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Reservierungsvertrag in Spanien beim Immobilienkauf
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Welche Rechtsnatur hat ein Reservierungsvertrag im spanischen Recht?
Bei einem Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva) handelt es sich unter spanischem Recht um einen atypischen Vertrag.
In Ermangelung spezifischer gesetzlicher Regelungen sind auf einen Reservierungsvertrag die allgemeinen Vorschriften des spanischen Zivilgesetzbuches anwendbar.
Die spanische Rechtsliteratur und Rechtsprechung messen diesem Vertragstyp die Natur eines reinen Vorvertrags für den Abschluss eines späteren Rechtsgeschäfts bei.
Wozu dient der Reservierungsvertrag im Kontext eines Hauskaufs in Spanien?
Der Reservierungsvertrag dient zum einen dem Ziel, das Kaufinteresse des Interessenten an dem Hauskauf in Spanien zu manifestieren.
Zum anderen wird dem Kaufinteressenten bzw. Reservierenden (reservatorio) ein befristetes und exklusives Recht über die Entscheidung zum Erwerb der entsprechenden Immobilie eingeräumt. Dieser hat dann die Zeit, entsprechende rechtliche Prüfungen vorzunehmen.
In der Praxis wird ein Reservierungsvertrag in Spanien mitunter auch bei dem Erwerb einer noch zu errichtenden (Neubau-)Immobilie geschlossen.
Was wird im Reservierungsvertrag geregelt?
Die wichtigste Pflicht ist, dass der Verkäufer bzw. der Makler verpflichtet wird, entsprechende Verkaufsannoncen (vorerst) zu deaktivieren. Dabei sollten die Grundbuchdaten und die jeweilige Katasterreferenz festgehalten werden.
Der Verkäufer oder der Makler verpflichten sich, innerhalb der vereinbarten Frist das entsprechende Objekt keinem Dritten zum Erwerb anbieten bzw. mit Dritten Verkaufsverhandlungen zu führen.
Weitere Modalitäten zum entsprechenden Immobiliengeschäft sollten nicht im Reservierungsvertrag geregelt werden.
Wie hoch ist die Reservierungszahlung für einen Immobilienkauf in Spanien?
Regelmäßig leistet der Kaufinteressent im Kontext eines vorgesehenen Immobiliengeschäfts eine Reservierungszahlung als Gegenleistung dafür, dass der Makler bzw. Verkäufer innerhalb der vereinbarten Frist die Liegenschaft keinem Dritten zum Verkauf anbietet.
Die Reservierungsanzahlung beläuft sich üblicherweise auf einen Betrag zwischen 500,- € bis 5.000,- €.
Möglicher Verlust der Reservierungszahlung
Lässt der Reservierende die vereinbarte Frist verstreichen und kommt es letztlich nicht zum Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvorvertrags oder gar der unmittelbaren Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde, so verliert der Reservierende regelmäßig die Reservierungsanzahlung.
Kann nachgewiesen werden, dass der Makler bzw. Verkäufer einem Dritten innerhalb der vereinbarten Frist die Immobilie zum Verkauf angeboten und somit gegen seine Verpflichtung aus dem Reservierungsvertrag verstoßen hat, so kann die Reservierungsanzahlung je nach vertraglicher Gestaltung zurückzuzahlen sein; dies vorbehaltlich anderer möglicher Schadensersatzansprüche des Kaufinteressenten.
Wie geht es nach der Entscheidung des Käufers über den Immobilienkauf in Spanien weiter?
Entscheidet sich der Käufer final für den Immobilienerwerb, sind im Grundsatz zwei Szenarien praxisgängig:
– Szenario A: Die Parteien müssen keine zeitintensiven Zwischenschritte mehr durchführen. Dann können die Parteien relativ zeitnah die öffentliche Kaufurkunde vor einem spanischen Notar errichten.
– Szenario B: Es sind noch Zwischenschritte vorzunehmen, wie z.B. die Klärung und Organisation einer Immobilienfinanzierung oder die Einholung einer städtebaulichen Bescheinigung. Dann schließen die Parteien regelmäßig einen privatschriftlichen Kaufvorvertrag in Form eines „Arras-Vertrags“ oder (Kauf-)Optionsvertrag.
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