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Fehler beim Immobilienkauf in Spanien
Rechtsanwalt & Abogado
Beim Immobilien- bzw. Hauskauf in Spanien bestehen zahlreiche rechtliche und steuerliche Besonderheiten. Gerade Käufer, die erstmals mit dem spanischen Rechtssystem in Berührung kommen, unterschätzen häufig einzelne Risiken oder Unterschiede zum deutschen, österreichischen oder schweizerischen Recht.
Nachfolgend stellen wir die häufigsten Fehler vor, die Käufer beim Immobilienkauf in Spanien machen, und erklären, worauf es in der Praxis ankommt.
Inhaltsübersicht
1. Unzureichende Prüfung der rechtlichen Lage der kaufgegenständlichen Immobilie
Ein in der Praxis häufig anzutreffender Fehler beim Immobilienkauf in Spanien besteht darin, einen entsprechenden Grundbuchauszug (nota simple informativa) nicht rechtzeitig vor dem Abschluss privatschriftlicher Vorverträge zu prüfen oder lediglich oberflächlich auszuwerten.
Bereits vor der Unterzeichnung privatschriftlicher Vorverträge, wie etwa einem Reservierungsvertrag, Arras-Vertrag oder Kaufoptionsvertrag, sollte ein aktueller Grundbuchauszug eingeholt und im Detail analysiert werden.
Häufig übersehene Aspekte betreffen insbesondere:
- Eigentumsverhältnisse: Ist der auftretende Verkäufer tatsächlich als Volleigentümer im Grundbuch eingetragen? Fällt das Eigentum in irgendeiner Weise bedingt durch bestehende Nießbrauchrechte / nacktes Eigentum auseinander?
- Verfügungsbeschränkungen: Bestehen Bedenken mit Blick auf die Verfügungsbefugnis des auftretenden Verkäufers?
- Eigentümergemeinschaft: Handelt es sich um eine Immobilie innerhalb einer Eigentümergemeinschaft? Liegt die Satzung vor? Was wurde in den letzten vier Jahren beschlossen? Wurden Sonderumlagen (derramas) verabschiedet? Wurden bei alten Bestandsbauten zwingend erforderliche technische Inspektionen ordnungsgemäß durchgeführt?
- Übereinstimmung mit dem Kataster: Sind die Daten des Grundbuchs mit denen des Katasters koordiniert? Bestehen erhebliche Flächenabweichungen?
- Lasten: Sind Hypotheken, Pfändungen (embargos) oder andere bedenkliche Lasten wie Steuerschulden im Grundbuch eingetragen?
- Weitere Belastungen: Sind Dienstbarkeiten, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechte (derecho de tanteo y retracto) der jeweiligen Gemeinde im Grundbuch eingetragen? Findet sich ein Hinweis auf ein laufendes Vollstreckungsverfahren?
Weiterhin sollte geprüft werden, ob die Immobilie vermietet oder gar titellos besetzt ist – umgangssprachlich hört man hier oft vom Begriff der „okupa“. Eine besetzte Immobilie kann die Übergabe erheblich verzögern. Denn ein Räumungsprozess in Spanien kann, wenn es schlecht läuft, mehrere Jahre anhängig sein.
Sofern die Immobilie vermietet ist, sollte der Inhalt des zugrundeliegenden Mietvertrags geprüft werden sowie die ordnungsgemäße Zahlung der monatlichen Mieten sichergestellt sein. Auch sollte ein Blick darauf geworfen werden, ob Vorkaufs- und Rückkaufsrechte des Mieters vertraglich ausgeschlossen sind.
Darüber hinaus sollte bei Nichtspaniern daran gedacht werden, die spanische Ausländeridentifikationsnummer (NIE) rechtzeitig einzuholen.
2. Fehler bei der technischen Prüfung der kaufgegenständlichen Immobilie
Die unzureichende technische Prüfung vor einem spanischen Immobilienerwerb kann im ungünstigen Fall zu erheblichen Problemen und unerwarteten Kosten führen.
Der Zustand des Gebäudes ist ein entscheidender Faktor für den langfristigen Wert und die künftigen Nutzungsmöglichkeiten.
Nach unserer Erfahrung gibt es nicht wenige Käufer, die sich in erster Linie auf den Kaufpreis und ggfs. die Lage konzentrieren, dabei aber die gründliche technische Überprüfung der Immobilie außer Acht lassen – und dies bei erheblichen Vermögenswerten:
- Fehlende oder unzureichende Prüfung von Feuchtigkeitsschäden, Bauschäden.
- Unzureichende Prüfung des Zustands der Installationen.
- Keine Gutachterbeauftragung bei (erheblichen) Kaufpreisen. Ein technischer Architekt (arquitecto técnico) prüft Bausubstanz, Legalität und Renovierungsbedarf.
- Fehlende Ermittlung des potentiellen Renovierungsbedarfs.
3. Privatschriftliche Vorverträge und ihre Fehlerquellen
Beim Immobilienkauf in Spanien kommt es häufig zum Abschluss privatschriftlicher Vorverträge wie eines Reservierungs-, Arras- oder Optionsvertrags – unabhängig von einer gesondert zu betrachtenden Maklervereinbarung. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn gegebenenfalls noch Zwischenschritte durchgeführt werden müssen, die einige Zeit in Anspruch nehmen.
Bei der Gestaltung der Regelungen der privatschriftlichen Vorverträge können jedoch zahlreiche Fehler auftreten, die bei unbedachtem Vorgehen erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Risiken für den Käufer mit sich bringen:
- Fehlende oder unklare Regelungen zur Rückabwicklung vor der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde – etwa für den Fall, dass die Finanzierung nicht zustande kommt oder bedenkliche städtebaurechtliche Verfahren anhängig sind.
- Fehlende oder fehlerhafte Einarbeitung wesentlicher Vertragsbedingungen.
- Zahlungsmodalitäten, Kostenregelungen unklar bzw. fehlerhaft.
- Vorschnelle Zahlung von erheblichen Vorleistungen an Verkäuferseite ohne gründliche Prüfung, Zahlungen an Vertragsunbeteiligte, fehlende Anrechnungsmechanismen, Vorauszahlungen an (unberechtigten) Makler statt Verkäufer.
- Vorzunehmende Zwischenschritte nicht klar definiert, z.B. Löschung einer bedenklichen Last vor Errichtung der Escritura, Mängelausbesserungsarbeiten bei Schimmel oder Feuchtigkeitseindringungen vor dem Kauf, Einholung fehlender Bewohnbarkeitsbescheinigung.
- Modalitäten unklar, welche Voraussetzungen vorliegen müssen, damit der notarielle Beurkundungstermin organisiert werden kann. Präzise Fristenmodalitäten vertraglich einarbeiten.
- Kündigungs- bzw. Abstandnahmerechte bei Begehung wesentlicher Pflichtverletzungen.
- Fehlende Regelung, wer die Maklerkosten trägt.
- Fehlende Garantien verwaltungsrechtlicher, städtebaulicher und/oder steuerrechtlicher Art.
- Keine Verschriftlichung zunächst vereinbarter mündlicher Abreden.
4. Unzureichend berücksichtigte Vorgaben des spanischen Verwaltungsrechts, Städtebaurechts, Küstenrechts
Im Zuge der Vorbereitung der Immobilientransaktion werden im Bereich des öffentlichen Rechts insbesondere folgende Aspekte in privatschriftlichen Vorverträgen nicht selten unzureichend geregelt:
- Umgang mit fehlender oder nicht mehr gültiger Bewohnbarkeitsbescheinigung (nur dort, wo einschlägig).
- Ggfs. Umgang mit fehlender Erstbezugsgenehmigung.
- Umgang mit rechtswidrig errichteten Bauten auf dem Grundstück ("Schwarzbauten").
- Immobilie liegt im städtebaulichen "Außenbereich" / "Landgrundstück" (finca rústica) und mögliche rechtliche Folgen für spätere Vorhaben des Käufers; hierbei sollte ein Blick in den entsprechenden Bebauungsplan erfolgen (Plan General de Ordenación Urbana, PGOU).
- Umgang mit anhängigen städtebaulichen Verfahren.
- Unzureichend berücksichtigte Nutzungsbeschränkungen nach Maßgabe des Küstengesetzes.
- Umgang mit Gütern von nationalem kulturellem Interesse.
- Fehlende oder abgelaufene Konzessionen (Küstenrecht).
5. Fallstricke mit Blick auf Kosten und Steuern beim Immobilienkauf in Spanien
Was die Kosten beim Immobilienerwerb angeht, sollten nicht nur die klassischen Nebenkosten in die Finanzplanung einbezogen werden, sondern auch zukünftige Kosten für die Anschaffung des Mobiliar und ggfs. mögliche Renovierungskosten; mitunter sollten in dieser Hinsicht 10-20% vom Kaufpreis zusätzlich in die Budgetplanungen eingepreist werden.
Nichtansässige in Spanien haben in der Regel größere Hürden zu überwinden, wenn es um die Beantragung einer Immobilienfinanzierung bei einer spanischen Bank geht.
Der Umgang mit Verbindlichkeiten des Verkäufers gegenüber seiner Eigentümergemeinschaft sowie etwaigen Rückständen bei der Grundsteuer sollte unbedingt geregelt werden. Nach Art. 9 Abs. 1 lit. e) des spanischen WEG-Gesetzes haftet der neue Eigentümer für Rückstände des Vorbesitzers gegenüber der Gemeinschaft aus dem laufenden und den drei vorangehenden Jahren.
Darüber hinaus sollten nicht nur die fälligen Rückstände, sondern auch bereits beschlossene, noch nicht fällige Sonderzahlungen (derramas) geprüft werden.
FAQ Fehler beim Immobilienkauf in Spanien
Welche Unterlagen sollte ich vor dem Immobilienkauf in Spanien unbedingt prüfen?
Vor der Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags, Arras-Vertrags oder Kaufoptionsvertrags in Spanien sollten Sie mindestens einen aktuellen Grundbuchauszug (nota simple informativa) einsehen. Daraus ergibt sich insbesondere, wer als Eigentümer eingetragen ist und ob beispielsweise Lasten, Pfändungen oder Dienstbarkeiten bestehen. Darüber hinaus empfiehlt sich ein Abgleich mit den Katasterdaten sowie bei Einschlägigkeit die Prüfung, ob gegenüber der Eigentümergemeinschaft noch offene Forderungen bestehen.
Was passiert, wenn eine Immobilie in Spanien illegal errichtet wurde oder baurechtliche Mängel aufweist?
Nicht jede baurechtliche Unregelmäßigkeit ist auf den ersten Blick erkennbar. Wurde eine Immobilie ganz oder teilweise ohne die erforderlichen Genehmigungen errichtet oder fehlen notwendige Nutzungs- bzw. Bewohnbarkeitsbescheinigungen, kann dies die Nutzung oder einen späteren Verkauf erheblich erschweren. Ob eine Legalisierung möglich ist oder vertragliche Absicherungen erforderlich sind, sollte deshalb vor Abschluss des Kaufvertrags sorgfältig geprüft werden.
Was ist die nota simple und wo bekomme ich sie her?
Die nota simple informativa ist ein amtlicher einfacher Grundbuchauszug, der die wesentlichen Informationen zu einer spanischen Immobilie enthält: Eigentümerstellung, eingetragene Lasten (Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten), Flächenangaben und sonstige Eintragungen. Erhältlich ist sie online über das Portal der spanischen Grundbuchführer unter sede.registradores.org.
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