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Geerbte Immobilie in Spanien verkaufen - Das müssen Erben wissen
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Bevor Erben eine Immobilie in Spanien verkaufen können, muss zunächst die Erbschaft ordnungsgemäß abgewickelt werden. Für viele – insbesondere im Ausland lebende – Erben ist ein solcher Prozess mit rechtlichen und steuerlichen Unsicherheiten verbunden. In diesem Beitrag möchten wir die wichtigsten erforderlichen Schritte aufzeigen und Hinweis geben, worauf Erben mit einer entsprechenden Verkaufsabsicht achten sollten.
Geerbte Immobilie in Spanien Verkaufen - die ersten Schritte
Um einen ordnungsgemäßen Verkauf einer in den spanischen Nachlass fallenden Immobilie vornehmen zu können, muss eine formelle Erbschaftsannahme in Spanien erfolgen, mit dem Ziel der Berichtigung des entsprechenden Grundbucheintrags.
Daher ist eine unmittelbare Veräußerung einer spanischen Immobilie nach dem Eintritt des Erbfalls in der Praxis nicht möglich.
Vor diesem Hintergrund müssen Erben regelmäßig zahlreiche organisatorische Schritte vornehmen:
Sterbeurkunde als Nachweis über den Tod des Erblassers
Ist der Erblasser beispielsweise in Deutschland gestorben, empfiehlt sich die Einholung einer internationalen Sterbeurkunde über das zuständige Standesamt.
Eine ordentlich in Deutschland ausgestellte „gewöhnliche“ Sterbeurkunde (§§ 55 Abs. 1 Zif. 4, 60 PStG) ist unschädlich. Denn diese kann entsprechend beeidigt ins Spanische übersetzt werden.
Sofern der Erblasser in Spanien verstorben ist, ist eine entsprechende spanische Sterbeurkunde (certificado de defunción) zu beschaffen.
Zusammenstellung weiterer wichtiger Unterlagen
Zudem sollten wichtige Unterlagen des Erblassers zusammengestellt werden, etwa seine Bescheinigung über die spanische Ausländeridentifikationsnummer (NIE-Bescheinigung) – mindestens die NIE-Nummer – sowie zuletzt verwendete Ausweisdokumente (Reisepass und/oder Personalausweis).
Spanische Immobilie für den späteren Verkauf grundbuchrechtlich identifizieren
Liegen den Erben keine Grundbuchauszüge zur nachlassgegenständlichen Immobilie oder entsprechende Kopien von notariellen Kaufurkunden in Spanien vor, kann anhand der NIE und dem Vor- und Nachnamen des Erblassers eine Grundbuchabfrage erfolgen.
Die Abfrage im spanischen Eigentumsregister ermöglicht die eindeutige grundbuchrechtliche Identifizierung der Immobilie.
Klärung, ob Erblasser zu Lebzeiten ein Testament errichtete
Außerdem sollten (potentielle) Erben insbesondere klären, ob der Erblasser zu Lebzeiten ein Testament errichtet hat.
In Deutschland wird im Zentralen Testamentsregister erfasst, ob ein Erblasser ein öffentliches Testament errichtet hat.
Liegt kein Testament des Erblassers vor und ist aufgrund des letzten gewöhnlichen Aufenthalts des Erblassers in Spanien das spanische Erbrecht bzw. besondere Foralrechte anwendbar, greift die gesetzliche Erbfolge (herencia ab intestato bzw. sucesión intestada).
In diesen Fällen erfolgt die Nachlassabwicklung regelmäßig in Spanien. Hierbei muss vor der notariellen Erbschaftsannahme zunächst eine Erbenerklärung vor einem Notar errichtet werden (declaración de herederos abintestato).
Einholung eines Erbscheins bzw. gerichtlichen Einantwortungsbeschlusses (AT)
Kommt deutsches Erbrecht oder das österreichische Erbrecht zur Anwendung, wird beim zuständigen Nachlassgericht die Ausstellung eines Erbscheins zu beantragen bzw. in Österreich der Einantwortungsbeschluss gerichtlich zu erlangen sein, der die Erbenstellung dokumentiert.
Dieser Erbtitel muss im Rahmen der Erbschaftsannahme in Spanien vorgelegt werden, alternativ kann ein Europäisches Nachlasszeugnis als nachweiskräftiger Erbtitel dienen.
Spanische Bescheinigung über letztwillige Verfügungen (certificado de actos de última voluntad)
Für die formelle Annahme der Erbschaft in Spanien ist darüber hinaus die Beibringung der sogenannten Bescheinigung über letztwillige Verfügungen erforderlich.
Die Bescheinigung über letztwillige Verfügungen stellt das entsprechende Allgemeine Register in Madrid aus, das Registro General De Actos De Última Voluntad.
NIE-Nummer der Erben in Spanien
Erben, die kraft des spanischen Erbtitels im Eigentumsregister eingetragen werden möchten, bedürfen darüber hinaus einer individuellen NIE-Nummer.
Nach der spanischen Erbschaftsannahme: Nächste Schritte bis hin zum Immobilienverkauf
Nach erfolgreicher Erbschaftsannahme in Spanien können die Erben der spanischen Immobilie den entsprechenden Kommerzialisierungsprozess, d.h. insbesondere die Ermittlung eines Käufers, entweder selbst betreiben oder einen Makler beauftragen.
Ist ein Käufer gefunden, können die Parteien zunächst privatschriftlich einen Kaufvorvertrag abschließen.
In der Praxis schließen die Parteien zu diesem Zweck häufig einen sogenannten „Arras-Vertrag“ ab, alternativ einen privatschriftlichen Kaufoptionsvertrag. Bei einem „Arras-Vertrag“ handelt es sich um eine privatschriftliche Vereinbarung, kraft derer der Käufer eine Anzahlung an den Verkäufer leistet – üblicherweise zwischen 5 und 10 % des Kaufpreises.
Erkennen die Parteien dieser Anzahlung die rechtliche Qualität der gesetzlich definierten arras penitenciales zu, hat dies folgende Konsequenz: Nimmt der Käufer nach Vertragsunterzeichnung vom Kauf Abstand, verfällt die Anzahlung zugunsten des Verkäufers. Nimmt der Verkäufer Abstand, ist dieser verpflichtet, dem Käufer den doppelten Anzahlungsbetrag zu erstatten.
Sind keine zeitintensiven Zwischenschritte erforderlich, können die Parteien auch unmittelbar zur notariellen Beurkundung schreiten und den Immobilienverkauf ohne vorherigen Vorvertrag durch Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde beurkunden lassen.
3%-Kaufpreiseinbehalt beim Verkauf einer spanischen Immobilie aufgrund der Nichtansässigkeit der Verkäufer bzw. Erben
Sind Erben der spanischen Immobilie als steuerlich Nichtansässige in Spanien anzusehen, so hat der Käufer aufgrund der gesetzlichen zwingenden Vorschriften zu Gewinnsteuerzwecken im Rahmen der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde einen Einbehalt von 3% des Kaufpreiserlöses vorzunehmen und den einbehaltenen Betrag unmittelbar selbst steuerlich abzuführen.
Der 3%-Kaufpreiseinbehalt durch den Käufer stellt lediglich eine Vorauszahlung auf die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) dar.
Nichtansässige Erben müssen daher nach dem Verkauf eine Steuererklärung durch Einreichung des Formblatts 210 (Modelo 210) abgeben, in welcher der tatsächliche Veräußerungsgewinn ermittelt und der einbehaltene Betrag angerechnet wird.
Übersteigt der „vorausgezahlte“ (einbehaltene) Betrag die endgültige Steuerlast, kann die Differenz erstattet werden – dies kommt jedoch auf den Einzelfall an.
Die Frist für die entsprechende Steuererklärung über das Formblatt 210 beträgt dem Grunde drei Monate, gerechnet ab dem Ablauf eines Monats nach dem Übertragungsdatum der Immobilie.
Erforderliche Dokumente für den Immobilienverkauf in Spanien
Erben, die eine Immobilie in Spanien verkaufen, müssen für die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde regelmäßig zahlreiche Unterlagen beibringen:
- Kopie des Eigentumstitels (bspw. öffentliche Kaufurkunde, Schenkungsurkunde, Neubauerklärungsurkunde, etc.)
- Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética)
- Sofern Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist: Bescheinigung über Schuldenfreiheit oder aktuelle Verbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergemeinschaft, gezeichnet vom Schriftführer (secretario) mit Einverständnis des Präsidenten, vgl. Artikel 9 Abs. 1 letzter Absatz LPH
- Nachweis über Zahlung der letzten Grundsteuer (IBI)
- In manchen Autonomen Gemeinschaften: Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad)
- Bei noch laufender Hypothek: Aktuelle Saldenbescheinigung
Erklärung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (plusvalia) beim Immobilienverkauf in Spanien
Beim Verkauf einer spanischen Immobilie sind die Erben als Verkäufer grundsätzlich verpflichtet, die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, kurz: plusvalía municipal) zu erklären und abzuführen.
Die plusvalía fällt im Grunde nur bei Grundstücken an, die für Zwecke der Grundsteuer (IBI) als städtisch (fincas urbanas) eingestuft sind. Kein Anwendungsfall besteht nach Artikel 104 Abs. 2 Königliches Gesetzesdekret 2/2004 vom 5. März hingegen bei Grundstücken, die zu Zwecken der spanischen Grundsteuer als ländlich/rustikal (finca rústica) geführt werden.
FAQ Geerbte Immobilie in Spanien verkaufen
Muss ich als Immobilienverkäufer in Spanien persönlich zum Notartermin zur Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde erscheinen?
Nein, ein persönliches Erscheinen der Verkäufer zum Notartermin der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde in Spanien ist nicht erforderlich. Im Vorhinein kann eine notarielle Vollmacht erteilt werden.
Kann ich als Erbe eine geerbte Immobilie in Spanien sofort verkaufen?
In der Regel wird ein Verkauf der spanischen Immobilie mit Errichtung einer öffentlichen Kaufurkunde erst nach formeller Erbschaftsannahme möglich sein, da das Grundbuch entsprechend zuvor zumindest für eine "juristische Sekunde" berichtigt sein muss, um dem Prinzip des tracto sucesivo zu entsprechen - d.h. die Erben müssen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden sein, bevor die Immobilienveräußerung notariell beurkundet werden kann.
Müssen alle Erben dem Verkauf der spanischen Immobilie zustimmen?
Da generell die Übertragung des Volleigentums an der Immobilie beabsichtigt ist, müssen alle Erben zustimmen - jeweils im Hinblick auf ihren eingetragenen Miteigentumsanteil. Sofern ein Miterbe seine Zustimmung, zum Verkauf verweigert, kann die Immobilienveräußerung nicht ohne Weiteres vollzogen werden. In diesem Fall steht den übrigen Miterben jedoch die Möglichkeit offen, auf gerichtlichem Wege die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft und eine Teilungsversteigerung (división de cosa común) der Immobilie zu beantragen, vgl. Art. 400 Código Civil.
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