Kosten beim Immobilienkauf in Spanien (2025)
Rechtsanwalt & Abogado
Neben dem reinen Kaufpreis erwarten den Käufer bei einem Immobilienkauf in Spanien diverse Nebenkosten und Steuern. Diese zusätzlichen Kosten betragen in der Regel bis zu 12–15 % des Kaufpreises. Daher sollte von Beginn an eine sorgfältige Finanzplanung erfolgen.
Inhaltsverzeichnis
Welche Kosten bzw. Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Spanien an?
Käufer müssen bei einem Immobilienerwerb in Spanien mit den nachstehenden Kostenpositionen rechnen:
- Notarkosten für Beurkundung und Kopien der Escritura; ca. 0,3-0,5% des Kaufpreises.
- Verwaltungsgebühren für die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde im Eigentumsregister.
- ITP-Steuer beim Erwerb einer Bestandsimmobilie
- Umsatzsteuer (IVA) beim Erwerb einer Neubauimmobilie + AJD (Stempelsteuer)
- Ggfs. Kosten für Renovierungen, Kosten für Mobiliar
- Ggfs. Maklercourtage, sofern Übernahme der Maklerhonorare durch Käufer erfolgen soll
- Ggfs. Bankgebühren für Scheckausstellung
- Ggfs. Bankgebühren für Auslandsüberweisung
- Ggfs. Anwaltshonorare für die rechtliche Beratung beim Immobilienkauf
- Im Falle einer Finanzierung: Kosten für Wertgutachten
- Ggfs. Eröffnungsgebühr bei Finanzierung mittels hypothekarisch besichertem Darlehen (comisión de apertura)
Mit welchen laufenden Kosten muss ich im Hinblick auf eine Immobilie in Spanien rechnen?
Nach dem Immobilienkauf in Spanien müssen neue Eigentümer mit folgenden laufenden Kosten rechnen:
- Versorgungskosten für Strom, Wasser, Gas, Internet, usw.
- Jährlich anfallende Grundsteuer (IBI)
- Ggfs. jährlich anfallende Abfallbeseitigungsgebühren
- Bei Vorliegen einer Eigentümergemeinschaft: Monatliches Hausgeld (cuota ordinaria mensual)
- Bankgebühren bei spanischem Bankkonto
- Ggfs. Instandhaltungskosten für kleinere Reparaturen
- Versicherungsbeiträge (z.B. Gebäudeversicherung, Hausratsversicherung)
- Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR)
- Ggfs. Vermögenssteuer
- Kosten für Alarmanlage bzw. diesbezügliche Serviceabos
Spanische Grundsteuer (IBI) als laufende Kostenposition für Eigentümer
Die spanische Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, „IBI“) wird jährlich durch die jeweilige Gemeinden am Belegenheitsort der Immobilie erhoben. Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert.
Wer trägt in Spanien die Notarkosten bei einer privaten Immobilientransaktion?
Nach der dispositiven Regelung von Artikel 1455 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil, „CC“) trägt der Verkäufer die Kosten für die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde, insbesondere die Notarkosten.
Demgegenüber obliegen dem Käufer die Kosten für die Ausfertigung der vollstreckbaren Erstschrift (primera copia) sowie für weitere einfache Kopien der Urkunde.
Den Parteien steht es jedoch frei, eine abweichende Vereinbarung über die Kostentragung zu treffen.
In der Praxis ist es in vielen Autonomen Gemeinschaften indessen üblich, dass der Käufer sowohl die Notarkosten für die Beurkundung als auch die Kosten für die primera copia übernimmt.
Begründet wird dies damit, dass primär der Käufer ein wirtschaftliches Interesse an der Durchführung des Kaufs und der Eintragung der Urkunde im Eigentumsregister hat.
Die Verteilung der Notarkosten ist letztlich eine Verhandlungssache zwischen den Parteien.
Wird vorab ein privatschriftlicher Kaufvorvertrag abgeschlossen – wie etwa ein Arras-Vertrag oder Optionsvertrag, sollte darin ausdrücklich geregelt werden, wer die Kosten im Zusammenhang mit der notariellen Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde trägt.
Welche Steuern zahlt man in Spanien beim Kauf einer Bestandsimmobilie?
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt in Spanien regelmäßig die sogenannte Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) an. Die konkreten Steuersätze sowie Fristen zur Abführung unterscheiden sich je nach Autonomer Region.
Welche Steuern bezahlt man beim Erwerb einer Neubauimmobilie in Spanien?
Bei dem Erwerb einer Neubauimmobilie von einem Bauträger, d.h. bei der erstmaligen Immobilienübertragung (primera entrega), zahlen Privatkäufer anstelle der ITP-Steuer die Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, „IVA“).
Die Umsatzsteuer beträgt beim Erwerb von Wohnneubauten (obra nueva) durch einen Privatkäufer derzeit 10 %, mit Ausnahme der Kanarischen Inseln sowie Ceuta und Melilla.
Auf den Kanarischen Inseln ersetzt die kanarische Umsatzsteuer (Impuesto General Indirecto Canario, „IGIC“) die spanische IVA. Ihr entsprechender Steuersatz liegt derzeit bei 7 %.
In Ceuta und Melilla wird die spanische IVA beim Erwerb einer Neubauimmobilie durch die IPSI-Steuer (Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación) ersetzt, die derzeit generell bei Immobilien bei 4 % liegt.
Die Zahlung der Umsatzsteuer erfolgt durch den Käufer an den Verkäufer, der diese wiederum an die Steuerbehörde abzuführen hat.
Was ist die Stempelsteuer bzw. Beurkundungssteuer in Spanien?
Für die notarielle Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde beim Erwerb einer Neubauimmobilie mit IVA-Besteuerung fällt die vom Käufer zu tragende AJD-Steuer an, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – auch bekannt unter der Abkürzung IAJD oder AJD.
Die AJD setzt sich aus einer fixen und einer variablen Komponente zusammen.
Die Fixkomponente (cuota fija) bezieht sich auf das notarielle Beurkundungspapier (papel timbrado), das für notarielle Dokumente verwendet wird, einschließlich der Urschrift (matriz), der urkundlichen Erstausfertigung (copia autorizada) und der notariellen Akte. Sie beträgt 0,30 Euro für den „Urkundenbogen“ (pliego) und 0,15 Euro für jede Seite (folios).
Der Steuersatz der variablen Komponente (cuota variable) ist je nach Autonomer Region unterschiedlich und liegt allgemein zwischen 0,5 % und 1,5 % des Kaufpreises.
Wer trägt die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalía) bei einem Immobilienkauf in Spanien?
Die Verkäuferseite trägt regelmäßig als Steuerpflichtige (= sujeto pasivo) die Kosten der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, „IIVTNU“) – auch bekannt als „plusvalía“.
Die Wertzuwachssteuer fällt hinsichtlich städtischer Gelände (terrenos urbanos) an und findet ihre rechtliche Grundlage in den Artikeln 104 ff. RDL 2/2004.
* Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Was ist die Bemessungsgrundlage der plusvalia in Spanien?
Die Steuerbemessungsgrundlage der plusvalía ergibt sich im Einklang mit Artikel 107 RDL 2/2004 vom 5. März aus der Wertsteigerung der Gelände zum Zeitpunkt des Steueranfalls (devengo) über einen Zeitraum von höchstens zwanzig Jahren.
Welche Besonderheiten bestehen in Bezug auf die plusvalia, wenn der Verkäufer ein Nichtansässiger in Spanien ist?
Etwas anderes ergibt sich, wenn es sich bei dem Verkäufer der Immobilie um einen Nichtansässigen in Spanien handelt.
Artikel 106 Abs. 2 RDL 2/2024 vom 5. März sieht in diesem Fall die Steuerpflichtigkeit des Erwerbers in Ersatzfunktion vor, sog. sujeto pasivo sustituto del contribuyente.
Der Käufer hat – in Ersatzfunktion des Verkäufers – nach dem Erwerb die plusvalía bei der örtlichen Steuerbehörde auf Kosten des Verkäufers zu erklären und abzuführen.
Achtung: Ein Arras-Vertrag oder Optionsvertrag sollte bereits regeln, dass der Käufer im Rahmen der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde zu Zwecken der Erklärung und Abführung der plusvalia einen Einbehalt vom Kaufpreis vornimmt. Denn die wirtschaftliche Last der plusvalia hat der Verkäufer zu tragen.