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Anwalt für Immobilienkauf auf Mallorca
Deutsch-spanische Rechtsberatung für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz. Langjährige Praxiserfahrung.
Wir prüfen die rechtlichen Gegebenheiten der Immobilie, verhandeln privatschriftliche Verträge und gestalten die öffentliche Kaufurkunde mandantengerecht.
Wir begleiten unsere Mandantschaft bis zur Eintragung des Eigentums im spanischen Grundbuch und bei Bedarf über den Erwerb hinaus, von der laufenden jährlichen Steuererklärung für Nichtansässige bis zu Fragen der touristischen Vermietung.
Rechtsanwalt & Abogado
Wir prüfen Objekt, Genehmigungslage und Vertragsunterlagen, bevor Sie sich durch eine Reservierung oder Anzahlung binden.
Der Immobilienerwerb wird persönlich auf Partnerebene geführt – von der ersten Prüfung bis zur Eintragung der Kaufurkunde im Eigentumsregister und darüber hinaus.
Unsere unabhängige Beratung erfolgt ausschließlich im Interesse unserer Mandantschaft.
Spätere Nutzung, steuerliche Pflichten und künftige Entscheidungen werden von Anfang an einbezogen.
Die rechtliche Prüfung - eine wichtige Aufgabe beim Immobilienkauf auf Mallorca
Ein Immobilienkauf in Spanien unterscheidet sich in mehreren Punkten von einer Transaktion in Deutschland. Notar und Makler nehmen dabei andere Aufgaben wahr, als Käufer es aus Deutschland gewohnt sind.
Der spanische Notar
Der spanische Notar prüft die gesetzlichen Voraussetzungen der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde, die anschließend dem zuständigen Eigentumsregister zur Eintragung vorgelegt wird. Eine umfassende rechtliche Prüfung der Immobilie allein aus Sicht des Käufers gehört jedoch nicht zu seiner Aufgabe. Insbesondere bewertet der Notar nicht, ob die rechtliche, städtebauliche und vertragliche Situation des Objekts den Vorstellungen des Käufers entspricht.
Der Immobilienmakler
Der Immobilienmakler begleitet die Vermarktung und den Abschlussprozess. Die unabhängige rechtliche Prüfung der Immobilie ist hiervon zu trennen. Sie umfasst insbesondere die zivilrechtliche, grundbuchrechtliche, städtebaurechtliche und öffentlich-rechtliche Situation des Erwerbs.
Unsere Rolle: ausschließlich die des Käufers
Wir werden allein vom Käufer beauftragt und vergütet. Provisionsabreden, Vermittlungsentgelte oder sonstige Zuwendungen von Maklern, Verkäufern oder Bauträgern bestehen nicht. Unsere Einschätzung zur Immobilie ist an keiner Stelle vom Zustandekommen des Kaufs abhängig. Wo es zum Schutz des Käufers geboten ist, raten wir dazu, Bedingungen neu zu verhandeln oder vom Erwerb Abstand zu nehmen.
Sie stehen noch am Anfang?
Unser rechtlicher Leitfaden zum Immobilienkauf auf Mallorca erklärt Ablauf, Kosten, Steuern und typische Risiken – Stand 2026.
Rechtliche Prüfung und Vertragsgestaltung beim Immobilienkauf auf Mallorca - was wir anwaltlich übernehmen
Der Umfang richtet sich nach Immobilie, Vertragsgestaltung und Stand der Transaktion – vom klassischen Hauskauf, Erwerb eines Apartments bis hin zur Villa in Luxuspreissegmenten. Typischerweise umfasst unsere anwaltliche Beratung die nachstehenden Bereiche.
Eigentum & Eigentumsregister
Prüfung der Eigentumsverhältnisse, der Eintragungen im Eigentumsregister und der Lastensituation.
Bau- und Planungsrecht
Mehr als der bloße Abgleich von Eigentumsregister, Kataster und tatsächlichem Bestand: Beratung zur städtebaulichen Genehmigungslage, zu zulässigen Nutzungen und zum Umgang mit nicht eingetragenen Bauten und Anlagen.
Verträge
Prüfung, Gestaltung und konsequente Verhandlung von Reservierungs-, Options- und Arras-Verträgen sowie sonstiger privatschriftlicher Kaufvorverträge.
Notarielle Beurkundung
Prüfung und mandantengerechte Gestaltung der öffentlichen Kaufurkunde, Vertretung per Vollmacht, rechtzeitige Einholung der NIE.
Kaufpreis & Belastungen
Koordination der rechtssicheren Zahlungsabwicklung, Absicherung der Löschung bestehender Lasten, Abstimmung mit Banken und Notariat.
Steuerliche Gestaltung & Vermögensstruktur
Vorausschauende Strukturierung der steuerlichen Folgen des Erwerbs, der Nutzung und einer späteren Veräußerung – grenzüberschreitend abgestimmt mit den bestehenden steuerlichen Beratern der Mandantschaft.
Ablauf der anwaltlichen Begleitung beim Immobilienkauf auf Mallorca
Prüfen und einordnen
Wir schaffen vor jeder rechtlichen oder wirtschaftlichen Bindung Klarheit über Eigentum, Belastungen, Genehmigungslage, Nutzungsmöglichkeiten und erkennbare Vollzugsrisiken. Das Ergebnis ist eine belastbare Entscheidungsgrundlage mit einer klaren Empfehlung zum weiteren Vorgehen.
- Prüfung von Eigentum, Belastungen, Genehmigungslage und Nutzbarkeit
- Due Diligence Prozess
- Klare Risikobewertung und zweckmäßige Handlungsempfehlungen
Gestalten, strukturieren und verhandeln
Wir gestalten und verhandeln privatschriftliche Verträge im Sinne unserer Mandantschaft und sichern potentielle Vermögensrisiken vertraglich ab.
- Abstimmung mit Makler und Verkäuferseite
- Reservierungs-, Options- oder Arras-Vertrag o.Ä.
- Absicherung Käuferinteressen
Beurkunden und abwickeln
Wir bereiten den Notartermin vor und führen die Transaktion bis zur Eintragung der Kaufurkunde zu Ende und stehen der Mandantschaft auch im Anschluss mit vielfältigen Services an der Seite.
- Vorbereitung und Abstimmung der notariellen Kaufurkunde
- Steuerung rechtssicherer Zahlungsabwicklung und ggfs. Löschung bestehender Lasten
- Koordination der steuerlichen und grundbuchrechtlichen Abwicklung samt Fristenüberwachung bis zur Eintragung
- Betreuung nach dem Kauf
Rechtsanwalt Immobilienkauf auf Mallorca - wichtige Fragen und Antworten
Worin unterscheiden sich Reservierungsvertrag, Optionsvertrag und Arras-Vertrag?
Die rechtliche Due Diligence schafft vor dem Immobilienkauf Klarheit, welche rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken mit Blick auf den angestrebten Liegenschaftskauf tatsächlich bestehen.
Ziel ist nicht, jede Unstimmigkeit auszuschließen, sondern eine belastbare Entscheidungsgrundlage zu schaffen und vermeidbare Vermögensrisiken frühzeitig zu erkennen.
Wir werten hierfür nicht nur einen aktuellen Grundbuchauszug (nota simple) aus, sondern legen besonderen Wert auf die Prüfung städtebaulicher Aspekte, die bei vermögenserheblichen Immobilien von Bedeutung sind. Unser Team prüft, ob alle tatsächlich vorhandenen Gebäude, Anbauten, Terrassen, Pools oder Nebengebäude ordnungsgemäß genehmigt und eingetragen sind.
Je nach Objekt und Lage beziehen bzw. holen wir weitere Unterlagen ein und stimmen uns erforderlichenfalls mit uns technischen Architekten, Sachverständigen oder den zuständigen Gemeinde ab. Sofern wir Unstimmigkeiten feststellen, prüfen wir, welche wirtschaftlichen Risiken sich daraus ergeben und wie wir Risiken etwaig im Kaufvertrag absichern können.
Nicht jede baurechtliche Unregelmäßigkeit verhindert den Erwerb einer Immobilie. Entscheidend ist vielmehr, ob die damit verbundenen Risiken wirtschaftlich beherrschbar sind, welche Folgen sie langfristig haben und ob sie vor der Beurkundung vertraglich abgesichert oder beseitigt werden können.
Wie prüfen wir bei einer Mallorca-Immobilientransaktion Reservierungs-, Options- und/oder Arras-Vertrag?
Auf Mallorca wird Kaufinteressenten häufig bereits zu Beginn der Verhandlungen ein Reservierungsvertrag vorgelegt. Mit dessen Unterzeichnung ist regelmäßig die Zahlung einer Reservierungsanzahlung verbunden. Die Vereinbarung kann jedoch bereits rechtliche Bindungen und Ausschlussfristen enthalten, deren Tragweite nicht immer auf den ersten Blick erkennbar ist.
Im weiteren Verlauf wird häufig ein Optionsvertrag oder ein privatschriftlicher Kaufvertrag geschlossen, der die Anzahlung regelmäßig als Arras-Vertrag ausgestaltet. Die Bezeichnung des Vertrags ist dabei weniger wichtig als sein konkreter Inhalt. Maßgeblich ist, welche Verpflichtungen die Parteien übernehmen, wann der Käufer sich endgültig bindet und welche Folgen ein Scheitern der Transaktion hat.
Wir prüfen und gestalten Vertragsentwürfe oder erstellen eine auf den Einzelfall abgestimmte Vereinbarung.
Was passiert nach dem Notartermin?
Mit der Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde ist die Transaktion noch nicht vollständig abgeschlossen.
Im Anschluss sind insbesondere die anfallenden Steuern zu erklären und abzuführen sowie die Eigentumsumschreibung bei dem zuständigen Eigentumsregister zu veranlassen.
Je nach Mandat übernehmen oder koordinieren wir:
- die Einreichung der steuerlichen Erklärungen mit etwaiger Abführung
- die Vorlage der Kaufurkunde beim Eigentumsregister zu Eintragungszwecken
- die Bearbeitung von Beanstandungen des Grundbuchamts
- die Kontrolle der Eigentumsumschreibung
- die Umschreibung laufender Versorgungsverträge
- die Kommunikation mit der Eigentümergemeinschaft
- die Verwahrung und Weiterleitung der abschließenden Unterlagen
Nach Abschluss der Eintragung bieten wir unserer Mandantschaft jährlich einen umfangreichen Service: unter anderem jährliche Vorbereitung und Einreichung der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR), Fragen zur touristischen Vermietung usw.
Die einzelnen Prüfungsschritte, die dabei anfallenden Kosten und die steuerlichen Folgen stellen wir im Leitfaden zum Immobilienkauf auf Mallorca ausführlich dar.
Besondere Risiken beim Kauf von Villen, Fincas und großen Landgrundstücken auf Mallorca
Bei Objekten im ländlichen Raum und in Küstennähe können sich bedeutende städtebaulich bzw. verwaltungsrechtliche Fragen stellen.
Ländlicher Boden (suelo rústico)
Bestand und Genehmigungen
Vermietung und Küste
Die touristische Vermietung ist auf den Balearen streng reglementiert. In Ufernähe greift das Küstenrecht (Ley de Costas).
Rechtliche Klarheit vor der ersten Bindung
Rechtliche Risiken bei einem Immobilienerwerb auf Mallorca lassen sich am wirksamsten prüfen und absichern, bevor eine Reservierung, Anzahlung oder privatschriftliche Vereinbarung irgendeine Bindungswirkung entfaltet. Zu diesem Zeitpunkt können Bedingungen noch verhandelt, erforderliche Nachweise verlangt und erkannte Risiken vertraglich aufgefangen werden.
Wurde bereits unterzeichnet, prüfen wir die bestehende Bindung, laufende Fristen und den verbleibenden Gestaltungsspielraum. Auf dieser Grundlage kann der Erwerb rechtlich geordnet weitergeführt werden.
Anwalt für Immobilienkauf auf Mallorca - Ihr Ansprechpartner
Steven Rudmann
Wir begleiten Immobilienerwerbe auf Mallorca seit vielen Jahren persönlich – vom Apartment bis zur Villa in Küstenlage.
Bei anspruchsvollen Transaktionen kommen zur rechtlichen Prüfung häufig besondere Anforderungen an Diskretion, Strukturierung und Koordination hinzu.
Nach einem unverbindlichen Erstgespräch erhalten Sie ein entsprechendes schriftliches Leistungs- und Honorarangebot.
Häufige Fragen zum Immobilienkauf auf Mallorca mit Anwalt
Benötige ich für den Immobilienkauf auf Mallorca einen Anwalt?
Eine gesetzliche Pflicht zur Beauftragung eines Rechtsanwalts besteht nicht. Aufgrund der wirtschaftlichen Bedeutung eines Immobilienkaufs und der begrenzten Prüfungsfunktion des Notars ist eine anwaltliche Begleitung jedoch regelmäßig sinnvoll.
Prüft der spanische Notar die Immobilie nicht bereits?
Der Notar kontrolliert die Voraussetzungen der Beurkundung und erfüllt wichtige gesetzliche Prüf- und Belehrungsaufgaben. Er vertritt jedoch weder die Interessen des Käufers noch des Verkäufers und führt keine umfassende rechtliche Due Diligence im alleinigen Interesse des Käufers durch.
Begleiten Sie auch den Kauf einer Finca?
Ja. Bei Fincas prüfen wir nicht nur Grundbuch und Kataster, sondern gleichen die rechtliche Situation mit dem tatsächlichen Gebäudebestand, der Erschließung und der planungsrechtlichen Lage ab.
Unsere Prüfung endet nicht mit einer Auflistung möglicher Unregelmäßigkeiten. Wir ordnen ein, welche Risiken wirtschaftlich beherrschbar sind, welche Absicherungen gegenüber der Verkäuferseite verlangt werden sollten und unter welchen Voraussetzungen der beabsichtigte Immobilienkauf rechtlich verantwortbar ist.
Muss ich für den Beurkundungstermin persönlich nach Mallorca reisen?
Nicht zwingend. Der Kauf kann kraft einer notariellen Vollmacht durch einen Vertreter abgewickelt werden.
Beraten Sie auch beim Kauf über eine Gesellschaft?
Ja. Bei größeren Erwerbsvorhaben prüfen wir, ob die Immobilie privat, über eine spanische oder ausländische Gesellschaft oder innerhalb einer bereits bestehenden Vermögensstruktur erworben werden sollte.
Maßgeblich ist für uns regelmäßig nicht ein einzelner steuerlicher Vorteil. Vielmehr achten wir darauf, ob sich die entsprechende Struktur insgesamt trägt. Nutzung, Finanzierung, Haftung, laufende Besteuerung, Nachfolge und ein späterer Verkauf hängen zusammen. In Einzelfällen, in denen es sinnvoll ist, sprechen wir die Erwerbsstruktur direkt mit heimischen Steuerberatern, den finanzierenden Banken oder weiteren Beratern des Mandanten ab. Diskretion ist hierbei selbstverständlich.
Betreuen Sie uns auch nach dem Kauf?
Ja. Unsere Begleitung endet nicht mit der Beurkundung oder der Eintragung der Kaufurkunde im Eigentumsregister.
Wie es danach weitergeht, richtet sich mitunter nach der Erwerbs-, Nutzungs- und Vermögensstruktur des jeweiligen Mandanten.
Beim privaten Erwerb übernehmen oder koordinieren wir die laufenden steuerlichen Pflichten für Nichtansässige, die Umschreibung der Versorgungsverträge, Fragen zur Grundsteuer und, sofern der Fall, die Vertretung gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Bei gewünschter Vermietung kümmern wir uns um die ggfs. erforderlichen Genehmigungen, die Verträge und die rechtlichen Grenzen der Nutzung.
Wurde über eine Gesellschaft oder innerhalb einer bestehenden Vermögensstruktur erworben, kommen die gesellschaftsrechtlichen und steuerlichen Folgepflichten hinzu: Abstimmung mit den Steuerberatern, Koordination der Erklärungs- und Dokumentationspflichten, rechtliche Begleitung späterer Änderungen bei Nutzung, Finanzierung oder Beteiligungsstruktur.
Bei Neubauten und umfassend sanierten Objekten verfolgen wir offene Mängel rechtlich nach. Technische Feststellungen arbeiten wir, wo nötig, mit Architekten oder Sachverständigen auf, machen sie gebündelt gegenüber der Bauträgerin geltend und begleiten sie, bis die vereinbarten Maßnahmen nachweislich erledigt sind.
Weiterführende Beiträge
Sie planen den Erwerb einer Immobilie auf Mallorca?
Wir begleiten den Erwerb einer Immobilie auf Mallorca im Privatvermögen ebenso wie den Erwerb über eine Gesellschaft oder innerhalb einer bestehenden Vermögensstruktur. In beiden Fällen klären wir die rechtliche und steuerliche Ausgangslage, legen die Prüfungsschritte fest und strukturieren das weitere Vorgehen.
Bei anspruchsvollen Objekten liegt das Risiko selten im Vertrag, sondern in der Sache: exponierte Lage, Küsten- oder Denkmalschutzbezug, ein Baustatus, der sich aus den Unterlagen nicht zweifelsfrei ergibt.
Wir benennen frühzeitig, welche dieser Punkte im konkreten Fall bestehen und wie belastbar die vorliegenden Unterlagen sind. Solange Fragen offen sind, gestalten wir die Verträge so, dass Sie nicht gebunden werden.
Steht kurzfristig eine Reservierung, eine Anzahlung oder eine Vertragsentscheidung an, erhalten Sie zeitnah eine belastbare Ersteinschätzung.