Spezial zum spanischen Immobilienrecht: Allgemeine und wichtige Hinweise zum Immobilienkauf in Spanien
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Die Suche nach einem Zielobjekt für den Immobilienkauf in Spanien
Das Herz sehnt sich nach einer Immobilie in Spanien. Jedoch steht das Zielobjekt noch nicht fest. In diesen Fällen bietet sich zum einen die Suche in Eigenregie über marktbekannte Suchportale an, wobei in Spanien vornehmlich die Online-Plattformen Idealista und Fotocasa Bekanntheit erlangt haben.
Verkaufsannoncen werden zudem auch regelmäßig in deutschsprachigen Tageszeitungen mit Spanienbezug geschaltet.
Besichtigung der Immobilie
Sofern ein potentielles target ermittelt und der Kontakt zum Verkäufer bzw. zunächst zum Makler hergestellt wurde, sollten sich Kaufinteressenten ausreichend Zeit zur Besichtigung und Inaugenscheinnahme der entsprechenden Immobilie nehmen.
Die Beauftragung eines Maklers zur Ermittlung des Zielobjekts
Alternativ können Immobiliensuchende auch Kontakt zu Maklern aufnehmen und diese mit der Suche einer entsprechenden Liegenschaft beauftragen.* Maklercourtagen bewegen sich in Spanien regelmäßg zwischen 3-6% des Kaufpreises.
* Wir verzichten an dieser Stelle bewusst auf eine namentliche Nennung von Maklerhäusern. Sprechen Sie uns bei Bedarf gerne an. Wir verfügen über ein umfangreiches Kontaktnetzwerk zu seriösen und erfahrenen Maklern in ganz Spanien.
Allgemeine Anmerkungen zu Maklerverhältnissen und mögliche Stolperfallen
1. Wen ein ungutes Gefühl mit Blick auf einen kontaktierten Makler beschleicht, sollte dieses Gefühl nicht ignorieren. Unsere Praxiserfahrung zeigt: Nicht selten gibt die eigene Intuition einen treffenden Warnhinweis.
2. In keinem Falle sollten ohne Abschluss einer vorherigen schriftliche Vereinbarung unmittelbare Zahlungen zugunsten des Maklers geleistet werden. Gerichtliche Streitigkeiten um Rückzahlungsforderungen können sehr zeit- und kostenintensiv sein.
3. Es gilt zu vermeiden, sich zur Unterzeichnung einer Vereinbarung drängen zu lassen. Zwar dürfte es einleuchtend sein, dass Makler kraft ihres Berufes ein nicht in Abrede zu stellendes Interesse an einem zügigen Geschäftsabschluss haben, um sich einen Anspruch auf Zahlung einer Maklercourtage zu sichern. Jedoch sollten Kaufinteressenten ausreichend Sorge dafür tragen, vorgelegte Vertragsentwürfe mit der notwendigen Ruhe analysieren zu können, um potentielle rechtliche und wirtschaftliche Risiken zu ermitteln.
4. Es kann vorkommen, dass Makler Empfehlungen in Bezug die Einschaltung eines Rechtsanwalts ihres Vertrauens aussprechen. Allerdings ist dabei zu bedenken, dass die empfohlenen Rechtsanwälte vertragliche Inhalte an gewissen Stellen unter Umständen nicht kritisch genug prüfen, um den Deal zur Sicherung von Honoraren schnell „einzutüten“ und auch künftig mit dem entsprechenden Makler zu kooperieren. Zur eigenen Rechtssicherheit empfehlen wir die Einschaltung eines unabhängig agierenden Rechtsanwalts.
Abschluss eines Reservierungsvertrags bei Einschaltung eines Maklers
Der Kaufinteressent meldet dem Makler sein Interesse an einem Objekt. Regelmäßig wird der Makler nun die Unterzeichnung eines sog. Reservierungsvertrags (contrato de reserva) fordern. Dabei handelt es sich um einen atypischen Vertrag, der nicht ausdrücklich im spanischen Zivilgesetzbuch normiert ist.
Rechtliche Prüfungsphase / DD-Phase
Der Kaufinteressent hat ein Zielobjekt ermittelt und hat gegebenenfalls einen Reservierungsvertrag mit einem Makler abgeschlossen. Damit ist es allerdings nicht getan. Denn ein rechtssicherer Erwerb setzt eine gründliche rechtliche Prüfung voraus. Bei größeren Transaktionen wird in diesem Zusammenhang von der sog. legal due diligence gesprochen. Verkäufer stellen den Käufern einen virtuellen Datenraum mit diversen Unterlagen zum Zielobjekt bereit. Bei kleineren Transaktion erfolgt die Übermittlung der Unterlagen noch regelmäßig per reiner E-Mail-Bereitstellung.
Die Rechtsberater des Käufers nehmen nach Erhalt der Unterlagen eine Vielzahl rechtlicher Prüfungen vor und fragen während des Prozesses ergänzende Dokumente an oder stellen andere etwaige Rückfragen (= Q&A-Prozess).
Wichtig: Ein Absehen von einer sorgfältigen rechtlichen Prüfung kann gewichtige Gefahren bzw. Nachteile für die Käuferseite nach sich ziehen, wie z.B. der Erwerb eines Grundstücks, das Gegenstand eines laufenden städtebaulichen (Sanktions-)Verfahren ist, d.h. mit nicht unerheblichen Vermögensrisiken für den Käufer.
Im Rahmen des rechtlichen Prüfungsprozesses gehen Rechtsanwälte bei einem Immobilienkauf in Spanien exemplarisch unter anderem folgenden Fragen nach:
– Scheint der auftretende Verkäufer auch tatsächlich als Eigentümer im Eigentumsregister* auf?
* Wir verwenden den Begriff des Eigentumsregisters (= Registro de la Propiedad) bedeutungsgleich mit dem Begriff des Grundbuchs.
– Gibt es andere Eigentümer? Ist das Grundbuch in irgendeiner Hinsicht noch zu berichtigen? Gibt es einen Abstell-/Kellerraum oder eine Garage, die ebenfalls gekauft/verkauft werden soll (ggfs. eigene Registergrundstücke)?
– Stimmen die physischen Gegebenheiten vor Ort mit der in Grundstücksbeschreibung angegebenen Realität überein?
– Bestehen zwischen den im Eigentumsregister und Kataster eingetragenen Flächenangaben erhebliche Abweichungen?
– Gibt es vor Ort Bebauungen, die in der Grundstücksbeschreibung gar nicht auftauchen (z.B. Swimmingpool, Hubschrauberlandeplatz)? Stichwort: rechtswidrige bzw. illegale Bebauungen / Schwarzbauten
– Hat die Verkäuferseite auf dem Grundstück Bebauungen ohne vorherige Einholung einer notwendigen behördlichen Baugenehmigung vorgenommen? Sind städtebauliche Sanktionsverfahren anhängig bzw. wurden solche in der Vergangenheit eingeleitet? Sind sonstige verwaltungsrechtliche Aspekte von Relevanz?
– Ist das Grundstück belastet, z.B. aufgrund einer noch eingetragenen Hypothek oder einem Pfändungsvermerk (anotación preventivo de embargo)? Scheinen sonstige Belastungen auf?
– Ist das transaktionsgegenständliche Grundstück Teil einer Eigentümergemeinschaft? Was regelt die Satzung der Eigentümgeremeinschaft? Gibt es Bestimmungen hinsichtlich vorhandener Gemeinschaftselemente, touristischen Vermietungen, etc.? Hat die Eigentümergemeinschaft in den vergangenen Jahren Beschlüsse zur Leistung von Sonderhausgeldzahlungen (derramas) getroffen?
– Ist der Verkäufer mit den monatlichen Zahlungen bzw. dem „Hausgeld“ an die Eigentümergemeinschaft auf dem Laufenden?
– Welche Nutzungen sind nach den einschlägigen städtebaulichen Festlegungen erlaubt?
– Ist der Verkäufer mit den Zahlungen der Grundsteuer (IBI) und ggfs. Abfallbeseitigungsgebühren der letzten vier Jahre auf dem Laufenden?
Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde vor einem spanischen Notar oder Abschluss einer privatschriftlichen Vereinbarung
Die Ergebnisse des rechtlichen Prüfungsprozesses für den Kaufinteressenten sind positiv und er strebt die Fortsetzung der Transaktion an.
Es besteht nun zum einen die Möglichkeit, dass die Parteien zeitnah die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde vor einem spanischen Notar vollziehen.
Zum anderen und sofern weitere Zwischenschritte zu veranlassen sind, schließen die Parteien regelmäßig eine privatschriftliche Vereinbarung. Diese entfaltet nach den Art. 1091, 1257, 1258 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil, „CC“) nur zwischen den Vertragsparteien bindende Wirkung, nicht aber gegenüber Dritten.
Die Käuferseite kann in der Folge innerhalb der zwischen den Parteien vereinbarten Frist bis zur Errichtung der öffentlichen bzw. notariellen Kaufurkunde noch letzte Modalitäten zur finalen Einholung einer Finanzierungszusage klären.
Ein privatschriftlicher Vertrag wird regelmäßig auch geschlossen, wenn exemplarisch noch eine städtebauliche (Negativ-)Bescheinigung auszustellen ist, die ein längeres Zuwarten erfordert oder eine noch von einem Bauträger zu errichtende Neubauimmobilie gekauft wird.
Privatschriftliche Vereinbarungen: Der "Arras"-Vertrag
Das spanische Zivilgesetzbuch kennt den sog. „Arras“-Vertrag (contrato de arras) im Kontext eines Immobilienkaufs in Spanien für sich gesehen überhaupt nicht. In der Praxis hat sich dieser Ausdruck jedoch zu Vereinfachungszwecken etabliert.
Die Idee hinter dem Konzept des Arras-Vertrags ist folgende:
Die Parteien versprechen sich gegenseitig, die beabsichtigte Immobilientransaktion innerhalb der festgelegten Frist zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde durchzuführen. Dieses Versprechen halten sie in einem privatschriftlichen Kaufvertrag bzw. genau genommen Kaufvorvertrag fest. Die Käuferseite leistet anlässlich der Unterzeichnung dieses privatschriftlichen Vertrags durch alle Vertragsparteien eine Vorauszahlung zugunsten der Verkäuferseite, die sog. arras. Die Höhe der Arras-Vorauszahlung beläuft sich in der weit verbreiteten Praxis regelmäßig auf einen Betrag von ca. 10% des Kaufpreises. Der Arras-Vorauszahlung kommt im Einklang mit der überwiegenden spanischen Rechtsprechung ein Garantiecharakter zur Erfüllung der Verpflichtungen aus dem zugrundeliegenden Vertrag zu.
In der spanischen Rechtsliteratur und nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung* differenziert man zwischen drei verschiedenen „Arras“-Typen:
*vgl. nur: Tribunal Supremo, Urteil vom 17. Oktober 2018, Az. 583/2018
Arras Penitenciales
Bei dieser Modalität besteht die gesetzlich konkludent eingeräumte Möglichkeit zur Abstandnahme vom Kauf bzw. Verkauf der transaktionsgegenständlichen Immobilie.
Gesetzliche Grundlage der arras penitenciales ist die Regelung des Art. 1454 des CC. Bei einer Abstandnahme* vom Kauf nach Abschluss des (privatschriftlichen) Kaufvertrags verliert die Käuferseite ihre geleistete Anzahlung vollständig. Nimmt die Verkäuferseite Abstand vom Verkauf, hat sie das Doppelte des Anzahlungsbetrags an die Käuferseite zu zahlen.
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung muss diese Vorauszahlungsmodalität in dem zugrunde liegenden klar und eindeutig in dem zugrunde liegenden Vertrag mit allen Rechten und Pflichten definiert sein. Ein reiner Verweis auf Art. 1454 CC reicht nicht aus.
Arras Confirmatorias
Mit dieser Vorauszahlungsart heben die Parteien das Bestehen und die Wirksamkeit des zugrunde liegenden Vertrags hervor.
Eine einseitige Möglichkeit der Abstandnahme vom Kauf durch die Verkäufer- oder Käuferseite besteht nach dieser Modalität grundsätzlich nicht. Anderenfalls kann die Partei von der pflichtverletzenden Partei die Einhaltung des Vertrags oder eine über den Arras-Betrag hinausgehende Entschädigung verlangen.
Arras Penales
Die höchstrichterliche Rechtsprechung in Spanien misst dieser Vorauszahlungsart einen Garantiecharakter bei. Sofern die Käuferseite den zugrunde liegenden Vertrag (wesentlich) verletzt, verliert sie die Arras-Vorauszahlung, kann sich dennoch aber einem von der Verkäuferseite geltend gemachten Anspruch auf Einhaltung des Vertrags ausgesetzt sehen oder der Geltendmachung von Schadensersatz (über die Vorauszahlung hinausgehend).
Die Parteien können im Sinne der in Art. 1255 CC verankerten Vertragsfreiheit beliebige Regelungen im Arras-Vertrag bzw. privatschriftlichen Kaufvorvertrag treffen, solange diese nicht gegen geltendes Recht verstoßen, sittenwidrig sind oder der öffentlichen Ordnung zuwiderlaufen.
Der privatschriftliche Vertrag über die Einräumung einer Immobilienkaufoption nach spanischem Recht / Kaufoptionsvertrag in Spanien
Wer auf den balearischen Inseln, d.h. vornehmlich Mallorca und Ibiza oder auch in zunehmenden Maße auf den Kanarischen Inseln ein Kaufinteresse gegenüber einem Makler bzw. Maklerhaus anzeigt, erhält nicht selten den Entwurf eines als „Kaufoptionsvertrag“ (contrato de opción de compra) betitelten Vertragswerkes.
Die Idee ist folgende:
Kraft des Kaufoptionsvertrags räumt der Verkäufer als Optionsgeber (concedente) dem potentiellen Käufer als Optionsnehmer (optante) ein Optionsrecht ein, innerhalb einer zwischen den Parteien vereinbarten Frist samt klar definierter Bedingungen zum Kauf, das Optionsrecht einseitig zu „ziehen“ und den Kauf final durchzuführen oder das Optionsrecht nicht in Anspruch zu nehmen, verbunden mit dem Verlust der an den Optionsgeber geleisteten Optionsprämie (prima). Es reicht folglich der ausdrückliche Wille des optionsziehenden Käufers aus, damit das Kaufgeschäft vollzogen wird, obgleich die Parteien in der Praxis regelmäßig vor einem Notar zusammenkommen.
Notartermin zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde
In der regelmäßigen Praxis errichten die Parteien vor einem spanischen Notar die entsprechende öffentliche Kaufurkunde (Escritura Pública de Compraventa), die inhaltlich alle Vereinbarungen der Parteien abbildet.
Die Käuferseite zahlt im Rahmen des Notartermins den restlichen Kaufpreis zugunsten der Verkäuferseite Zug-um-Zug gegen Zeichnung der Kaufurkunde und Übertragung des Eigentums. Nach Artikel 1462 Abs. 2 CC steht die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde der Übergabe des Besitzes gleich, es sei denn die Parteien haben etwas Anderes vereinbart.
Abwicklung des Immobilienkaufs
Steuerliche Aspekte
Bei dem Erwerb einer Neubauimmobilie, sog. obra nueva, zahlen (Privat-)Käufer neben der Stempelsteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, oft kurz als ‚AJD‚ bezeichnet) auch die Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, ‚IVA‚). Diese beträgt bei Neubauimmobilien grundsätzlich 10 %. Auf den Kanarischen Inseln ersetzt die Impuesto General Indirecto Canario (‚IGIC‘) jedoch die IVA und liegt derzeit bei 7 %.
Wird eine Bestandsimmobilie erworben, fällt für den Käufer die spanische Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), kurz „ITP“ an. Der anzuwendende Steuersatz bemisst sich nach den Vorgaben der jeweiligen Autonomen Region und bewegt sich zwischen 6 – 10% des Kaufpreises. Daneben gibt es in manchen Autonomen Regionen ITP-steuerrechtliche Besonderheiten. Beispielsweise gilt beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Mallorca mit Blick auf die ITP ein Stufensystem hinsichtlich des anzuwenden Steuersatzes. Steuersätze für den Erwerb von Sozialwohnungen sind vorliegend nicht berücksichtigt.
Die Verkäuferseite trägt regelmäßig als Steuerpflichtige (= sujeto pasivo) die Kosten der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, „IIVTNU“), auch bekannt als „plusvalía“. Die Wertzuwachssteuer findet ihre rechtliche Grundlage in den Artikeln 104 ff. des Gesetzes über örtliche Steuerbehörden*.
*Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Etwas anderes ergibt sich, wenn es sich bei dem Verkäufer der Immobilie um einen sog. Nichtansässigen in Spanien handelt: Artikel 106 Abs. 2 RDL 2/2024 vom 5. März sieht in diesem Fall die Steuerpflichtigkeit des Erwerbers in Ersatzfunktion vor, sog. sujeto pasivo sustituto del contribuyente. Der Käufer hat – in Ersatzfunktion des Verkäufers – nach dem Erwerb die plusvalía bei der örtlichen Steuerbehörde auf Kosten des Verkäufers zu erklären und abzuführen. Achtung: Ein Arras-Vertrag oder Optionsvertrag sollte bereits regeln, dass der Käufer im Rahmen der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde zu Zwecken der Erklärung und Abführung der plusvalia einen Einbehalt vom Kaufpreis vornimmt. Denn die wirtschaftliche Last der plusvalia hat der Verkäufer zu tragen.
Umschreibung von Versorgungsverträgen und Meldung an die Eigentümergemeinschaft
Nach dem Immobilienkauf ist der Käufer angehalten, bestehende Versorgungsverträge (Strom, Wasser, Gas, etc.) umzuschreiben, in die er nach den Vereinbarungen der Parteien eintreten soll. Ist die kaufgegenständliche Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft, hat der Käufer der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft seine neue Eigentümerstellung anzuzeigen.
Die anwaltliche Beratung im Immobilienrecht zählt zu den Kernkompetenzen unserer Kanzlei. Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf der rechtlichen Begleitung von Immobilientransaktionen in Spanien. Der rechtssichere Erwerb von Immobilien in Spanien erfordert eine sorgfältige anwaltliche Prüfung, um rechtliche und wirtschaftliche Risiken frühzeitig zu erkennen.
Wir übernehmen die Erstellung, Gestaltung und Überprüfung mehrsprachiger Verträge – sei es im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf oder in Bezug auf Finanzierungsvereinbarungen. Dabei berücksichtigen wir die spezifischen Besonderheiten der jeweiligen Autonomen Region.
Unsere Mandanten profitieren von unserer langjährigen Praxiserfahrung und fundierten Kenntnis der örtlichen Gepflogenheiten. Darüber hinaus stehen wir bei Finanzierungsfragen in Spanien mit einem serviceorientierten Ansatz in allen Belangen unterstützend zur Seite.
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