsatz die allgemeinen zivil- bzw. immobilienrechtlichen Vorschriften des spanischen Zivilgesetzbuches Anwendung.
Rechtliche Fallstricke können zumeist im komplexen Zusammenspiel zwischen dem Städtebaurecht der Comunidad Valenciana und kommunalen Vorschriften auftreten:
Vor dem Erwerb einer Bestandsimmobilie in Alicante bzw. Costa Blanca sollte man vor dem Abschluss eines privatschriftlichen Vertrags gründlich und in Ruhe prüfen, ob Bebauungen existieren, die nicht ordnungsgemäß im Eigentumsregister eingetragen sind – etwa nicht genehmigte Pools oder andere Erweiterungsbauten.
Im worst case kann eine entsprechende Abrissanordnung ergehen, sofern die verwaltungsrechtliche Verjährungsfrist für die Einleitung städtebaulicher Verfahren bzw. Sanktionen im Zeitpunkt des Immobilienkaufs noch nicht abgelaufen ist.
Nicht überraschend sein dürfte folgender wichtiger Hinweis: Vor dem Abschluss privatschriftlicher Verträge oder der (Direkt-)Beurkundung der Kaufurkunde sollte ein aktueller Grundbuchauszug (nota simple) eingeholt und gründlich geprüft werden – gegebenenfalls unter Zuhilfenahme eines in Spanien tätigen Rechtsanwalts.
Nachgehen sollte man unter anderem folgenden Fragen:
- Ist der auftretende Verkäufer auch tatsächlich als Eigentümer eingetragen? Bestehen Nießbrauchrechte?
- Sind bedenkliche Lasten wie etwa eine Hypothek, ein Pfändungsvermerk oder eine Steuerverbindlichkeit eingetragen?
- Bestehen erhebliche Abweichungen zwischen den eingetragenen Flächen im Kataster und Eigentumsregister?
- Ist die Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft? Wurden in den vergangenen Jahren Sonderzahlungen (derramas) beschlossen?
Wann liegt ein Verstoß gegen das Städtebaurecht in Alicante und der Costa Blanca vor?
Gemäß Artikel 264 Abs. 1 des Gesetzesdekrets 1/2021 vom 18. Juni („DL-1/2021″*) gelten als Verstöße gegen das Städtebaurecht (infracciones urbanísticas) alle Handlungen oder Unterlassungen, die in diesem Gesetzesdekret ausdrücklich als solche definiert und mit Sanktionen belegt sind.
Artikel 265 DL-1/2021 nimmt vor diesem Hintergrund eine Differenzierung zwischen leichten, schweren und sehr schweren Verstößen vor.
Schwere Verstöße liegen exemplarisch bei Verletzungen von Vorschriften zu Parzellierungen vor oder bei Verstößen gegen das zulässige Maß der städtebaulichen Ausnutzung (aprovechamiento urbanístico), der Bebaubarkeit, der Bodennutzung oder auch der Bauhöhe.
Als sehr schwere Verstöße gelten nach Artikel 265 Abs. 2 DL-1/2021 die in diesem Gesetzesdekret geregelten Handlungen und Unterlassungen, die gegen städtebauliche Vorschriften über die Bodennutzung und Bebauung verstoßen und dabei Grünflächen, Freiflächen, öffentliche Infrastrukturausstattungen oder besonders geschützte nicht bebaubare Flächen betreffen.
Leichte Verstöße sind solche, die weder als schwere noch als sehr schwere Verstöße gelten. Dazu zählt in jedem Fall auch die Durchführung von Bauarbeiten oder Installationen ohne behördliche Genehmigung oder Anordnung, sofern diese nachträglich legalisiert werden können, weil sie mit der städtebaulichen Ordnung vereinbar sind.
* Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje.
Wann verjähren städtebauliche Verstöße in Alicante bzw. der Costa Blanca?
Sehr schwere und schwere städtebauliche Verstöße verjähren in Alicante bzw. der Costa Blanca nach vier Jahren, vgl. Artikel 270 Abs. 1 lit. a) DL-1/2021. Leichte Verstöße nach einem Jahr.
Die Verjährungsfrist (plazo de prescripción) beginnt ab dem Zeitpunkt, an welchem die (Rechts-)Verletzung begangen wurde, oder – sofern dieser unbekannt ist – ab dem Tag, an ein entsprechendes Sanktionsverfahren hätte eingeleitet werden können, weil äußere Anzeichen das Erkennen der die Ordnungswidrigkeit begründenden Tatsachen ermöglichten.
Bei fortgesetzten Rechtsverletzungen (infracciones continuadas) beginnt die Verjährungsfrist mit dem Abschluss der entsprechenden Tätigkeit oder mit der Vornahme der letzten Handlung, durch welche die Rechtsverletzung vollendet wird.
Eine fortgesetzte städtebaurechtliche Ordnungswidrigkeit liegt vor, wenn eine Tätigkeit in der wiederholten Vornahme gleichartiger Handlungen besteht, die ein einheitliches Ziel innerhalb desselben räumlichen Geltungsbereichs verfolgen.
Das Gesetzesdekret stellt im letzten Satz der Bestimmung des Artikel 270 Abs. 3 DL-1/2021 eine gesetzliche Vermutung dahingehend auf, dass Handlungen einer rechtswidrigen Parzellierung (actos de parcelación ilegal) fortgesetzte Ordnungswidrigkeiten darstellen.
Sie wollen einen Immobilienkauf in Alicante bzw. Costa Blanca vornehmen, um die Liegenschaft im Anschluss touristisch zu vermieten?
Die touristische Vermietung ist in Valencia mittlerweile streng reguliert und bedarf zunächst der Einholung einer touristischen Lizenz der Comunidad Valenciana. Erfolgt die Bewerbung des Angebots über Online-Plattformen ist nach aktueller Gesetzgebung zudem die neu eingeführte spanienweite NRA-Nummer einzuholen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Alicante bzw. der Costa Blanca (2025)?
Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie beläuft sich der allgemeine Satz der Grunderwerbsteuer bzw. Vermögensübertragungssteuer (ITP) auf 10%. Ab dem 1. Juni 2026 reduziert sich der allgemeine ITP-Steuersatz auf 9%.
Übersteigt der Kaufpreis eine Million Euro, beträgt der ITP-Steuersatz grundsätzlich 11%. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis oder – sofern höher – der amtlich festgelegte Referenzwert.
Bei Neubauimmobilien fällt die spanische Umsatzsteuer an – derzeit für den Immobilienkauf 10%. Für die Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) beträgt der allgemeine Satz 1,5%.
FAQ Immobilienkauf in Alicante und Costa Blanca
Ich bin Nichtspanier und nicht in Spanien ansässig. Kann ich trotzdem in Alicante oder der Costa Blanca eine Immobilie kaufen?
Ja. Grundvoraussetzung für den Immobilienerwerb durch Nichtspanier ist das Vorliegen einer steuerlich angemeldeten spanischen Ausländeridentifikationsnummer (NIE-Nummer). Zu beachten ist, dass die Einholung der NIE nicht immer umgehend möglich ist und gegebenenfalls mehrere Wochen in Anspruch nimmt.
Welche Unterlagen sind der Käuferseite im Rahmen des Immobilienkaufs in Alicante bzw. Costa Blanca vorzulegen?
Unter anderem:
– Energieausweis
– Nachweise, aus denen hervorgeht, mit der Zahlung der jährlichen Grundsteuer auf dem Laufenden zu sein
– Nachweis über Zahlung der letzten Rechnungen der Versorgungsleistungen (Strom, Wasser, Gas, Internet, usw.)
– Bei vorheriger Hypothekenlöschung: Bescheinigung über wirtschaftliche Ablösung der Hypothek
– Ggfs. Satzung Eigentümergemeinschaft, letzte Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
– Ggfs. (Negativ-)Bescheinigung bzgl. städtebaulicher Verfahren (Certificado de inexistencia de infracción urbanística)
– Bescheinigung, mit den Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft auf dem Laufenden zu sein
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Alicante und Costa Blanca an?
– Notargebühren – abhängig vom Einzelfall ab – ungefähr zwischen 0,8-1,1% des KP
– Gebühren des Eigentumsregisters für die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde
– Ggfs. Abwicklungskosten; Leistungen beinhalten regelmäßig: Vorbereitung und Einreichung der entsprechenden Steuererklärungen, Abführung der Steuern, ggfs. Meldung an Eigentümergemeinschaftsverwaltung über den Eigentümerwechsel, usw.
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