Kaufpreiszahlung beim Immobilienkauf in Spanien - wichtige Hinweise
Rechtsanwalt & Abogado
In Bezug auf die Kaufpreiszahlung bei einem Immobilienkauf in Spanien gilt es einige Besonderheiten zu beachten. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie die Zahlung abläuft, welche Zahlungsformen zulässig sind und welche Risiken vermieden werden sollten.
Was sagt das spanische Zivilgesetzbuch zur Kaufpreiszahlung?
Im Einklang mit Artikel 1445 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil, „CC“) ist die Käuferseite zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet.
Der Kaufpreis der Immobilie muss bestimmt sein (sogenannter precio cierto), also nicht nur zum Schein angegeben werden.
Bei der Preisfindung muss eine gewisse Bezugnahme auf eine andere bestimmte Größe konkludent erkennbar sein, etwa auf die Preise vergleichbarer Immobilien in der Umgebung, vgl. Artikel 1447 CC.
Die Parteien können die Höhe des Kaufpreises darüber hinaus grundsätzlich frei im Sinne der Vertragsfreiheit bestimmen.
Was passiert, wenn der Käufer den Kaufpreis beim Immobilienkauf in Spanien nicht bezahlt?
Wenn der Käufer den Immobilienkaufpreis nicht bezahlt, stellt dies nach den Grundsätzen des spanischen Zivilrechts eine Verletzung einer wesentlichen Käuferpflicht dar.
Der Verkäufer ist dann gemäß den Artikeln 1124 und 1504 CC entweder zur Abstandnahme vom gegenständlichen Immobiliengeschäft oder zur Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts bezüglich der Übergabe des Besitzes an der Immobilie bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung berechtigt.
Was passiert, wenn dem Käufer eine ersuchte Immobilienfinanzierung verweigert wird?
Wird dem Käufer eine ersuchte Immobilienfinanzierung verweigert, so muss im Einzelfall geprüft werden, ob der ggfs. abgeschlossene privatschriftliche Kaufvorvertrag eine entsprechende Klausel zur Abstandnahme vom Kaufgeschäft vorsieht – gegebenenfalls unter Rückzahlung der bereits geleisteten Vorauszahlung.
So sieht das katalanische Zivilrecht beispielsweise in Artikel 621-49 Absatz 1 des sechsten katalanischen Zivilgesetzbuches* (nachfolgend „CCCat“) das Recht des Käufers vor, vom Immobiliengeschäft Abstand zu nehmen, wenn ihm die Bank die beantragte Finanzierung versagt. Eine zwingende Voraussetzung ist allerdings eine entsprechende ausdrückliche Regelung im Arras-Vertrag.
Derartige gesetzliche Regelungen findet sich nicht im allgemeinen spanischen Zivilrecht.
Welche Möglichkeiten gibt es zur Zahlung des (ausstehenden) Kaufpreises im Rahmen der Errichtung der Escritura de Compraventa?
Die Zahlung des (noch ausstehenden) Kaufpreises erfolgt in Spanien regelmäßig im Rahmen der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde vor einem Notar wie folgt:
- Bankscheck (im engeren Sinne: Namensbankscheck)
- Banküberweisung
- Überweisung von einem Notaranderkonto, auf das die Käuferseite zuvor den Geldbetrag eingezahlt hat.
Kaufpreiszahlung beim Immobilienkauf in Spanien per Banküberweisung oder Bankscheck - wichtige Hinweise
Bei einer Banküberweisung gilt es zu beachten, dass die Verkäuferseite regelmäßig erst den entsprechenden Geldeingang bestätigt sehen möchte, bevor sie die Kaufurkunde unterzeichnet. Denn rechtlich kommt die Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde nach Artikel 1462 Abs. 2 CC der Übergabe des Besitzes an der Immobilie gleich.
Es kann, sofern eine entsprechende Überweisung nicht unmittelbar eingeht, zu zeitintensiven Verzögerungen kommen, wenn eine getätigte „Sofortüberweisung“ nicht unmittelbar auf dem Verkäuferkonto gutgeschrieben wird.
Daher erfolgt in Spanien zur schnellen Abwicklung des Notartermins bei Immobilientransaktionen noch häufig die Zahlung per Übergabe eines Bankschecks.
Mit was für einer Art von Bankscheck wird der (restliche) Immobilienkaufpreis in Spanien gezahlt?
Im Rahmen von Immobiliengeschäften in Spanien wird der Kaufpreis noch häufig mittels der Übergabe eines sogenannten Namensbankschecks (cheques bancarios nominativos) bezahlt.
Dabei handelt es sich um Bankschecks, die auf eine bestimmte Person oder ein Unternehmen ausgestellt sind und ausschließlich von dem auf dem Scheck benannten Zahlungsempfänger eingelöst werden können.
Der auf dem Scheck ausgewiesene Betrag ist bereits vollständig auf dem Käuferkonto abgebucht. Die Zahlung mit einem Bankscheck gilt in Spanien daher als sichere Zahlungsform.
Wichtiger Hinweis: Die Zahlung mittels Bankscheck sollte ausschließlich über einen Namensbankscheck einer in Spanien ansässigen Bank erfolgen.
Zudem ist sicherzustellen, dass der Verkäufer den Scheck über ein spanisches Bankkonto einlöst. Eine grenzüberschreitende Einlösung – etwa auf ein ausländisches Konto – kann zu erheblichen zeitlichen Verzögerungen und zusätzlichem organisatorischem Aufwand führen, insbesondere im Falle einer bankseitigen Zurückweisung.
Notarielle Hinterlegung eines Bankschecks in Spanien
Hat der Verkäufer zum Zeitpunkt der Beurkundung der öffentlichen Kaufurkunde noch nicht sichergestellt, dass sein Eigentumstitel ordnungsgemäß im zuständigen Eigentumsregister eingetragen ist (etwa aufgrund einer noch nicht vollzogenen Erbschaftsannahme), sollte zur Absicherung der Käuferseite die notarielle Hinterlegung von Bankschecks in Erwägung gezogen werden.
Im worst case kann die fehlende Voreintragung des vorbestehenden Rechtstitels dazu führen, dass die notariell erteilte Kaufurkunde nicht im Grundbuch eingetragen werden kann.
Der rechtliche Hintergrund hierfür ergibt sich aus Artikel 20 Abs. 1 Spanisches Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria – „LH“), in dem das grundbuchrechtliche tracto-sucesivo-Prinzip normiert ist. Danach muss das Recht der Person, die über eine Immobilie verfügt oder in deren Namen eine Verfügung vorgenommen wird, zuvor im Eigentumsregister eingetragen oder zumindest vermerkt sein, damit ein weiterer Titel eingetragen werden kann, durch den Eigentum oder sonstige dingliche Rechte begründet, übertragen, geändert, belastet oder aufgehoben werden.
In der Praxis nimmt der Notar demnach die Bankschecks in Verwahrung. In der Kaufurkunde wird hierzu eine entsprechende Bedingung – aufschiebend oder auflösend, je nach Parteivereinbarung – aufgenommen. Die Freigabe der Bankschecks sollte erst nach ordnungsgemäßem Nachweis der Eintragung des Eigentumstitels erfolgen.
Unterstützung bei der Zahlungsabwicklung durch Rechtsanwalt in Spanien
Sofern auf der Käuferseite kein spanisches Bankkonto vorhanden ist, kann der entsprechend im Notartermin zu zahlende Kaufpreis im Vorhinein und nach erfolgter KYC-Prüfung und Sicherstellung der Einhaltung der Vorschriften zur Vermeidung von Geldwäsche auf ein Anderkonto des eigens beauftragten Rechtsanwalts bezahlt werden, der die Scheckausstellung nach entsprechender Vereinbarung übernehmen kann.
Welche Pflichten treffen den spanischen Notar hinsichtlich der Protokollierung der Zahlungsvorgänge beim Immobilienkauf?
Nach den geltenden Vorschriften zur Verhinderung von Geldwäsche und insbesondere Artikel 24 des spanischen Notargesetzes* haben Notare zu prüfen und in der öffentlichen Kaufurkunde festzuhalten, wie und wann der vollständige Kaufpreis bezahlt wurde.
Anzugeben sind Kontonummern, von denen das Geld (ein-)gezahlt wurde sowie das Empfängerkonto bei Banküberweisungen. Nachweise über die Zahlungen werden der Kaufurkunde als Anlage beigefügt, d.h. Überweisungsbelege und/oder Kopie des Bankschecks.
Was ist bei einem nicht in Spanien ansässigen Immobilienverkäufer bzgl. der Kaufpreiszahlung zu beachten?
Verkaufen Nichtansässige in Spanien eine Immobilie, so hat der Käufer zwingend einen 3%-Einbehalt vom Kaufpreis im Zusammenhang mit dem Vermögenszuwachs und der Einkommensteuer des nichtansässigen Verkäufers (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) vorzunehmen.
Gibt es noch weitere mögliche Kaufpreiseinbehalte durch den Käufer?
Zudem ist der Käufer beim Immobilienverkauf eines Nichtansässigen in Spanien berechtigt, einen Kaufpreiseinbehalt hinsichtlich der gegebenenfalls abzuführenden gemeindlichen Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) vorzunehmen.
Ein Einbehalt des Kaufpreises wird regelmäßig auch dann vorgenommen, wenn die Verkäuferseite sonstige Verbindlichkeiten hat, z.B. gegenüber der Eigentümergemeinschaft, Steuerschulden oder offene und fällige Verbindlichkeiten für Versorgungsleistungen.
Zahlung von Kaufnebenkosten und Steuern in Spanien
Der Käufer hat neben der eigentlichen Zahlung des Kaufpreises für den Immobilienerwerb noch eine Reihe von anderen Kosten und Steuern zu tragen. Dazu gehören unter anderem die Vermögensübertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) oder die Umsatzsteuer bei dem Kauf eines Neubaus bzw. erstmaliger Übergabe (IVA) sowie Notar- und Grundbuchgebühren.
Kann bei einem Immobilienkauf in Spanien der Restkaufpreis in bar bezahlt werden?
Nach den Vorschriften zur Vermeidung von Geldwäsche ist eine Bargeldzahlung in Spanien nur bis zu einem Betrag in Höhe von 1.000 € möglich – dies gilt jedoch nicht beim Immobilienkauf. Denn angesichts der deutlich höheren Immobilienkaufpreise entfällt insofern die Möglichkeit der Bargeldzahlung.
Kann ich in Spanien für den Kauf einer Immobilie Kryptowerte (Bitcoin, Ethereum, etc.) nutzen?
Bei Immobiliengeschäften in Spanien kann die Kaufpreiszahlung grundsätzlich auch in Kryptowerten erfolgen, etwa in Bitcoin, Ethereum oder Solana.
Nach der derzeitigen Auffassung der spanischen Steuerbehörden liegt dabei jedoch kein klassischer Kaufvertrag, sondern ein Tauschgeschäft (permuta) vor, da – sehr komprimiert zusammengefasst – zwei Vermögenswerte gegeneinander ausgetauscht werden. Kryptowährungen werden in diesem Zusammenhang als immaterielle Wirtschaftsgüter eingeordnet – rechtlich ein Tausch im Sinne von „Sache gegen Sache“.
In der Praxis ist eine Immobilientransaktion mit der Zahlung von Kryptowerten mit erheblichem bürokratischem Aufwand verbunden und erweist sich für die Beteiligten als steuerlich nachteilig. Insbesondere der Verkäufer, der im Rahmen des Tauschs Kryptowährungen erhält, muss auf diesen Erwerb eine erhebliche Vermögensübertragungssteuer (ITP) entrichten.
Aktuelle amtliche Einschätzung (SG de Operaciones Financieras vom 27. Mai 2025)
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