Zum Inhalt springen 
Hypothek in Spanien für Nichtansässige: Allgemeine Anmerkungen zur Immobilienfinanzierung
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Spanische Banken finanzieren auch den Immobilienkauf durch Käufer, die nicht in Spanien ansässig sind.
Die Finanzierung fällt jedoch regelmäßig niedriger aus als bei Ansässigen:
- Statt der bei Residenten üblichen bis zu 80 % liegt die Beleihung bei Nichtansässigen in der Praxis tendenziell eher bei 60 bis 70 %.
- Entsprechend anders sind Eigenkapitalbedarf, Bonitätsprüfung und zeitlicher Ablauf zu kalkulieren. Entscheidend ist dabei nicht allein, ob eine Bank das Darlehen grundsätzlich gewährt, sondern ob die Finanzierung rechtzeitig vorliegt und im Kaufvertrag angemessen abgesichert wurde.
In dem vorliegenden Beitrag stellen wir rechtliche Rahmenbedingungen, die gesetzlichen Schutzrechte und typische Stolpersteine dar.
Bekomme ich als Nichtansässiger überhaupt eine Hypothek in Spanien?
Es ist nicht ausgeschlossen, dass spanische Banken an nichtansässige Käufer zur Finanzierung des Immobilienerwerbs ein hypothekarisch besichertes Darlehen gewähren.
Unterschiede gibt es jedoch regelmäßig in der Darlehenshöhe: Während in Spanien Ansässige häufig bis zu 80% des Nettokaufpreises finanziert bekommen, liegt die Grenze für Nichtansässige in der Praxis tendenziell bei 60 bis 70 % – abhängig von den Finanzierungskonditionen der Banken.
Wie viel finanzieren spanische Banken bei Nichtansässigen für einen Immobilienkauf?
Spanische Banken berechnen die maximale Finanzierung in der Praxis regelmäßig auf Grundlage des niedrigeren Wertes aus dem vereinbarten Kaufpreis und dem im Wertgutachten (tasación) ausgewiesenen Wert.
Beträgt der Kaufpreis der Immobilie beispielsweise 300.000 Euro und bewertet der Gutachter sie mit 280.000 Euro, bezieht sich die Beleihung auf 280.000 Euro.
Bei 70 % Finanzierung erhalten Käufer demnach 196.000 Euro, nicht 210.000 Euro.
Das Wertgutachten muss nach Art. 13 des Gesetzes 5/2019 vom 15. März („Immobilienkreditvertragsgesetz, „LCCI“) von einer vom Darlehensgeber unabhängigen Bewertungsgesellschaft (sociedad de tasación), dem Bewertsunternehmen eines Kreditinstituts oder einem entsprechend homologierten Sachverständigen erstellt werden.
Maßgeblich sind die Bewertungsregeln der Ministerialverfügung ECO/805/2003 vom 27. März.
Der Darlehensnehmer kann ein Wertgutachten auch selbst beibringen.
Nach Art. 20 Königliches Gesetzesdekret 24/2021 vom 2. November muss die Bank ein vom Kunden vorgelegtes Gutachten akzeptieren, sofern es von einer zugelassenen Stelle stammt und nicht abgelaufen ist (tasación alternativa).
Sie darf das Gutachten auf eigene Kosten überprüfen, dem Kunden hierfür aber keine zusätzlichen Kosten berechnen. Ein gültiges Wertgutachten kann daher grundsätzlich auch zur Einholung eines Angebots bei einer anderen Bank verwendet werden.
Abzugrenzen ist die Wertermittlung von der Rechtsprüfung:
Das Schätzwertgutachten ersetzt keine rechtliche Prüfung der Immobilie. Sie trifft keine Aussage darüber, ob Anbauten genehmigt sind, ob Eigentumsregister und Kataster übereinstimmen, ob städtebauliche Verfahren anhängig sind oder ob eine touristische Nutzung zulässig ist.
Die Kosten des Wertgutachtens trägt der Darlehensnehmer, vgl. Art. 14 Abs. 1 lit. (e) i) LCCI.
Welche Unterlagen verlangt die Bank von Nichtansässigen?
Die Bank ist nach Art. 11 Abs. 1 LCCI verpflichtet, die Zahlungsfähigkeit des (potentiellen) Darlehensnehmers, Bürgen und Sicherungsgebers eingehend zu prüfen (evaluación de la solvencia).
Zu berücksichtigen sind unter anderem Beschäftigungslage, gegenwärtige und während der Laufzeit absehbare Einkünfte, vorhandenes Vermögen, Ersparnisse, feste Ausgaben und bereits eingegangene Verpflichtungen
Sofern die Tilgung voraussichtlich in den Ruhestand hineinreicht, ist auch das zu erwartende Renteneinkommen einzubeziehen.
Die Kosten der bankinternen Verfahren zur Prüfung der Kreditwürdigkeit dürfen dem Darlehensnehmer nicht auferlegt werden, vgl. Art. 11 Abs. 2 LCCI.
Typischerweise werden verlangt:
- Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen die Steuerbescheide der letzten Jahre),
- Einkommensteuerbescheide und Kontoauszüge,
- eine Übersicht bestehender Kredite und Verpflichtungen,
- die spanische Ausländeridentifikationsnummer (NIE), deren Vergabe im Königlichen Dekret 557/2011 vom 20. April geregelt ist.
Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich, wenn ich in Spanien einen Immobilienkauf finanziere?
Der tatsächliche Eigenkapitalbedarf wird häufig unterschätzt. Er setzt sich aus dem nicht finanzierten Kaufpreisanteil und den Kaufnebenkosten zusammen.
Zu den Kaufnebenkosten zählen Steuern, Notargebühren, Registergebühren und unter Umständen Beratungshonorare. Je nach Autonomer Gemeinschaft, Kaufpreis und Erwerbsart (Neubau oder Bestandsimmobilie) sind hierfür regelmäßig rund 10 bis 15 % einzuplanen.
Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie fällt die Vermögensübertragungssteuer bzw. Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) nach dem Königlichen Gesetzesdekret 1/1993 vom 24. September an. Den ITP-Steuersatz legt die jeweilige Autonome Gemeinschaft fest.
Beim Ersterwerb vom Bauträger fallen stattdessen Umsatzsteuer (IVA) nach dem Gesetz 37/1992 vom 28. Dezember sowie die Stempel- und Beurkundungssteuer (AJD) an.
Der Eigenmittelbedarf hängt damit unmittelbar von der tatsächlichen Beleihungsquote ab:
- Finanziert die Bank 70 % des Kaufpreises, werden rund 30 % Kaufpreisanteil zuzüglich 10 bis 15 % Nebenkosten benötigt, insgesamt also etwa 40 bis 45 % des Kaufpreises.
- Finanziert die Bank nur 60 %, steigt der Bedarf auf rund 40 % Kaufpreisanteil zuzüglich 10 bis 15 % Nebenkosten, insgesamt also etwa 50 bis 55 % des Kaufpreises.
Bei einer Immobilie von 300.000 Euro bedeutet das im ersten Fall rund 90.000 Euro Kaufpreisanteil zuzüglich 30.000 bis 45.000 Euro Nebenkosten, im zweiten Fall rund 120.000 Euro zuzüglich derselben Nebenkosten.
Welche Rechte schützt die LCCI bei einer spanischen Hypothek?
Das LCCI hat in Spanien die europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2014/17/EU umgesetzt und wird durch das Königliche Dekret 309/2019 vom 26. April ergänzt.
Der Anwendungsbereich ist weit:
- Bei Darlehen, die durch eine Hypothek auf eine Wohnimmobilie gesichert sind, genügt es nach Art. 2 LCCI bereits, dass Darlehensnehmer, Bürge oder Sicherungsgeber jeweils eine natürliche Person ist. Es kommt insoweit nicht auf die Verbrauchereigenschaft an.
- Darlehen zum Erwerb oder Erhalt von Grundstücken oder Gebäuden fallen darüber hinaus in den Anwendungsbereich, wenn der Darlehensnehmer, Bürge oder Sicherungsgeber Verbraucher ist (Art. 2 Abs. 1 lit. b LCCI).
Eine Wertgrenze besteht nicht.
Wer trägt in Spanien nach dem LCCI bei der Immobilienfinanzierung welche Kosten?
Nach Art. 14 Abs. 1 lit. e) LCCI verteilen sich die mit der Hypothekenbestellung verbundenen Kosten wie folgt:
- Notarkosten der Hypothekendarlehensurkunde: Bank;
- Eintragung der Hypothek im Eigentumsregister: Bank;
- Verwaltungsgebühren (gestoría): Bank;
- Wertgutachten (tasación): Darlehensnehmer;
- zusätzliche Abschriften der Urkunde: derjenige, der sie anfordert.
Die Stempel- bzw. Beurkundungssteuer (AJD) wird nicht unmittelbar durch die LCCI zugewiesen.
Art. 14 Abs. 1 lit. e) Ziff. iv LCCI verweist insoweit ausdrücklich auf das Steuerrecht.
Nach Art. 29 des Königlichen Gesetzesdekrets 1/1993 vom 24. September in der Fassung des Königlichen Gesetzesdekrets 17/2018 vom 8. November ist bei einer Hypothekendarlehensurkunde die kreditgebende Bank Steuerschuldnerin der AJD. Im Ergebnis trägt sie diese Steuer also ebenfalls.
Die Kosten des eigentlichen Kaufs (Notarkosten der Kaufurkunde, Registergebühren für deren Eintragung) sind von dieser Kostenverteilung nicht erfasst und trägt der Käufer.
Von den unmittelbar mit der Hypothekenbestellung verbundenen gesetzlichen Kosten verbleibt beim Darlehensnehmer damit im Wesentlichen die tasación.
Daneben können je nach Vertrag weitere Kosten entstehen, beispielsweise eine wirksam vereinbarte Eröffnungsprovision, Versicherungsprämien, Vergütungen eines Finanzierungsvermittlers, Vollmachts- und Übersetzungskosten sowie später die Kosten der Grundbuchlöschung.
Wird eine Eröffnungsprovision (comisión de apertura) vereinbart, fällt sie nach Art. 14 Abs. 4 LCCI nur einmalig an und deckt sämtliche Prüfungs-, Bearbeitungs- und Gewährungskosten der Bank ab; bei Fremdwährungsdarlehen schließt sie die Wechselgebühr für die Erstauszahlung ein.
Gebühren dürfen ohnehin nur für tatsächlich erbrachte und ausdrücklich beauftragte Leistungen erhoben werden (Art. 14 Abs. 3 LCCI).
Die verpflichtende Notarbelehrung (Art. 15 LCCI)
Vor der eigentlichen Beurkundung muss der Darlehensnehmer einen gesonderten, kostenfreien Notartermin wahrnehmen.
Der Notar errichtet dort ein Vorprotokoll (acta de transparencia material oder auch acta previa genannt).
Darin prüft der Notar die rechtzeitige Übermittlung der vorgeschriebenen Unterlagen, erläutert die wesentlichen Vertragsbedingungen und dokumentiert die gesetzlich vorgesehene Beratung sowie die Wissensprüfung des Darlehensnehmers.
Das Vorprotokoll muss spätestens am Tag vor der Hypothekenurkunde errichtet sein.
Ohne ein positives Vorprotokoll darf die Hypothek nicht beurkundet werden. Der Schutz erstreckt sich nach Art. 15 Abs. 4 LCCI auch auf natürliche Personen, die als Bürgen oder Sicherungsgeber auftreten.
Bei Verbraucherdarlehen mit Bezug zu einer Wohnimmobilie in Katalonien ist zusätzlich die grundsätzlich 14-tägige Frist nach Art. 262-4 des katalanischen Verbrauchergesetzbuchs (Gesetz 22/2010 vom 20. Juli, i.d.F. des Gesetzes 20/2014 vom 29. Dezember) zu beachten. Die Frist gilt nur zugunsten von Verbrauchern; nicht jede natürliche Person im Anwendungsbereich der LCCI ist zugleich Verbraucher.
Die vorvertragliche Information: FEIN und FiAE
Nach Art. 14 Abs. 1 LCCI muss die Bank dem Darlehensnehmer mindestens zehn Kalendertage vor der Unterzeichnung folgende Unterlagen aushändigen:
- die FEIN (Europäisches Standardisiertes Merkblatt, Anexo I der LCCI), die für die Bank während der darin angegebenen Frist – mindestens zehn Tage – als bindendes Angebot gilt,
- ein Warnhinweisblatt (FiAE, Anexo II der LCCI), das unter anderem auf Referenzindizes, etwaige Zinsuntergrenzen, die Möglichkeit der vorzeitigen Fälligstellung, die Kostenverteilung und ein etwaiges Fremdwährungsdarlehen hinweist,
- bei variablem Sollzinssatz ein gesondertes Dokument mit den Raten in verschiedenen Zinsszenarien,
- einen Entwurf des Vertrags mit aufgeschlüsselten Kosten sowie klare Angaben darüber, welche Kosten die Bank und welche der Darlehensnehmer trägt.
Sofern die Bank den Abschluss einer Versicherung verlangt, muss sie die geforderten Deckungsbedingungen schriftlich mitteilen (Art. 14 Abs. 1 lit. f LCCI).
Die Unterlagen sind zusammen mit der Empfangsbestätigung des Darlehensnehmers auf sicherem elektronischem Weg auch dem gewählten Notar zu übermitteln.
Festzins, variabler Sollzins oder Mischzins: welche Modelle gibt es in Spanien?
In Spanien werden Hypothekendarlehen mit festem Sollzinssatz (tipo fijo), mit variablem Sollzinssatz (tipo variable) und als Mischzinsdarlehen (tipo mixto) angeboten.
- Beim Festzinsdarlehen gilt der vereinbarte Sollzinssatz grundsätzlich während der gesamten Vertragslaufzeit.
- Beim variablen Modell setzt sich der Sollzins regelmäßig aus dem Euríbor und einem vertraglichen Aufschlag zusammen und wird in den vereinbarten Abständen angepasst.
- Beim Mischzinsdarlehen gilt zunächst für einen bestimmten Zeitraum ein fester Sollzinssatz; anschließend wird das Darlehen variabel verzinst.
Der spanische Festzins ist nicht mit der deutschen Sollzinsbindung zu verwechseln: Während in Deutschland der Zins etwa für zehn Jahre gebunden sein kann, obwohl das Darlehen länger läuft, bleibt der Zinssatz bei einer spanischen hipoteca fija üblicherweise während der gesamten vereinbarten Laufzeit fest.
Der Zinssatz darf nach Art. 21 Abs. 1 LCCI während der Laufzeit nicht einseitig zum Nachteil des Darlehensnehmers geändert werden. Bei variablem Sollzinssatz muss der Referenzindex nach Art. 21 Abs. 2 LCCI klar, objektiv, nachprüfbar und dem Einfluss der Bank entzogen sein.
Bankwechsel und Umstellung auf einen Festzins
Der Wechsel der finanzierenden Bank ist gesetzlich erleichtert und im Gesetz über die Subrogation und Änderung von Hypothekendarlehen (Gesetz 2/1994 vom 30. März, „L-2/1994“) geregelt.
Nach Art. 1 L-2/1994 kann der Schuldner einen anderen Immobiliardarlehensgeber in das bestehende Hypothekendarlehen eintreten lassen (subrogación de acreedor). Die Initiative liegt damit beim Darlehensnehmer, nicht bei den Banken. Zivilrechtliche Grundlage ist die rechtsgeschäftliche Subrogation nach Art. 1211 CC.
Der Vorteil liegt darin, dass die bestehende Hypothek fortbesteht. Sie muss weder gelöscht noch neu bestellt werden. Die Urkunde über den Eintritt ist nach Art. 7 L-2/1994 von der Stempel- bzw. Beurkundungssteuer (AJD) befreit. Für Notar- und Registergebühren gelten nach Art. 8 L-2/1994 reduzierte Sätze. Das Verfahren regelt Art. 2 L-2/1994:
Die aufnehmende Bank legt dem Schuldner ein bindendes Angebot nebst Kosteninformation vor.
Nimmt der Schuldner das Angebot an, fordert die neue Bank bei der bisherigen Bank eine Bescheinigung über die Restschuld an, die binnen sieben Kalendertagen zu erteilen ist.
Die bisherige Bank kann den Eintritt innerhalb von fünfzehn Kalendertagen nach Übergabe der Bescheinigung noch abwenden, indem sie mit dem Schuldner ihrerseits eine Vertragsänderung (novación modificativa) vereinbart. Eine Zustimmung der bisherigen Bank ist nicht erforderlich. Sie darf die Zahlung nicht zurückweisen.
Gegenüber Dritten wirkt der Eintritt erst mit dem entsprechenden Randvermerk im Eigentumsregister, Art. 5 der Ley 2/1994.
Sofern im Zuge des Wechsels ein variabler Sollzinssatz durch einen festen ersetzt wird, ist die Entschädigung nach Art. 23 LCCI besonders begrenzt: Sie darf den tatsächlich entstehenden finanziellen Verlust der Bank nicht übersteigen und ist in den ersten drei Jahren der Vertragslaufzeit auf höchstens 0,05 % des vorzeitig zurückgezahlten Kapitals gedeckelt.
Nach Ablauf dieser drei Jahre darf bei einer Umstellung auf einen Festzins keine Entschädigung mehr verlangt werden. Dasselbe gilt für die bloße Vertragsänderung bei derselben Bank.
Die Vergünstigung greift auch bei der Umstellung auf ein Mischzinsmodell, dessen anfängliche Festzinsphase mindestens drei Jahre beträgt.
Welche Vorfälligkeitsentschädigung ist in Spanien zulässig?
Bei einem Darlehen mit variablem Sollzinssatz kann vertraglich eine von zwei einander ausschließenden gesetzlichen Varianten vereinbart werden (Art. 23 LCCI):
- entweder höchstens 0,25 % des zurückgezahlten Kapitals bei Rückzahlung während der ersten drei Jahre,
- oder höchstens 0,15 % bei Rückzahlung während der ersten fünf Jahre.
Nach Ablauf des jeweils vereinbarten Zeitraums entfällt die Entschädigung.
Bei einem Darlehen mit festem Sollzinssatz beträgt die Obergrenze höchstens 2 % während der ersten zehn Jahre und danach höchstens 1,5 %.
Bei einem Mischzinsdarlehen gelten für eine Rückzahlung während einer Festzinsphase grundsätzlich die Grenzen für Festzinsperioden.
Diese Prozentsätze sind gesetzliche Höchstgrenzen. Die Entschädigung darf zugleich den der Bank tatsächlich entstehenden finanziellen Verlust nicht überschreiten; entsteht kein solcher Verlust, fällt keine Entschädigung an.
Was passiert bei Zahlungsverzug des Darlehensnehmers bei einem Immobiliendarlehen in Spanien?
Die LCCI begrenzt die Voraussetzungen, unter denen die Bank das Darlehen wegen Zahlungsverzugs vorzeitig fällig stellen darf. Bei einer einzelnen verspäteten Rate ist das ausgeschlossen.
Nach Art. 24 LCCI ist die vorzeitige Fälligstellung (vencimiento anticipado) nur zulässig, wenn die folgenden Voraussetzungen kumulativ vorliegen:
- In der ersten Hälfte der Laufzeit muss der Rückstand mindestens 3 % des gewährten Kapitals erreichen; diese Schwelle gilt jedenfalls als erfüllt, wenn zwölf Monatsraten offen sind.
- In der zweiten Hälfte der Laufzeit gelten entsprechend 7 % des Kapitals beziehungsweise fünfzehn Monatsraten.
- Die Bank muss den Darlehensnehmer zuvor zur Zahlung aufgefordert, ihm hierfür eine Frist von mindestens einem Monat eingeräumt und ihn darauf hingewiesen haben, dass sie andernfalls die gesamte Restschuld fällig stellt.
Von diesen Regelungen kann nicht zum Nachteil des Darlehensnehmers abgewichen werden.
Der Verzugszinssatz beträgt nach Art. 25 LCCI den vertraglich vereinbarten Sollzinssatz zuzüglich drei Prozentpunkten. Verzugszinsen fallen nur auf den fälligen und unbezahlten Kapitalbetrag an und dürfen nicht kapitalisiert werden.
Haftet der hypothekarische Darlehensnehmer in Spanien nur mit der Immobilie?
Nein, denn die Hypothek gibt der Bank ein Verwertungsrecht an der Immobilie, sie begrenzt die Haftung aber nicht auf diese.
Nach Art. 1911 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil, „CC“) haftet der Schuldner für die Erfüllung seiner Verbindlichkeiten mit seinem gesamten gegenwärtigen und künftigen Vermögen.
Art. 105 des spanischen Hypothekengesetzes („LH“) normiert, dass die Bestellung der Hypothek daran nichts ändert.
Sofern der Erlös aus einer Zwangsverwertung nicht zur vollständigen Tilgung ausreicht, kann der Gläubiger nach Art. 579 der spanischen Zivilprozessordnung wegen des Fehlbetrags die Fortsetzung der Vollstreckung nach den allgemeinen Regeln beantragen und damit auf das sonstige Vermögen des Schuldners zugreifen.
Die Rückgabe der Immobilie erledigt die Schuld daher nicht automatisch.
Eine Beschränkung der Haftung auf die Immobilie ist nach Art. 140 LH zwar möglich, muss aber ausdrücklich vereinbart werden und entspricht bei üblichen Bankhypotheken nicht dem Regelfall.
Gesamtschuldnerische Haftung mehrerer Darlehensnehmer bei hypothekarischem Darlehen in Spanien
Nehmen mehrere Personen die Hypothek gemeinsam auf, vereinbaren spanische Banken regelmäßig eine gesamtschuldnerische Haftung (solidaridad).
Die Bank kann dann von jedem Darlehensnehmer die gesamte offene Forderung verlangen, unabhängig von den Eigentumsquoten an der Immobilie und unabhängig davon, wer die Raten tatsächlich gezahlt hat.
Von Gesetzes wegen tritt diese Rechtsfolge nicht ein: Nach Art. 1137 CC wird die Gesamtschuld nicht vermutet, wenn mehrere Personen gemeinsam Schuldner sind; sie muss ausdrücklich vereinbart werden.
Besondere Bedeutung hat der Punkt für unverheiratete Paare, Geschwister und gemeinsam investierende Käufer, weil der Innenausgleich zwischen den Schuldnern (Art. 1145 CC) die Außenhaftung gegenüber der Bank nicht berührt.
Der Ablauf der Immobilienfinanzierung in Spanien - Schritt für Schritt
In der Praxis läuft eine Finanzierung meist so ab:
- Vorprüfung Ihrer Unterlagen und grundsätzliche Finanzierungszusage;
- Wertgutachten (tasación) der Immobilie;
- verbindliches Angebot mit FEIN und FiAE;
- zehntägige Bedenkzeit;
- Belehrungstermin beim Notar und Errichtung des Vorprotokolls (acta de transparencia material);
- Beurkundung von Kauf und Hypothek und Auszahlung des Darlehens.
Stolpersteine für Immobilienkäufer bei der Finanzierung in Spanien
Drei Punkte sorgen erfahrungsgemäß für Verzögerungen:
Herkunft der Mittel: Banken und Notare unterliegen den gesetzlichen Prüfpflichten der Geldwäscheprävention nach dem Gesetz 10/2010 vom 28. April. Für den Käufer folgt daraus die Notwendigkeit, die Herkunft des eingesetzten Eigenkapitals nachvollziehbar zu dokumentieren – etwa den Verkauf einer anderen Immobilie, eine Schenkung von Familienangehörigen, Wertpapierverkäufe, Dividenden oder Gesellschaftsausschüttungen, ein Privatdarlehen oder länger angesparte Eigenmittel.
Zusatzprodukte, Kopplungs- und Bündelungsgeschäfte: Art. 17 LCCI unterscheidet zwischen Kopplungsgeschäften (ventas vinculadas) und Bündelungsgeschäften (ventas combinadas):
- Ein Kopplungsgeschäft liegt vor, wenn das Darlehen nicht unabhängig von dem Zusatzprodukt abgeschlossen werden kann; solche Gestaltungen sind nach Art. 17 Abs. 1 LCCI grundsätzlich verboten, ein entgegen der Vorschrift verbundener Vertrag ist nach Art. 17 Abs. 2 LCCI nichtig, ohne dass die Wirksamkeit des Darlehens berührt wird.
- Wird das Darlehen dagegen auch separat angeboten und erhält der Kunde beim Abschluss eines Kontos oder einer Versicherung lediglich günstigere Konditionen, handelt es sich regelmäßig um ein zulässiges Bündelungsangebot.
- Verlangt die Bank eine Kreditsicherungs- oder Gebäudeversicherung (Art. 17 Abs. 3 LCCI), muss sie eine gleichwertige Police eines anderen Anbieters akzeptieren, darf hierfür keine Gebühren verlangen und die Darlehenskonditionen deswegen nicht verschlechtern. Zu prüfen ist stets, was bei Kündigung des Zusatzprodukts mit dem Zinssatz geschieht.
Zeitfaktor: Gutachten, Bedenkzeit und Notartermine brauchen einen gewissen Vorlauf, der fest eingeplant werden sollte.
Arras-Vertrag in Spanien und Finanzierungsklausel bei Hypothek
Einen wesentlichen zusätzlichen Schutz kann der privatschriftliche Kaufvorvertrag bieten.
Eine präzise formulierte Finanzierungsklausel im Arras-Vertrag legt fest, bis wann die Finanzierungszusage vorliegen und welchen Mindestbetrag sie umfassen muss; zudem wie eine Ablehnung nachzuweisen ist und was mit der geleisteten Anzahlung geschieht, falls die Bank ablehnt.
Ohne eine solche Klausel befreit eine gescheiterte Finanzierung den Käufer regelmäßig nicht von den Folgen des bereits geschlossenen Vertrags; die Anzahlung kann dann verloren sein.
Besonderheiten in Katalonien:
Liegt die Immobilie in Katalonien, gelten die vom gemeinspanischen Zivilrecht abweichenden Vorschriften des sechsten Buches des katalanischen Zivilgesetzbuches („CCCat“).
Nach Art. 621-8 Abs. 1 CCCat gilt die Übergabe eines Geldbetrags im Zweifel als bestätigende Vorauszahlung (arras confirmatorias).
Ein Recht zur einseitigen Abstandnahme besteht dann gerade nicht. Eine Vorauszahlung mit gesetzlicher Möglichkeit zur Abstandnahme im Sinne von arras penitenciales muss nach Art. 621-8 Abs. 2 CCCat ausdrücklich vereinbart werden.
Für die Finanzierung hat das erhebliche Bedeutung: Wer in Katalonien darauf vertraut, sich im Fall einer Bankablehnung durch Verlust der Anzahlung vom Vertrag lösen zu können, geht ohne ausdrückliche Regelung fehl. Eine Finanzierungsklausel als aufschiebende oder auflösende Bedingung ist dort daher noch wichtiger als im übrigen Spanien.
Ergänzend eröffnet Art. 621-8 Abs. 3 CCCat die Möglichkeit, eine arras penitenciales-Vorauszahlung mit einer Höchstfrist von sechs Monaten auf einem notariellen Anderkonto (depósito notarial) zu hinterlegen und im Eigentumsregister eintragen zu lassen.
Die Immobilie wird dann mit einem Haftungsstempel (afección registral) zur Rückzahlung versehen.
FAQ: Immobilienfinanzierung für Nichtansässige in Spanien
Finanzieren spanische Banken auch Nichtansässige?
Ja, in der Regel bis zu rund 60 bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Wertgutachten. Ansässige erhalten oft bis zu 80 %.
Wie viel Eigenkapital brauche ich, wenn ich in Spanien einen Immobilienkauf finanzieren möchte?
Das hängt von der Beleihungsquote ab: Bei 70 % Finanzierung sind rund 40 bis 45 % des Kaufpreises erforderlich (30 % Kaufpreisanteil zuzüglich 10 bis 15 % Nebenkosten), bei 60 % Finanzierung rund 50 bis 55 %.
Wer zahlt die Kosten der Hypothek in Spanien?
Nach Art. 14 LCCI trägt die Bank die Notar-, Register- und Abwicklungskosten der Hypothekenbestellung; die AJD schuldet sie kraft Steuerrechts. Beim Darlehensnehmer verbleiben die tasación und von ihm angeforderte Abschriften; hinzu kommen je nach Vertrag etwa eine Eröffnungsprovision oder Versicherungsprämien.
Was ist das acta de transparencia material bzw. acta previa in Spanien bei einer Immobilienfinanzierung?
Das Vorprotokoll nach Art. 15 LCCI. Der Notar prüft darin die rechtzeitige Übermittlung der Unterlagen, berät den Darlehensnehmer und dokumentiert die Wissensprüfung. Der Termin ist kostenfrei; ohne positives Vorprotokoll darf die Hypothek nicht beurkundet werden.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer spanischen Hypothek?
Bei variablem Sollzinssatz kann vertraglich entweder höchstens 0,25 % bei Rückzahlung in den ersten drei Jahren oder höchstens 0,15 % in den ersten fünf Jahren vereinbart werden; danach entfällt sie. Bei festem Sollzinssatz gelten höchstens 2 % in den ersten zehn Jahren, danach 1,5 % (Art. 23 LCCI). Die Entschädigung darf den tatsächlichen finanziellen Verlust der Bank nicht übersteigen.
Wann darf eine spanische Bank das hypothekarisch besicherte Darlehen fällig stellen?
Erst ab bestimmten Rückstandsschwellen (3 % des Kapitals bzw. zwölf Monatsraten in der ersten Hälfte, 7 % bzw. fünfzehn Monatsraten in der zweiten Hälfte) und nachdem die Bank zur Zahlung aufgefordert, eine Frist von mindestens einem Monat gesetzt und auf die Folgen hingewiesen hat (Art. 24 LCCI).
Wird die Hypothek nach vollständiger Rückzahlung automatisch gelöscht?
Nein. Nach Art. 82 spanisches Hypothekengesetz wird die Hypothek trotz vollständiger Tilgung nicht von selbst aus dem Eigentumsregister entfernt. Erforderlich sind regelmäßig eine notarielle Löschungsurkunde mit Zustimmung der Bank (carta de pago y cancelación) und der anschließende Registerantrag. Dies ist vor allem vor einem späteren Verkauf wichtig. Eine bloße Bankbestätigung über die Tilgung genügt nicht.
Kann ich die Bank wechseln oder auf einen Festzins umstellen?
Ja. Der Gläubigerwechsel richtet sich nach dem Gesetz 2/1994 vom 30. März. Wird ein variabler Zins durch einen festen ersetzt, ist die Entschädigung nach Art. 23 LCCI in den ersten drei Jahren auf höchstens 0,05 % begrenzt; danach fällt keine Entschädigung mehr an.
Was ist ein Mischzinsdarlehen (hipoteca mixta) in Spanien?
Ein Darlehen, bei dem zunächst für einen bestimmten Zeitraum ein fester Sollzinssatz gilt und das anschließend variabel verzinst wird. Für eine vorzeitige Rückzahlung während der Festzinsphase gelten grundsätzlich die Grenzen für Festzinsperioden.
Was passiert mit Blick auf meine Arras-Vorauszahlung, wenn die Bank die Finanzierung in Spanien ablehnt?
Ohne eine Finanzierungsklausel im Arras-Vertrag befreit die Ablehnung den Käufer regelmäßig nicht von den Folgen des bereits geschlossenen Kaufvorvertrags; die Anzahlung kann verlustig gehen. Eine entsprechende Klausel sollte daher zweckmäßigerweise vor Unterzeichnung vereinbart werden.
Sie haben Rückfragen oder weitere Anliegen zur Hypothek in Spanien für Nichtansässige?
Wir stehen Ihnen per E-Mail, Videocall, telefonisch oder zu einem persönlichen Beratungsgespräch zur Verfügung. Uns zeichnen schnelle Reaktionszeiten aus.
Kontakt aufnehmen