Mit dem Königlichen Dekret 1312/2024 vom 23. Dezember* (nachfolgend „RD 1312/2024“) hat die spanische Regierung kurz vor Weihnachten 2024 neue Vorschriften im Zusammenhang mit touristischen Kurzzeitvermietungen erlassen.
Zwar entfalten die Vorschriften erst zum 1. Juli 2025 Wirkung. Allerdings sollten Gastgeber und Vermieter von touristischen Unterkünften in Spanien rechtzeitig entsprechende Vorkehrungen treffen.
Hauptgegenstände des RD 1312/2024: Verpflichtendes Register für touristische Kurzzeitvermietungen über Onlineplattformen wie Airbnb
Das Dekret hat zum einen die Schaffung einer zentralen digitalen Anlaufstelle für Vermietungen (= Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) zum Gegenstand.
Zum anderen enthält das Dekret unter Verweis auf die EU-Verordnung 2024/1028 vom 11. April 2024 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften Vorschriften zur Schaffung eines entsprechenden einheitlichen Registers (= Registro Único de Arrendamientos).
Das neue einheitliche Register über Kurzzeitvermietungen in Spanien
Das neu erlassene Königliche Dekret enthält zahlreiche Pflichten, die sowohl (i) Gastgeber (anfitriones) bzw. Vermieter (personas arrendadoras) von Unterkünften zur Kurzzeitvermietung als auch (ii) entsprechende Online-Plattformen (z.B. Airbnb) im Sinne der genannten EU-Verordnung 2024/1028 vom 11. April 2024 i. V. m. Artikel 2 lit. g) RD 1312/2024 treffen.
Begrenzter Anwendungsbereichs des RD 1312/2024
Nicht in den Anwendungsbereich dieses Dekrets fallen Hotels oder ähnliche Unterkünfte, wie Hotelkomplexe, Apartmenthotels, Motels oder andere Einrichtungen, die in der Anlage I der EU-Verordnung 1893/2006 vom 20. Dezember 2006 zur Aufstellung der statistischen Systematik der Wirtschaftszweige NACE Revision 2 und zur Änderung der Verordnung (EWG) Nr. 3037/90 des Rates sowie einiger Verordnungen der EG über bestimmte Bereiche der Statistik aufgeführt sind, z.B. Gasthöfe oder ähnliche Beherbergungsstätten – vgl. Artikel 2 lit. b) RD 1312/2024.
Pflicht zur Einholung der NRA-Nummer und ihre Grundbucheintragung
Immobilien für touristische und temporäre (Vermietungs-)Zwecke müssen künftig über eine in Artikel 2 lit. i) RD 1312/2024 definierte und von den zuständigen Eigentumsregistern zugewiesene Registernummer (bekannt auch als NRA, número de registro de alquiler) verfügen.
Interessierte müssen das Registrierungsverfahren zur Einholung der einmaligen Registernummer durch entsprechende Antragsreichung grundsätzlich selbst in Gang bringen, unter Beifügung zahlreicher Unterlagen sowie Informationen.
Eine entsprechende Vertretung gegenüber dem zuständigen Eigentumsregister ist beispielsweise durch einen Rechtsanwalt möglich.
Kein zeitlicher Ablauf der NRA
Ist die NRA-Nummer einmal endgültig vergeben und im Eigentumsregister eingetragen, bleibt sie unbefristet gültig. Sie muss dann im Grundsatz nicht erneuert werden.
Wie funktioniert das Antragsverfahren zur Einholung der NRA-Nummer?
Das Antragsverfahren läuft über das elektronische Portal der spanischen Kammer der Grundbuch- und Handelsregisterrichter (Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España) mittels cl@ve oder elektronisch Zertifikat; alternativ per Papier bei den zuständigen Eigentums- oder Mobiliarregistern, vgl. Artikel 9 S. 1 und S. 2 RD 1312/2024.
Welche Unterlagen müssen dem Antrag zur Ausstellung der NRA-Nummer beigefügt werden?
Der Antrag muss nach Artikel 9 RD 1312/2024 unter anderem folgende Punkte enthalten:
- Angabe der konkreten Immobilie, einmalige Grundstückskennung (CRU) und Katasterreferenz
- Angabe zum Immobilientyp (Haus, Zimmer, Grundstücksteil oder andere Art im Sinne der EU-Verordnung 2024/1028 vom 11. April)
- Angabe, ob die Immobilie als Teil des Erst- oder Zweitwohnsitzes des Vermieters oder für andere Zwecke angeboten wird.
- Angabe der maximalen Personenanzahl für die Zwecke der Unterkunftsnutzung
- Angabe, ob die Immobilie einer besonderen behördlichen Genehmigungsregelung unterfällt (Bewilligung, Genehmigung, Bescheid o.Ä.), vorbehaltlich abweichender Vorschriften, die eine sogenannte vorausgehende Mitteilung (comunicación previa) oder Eigenverantwortlichkeitserklärung voraussetzen
- Angabe zur Kategorie / Kategorien und des Vermietungstyps
- Erklärung nach Artikel 4 Abs. 2 lit. b) RD 1312/2024 bezüglich der Ausstattung / Dienste in dem entsprechenden Objekt zur Kurzzeitvermietung
- Weitere Daten (Persönliche Daten, Kontaktdaten, E-Mail-Adresse)
Gastgeber oder Vermieter müssen zudem die entsprechend zugewiesenen Registernummern den Online-Plattformen für touristische Kurzzeitvermietungen nach Artikel 5 lit. e) RD 1312/2024 mitteilen.
Die NRA-Nummer dient dem Nachweis der Einhaltung regionaler gesetzlicher Vorgaben und der Eignung entsprechender Immobilien für die touristische Kurzzeitvermietung. Immobilien, die nicht über eine Registernummer verfügen, sollen nicht mehr auf den Online-Plattformen angeboten werden können.
Pflichten von Online-Plattformen im Bereich der touristischen Kurzzeitvermietung
Betroffene Online-Plattformen haben in diesem Zusammenhang unter anderem eine Mitteilungsmöglichkeit von Registernummern durch Gastgeber oder Vermieter sicherzustellen. Ferner müssen sie dafür Sorge tragen, dass die Registernummern eindeutig in den jeweiligen Anzeigen aufscheinen, vgl. Artikel 6 lit. a) und b) RD 1312/2024.
Online-Plattformen treffen künftig auch Kontroll- und Informationspflichten gegenüber vermietenden Personen sowie Übermittlungspflichten an die digitale Anlaufstelle für Vermietungen.
Die digitale Anlaufstelle für Vermietungen
Zur Erfüllung der Vorgaben der EU-Verordnung 2024/1028 vom 11. April 2024 sieht die Bestimmung des Artikel 7 RD 1312/2024 die Schaffung einer zentralen nationalen digitalen Plattform vor.
Dieses digitale Gateway dient als Anlaufstelle für den Austausch elektronischer Daten zwischen Online-Plattformen für Kurzzeitvermietungen sowie für weitere, durch gesetzliche Vorschriften vorgegebene Funktionen. Ziel dieser Maßnahme ist unter anderem eine stärkere Kontrollmöglichkeit der Behörden mit Blick auf entsprechende Immobilien.
Sanktionen bei Verstößen und Fazit gegen das RD 1312/2024
Gastgebern, (Kurzzeit-)Vermietern sowie Online-Plattformen drohen bei Verstößen in Zukunft Sanktionen. Die konkrete Ausgestaltung dieser Sanktionen obliegt nach der vierten Schlussbestimmung RD 1312/2024 den jeweiligen Autonomen Regionen in Spanien.
Betroffene sollten sich rasch mit den neuen gesetzlichen Regelungen im Detail auseinandersetzen, um bei Wirksamwerden der Regelungen im Juli 2025 rechtlich gerüstet zu sein.
*Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración
Artikel zuletzt aktualisiert am 21.05.2025
