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Immobilienkauf in Spanien (2025) - 12 wichtige Punkte
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Die Suche nach einem Zielobjekt
Steht das target noch nicht fest, empfiehlt sich die Suche in Eigenregie über marktbekannte Suchportale. In Spanien haben sich vor allem die Online-Plattformen Idealista und Fotocasa einen Namen gemacht. Verkaufsannoncen werden auch regelmäßig in deutschsprachigen Tageszeitungen mit Spanienbezug veröffentlicht.
Hat man ein potentielles Kaufobjekt gefunden, sollten sich Interessenten ausreichend Zeit für die Besichtigung und Inaugenscheinnahme der ins Auge gefassten Liegenschaft nehmen.
Die Beauftragung eines Maklers zur Ermittlung des Zielobjekts
Alternativ können Immobiliensuchende auch Kontakt zu Maklern aufnehmen und diese mit der Suche nach einer entsprechenden Liegenschaft beauftragen. Maklercourtagen bewegen sich in Spanien regelmäßig zwischen 3–6 % des Kaufpreises.
* Wir verzichten an dieser Stelle bewusst auf eine namentliche Nennung von Maklerhäusern. Sprechen Sie uns bei Bedarf gerne an. Wir verfügen über ein umfangreiches Kontaktnetzwerk zu seriösen und erfahrenen Maklern in ganz Spanien.
Abschluss eines Reservierungsvertrags bei Einschaltung eines Maklers
Der Kaufinteressent meldet dem Makler sein mögliches Kaufinteresse an einem Objekt. Regelmäßig wird der Makler nun die Unterzeichnung eines sog. Reservierungsvertrags (contrato de reserva) fordern. Dabei handelt es sich um einen atypischen Vertrag, der nicht ausdrücklich im spanischen Zivilgesetzbuch normiert ist.
Rechtliche Prüfungsphase beim Immobilienkauf in Spanien
Der Kaufinteressent hat sein Zielobjekt identifiziert und möglicherweise bereits einen Reservierungsvertrag unterzeichnet. Damit ist es jedoch nicht getan, denn für einen rechtssicheren Immobilienerwerb ist eine gründliche rechtliche Prüfung unerlässlich. Bei größeren Transaktionen spricht man in diesem Zusammenhang von der sogenannten legal due diligence Phase Phase.
Bei umfangreicheren Transaktionen stellt die Verkäuferseite der Käuferseite regelmäßig einen virtuellen Datenraum mit relevanten Unterlagen zum Zielobjekt bereit. Die Rechtsberater des Käufers prüfen die erhaltenen Unterlagen eingehend, fordern gegebenenfalls ergänzende Dokumente an und stellen weitere Rückfragen an die Verkäuferseite (Q&A-Prozess).
Wichtig: Der Verzicht auf eine sorgfältige rechtliche Prüfung kann erhebliche (Vermögens-)Risiken für die Käuferseite nach sich ziehen – etwa den Erwerb eines Grundstücks, das Gegenstand eines laufenden städtebaulichen (Sanktions-)Verfahrens ist.
Abschluss einer privatschriftlichen Vereinbarung oder unmittelbare Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde vor einem spanischen Notar
Die Ergebnisse der rechtlichen Prüfung fallen für den Kaufinteressenten positiv aus, sodass er die Transaktion fortsetzen möchte.
Nun bestehen zwei Möglichkeiten: Entweder errichten die Parteien zeitnah die öffentliche Kaufurkunde vor einem spanischen Notar oder, falls noch weitere Zwischenschritte erforderlich sind, schließen sie zunächst eine privatschriftliche Vereinbarung.
Die privatschriftliche Vereinbarung entfaltet nach Maßgabe der Artikel 1091, 1257 und 1258 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil, „CC“) nur zwischen den Vertragsparteien bindende Wirkung, nicht jedoch gegenüber Dritten.
Bis zur Errichtung der öffentlichen bzw. notariellen Kaufurkunde kann die Käuferseite innerhalb der vereinbarten Frist beispielsweise noch letzte Modalitäten zur finalen Einholung einer Finanzierungszusage klären. Ein privatschriftlicher Vertrag wird regelmäßig auch dann geschlossen, wenn noch eine städtebauliche (Negativ-)Bescheinigung ausgestellt werden muss, die ein längeres Zuwarten erfordert, oder wenn eine Neubauimmobilie erworben wird, die erst noch von einem Bauträger errichtet werden soll.
Privatschriftliche Vereinbarungen beim Immobilienkauf: "Arras-Vertrag" (Contrato de Arras)
Das spanische Zivilgesetzbuch kennt den sogenannten „Arras“-Vertrag (contrato de arras) im Kontext eines Immobilienkaufs in Spanien formell nicht. In der Praxis hat sich dieser Begriff jedoch aus Vereinfachungsgründen etabliert.
Dahinter stehen folgende Erwägungen:
- Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, die beabsichtigte Immobilientransaktion innerhalb der festgelegten Frist durch Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde abzuschließen. Dieses Versprechen wird in einem privatschriftlichen Kaufvertrag – genauer gesagt in einem Kaufvorvertrag – festgehalten.
- Bei Unterzeichnung dieses privatschriftlichen Vertrags leisten die Käufer eine Vorauszahlung zugunsten der Verkäufer, die sogenannten arras. In der Praxis beträgt die Arras-Vorauszahlung regelmäßig etwa 10 % des Kaufpreises.
- Der Arras-Vorauszahlung kommt im Einklang mit der überwiegenden spanischen Rechtsprechung ein Garantiecharakter zur Erfüllung der Verpflichtungen aus dem zugrunde liegenden Vertrag zu.
- Zudem sollten alle Regelungen des Transaktionsgeschäfts festgehalten werden. Nach Abschluss des „Arras-Vetrags“ sollte es nicht mehr zu Verhandlungen zwischen den Parteien kommen.
Der Optionsvertrag beim Immobilienkauf in Spanien
Wer etwa auf den balearischen Inseln oder auch in zunehmenden Maße auf den Kanarischen Inseln ein Immobilienkaufinteresse gegenüber einem Makler / Maklerhaus anzeigt, erhält nicht selten den Entwurf eines als „Optionsvertrag“ oder „Kaufoptionsvertrag“ (contrato de opción de compra) betitelten Vertragswerkes.
Kraft des Optionsvertrags räumt der Verkäufer als Optionsgeber (concedente) dem potentiellen Käufer als Optionsnehmer (optante) ein Optionsrecht ein, innerhalb einer zwischen den Parteien vereinbarten Frist und unter klar definierten Bedingungen (Kaufgegenstand, Kaufpreis, etc.) den Kauf zu tätigen.
Der Käufer hat die Möglichkeit, das Optionsrecht einseitig auszuüben und den beabsichtigten Immobilienkauf endgültig durchzuführen oder das Optionsrecht nicht in Anspruch zu nehmen. Letzterer Fall wäre mit dem Verlust der an den Optionsgeber regelmäßig gezahlten Optionsprämie (prima) verbunden.
Hinweis im Zusammenhang mit der Verfügungsbefugnis
Wesentliches Gut (activo esencial)
Nach Artikel 160 lit. f des königlichen Gesetzesdekrets 1/2010 vom 2. Juli über die Verabschiedung des Gesetzes über Kapitalgesellschaften besteht die Vermutung des Vorliegens eines wesentlichen Gutes der entsprechenden Gesellschaft, wenn sein Wert mehr als 25% der Aktiva der letzten Bilanz übersteigt. Sowohl für den Kauf oder Verkauf der Immobilie ist ein entsprechender Gesellschafterbeschluss notwendig.
Für den Notartermin zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde wird demnach die Beibringung einer entsprechenden Bescheinigung des Gesellschafterbeschlusses gefordert.
Notartermin zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde
In der gängigen Praxis lassen die Parteien vor einem spanischen Notar eine öffentliche Kaufurkunde (Escritura Pública de Compraventa) errichten, in der sämtliche Vereinbarungen der Parteien notariell beurkundet werden.
Einholung eines zertifizierten Grundbuchauszugs durch den Notar
Das Notariat holt vor dem Beurkundungstermin einen aktuellen, zertifizierten Grundbuchauszug für das/die betreffende(n) Registergrundstück(e) ein (información registral continuada).
Das Eigentumsregister ist verpflichtet, das Notariat über sämtliche Grundbuchvorgänge vor dem Beurkundungstermin zu informieren, etwa über Eintragungen im Zusammenhang mit einer Pfändung oder der Löschung einer Last.
Bitte beachten Sie: Die Bereitstellung der información registral continuada an das Notariat führt nicht dazu, dass das Grundbuch für die betreffende Immobilie vorläufig gesperrt wird. Vielmehr kann der zuständige Grundbuchrichter auch nach Übermittlung der aktuellen Grundbuchinformationen weiterhin Eintragungen vornehmen.
Zahlung des Kaufpreises
Die Käuferseite zahlt im Rahmen des Notartermins den restlichen Kaufpreis zugunsten der Verkäuferseite Zug-um-Zug gegen Zeichnung der Kaufurkunde und Übertragung des Eigentums. Nach Artikel 1462 Abs. 2 CC steht die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde der Übergabe des Besitzes gleich, es sei denn die Parteien haben etwas Anderes vereinbart.
Anwesenheit der Parteien vor dem Notar
Grundsätzlich gilt, dass bei einem Immobilienkauf/-verkauf alle Eigentümer anwesend sein müssen.
Sofern eine Partei verhindert ist, persönlich beim Notartermin zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde zu erscheinen, kann sie im Rahmen der Beurkundung durch einen von ihr benannten und notariell bevollmächtigten Vertreter rechtsgeschäftlich vertreten werden.
Für die wirksame Vertretung ist die Vorlage einer entsprechenden notariellen Vollmacht im Original erforderlich, die eine Befugnis zum Kauf bzw. Verkauf der entsprechenden Immobilie sowie weitere Regelungen zugunsten des eingesetzten Bevollmächtigten enthalten muss.
Wird die notarielle Vollmacht nicht in Spanien erteilt, ist der Inhalt der Vollmacht zum einen beglaubigt ins Spanische zu übersetzen oder idealerweise eine direkte zweisprachige notarielle Vollmacht zu errichten, d.h. in Spanisch sowie in der Sprache, in der der betreffende Notar beurkunden kann (z. B. Deutsch). Darüber hinaus muss die Vollmacht mit einer Haager Apostille versehen sein.
Hinweise für Eheleute
Haben die Ehegatten den gesetzlichen Güterstand ausgeschlossen und ist damit die Gütertrennung (= separación de bienes) eingetreten, gilt beim Immobilienkauf in Spanien: Ein Ehegatte kann eine Immobilie ohne die Beteiligung des anderen erwerben, sofern der Erwerb ausschließlich für diesen erfolgt. Soll der Immobilienkauf mit ausgewiesenen Miteigentumsanteilen (z. B. 50 %/50 %) erfolgen, muss jeder Ehegatte beim Notartermin als entsprechender Käufer auftreten.
Befinden sich die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (= régimen de gananciales), reicht zum (gemeinsamen) Immobilienkauf grundsätzlich das Auftreten eines Ehegatten als Käufer aus. Die Kaufurkunde enthält regelmäßig einen entsprechenden Hinweis, dass der Käufer im gesetzlichen Güterstand verheiratet ist.
Soll der Immobilienerwerb durch den in gesetzlicher Gütergemeinschaft verheirateten Käufer zu Eigenzwecken erfolgen und wird der Kauf vollständig mit eigenen finanziellen Mitteln dieses Ehepartners durchgeführt und ausdrücklich in der Kaufurkunde erklärt, so wird das Eigentum an der Immobilie grundsätzlich ausschließlich diesem Ehepartner zugewiesen.
Abwicklung des Immobilienkaufs, steuerliche Aspekte
Benachrichtigung des Notars an das zuständige Eigentumsregister
Das entsprechende Notariat informiert das Eigentumsregister auf telematischem Wege im Anschluss an den Beurkundungsvorgang über die erfolgte Immobilientransaktion. In der Mitteilung führt der Notar die Parteien und andere wesentliche Bestandteile der Transaktion auf.
Das Eigentumsregister registriert bzw. legt anschließend einen sogenannten Grundbuchvorgang (asiento) an und hält insbesondere das Datum sowie die Uhrzeit der Benachrichtigung über die Transaktion fest, um die neue Eigentümerschaft des Käufers zu wahren. Nach diesem Zeitpunkt eingegangene Anträge auf (Lasten-)Eintragungen bezüglich des „alten“ Verkäufers erhalten keinen Zugang mehr.
Nach Artikel 19 Abs. 2 des spanischen Hypothekengesetzes entfaltet der asiento für 60 Tage Wirkung.
Die Erstausfertigung der Kaufurkunde sollte dem Eigentumsregister unbedingt innerhalb dieser 60 Tage unter Nachweis der Zahlung der im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf angefallenen Steuern zur Eintragung vorgelegt werden, bevor der Grundbuchvorgang wirkungslos wird.
Allgemeiner Überblick über Kaufnebenkosten und Steuern
Ganz allgemein gilt beim Immobilienkauf in Spanien, dass regelmäßig Kaufnebenkosten anfallen. Unter die Kaufnebenkosten fallen generell:
– Notarkosten bzw. Notargebühren
– Steuern im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie (s.u.)
– Verwaltungsgebühren des zuständigen Eigentumsregisters für die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde
– Kosten für die Scheckausstellung oder ggfs. Gebühren für eine Auslandsüberweisung
– Ggfs. Anwaltshonorare
– Ggfs. Maklercourtage
Immobilienverkauf durch einen Nichtansässigen in Spanien und der 3%-Einbehalt vom Kaufpreis
Wird die transaktionsgegenständliche Immobilie durch einen Nichtansässigen in Spanien verkauft bzw. veräußert, hat der Käufer im Einklang mit Artikel 25 Abs. 2 des Gesetzesdekrets über die Einkommensteuer für Nichtansässige (RDL 5/2004*) einen sogenannten 3%-Einbehalt vom Kaufpreis zu Zwecken der Einkommensteuerabführung des Verkäufers vorzunehmen.
Der Veräußerungsgewinn aus dem Immobilienverkauf des Nichtansässigen unterliegt in Spanien der Einkommensteuer. Das bedeutet auf der einen Seite, dass dem Verkäufer 3% des Kaufpreises aus dem Immobilienverkauf zunächst nicht unmittelbar zufließen.
Auf der anderen Seite muss der Käufer mittels der Einreichung des Formblatts 211 den einbehaltenen 3%-Kaufpreisanteil im Hinblick auf die künftige Einkommensteuer innerhalb eines Monats nach Erteilung der Kaufurkunde bei der öffentlichen Kasse einzahlen.
Hat der nichtansässige Verkäufer beim Verkauf der Immobilie einen Gewinn erzielt, der unter dem vom Käufer einbehaltenen und an die spanische Steuerbehörde abgeführten 3%-Kaufpreisanteil liegt, kann er einen Teil dieses Betrags von der spanischen Steuerbehörde zurückfordern. Hierzu muss das Steuerformular 210 entsprechend ausgefüllt und bei Hacienda eingereicht werden (= solicitud de devolución de retenciones, vgl. hier).
Sofern der Verkäufer einen Vermögensverlust (pérdida patrimonial) erlitten hat, kann der insgesamt einbehaltene und abgeführte 3%-Betrag zurückgefordert werden. Die Steuerbehörde kann jedoch eine entsprechende Prüfung vornehmen, im Rahmen derer der Nichtansässige im Einzelfall sämtliche Unterlagen beibringen muss, die den tatsächlichen Gewinn oder Verlust belegen.
Umschreibung von Versorgungsverträgen und Meldung an die Eigentümergemeinschaft
Nach dem Immobilienkauf ist der Käufer angehalten, bestehende Versorgungsverträge (Strom, Wasser, Gas, etc.) umzuschreiben, in die er nach den Vereinbarungen der Parteien eintreten soll. Ist die kaufgegenständliche Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft, hat der Käufer der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft seine neue Eigentümerstellung anzuzeigen.
Spanisches Bankkonto
Es besteht keine rechtliche Pflicht für den Käufer, ein spanisches Bankkonto zu eröffnen – weder vor noch nach dem Immobilienkauf. Allerdings kann es im Einzelfall anlässlich in den Geschäftsbedingungen verankerten Gebühren für Überweisungen oder Auszahlungen einzelner deutscher Banken zweckmäßig sein, ein spanisches Bankkonto zu errichten. Wir können im Bedarfsfall entsprechende Kontakte herstellen oder auch bei der Bankkontoeröffnung behilflich sein.
Eintragung im Eigentumsregister
Die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde im Eigentumsregister kann erst dann vorgenommen werden, wenn die Zahlung der im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb angefallenen Steuern bei den zuständigen Steuerämtern der jeweiligen Autonomen Regionen nachgewiesen ist, vgl. Artikel 254 Abs. 1 Spanisches Hypothekengesetz.
Nach Eingang der Erstausfertigung der Kaufurkunde und allen weiteren Unterlagen bei dem zuständigen Eigentumsregister hat dieses innerhalb einer gesetzlichen Frist von 15 Tagen über die Eintragung zu entscheiden, vgl. Artikel 18 Abs. 2 Spanisches Hypothekengesetz.
Der Immobilienkauf in Spanien bietet viele Chancen, birgt jedoch auch eine Reihe von Kosten, die oft übersehen werden. Neben dem Kaufpreis müssen Käufer mit zusätzlichen Ausgaben rechnen, die erheblichen Einfluss auf das Gesamtbudget haben können. Dazu gehören neben den klassischen Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren auch Kosten für Steuern, Versicherungen und mögliche Renovierungsmaßnahmen. Besonders für ausländische Käufer, die in Spanien eine Immobilie erwerben, können zusätzliche Herausforderungen und Unsicherheiten auftreten. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Kosten beim Immobilienkauf in Spanien anfallen, wie Sie diese korrekt kalkulieren und was Sie beachten sollten
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