Zum Inhalt springen 
Immobilienkauf an der Costa del Sol – Recht, Steuern und wichtige Besonderheiten (2026)
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
An der Costa del Sol zählt für Interessenten an einem Immobilienkauf regelmäßig schon der erste Eindruck.
Aus anwaltlicher Sicht legen wir unseren Prüfungsschwerpunkt aber nicht auf die Lage oder den Kaufpreis, sondern darauf, ob die Eintragungen im Grundbuch und Kataster zusammenpassen und ob vorhandene Bauten ordnungsgemäß eingetragen sind, auch ob die geplante Nutzung, etwa eine Ferienvermietung, rechtlich zulässig ist.
Der Kaufablauf selbst unterscheidet sich in Andalusien nicht vom übrigen Spanien.
Der vorliegende Beitrag konzentriert sich auf Besonderheiten an der Costa del Sol – von Torremolinos und Fuengirola über Mijas bis Marbella, Benahavís und Estepona. Über den Immobilienkauf in Andalusien generell schreiben wir in einem anderen Artikel.
Was den Immobilienkauf an der Costa del Sol besonders macht
In Andalusien bestehen keine eigenen besonderen zivilrechtlichen Regelungen wie etwa Katalonien. Daher bildet die rechtliche Grundlage zunächst immer das spanische Zivilgesetzbuch.
Rechtliche Herausforderungen eines Immobilienkaufs an der Costa del Sol betreffen zumeist nicht die Kaufmodalitäten selbst. Vielmehr treten zu meisternde Schwierigkeiten im Bereich des Bau- und Raumordnungsrechts auf sowie mit Blick auf die Genehmigungslage einzelner Liegenschaften und ihrer städtebaulichen Situation in der entsprechenden Gemeinde.
Steuern und Kaufnebenkosten 2026: ITP, IVA und AJD beim Immobilienkauf an der Costa del Sol
Bei der Frage der Besteuerung ist zu differenzieren, ob eine Bestands- oder eine Neubauimmobilie erworben wird.
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt die Vermögensübertragungssteuer an (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Sie ist im Königlichen Gesetzesdekret 1/1993 vom 24. September geregelt, in Andalusien konkretisiert durch das Gesetz 5/2021 vom 20. Oktober, das 2026 unverändert gilt.
Der allgemeine ITP-Steuersatz beträgt in Andalusien 7 %, vgl. Art. 41 Gesetz 5/2021, ohne Progression. Mögliche Steuerreduktionen sieht das Gesetz in den Art. 43, 49 und 50 vor, u.a. 6 % bei einem Wert bis 150.000 Euro sowie 3,5 % beim Erwerb der Erstwohnung (vivienda habitual) durch Personen unter 36 Jahren, durch kinderreiche Familien und durch Menschen mit einer Behinderung ab 33 %.
Für internationale Käufer im gehobenen Segment greift regelmäßig der allgemeine Satz, da die Ermäßigungen an Wertgrenzen und persönliche Voraussetzungen gebunden sind.
In den letzten Jahren gab es eine wichtige normative Änderung im Hinblick auf die steuerliche Bemessungsgrundlage. Denn seit der Reform durch das Gesetz 11/2021 vom 9. Juli ist bei Immobilientransaktionen der amtlich festgelegte Referenzwert (valor de referencia) maßgeblich, soweit er den beurkundeten Kaufpreis übersteigt. Der Referenzwert sollte insoweit vor dem Kauf geprüft werden.
Sofern ein Neubau vom Bauträger für die erstmalige Übergabe erworben wird, kommt die ITP-Besteuerung nicht zur Anwendung. Vielmehr greift die spanische Umsatzsteuer – derzeit 10 % IVA zuzüglich 1,2 % Stempel- und Beurkundungssteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) in Andalusien. Hinzu kommen die Gebühren des Notars, des Eigentumsregisters und unter Umständen Beratungshonorare.
Immobilienkauf Marbella: neuer Bebauungsplan (PGOM) und die städtebauliche Prüfung
Marbella ist städtebaulich einer der anspruchsvolleren Standorte in Spanien und befindet sich seit diesem Jahr 2026 in einem Umbruch. Der Grund liegt im Städtebaurecht selbst: Auf Grundstücksebene gelten bis heute die Regeln eines Bauleitplans aus dem Jahr 1986.
Mit dem Raumordnungsgesetz LISTA (Gesetz 7/2021 vom 1. Dezember) hat man in Andalusien die Städtebauplanung „neu“ geordnet. Die LISTA teilt die städtebauliche Planung in zwei Stufen. Der PGOM legt die übergeordnete Struktur fest, d.h. die Bodenklassifizierung, Wachstumsgrenzen oder auch Schutzgebiete.
Die „grundstücksscharfen“ Regelungen, wie z.B. Fragen der Nutzung, Baumasse, Höhen oder Abstände sind jeweils im nachgelagerten Plan de Ordenación Urbana (POU) enthalten, dessen Verabschiedung vorliegend für 2027/2028 erwartet wird.
Bis er in Kraft tritt, richtet sich die Bebaubarkeit eines konkreten Objekts insoweit weiter nach dem Plan von 1986.
Marbella hat sich sehr schnell an die Umsetzung gemacht: Den neuen Generalplan (Plan General de Ordenación Municipal, PGOM) beschloss der Stadtrat am 27. Juli 2025 vorläufig. Am 22. Februar 2026 erteilte die Junta de Andalucía ihre zustimmende Stellungnahme (informe favorable) und übermittelte den Plan zur endgültigen Verabschiedung an die Stadt.
Wie intensiv die anwaltliche Prüfung im Rahmen der Due Diigence ausfällt, hängt vom Objekt ab.
Bei Villen mit Anbauten, bei ländlichen Objekten und Grundstücken, bei Neubau sowie in planungsrechtlichen Altfällen sollte eine amtliche städtebauliche Auskunft der Stadt für das konkrete Grundstück eingeholt werden. Aus der entsprechenden Bescheinigung gehen regelmäßig die Klassifizierung und das anwendbares Regelungsregime hervor.
Auch wird geprüft, auf welcher planungsrechtlichen Grundlage die vorhandenen Baugenehmigungen beruhen und ob Pool, Anbau oder Nebengebäude jeweils genehmigt bzw. eingetragen sind. Gerade bei hochwertigen Villen liegt das Risiko selten im Haupthaus, sondern in den (bebauten) Außenflächen.
Da die Ausstellung behördlicher Bescheinigungen unter Umständen Wochen oder Monate bedarf, kommt einer Reservierung unter dem Vorbehalt einer ordnungsgemäßen städtebaulichen Prüfung eine praxisrelevante Bedeutung zu; gegebenenfalls erfolgen Absicherungen auch über einen Contrato Privado de Promesa (= festes Versprechen, die Transaktion durchzuführen, kleinere Anzahlung) im Sinne von Art. 1451 CC; dieser Vertrag ist nicht zu verwechseln mit dem klassischen „Arras-Vertrag“.
Ferienvermietung an der Costa del Sol: die Lage 2026
Ob sich eine Immobilie an der Costa del Sol touristisch vermieten lässt, ist keine Selbstverständlichkeit mehr. Auf autonomer Ebene, in der Eigentümergemeinschaft und auf kommunaler Ebene sind die Vorschriften zuletzt spürbar verschärft worden.
Auf autonomer Ebene richtet sich die touristische Vermietung von Wohnimmobilien (viviendas de uso turístico) nach dem Dekret 28/2016 vom 2. Februar, geändert durch das Dekret 31/2024 vom 29. Januar.
Voraussetzung sind die Eintragung im andalusischen Tourismusregister (RTA) und die erforderliche Bewohnbarkeit.
Sofern die entsprechende Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, gilt seit dem 3. April 2025 eine neue Rechtslage: Nach dem Organgesetz 1/2025 vom 2. Januar 2025 bedarf die touristische Nutzung im Wohnungseigentum der ausdrücklichen Zustimmung der Eigentümergemeinschaft; dies mit einer Mehrheit von drei Fünfteln, vgl. Art. 17 Abs. 12 des spanischen WEG-Gesetzes. Bereits zuvor legal touristisch betriebene Wohnungen dürften Bestandsschutz genießen – im Einzelfall zu prüfen.
Auf kommunaler Ebene dürfen die Gemeinden die Neuzulassung aussetzen, solange sie ein städtebauliches Planungsinstrument vorsehen. So hat Málaga kürzlich davon Gebrauch gemacht: Gestützt auf Art. 6 Abs. 2 dieses Gesetzesdekrets hat die Stadt die Neuvergabe stadtweit für drei Jahre bis 2028 ausgesetzt und zuvor über eine Änderung ihres Bauleitplans in den am stärksten „gesättigten“ Vierteln eine Deckelung für den Anteil touristischer Mietwohnungen eingeführt.
Zu beachten ist spanienweit: Das Ende 2024 eingeführte einheitliche Kurzzeitvermietungs-Register hat der Tribunal Supremo 2026 mangels staatlicher Kompetenz aufgehoben. Daher geben die autonomen und kommunalen Vorgaben umso mehr den Ausschlag.
Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
Decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
Weitere Standorte für den Hauskauf an der Costa del Sol: Estepona, Benahavís und Fuengirola
Estepona ist ein Neubau-Schwerpunkt, so dass der Fokus bei einer Immobilientransaktion auf dem Bauträgerrecht liegen kann. Nach der Ersten Zusatzbestimmung des Bauordnungsgesetzes 38/1999 vom 5. November 1999 muss der Bauträger alle vom Käufer vor Fertigstellung geleisteten Zahlungen durch Bürgschaft oder Versicherung absichern und auf ein Sonderkonto einzahlen. Auf entsprechende Sicherungsinstrumente sollte vertraglich geachtet werden.
Hinzu treten Gewährleistung und Übergabeunterlagen. Nach Art. 17 des Bauordnungsgesetzes 38/1999 vom 5. November haftet der Bauträger zehn Jahre für Schäden an tragenden Elementen, drei Jahre für Mängel der Bewohnbarkeit und ein Jahr für Ausführungsmängel. Für die zehnjährige Haftung ist zusätzlich eine Versicherung (seguro decenal) vorgeschrieben, vgl. Art. 19 Gesetz 38/1999. Bei der Übergabe sollten Baugenehmigung, Erstbezugsgenehmigung, das Gebäudebuch (libro del edificio) und die Schlussabnahme vorliegen.
Benahavís ist von privaten, oft geschlossenen Urbanisationen geprägt. Dort wo die Gemeinde Benahavís die Unterhaltung der Anlagen und Einrichtungen nicht übernommen hat, obliegt deren Unterhaltung einem Erhaltungsträger, der sogenannten entidad urbanística de conservación, geregelt in Art. 201 des Dekrets 550/2022 vom 29. November 2022.
Anders als bei einer gewöhnlichen Eigentümergemeinschaft ist die Mitgliedschaft für die Grundstückseigentümer verpflichtend (adscripción obligatoria). Die Erhaltungsbeiträge für Straßen, Beleuchtung, Grünflächen und Sicherheit sind öffentlich-rechtlich im Wege der Verwaltungsvollstreckung durchsetzbar (vía de apremio).
Dortige Immobilienkäufer müssen daher wachsam sein: Die laufenden Beiträge können hoch ausfallen und rückständige Beiträge des Verkäufers können im Einzelfall als Last auf dem Grundstück eingetragen sein. Vor dem Kauf sollte daher unter Umständen eine entsprechende Bescheinigung angefordert werden, aus der hervorgeht, ob die Verkäuferseite mit den Zahlungen auf dem Laufenden ist oder ob offene Beträge bestehen.
Fuengirola hat einen ausgeprägt nordeuropäischen Immobilienmarkt. In der Stadt lebt die größte finnische Gemeinschaft außerhalb Skandinaviens, auch viele Schweden, Norweger, Briten und Iren findet man in Fuengirola, rund ein Viertel der Einwohner ist ausländisch.
Für die rechtliche Prüfung ist zu beachten, dass ein nicht unerheblicher Teil der Verkäufer in Spanien als Nichtansässige gelten.
Bei einem Immobilienkauf von einem Nichtansässigen, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und über das Formblatt 211 an die zuständige Steuerbehörde abzuführen. Zusätzlich geht bei einem nicht ansässigen Verkäufer die kommunale Wertzuwachssteuer auf den Käufer als Ersatzsteuerpflichtigen über, vgl. Art. 106 Abs. 2 Dekret 2/2004 vom 5. März 2004. Beides sollte in Fuengirola bei einem Immobilien von Anfang an berücksichtigt werden.
Für Málaga (Ferienvermietung), Marbella (PGOM-Umstellung) und Mijas (ländliche Objekte, AFO) gelten die vorliegend dargestellten Besonderheiten.
AFO-Status: Landhäuser und Fincas an der Costa del Sol
Ein erheblicher Teil der Nachfrage betrifft Fincas und Landhäuser im Hinterland, beispielsweise rund um Mijas, Coín oder Estepona.
Dort sollte die Genehmigungslage anwaltlich sorgfältig geprüft werden, denn nicht selten sind Bauten ohne vollständige Genehmigung oder mit späteren Erweiterungen errichtet worden.
In diesem Kontext ist zwischen zwei Begriffe zu differenzieren:
- Die situación legal de fuera de ordenación (FO) betrifft Gebäude, die bei ihrer Errichtung rechtmäßig waren und erst durch eine spätere Gesetzes- oder Planänderung unvereinbar wurden. In Andalusien gelten Bauten nach der fünften Übergangsbestimmung des Gesetzes 7/2021 vom 1. Dezember (LISTA) auf ländlichem Boden vor 1975 und auf städtischem Boden vor 1990 von Gesetzes wegen als fuera de ordenación.
- Der sogeannnte Status asimilado a fuera de ordenación (AFO) betrifft dagegen Bauten, die nie legal waren, deren Verstoß jedoch nicht mehr verfolgt werden kann, vgl. Art. 173 Abs. 1 LISTA.
Nach Art. 173 LISTA befindet sich ein fertiggestellter, irregulär errichteter Bau in dieser Lage, sofern gegen ihn keine Maßnahmen zur Wiederherstellung der städtebaulichen Ordnung (restablecimiento del orden jurídico perturbado) mehr ergriffen werden können.
Der Grund liegt im Fristablauf:
Nach Art. 153 LISTA verjährt die Befugnis der Verwaltung zur Wiederherstellung der territorialen Rechtmäßigkeit (legalidad territorial) sechs Jahre nach vollständiger Fertigstellung des Baus.
Eine Ausnahme normiert Artikel 153 Abs. 2 LISTE, wonach Maßnahmen an öffentlichem Eigentum, auf Grundstücken mit Naturgefahren und bei Objekten im Denkmalkatalog diese genannte Sechs-Jahres-Frist nicht gilt. Vielmehr bleibt dort der Verstoß dauerhaft angreifbar, so dass AFO ausscheidet. Insoweit kommt AFO nur auf gewöhnlichem ländlichem Boden (suelo rústico común) in Betracht, nicht auf besonders geschütztem Boden.
Für die Anerkennung müssen weitere Voraussetzungen vorliegen:
- mindestens sechs Jahre seit Fertigstellung
- kein laufendes Sanktions- oder Abrissverfahren
- Mindestbedingungen an Sicherheit und Bewohnbarkeit sowie
- eine gefestigte Nutzung.
Das Verfahren führt die zuständige Gemeinde. Hierbei sind regelmäßig eine Eigenverantwortlichkeitserklärung (declaración responsable), ein technisch-städtebaulicher Bericht und Nachweise zu Alter und Nutzung beizubringen, vgl. Art. 404 bis 407 Dekret 550/2022 vom 29. November.
Die Reichweite ist begrenzt, und das wird oft verkannt: Die AFO-Erklärung legalisiert das Gebäude nicht. Es wird lediglich der Bestand geduldet.
Städtebaulich erlaubt sind im Kern Arbeiten zur Erhaltung von Sicherheit und Bewohnbarkeit, der Anschluss an vorhandene Versorgungsnetze unter den festgelegten Bedingungen und die Eintragung im Grundbuch.
Erweiterungen, Wiederaufbau und Nutzungsänderungen bleiben ohne neue Genehmigung ausgeschlossen.
Die anerkannte AFO erleichtert insoweit Verkauf und eine mögliche Nachlassabwicklung, weil sich der Zustand dokumentieren und registrieren lässt. Käufer müssen allerdings wissen: die Einholung einer Finanzierung und der Wiederverkauf können sich als anspruchsvoller gestalten.
FAQ Immobilienkauf an der Costa del Sol
Wie hoch sind die Steuern beim Immobilienkauf an der Costa del Sol?
Bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie fällt in Andalusien ITP an. Allgemeiner ITP-Steuersatz 7 %, mit geringeren Steuersätzen in bestimmten Fällen. Sofern eine Neubauimmobilie gekauft wird bzw. eine erstmalige Übertragung ansteht, fällt die spanische Umsatzsteuer an: 10 % IVA sowie 1,2 % AJD.
Was bedeutet der AFO-Status?
AFO (asimilado a fuera de ordenación, Art. 173 LISTA) ist die Duldung eines irregulär errichteten, aber nicht mehr angreifbaren Baus. Das Gebäude darf erhalten und eingetragen, aber nicht erweitert werden; eine Legalisierung ist damit nicht verbunden.
Ist der Immobilienkauf in Marbella riskant?
Nicht grundsätzlich. Jedoch sollte der städtebaulichen Prüfung bei bestimmten Immobilien eine besondere Priorität eingeräumt werden. Planung, Genehmigungslage und zulässige Nutzungen sind konkret am Objekt zu klären.
Brauche ich eine NIE-Numer?
Ausländische Immobilienkäufer an der Costa del Col benötigen für den notariellen Erwerb einer Immobilie grundsätzlich die spanische NIE (dazu NIE, NIF, DNI in Spanien).
Sie haben Rückfragen oder weitere Anliegen zum Immobilienkauf an der Costa del Sol?
Wir stehen Ihnen per E-Mail, Videocall, telefonisch oder zu einem persönlichen Beratungsgespräch zur Verfügung. Uns zeichnen schnelle Reaktionszeiten aus.
Kontakt aufnehmen