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Privatschriftlicher Immobilienkaufvertrag in Spanien - Wichtige Hinweise
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Wie wird das Eigentum an einer Immobilie in Spanien übertragen?
Das spanische Zivilrecht ist von der Theorie von título und modo geprägt, die in den Vorschriften der Artikel 609 und 1095 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil, „CC“), verankert sind.
Der Titel stellt den rechtlichen Grund des Geschäfts dar, der den Erwerb von Eigentum oder einem dinglichen Recht ermöglicht bzw. rechtfertigt, wie etwa bei einem Kauf oder einer Schenkung.
Modo bezieht sich auf die tatsächliche bewirkende Ausführung der Verfügung, beispielsweise die Übergabe des Besitzes im Rahmen eines Immobilienkaufgeschäfts.
Was besagt der Grundsatz der Formfreiheit bei Vertragsschlüssen in Spanien?
Das spanische Zivilrecht sieht mit Blick auf die Wirksamkeit eines Vertragsschlusses grundsätzliche Formfreiheit vor, sofern die wesentlichen Bedingungen für seine Gültigkeit vorliegen, vgl. Artikel 1278 CC.
Art. 1280 CC normiert jedoch Ausnahmefälle von diesem erwähnten Prinzip. Die in dieser Vorschrift genannten Dokumente sind in öffentlicher Form (= documento público) zu errichten. Hierzu gehören unter anderem Rechtsakte und Verträge, die die Errichtung, Übertragung, Veränderung oder Löschung von dinglichen Rechten (derechos reales) an Immobilien abzielen.
Für den Abschluss einer privatschriftlichen Vereinbarung über den Kauf-/Verkauf einer Immobilie gilt jedoch im Grundsatz kein Formzwang.
Was ist ein contrato de compraventa vor dem Hintergrund eines Immobilienkaufs in Spanien?
Ein Vertrag über den Kauf bzw. Verkauf (contrato de compraventa) stellt nach den Grundsätzen des Artikel 1445 CC ein Rechtsgeschäft dar, kraft dessen sich eine Partei verpflichtet, eine bestimmte Sache zu übergeben und die andere Partei, hierfür einen bestimmten Preis (precio cierto) in Geld oder einem gleichgestellten Zahlungsmittel zu zahlen.
Die zentrale Hauptpflicht des Käufers stellt die Zahlung des Kaufpreises dar. Auf Seiten des Verkäufers ist die wesentliche Hauptpflicht die Übergabe der kaufgegenständlichen Sache.
Was sollte ein privatschriftlicher Immobilienkaufvertrag in Spanien regeln?
- Eingangs: Eindeutige Identifizierung der am Vertrag beteiligten Parteien, Entsprechende Ausführungen zu Vertretungsverhältnissen beim Kauf/Verkauf durch Gesellschaft
- Identifikationsdaten der kaufgegenständlichen Immobilie: Grundbuchdaten, Katasterreferenz, ggfs. Hervorhebung eingetragener bedenklicher Lasten
- Kaufpreis und Zahlungsweise
- Festhalten der Zahlung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses
- Gegebenenfalls kleiner Kaufpreiseinbehalt bis zur Erteilung der Erhebungsurkunde zur öffentlichen Urkunde (Escritura de elevación a público)
- Gebenenfalls Frist zur Errichtung der Erhebungsurkunde
- Weitere Kostenregelungen, steuerliche Regelungen
- Gegebenenfalls städtebauliche, steuerliche oder sonstige Garantieerklärungen
- Festhalten der Besitzeinräumung nach Vertragsschluss zugunsten der Käuferseite und Eigentumsübertragung
- Weitere individuelle Regelungen
- Als Anlage: Inventarliste bei Bestandsimmobilie
Kann der privatschriftliche Immobilienkaufvertrag in Spanien im Grundbuch eingetragen werden?
Der privatschriftliche Immobilienkaufvertrag kann nach Maßgabe von Artikel 3 des spanischen Hypothekengesetzes („LH“) nicht im Grundbuch bzw. Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingetragen werden.
Eine Grundbucheintragung kann nach den geltenden gesetzlichen Maßstäben nur auf Grundlage einer öffentlichen Urkunde (escritura pública) erfolgen.*
Ein privatschriftlicher Immobilienkaufvertrag, der inhaltlich vollumfänglich ausgestaltet ist, kann zur öffentlichen Urkunde erhoben werden (sog. elevación a público), alternativ können sich die jeweiligen Parteien vor einem Notar eine gewöhnliche öffentliche Kaufurkunde notariell erteilen lassen.
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*Artikel 3 LH erwähnt neben der Eintragbarkeit von öffentlichen Urkunden auch Dokumente, die durch gerichtliche Stellen (autoridad judicial) ausgestellt bzw. erteilt werden oder durch die Regierung und ihren Vertretern (agentes) nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften.
Entfaltet der privatschriftliche Immobilienkaufvertrag nach spanischem Recht Drittwirkung?
Ein rein privatschriftlich geschlossener Immobilienkaufvertrag entfaltet in Spanien nur zwischen den beteiligten Parteien Wirkung (sog. inter partes-Wirkung), vgl. Artikel 1091, 1257 CC.
Das Vertragsverhältnis kann Dritten grundsätzlich nicht entgegengehalten werden, u.a. in Ermangelung einer Wahrheitsvermutung (presunción de veracidad), wie sie bei öffentlichen Urkunden gilt.
Weiterhin ist zu beachten, dass ein privatschriftlicher Kaufvertrag im Gegensatz zur öffentlichen Kaufurkunde nicht unmittelbar vollstreckbar ist. Es wäre zunächst ein zeitaufwändiges gerichtliches Verfahren anzustrengen.
Muss ich im Zuge des Abschlusses eines privatschriftlichen Immobilienkaufvertrags Steuern in Spanien bezahlen?
Eine rein privatschriftlich vollzogene Immobilientransaktion befreit die Parteien nicht von ihren diesbezüglichen steuerrechtlichen Verpflichtungen. Es gelten dieselben Grundsätze wie bei der „gewöhnlichen“ Errichtung einer öffentlichen Kaufurkunde.
Bei Abschluss des privatschriftlichen Immobilienkaufvertrags über eine in Spanien belegene Immobilie wird das Rechtsgeschäft bereits durch die entsprechende vollständige Besitzübergabe und die damit einhergehende Eigentumsübertragung vollzogen, Zug-um-Zug gegen Zahlung des Kaufpreises.
Warum sollte trotz Abschluss eines privatschriftlichen Immobilienkaufvertrags auf die Errichtung einer respektiven öffentlichen Urkunde und ihre Eintragung hingewirkt werden?
Für den privatschriftlichen Käufer besteht – und darauf sei ausdrücklich hingewiesen – unter anderem das rechtliche Risiko, dass der Verkäufer bei arglistigem Verhalten im Anschluss einen weiteren Verkauf an einen Dritten vornehmen kann.
Wir raten eindringlich dazu, bei Immobilienkäufen in Spanien stets eine entsprechende öffentliche Urkunde vor einem Notar zu errichten und diese Urkunde im Eigentumsregister eintragen zu lassen, um bestmöglich abgesichert gegenüber Dritten abgesichert zu sein.
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