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Spanisches Bankkonto beim Immobilienkauf
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Bei einem Immobilienkauf in Spanien muss nachvollziehbar sein, woher die Herkunft der Mittel für den Erwerb stammen. Der Notar muss hierbei die verwendeten Zahlungsmittel in der Kaufurkunde bezeichnen. Ob dafür zwingend ein spanisches Bankkonto erforderlich ist, wird häufig missverstanden.
Kurzantwort: Ein spanisches Bankkonto ist für den Immobilienkauf gesetzlich nicht vorgeschrieben. In der Praxis kann ein spanisches Konto jedoch mitunter die Abwicklung in Teilen erheblich vereinfachen, insbesondere wenn um die Ausstellung eines Bankschecks zum Notartermin geht.
| Vorgang | Spanisches Konto nötig? | Hintergrund |
|---|---|---|
| Kaufpreis zahlen | nein | Zahlung von jedem erreichbaren SEPA-Konto möglich; für Scheckausstellung jedoch zu Abwicklungszwecken unbedingt zu empfehlen. |
| Eintragung im Eigentumsregister | nein | Verwaltungsgebühr kann problemlos von SEPA-Konto überwiesen werden. |
| Versorgungsunternehmen | nein, aber praktisch | Vereinzelt tragen Versorgungsunternehmen angebliche IT-systembedingte Gründe vor und akzeptieren bei der zwingenden Einrichtung eines Lastschriftverfahrens nur ein spanisches Bankkonto. |
| Eigentümergemeinschaft | nein | Grundsätzlich nicht zwingend. Kann Einrichtung eines Lastschriftverfahrens erleichtern. |
Spanisches Bankkonto beim Immobilienkauf - besteht eine gesetzliche Pflicht?
Ein spanisches Bankkonto ist für den Erwerb rechtlich nicht vorgeschrieben. Weder das spanische Zivilrecht noch das Registerrecht verlangen, dass der Kaufpreis von einem in Spanien geführten Konto stammt.
Maßgeblich ist, dass der Zahlungsweg nachvollziehbar ist, die Herkunft der Mittel belegt werden kann und die Zahlungsmittel in der notariellen Kaufurkunde ordnungsgemäß bezeichnet werden.
Auch die laufenden Kosten nach dem Erwerb lassen sich grundsätzlich von einem Konto im europäischen Zahlungsraum begleichen.
Nach Art. 9 der EU-VO Nr. 260/2012 darf ein Zahlungsempfänger nicht vorgeben, in welchem Mitgliedstaat das Konto des Zahlers geführt wird, sofern dieses Konto für die betreffende SEPA-Zahlung erreichbar ist.
Die Ablehnung einer deutschen oder österreichischen IBAN allein wegen der SEPA-Länderkennung ist als IBAN-Diskriminierung grundsätzlich unzulässig.
Die Praxis sieht leider teilweise noch veraltet aus. Einzelne Gemeinden, Versorgungsunternehmen und Verwalter von Eigentümergemeinschaften arbeiten mit veralteten Formularen oder akzeptieren ausländische Konten aufgrund teils skurriler Gründe widerwillig.
Spanisches Bankkonto für Nichtansässige und die erforderlichen Dokumente bei der Kontoeröffnung
Nichtansässige werden von spanischen Banken kontoseitig als Nichtresidenten geführt; dies mit einem Nichtansässigenkonto (cuenta de no residente). Es funktioniert wie ein gewöhnliches Girokonto, ist aber an die Dokumentation des Nichtresidentenstatus geknüpft.
Im Rahmen der Kontoeröffnung sind regelmäßige folgende Dokumente vorzulegen:
- Gültiger Reisepass oder Personalausweis
- Spanische NIE-Nummer
- Ggfs. Nachweis der Wohnanschrift und des steuerlichen Wohnsitzes
- Angaben zur beruflichen und wirtschaftlichen Situation einschließlich der Herkunft der eingesetzten Mittel.
Welche Nachweise im Einzelnen vorzulegen sind und akzeptiert werden, richtet sich mitunter nach den internen Compliance-Vorgaben der jeweiligen Bank.
Geldwäscheprävention beim Immobilienkauf in Spanien: Identität, wirtschaftlich Berechtigter und Mittelherkunft
Sowohl Kreditinstitute als auch Notare gehören nach dem Gesetz 10/2010 vom 28. April (L-10/2010) zur Verhinderung der Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung zu den verpflichteten Stellen.
Sie müssen entsprechend Beteiligte identifizieren, gegebenenfalls den wirtschaftlich Berechtigten feststellen und den wirtschaftlichen Hintergrund der Transaktion risikobasiert nachvollziehen.
Die Prüfungstiefe ist dabei nicht identisch.
Die Bank prüft bei der Konteröffnung und bei größeren Zahlungseingängen regelmäßig die Herkunft der Mittel, weil sie die Gelder entgegennimmt, den Bankscheck ausstellt und die Überweisung ausführt.
Notare kontrollieren die Identität der Beteiligten und die Plausibilität des Geschäfts; bei Auffälligkeiten können sie zusätzliche Nachweise verlangen, eine Meldung abgeben oder seine Mitwirkung verweigern.
Diese Pflichten sind kein Misstrauen gegen den einzelnen Käufer, sondern gesetzlich vorgeschrieben – insbesondere bei größeren Beträgen werden sie mitunter sehr streng gehandhabt.
Vollständige und frühzeitig eingereichte Nachweise verringern nach unserer Erfahrung das Risiko von Verzögerungen erheblich.
Rückfragen, Übersetzungsanforderungen oder zusätzliche interne Prüfungen der Bank schließen sie allerdings nicht vollständig aus.
Angabe der Zahlungsmittel in der Kaufurkunde beim spanischen Immobilienerwerb
Beim Immobilienkauf in Spanien trifft den Notar eine besondere Pflicht.
Nach Art. 24 Spanisches Notargesetz und nach Art. 177 der spanischen Notariatsverordnung (Reglamento Notarial) muss der Notar die verwendeten Zahlungsmittel in der öffentlichen Kaufurkunde genau bezeichnen: ob per Scheck oder per Überweisung gezahlt wurde, in welcher Höhe, über welche Konten und ob der Preis vor, bei oder nach der Beurkundung fließt.
In diesem Kontext ist die hinreichende Identifizierung der Zahlungsmittel in der Urkunde wichtig.
Bei einer Überweisung genügen regelmäßig die Angaben zu Betrag, Datum und beteiligten Konten.
Notare verlangen regelmäßig entsprechende Überweisungsbestätigungen, die für spätere Kontrollen der Steuerverwaltung von Bedeutung sein können.
Diese Angaben sind keine bloße Formalie. Hält der Notar fest, dass die Parteien die Angabe der verwendeten Zahlungsmittel ganz oder teilweise verweigern, darf die Urkunde nach Art. 254 Abs. 3 Spanisches Hypothekengesetz nicht in das spanische Grundbuch bzw. Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingetragen werden.
Fehlen dagegen einzelne Angaben, ohne dass eine Weigerung vorliegt, führt das nicht automatisch und endgültig zur Zurückweisung.
Warum der Bankscheck für ein spanisches Konto spricht
Hier liegt der praktische Hauptgrund für ein spanisches Konto.
Der Kaufpreis wird zum Notartermin noch in vielen Fällen durch einen Bankscheck (cheque bancario) gezahlt, also einen von der Bank ausgestellten, gedeckten Scheck, dessen Betrag bereits abgebucht ist.
Die Zahlung mit Bankscheck ist in der spanischen Immobilienpraxis noch deshalb so verbreitet, weil sie folgendes Problem geschickt löst:
Eine Vorabüberweisung birgt für den Käufer das Risiko, dass der Kaufpreis fließt, bevor die Kaufurkunde unterzeichnet ist. Eine Überweisung erst nach der Beurkundung ist für den Verkäufer zumeist nicht akzeptabel, da er mit Beurkundung sein Eigentum überträgt und den Besitz übergibt. Der Scheck wird dagegen Zug um Zug mit der Unterzeichnung überreicht.
Ohne spanisches Konto bleibt die Überweisung. Sie ist rechtlich gleichwertig, verlangt aber eine sorgfältige Abstimmung von Zeitpunkt und Bedingungen.
Laufende Kosten nach dem Immobilienkauf in Spanien: Lastschrift auch vom deutschen oder österreichischen Konto?
Die Grundsteuer (IBI), die monatlichen Hausgelder an die Eigentümergemeinschaft, die Abfallbeseitigungsgebühr sowie Versorgungskosten (Strom, Wasser, Gas, Internet) werden üblicherweise per Lastschrift eingezogen. Ein spanisches Konto vereinfacht den Zahlungsprozess und verhindert, dass eine Zahlung an einer nicht akzeptierten IBAN scheitert.
Zwingend erforderlich ist die Einrichtung jedoch nicht. Innerhalb des SEPA-Raums sind grenzüberschreitende Lastschriften möglich. Die spanische Steuerverwaltung lässt seit geraumer Zeit ausdrücklich die Lastschrift auf Konten bei Instituten der SEPA-Zone zu, die nicht zu den spanischen Kollaborationsbanken gehören.
Auch die jährliche Einkommensteuer für Nichtansässige (Formblatt 210) kann auf diesem Weg beglichen werden.
Kontoeröffnung per Vollmacht und rechtzeitige Planung
Eine Konteröffnung durch einen Bevollmächtigten kann möglich sein, wenn die Vollmacht diese Befugnis ausdrücklich und hinreichend konkret enthält. S
Regelmäßig verlangen spanische Banken jedoch eine notarielle Vollmacht in Form einer Spezialvollmacht (poder especial). Sofern diese außerhalb Spaniens errichtet worden ist, muss die Vollmachtsurkunde mit einer Haager Apostille versehen sein – ggfs. mit beeidigter Übersetzung ins Spanische.
Kosten und Auswahl von Nichtresidentenkontos in Spanien
Es ist kein Einzelfall, dass Nichtansässigenkonten in Spanien mitunter mit teilweise höheren Gebühren verbunden sind als gewöhnliche Konten für Ansässige.
Ein Vergleich der Angebote lohnt sich, weil die Konditionen zwischen den Banken deutlich variieren. Im Verhältnis zu den übrigen Kosten beim Immobilienkauf in Spanien bleiben diese Positionen allerdings ein kleiner Posten.
FAQ: Spanisches Bankkonto
Brauche ich ein spanisches Konto, um in Spanien eine Immobilie zu kaufen?
Nein. Ein spanisches Bankkonto ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Der Kaufpreis kann grundsätzlich auch von einem deutschen oder anderen europäischen Konto gezahlt werden. Praktisch erleichtert ein spanisches Konto die Abwicklung jedoch erheblich, insbesondere die Ausstellung des Bankschecks zum Notartermin.
Warum muss der Notar die Zahlungsmittel angeben?
Hintergrund ist, dass das Gesetz 36/2006 und Art. 177 Spanische Notariatsverordnung ihn Notare zur Angabe der verwendeten Zahlungsmittel verpflichten.
Muss ich die Herkunft des Geldes nachweisen?
Regelmäßig ja. Banken und Notare prüfen nach dem Gesetz 10/2010 die Identität der Beteiligten, den wirtschaftlich Berechtigten und den wirtschaftlichen Hintergrund der Transaktion. Überweisungsbestätigungen, Verkaufserlöse, Spar-, Erbschafts- oder Steuernachweise dienen als Beleg.
Kann mein Anwalt das Konto für mich eröffnen?
Regelmäßig ist hierfür eine notariell erteilte Spezialvollmacht erforderlich. Ob eine spanische Bank die Vertretung akzeptiert und welche weiteren Nachweise sie verlangt, richtet sich nach ihren internen Compliance-Vorgaben.
Fragen zur Bankkontoeröffnung für einen Immobilienkauf in Spanien?
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