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Immobilienkauf in der Autonomen Region Valencia – rechtliche Hinweise 2026
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Das Wichtigste in Kürze
Beim Immobilienkauf in Valencia (Autonome Gemeinschaft) gelten die allgemeinen Regeln des spanischen Zivilrechts.
Regionale Besonderheiten bearbeiten wir im Rahmen unserer anwaltlichen Tätigkeit insbesondere im valencianischen Städtebaurecht sowie bei Fragestellungen rund um die touristische Vermietung.
Für den Erwerb von Bestandsimmobilien gilt seit dem 1. Juni 2026 ein allgemeiner ITP-Satz von 9%. Übersteigt der maßgebliche Wert 1.000.000 Euro, beträgt der ITP-Satz 11% auf den übersteigenden Betrag.
Bei dem Kauf von Neubauwohnungen fallen regelmäßig 10% IVA an, zzgl. 1,4 % Stempel- bzw. Beurkundungssteuer (AJD). Welche Bemessungsgrundlage und welche reduzierten ITP-Sätze gegebenenfalls anwendbar sind, muss einzelfallbezogen geprüft werden.
Für Alicante, Dénia, Jávea, Torrevieja und die übrige Costa Blanca steht ein gesonderter Beitrag zum Immobilienkauf in Alicante und an der Costa Blanca zur Verfügung. Die allgemeinen Abläufe wie NIE, Reservierungs- und Arras-Vertrag, Nota simple und Kaufpreiszahlung sind in unserem Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien dargestellt und werden vorliegend nicht wiederholt.
Allgemeine Anmerkungen zum Immobilienkauf in Valencia
Bei einem Kauf-/Verkaufsgeschäft über eine Immobilie in der Autonomen Region Valencia kommen grundsätzlich die einschlägigen Regelungen des spanischen Zivilgesetzbuches zur Anwendung. Für die Objektsuche bietet sich beispielsweise die Einschaltung eines Maklers oder die Suche in Eigenregie an.
Weitere Unterlagen
Obwohl die Käuferseite bereits zu Beginn der Vertragsanbahnung von der Verkäuferseite die Vorlage der nachfolgend aufgeführten Unterlagen verlangen sollte, ist sicherzustellen, dass spätestens zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrags auch folgende Unterlagen vorliegen:
- Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética)
- Wichtiger Unterschied zu anderen Autonomen Region (!): keine Bewohnbarkeitsbescheinigung, sondern Eigenverantwortlichkeitserklärung (Declaración responsable)*; relevant sein kann: Zweitbezugsbescheinigung.
- Nachweis über die Zahlung der letzten Grundsteuer (wir empfehlen, sich die Zahlungsnachweise über die letzten vier Jahre vorzeigen zu lassen)
- Ggfs. Bescheinigung, mit den Zahlungen an die entsprechende Eigentümergemeinschaft auf dem Laufenden zu sein**
- Ggfs. IEE-Bescheinigung, sogenannter Informe de Evaluación de Edificio, bei Gebäuden, die älter als 50 Jahre alt sind
- Ggfs. Bescheinigung einer Bank über die wirtschaftliche Ablösung einer Hypothek; zu Zwecken der Löschung einer noch im Eigentumsregister eingetragenen Hypothek
* Decreto 12/2021, de 22 de enero, del Consell de regulación de la declaración responsable de primera ocupación y sucesivas de viviendas
**Auch die Satzung und die letzten Beschlüsse der entsprechenden Eigentümergemeinschaft sollte man sich vorzeigen lassen; mehr erfahren
Steuern beim Kauf einer Bestandsimmobilie in der Autonomen Region Valencia - Änderungen seit dem 1. Juni 2026
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie in der Autonomen Region Valencia fällt die Vermögensübertragungssteuer an (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, „ITP-Steuer“ oder einfach nur kurz „ITP“).
Bis zu einem Immobilienkaufpreis in Höhe von 1.000.000,- € beläuft sich der allgemeine ITP-Steuersatz in Valencia nach Maßgabe des Gesetzes 5/2025 vom 30. Mai seit dem 1. Juni 2026 auf 9% des Kaufpreises.
Übersteigt der Kaufpreis 1.000.000,- €, beträgt der ITP-Steuersatz bezüglich des überschießenden Betrags weiterhin 11% des Kaufpreises. In Einzelfällen können andere reduzierte ITP-Sätze gelten, z.B. 4% für kinderreiche Familien.
Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie auf in der Autonomen Region Valencia (2026)
Bei Neubauwohnungen fallen 10 Prozent IVA an, die bundesweit einheitlich erhoben werden, sowie der allgemeine AJD-Satz von 1,4 Prozent nach Art. 14 Abs. 4 Ley 13/1997 in der Fassung der Ley 5/2025. Beim Erwerb einer Hauptwohnung kann ein ermäßigter AJD-Satz in Betracht kommen; die genauen Voraussetzungen und der Satz sind im Einzelfall zu prüfen.
Weitere Kosten beim Immobilienkauf in Valencia
– Notarkosten (die Höhe hängt vom Einzelfall ab und bewegt sich – grob gesagt – zwischen 0,8-1,1% des Kaufpreises)
– Verwaltungsgebühren des Eigentumsregisters (hängt von der jeweiligen Kaufurkunde im Einzelfall ab)
– Rechtsanwaltshonorare
– Ggfs. Kosten einer Agentur (gestoría), die die Abwicklung übernimmt
Referenzwert und Bemessungsgrundlage
Für die Berechnung der Höhe der Vermögensübertragungssteuer ist nicht automatisch der notarielle Kaufpreis maßgeblich.
Besteht für die Immobilie ein katasterrechtlicher Referenzwert (valor de referencia), kann es in Einzelfällen dazu kommen, dass dieser die steuerliche Bemessungsgrundlage darstellt; dies dann, wenn er über dem vereinbarten Kaufpreis liegt. Vor der Unterzeichnung sollte daher geprüft werden, welcher Referenzwert gilt und ob unter Umständen Gründe für eine Anfechtung oder Berichtigung bestehen. Die ITP ist in Valencia über das Formbaltt 600 innerhalb eines Monats nach dem Erwerb zu erklären und abzuführen.
Städtebauliche Prüfung nach dem TRLOTUP
Vor dem Immobilienkauf in Valencia kann es gegebenenfalls zu prüfen sein, welche planungsrechtliche Einstufung das betroffene Grundstück besitzt und ob Bau und Nutzung mit dem Gesetzesdekret 1/2021 vom 18. Juni und der gemeindlichen Planung vereinbar sind.
Bei Immobilien auf nicht bebaubarem Land (suelo no urbanizable) und bestimmten Vorhaben kann nach valencianischem Recht unter anderem eine Declaración de Interés Comunitario (DIC) oder eine andere öffentlich-rechtliche Genehmigung erforderlich sein.. Das gilt jedoch nicht unterschiedslos für jede vorhandene Bebauung; entscheidend sind die konkrete Bodenkategorie, die genehmigte Nutzung und die Entstehungsgeschichte des Gebäudes.
Im Rahmen der städtebaulichen Prüfung kann mitunter folgendes zu klären sein:
- die planungsrechtliche Einstufung,
- die genehmigte Hauptnutzung,
- die Baugenehmigung,
- die Genehmigung von Erweiterungen, Pool, Terrassen und Nebengebäuden,
- die Erst- oder Folgebelegung,
- die Übereinstimmung der physischen Realität mit den bestehenden Eintragungen im Eigentumsregister und Kataster, sowie
- eine mögliche Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität, laufende Bußgeld- oder Abrissverfahren und deren Verjährung.
IEEV.CV und Gemeinschaftsunterlagen
Bei Wohngebäuden, die älter als 50 Jahre sind, ist regelmäßig zu prüfen, ob der valencianische Gebäudezustandsbericht IEEV.CV (informe de evaluación del edificio de viviendas) vorliegt und welche Mängel oder Maßnahmen darin festgestellt wurden.
Von Bedeutung sind nicht nur Existenz und Ergebnis des Berichts, sondern auch geplante Sanierungen, Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, Sonderzahlungen (derramas) und die Frage, ob vorgeschriebene Arbeiten bereits durchgeführt wurden.
Bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern können regelmäßig zusätzlich Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Fassaden-, Dach- und Aufzugsarbeiten, die Nutzungssatzung und etwaige Rechtsstreitigkeiten zu prüfen sein.
Touristische Nutzung vor dem Kauf prüfen
Soll die Immobilie touristisch in der Autonomen Gemeinschaft von Valencia vermietet werden, muss die Zulässigkeit vor dem Kauf geklärt werden.
Zu prüfen sind insbesondere die städtebauliche Vereinbarkeit, mögliche Beschränkungen der Eigentümergemeinschaft, der erforderliche Belegungs- und Nutzungstitel sowie die Voraussetzungen der regionalen Registrierung als vivienda de uso turístico.
Seit dem 1. April 2025 bedarf eine neu aufgenommene touristische Nutzung grundsätzlich der vorherigen ausdrücklichen Zustimmung der Eigentümergemeinschaft mit einer Mehrheit von drei Fünfteln.
Eine bestehende Registrierung sollte nicht ungeprüft als dauerhaft oder automatisch übertragbar behandelt werden. Die Einzelheiten erläutern wir in unserem Leitfaden zur touristischen Vermietung in Valencia.
Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Valencia
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Valencia 2026?
Der allgemeine ITP-Satz für den Kauf von Bestandsimmobilien beträgt in Valencia 9% bis zu einem Wert von 1.000.000 Euro; für den übersteigenden Betrag gilt ein Satz von 11%. Bei Neubauwohnungen fallen 10 Prozent IVA und 1,4 Prozent AJD an. Reduzierte Sätze sind in Einzelfällen möglich. Mehr können Sie in unserem Beitrag über die spanische Grunderwerbsteuer erfahren.
Gilt der ITP-Satz von 11 Prozent nur für den Betrag über einer Million Euro?
Ja. Der Satz von 11% gilt für den Teil des maßgeblichen Werts, der 1.000.000 Euro übersteigt. Bis zu dieser Grenze beträgt der allgemeine ITP-Satz 9%.
Was ist der IEEV.CV in Valencia?
Der IEEV.CV ist der valencianische Gebäudezustandsbericht. Bei Gebäuden, die älter als 50 Jahre sind, ist zu prüfen, ob er vorliegt und welche Mängel oder Maßnahmen er ausweist. Wichtig sind auch die daraus folgenden Sanierungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.
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