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Haus kaufen auf Ibiza (2025) - Rechtlicher Leitfaden
Rechtsanwalt & Abogado
Ibiza klingt auch 2025 nach endlosen Sommernächten, Stränden mit kristallklarem Wasser, einem pulsierenden Nacht- und Partyleben mit weltbekannten Season Openings in Diskotheken wie dem Ushuaïa, gepaart mit einem Inselleben mit einem Hauch von Boheme-Freiheit, durchdrungen von kreativem Geist und entspannter Lebensart.
Es ist insofern nicht verwunderlich, dass es nicht wenige Personen gibt, die über einen Hauskauf auf Ibiza nachdenken. Nachfolgend stellen wir einen rechtlichen Leitfaden bereit.
Haus kaufen auf Ibiza? Aktuelle Statistiken aus 2025
Laut Medienberichten aus dem ersten Quartal 2025 soll eine Antwort der balearischen Regionalregierung auf eine formelle Anfrage eines Abgeordneten ergeben haben, dass im Jahr 2024 über hundert Immobiliengeschäfte mit einem Einzelwert von jeweils mehr als sechs Millionen Euro abgeschlossen worden seien.
Den Rekord soll dabei die Gemeinde Sant Joan de Labritja auf Ibiza verzeichnet haben: zwei außergewöhnlich hochpreisige Immobilientransaktionen mit einem durchschnittlichen Wert von jeweils 50,2 Millionen Euro.
Ibiza gehört zu den teuersten Immobilienmärkten Spaniens. Ausweislich des Immobilienportals Fotocasa betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis im. Mai 2025 7.199 €/m². Der durchschnittliche Wert von Immobilien lag bei 788.310 €.
*Medienbericht „Periódico de Ibiza y Formentara“ vom 17. März 2025 mit dem Titel „Vivienda en Ibiza: récord de compraventa en Sant Joan con dos operaciones de 50,2 millones de euros cada una“
Der immobilienrechtliche Fall "Messi" auf Ibiza
Dass derartige Immobiliengeschäfte mit erheblichen rechtlichen Risiken verbunden sein können und eine umfängliche anwaltliche Beratung bereits von Anfang an in Betracht gezogen werden sollte, zeigt auch der medial bekannt gewordene Fall des Erwerbs einer Luxusimmobilie auf Ibiza durch Fußballweltstar Lionel Messi.
Medienberichten zufolge soll eine dem Spieler zuzurechnende Gesellschaft das millionenteure Anwesen in Sant Josep erworben haben. Nach dem Kauf habe sich jedoch herausgestellt, dass die Immobilie unter anderem nicht über eine ordnungsgemäss erteilte Erstbezugsbescheinigung verfügen soll – neben anderen städtebaulichen Schwierigkeiten.
Die im Rahmen der notariellen Beurkundung vorgelegten Unterlagen sollen sich laut Medienberichten als Fälschungen herausgestellt haben. Der ganze Vorgang scheint derzeit Gegenstand staatsanwaltschaftlicher Ermittlungen zu sein.
*Medienbericht „La Voz de Ibiza“ vom 21. Mai 2025 mit dem Titel „La Fiscalía ordena a la Guardia Civil investigar la compraventa de la ruinosa mansión de Messi en Ibiza por falsedad documental“
Rechtliche Grundsätze für den Hauskauf auf Ibiza
Beim Hauskauf auf Ibiza gelten grundsätzlich die allgemeinen Regelungen des spanischen Zivilgesetzbuches, dem Código Civil, insbesondere die Bestimmungen der Artikel 1445 ff. CC.
Besondere Aufmerksamkeit sollten Kaufinteressenten Rechtsfragen im Zusammenhang mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften der jeweils betroffenen Gemeinden widmen:
Im Rahmen einer rechtlichen Prüfungsphase sollte beispielsweise rigoros geprüft werden, ob erforderliche städtebauliche Genehmigungen in der Vergangenheit ordnungsgemäß erteilt wurden – etwa im Zusammenhang mit Erweiterungsbauten. Bei nicht verjährten städtebaulichen Verstößen droht gegebenenfalls die Auferlegung von Bußgeldern, u.a. nach den Artikeln 167 ff. des Gesetzes 12/2017 vom 29. Dezember*.
Individuelle Überlegungen und Einholung eines aktuellen Grundbuchauszugs
Auch sollten individuelle Überlegungen – wie etwa ein geplanter Umbau nach dem Hauskauf oder eine touristische Vermietung – in die rechtliche Prüfung einbezogen werden.
Ausnahmslos sollte sich der Kaufinteressent einen aktuellen Grundbuchauszug (nota simple) vorlegen lassen, um unter anderem zu prüfen, wer im Eigentumsregister als Eigentümer eingetragen ist, ob die Grundstücksbeschreibung in erheblicher Weise andere Flächenmaße ausweist als das Kataster oder ob bedenkliche Lasten eingetragen sind – etwa eine Hypothek oder ein Pfändungsvermerk.
Für Käufer können sich insoweit komplexe Fragestellungen aus dem Städtebaurecht der Balearen (Ley de Urbanismo de las Islas Baleares, „LUIB“) oder dem spanischen Küstenrecht (Ley de Costas) ergeben – etwa, wenn sich im Zusammenhang mit der Immobilie Fragen zu Gebieten von besonderem Interesse (sogenannte ANEI) stellen, wie zum Beispiel bei Naturschutzgebieten.
Technische Begutachtung beim Hauskauf auf Ibiza
Bei einem Hauskauf auf Ibiza sollte eine fachmännische Begutachtung erfolgen, um sich ein klares technisches Bild über den Zustand der Immobilie zu machen und die Verkäuferseite gegebenenfalls noch vor dem Verkauf zur Beseitigung von Mängeln aufzufordern.
Privatschriftliche Vorverträge auf Ibiza
Ein Haus auf Ibiza zu kaufen, erfolgt regelmäßig in mehreren Etappen.
In der Regel kommt es dabei zum Abschluss privatschriftlicher Vorverträge, wie etwa eines Reservierungsvertrags, Optionsvertrags oder Arras-Vertrags. Hierfür gelten die allgemeinen Grundsätze, die wir in anderen Artikel dargestellt haben.
Bei Bestandsimmobilien sollte gegebenenfalls daran gedacht werden, die Übergabemodalität von Mobiliar eindeutig und klar im entsprechenden privatschriftlichen Vertrag zu klären.
Auch sollten Vereinbarungen mit Maklern nicht leichtfertig oder übereilt unterzeichnet werden. Sämtliche Verträge sollten stets einer unabhängigen rechtlichen Prüfung unterzogen werden, um eine hinreichende Kenntnislage möglicher rechtlicher und wirtschaftlicher Risiken zu gewährleisten.
Öffentliche Kaufurkunde beim Hauskauf auf Ibiza
In Bezug auf die notarielle Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde (Escritura Pública de Compraventa) gelten die allgemeinen spanienweiten Grundsätze.
Steuern beim Hauskauf auf Ibiza - Erstmalige Übertragung eines Neubaus
Entscheidet sich ein Privatkäufer zum Erwerb einer erstmalig zu übertragenden Neubauimmobilie von einem Bauträger, fällt auf den Kaufpreis die spanische Umsatzsteuer 10% (IVA) an.
Daneben muss ein Privatkäufer – insbesondere bei spanischen Finanzierungen – mit der Beurkundungs- bzw. Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) rechnen, die 2025 auf den Balearischen Inseln 1,5% (allgemeiner Steuersatz) beträgt.
Übersteigt der Preis für den Hauskauf einen Betrag in Höhe von 1.000.000,- €, beträgt der AJD-Steuersatz 2%.
Grunderwerbsteuer (ITP) beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Ibiza
Entscheidet sich ein Privatkäufer zum Erwerb einer Bestandsimmobilie, fällt auf Ibiza die sogenannte Vermögensübertragungssteuer an, die sogenannte ITP-Steuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
Dabei gilt folgende Staffelung:
Bis zu einem Kaufpreis i.H.v. 400.000 € beträgt der ITP-Steuersatz 8% des Kaufpreises.
Ab einem Betrag in Höhe von 400.001 € kommt auf den Balearischen Inseln und damit auch auf Ibiza eine gestaffelte Besteuerung zur Anwendung:
| Kaufpreis bzw. Kaufpreisanteil | ITP-Steuersatz (anteilig) |
|---|---|
|
Bis 400.000 € |
8% |
|
400.001 € bis 600.000 € |
9% |
|
600.001 € bis 1.000.000 € |
10% |
|
1.000.001 € bis 2.000.000 € |
12% |
|
Ab 2.000.001 € |
13% |
Verkauf eines Hauses auf Ibiza durch einen Nichtansässigen
Wird ein Haus auf Ibiza durch einen Nichtansässigen in Spanien verkauft, muss der Käufer nach Maßgabe von Artikel 25 Abs. 2 des Gesetzesdekrets über die Einkommensteuer für Nichtansässige einen sogenannten 3%-Kaufpreiseinbehalt (retención del precio de compraventa) vornehmen.
Dieser Einbehalt dient der steuerlichen Erklärung und Abführung der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) – über das Formblatt 211.
FAQ - Haus kaufen auf Ibiza
Ja. Grundvoraussetzung für den Hauskauf auf Ibiza ist das Vorliegen einer steuerlich angemeldeten spanischen Ausländeridentifikationsnummer, der sogenannten N.I.E. (número de identidad de extrajero).
Allgemein gehört Ibiza zu den teuersten Immobilienstandorten Spaniens. Im Mai 2025 betrug der durchschnittliche Immobilienwert auf Ibiza bei rund 788.310 €.
