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Immobilienkauf auf den Kanarischen Inseln
Rechtsanwalt & Abogado
Potentielle Kaufinteressenten an einer Immobilie auf den Kanarischen Inseln haben nicht selten bereits eine bestimmte Insel im Blick – das ruhige La Palma, das vulkanisch geprägte Lanzarote, das lebhafte Gran Canaria oder die langen Strände Fuerteventuras.
Zwar gelten auf allen Inseln dieselben rechtlichen und steuerlichen Grundregelungen. Geht es jedoch um die zulässige Nutzung einer Immobilie, ihre Bebaubarkeit oder die Frage, welche Objekte überhaupt verfügbar sind, zeigen sich mitunter nicht unerhebliche Unterschiede.
In dem vorliegenden Beitrag möchten wir aufzeigen, worauf Immobilienkäufer bei den einzelnen Inseln besonders achten sollten. Wie ein Immobilienkauf grundsätzlich abläuft – von der Reservierung über den Notartermin bis hin zu Steuern und Nebenkosten ., erläutern wir bereits ausführlich in anderen Leitfäden. Die dort dargestellten Grundsätze gelten weitgehend auch für die übrigen Kanarischen Inseln. Deshalb konzentrieren wir uns vorliegend auf inselspezifische Besonderheiten.
Inhaltsübersicht
Rechtlicher Rahmen für den Immobilienkauf auf den Kanarischen Inseln
Zunächst ist hervorzuheben, dass auf den Kanarischen Inseln kein eigenes Zivilrecht für den Immobilienkauf gilt; dies im Gegensatz zum Paradebeispiel Katalonien. Insoweit richtet sich ein Immobilienkauf auf den Kanaren allgemein nach den Bestimmungen des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil, „CC“).
Für einen Liegenschaftskauf auf Lanzarote gelten demnach, mit Ausnahme von unter Umständen zwingend zu beachtenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften aus dem Städtebaurecht, dieselben Bestimmungen wie für einen Erwerb auf Gran Canaria, La Palma oder einer der übrigen Inseln.
Die Einzelheiten zum Ablauf eines Immobilienkaufs und entsprechenden steuerlichen Aspekten erläutern wir ausführlich in unserem Leitfaden zum Immobilienkauf auf Teneriffa. Diese Grundsätze gelten gleichermaßen für sämtliche der Inseln auf den Kanaren.
Steuern beim kanarischen Immobilienkauf
Auch steuerrechtlich bestehen bei einem Liegenschaftskauf zwischen den einzelnen Kanarischen Inseln grundsätzlich keine Unterschiede.
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt regelmäßig die spanische Grunderwerbsteuer bzw. Vermögensübertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, „ITP“) an. Der allgemeine ITP-Steuersatz auf den Kanarischen Inseln beträgt 6,5 % an.
Sofern es sich um den Kauf einer Neubauimmobilie handelt, unterliegt der Kauf regelmäßig der kanarischen Umsatzsteuer IGIC in Höhe von 7 % sowie der Beurkundungs- bzw. Stempelsteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados) von 1 %.
Die IGIC ersetzt auf den Kanarischen Inseln die im übrigen Spanien geltende Mehrwertsteuer (IVA).
Unterschiede bei der örtlichen Raum- und Bauleitplanung auf den Kanarischen Inseln
Anders verhält es sich bei der „Raum- und Bauleitplanung“: Sie richtet sich auf den Kanarischen Inseln nicht nach einheitlichen Vorgaben, sondern nach einem mehrstufigen Planungssystem.
Gemeinsame Grundlage ist das kanarische Bodenrecht, das sich nach den Vorschriften des Gesetzes 4/2017 vom 13. Juli über den Boden sowie die geschützten Naturräume der Kanarischen Inseln richtet.
Ergänzend verfügt jede Insel über einen eigenen städtebaulichen Inselplan (Plan Insular de Ordenación; auf Lanzarote beispielsweise der PIOL). Die Gemeinden wiederum verfügen über ihre eigene Bauleitplanung – mittels des sogenannten Plan General de Ordenación (PGO). In dem PGO regeln kanarische Gemeinden beispielsweise, welche Nutzung auf einem bestimmten Grundstück zulässig ist.
Lanzarote und städtebauliche Aspekte
Ein besonders anschauliches Beispiel für die praktische Bedeutung städtebaulicher Fragen ist Lanzarote:
Die Insel verfolgt seit vielen Jahren eine beachtlich restriktive Raumordnungs- und Baupolitik. Dieser Umstand zeigt sich nicht nur an den verwaltungsrechtlichen Rahmenbedingungen selbst, sondern auch anhand der gelebten Verwaltungspraxis. In Sonderschutzgebieten wie La Geria gelten zudem eigene Pläne mit eigenen Bauverboten.
Allein im letzten Jahr 2025 bearbeitete der Cabildo de Lanzarote insgesamt 115 Verfahren anlässlich vermeintlicher städtebaulicher und umweltrechtlicher Verstöße.
Im Mittelpunkt standen überwiegend Bauvorhaben ohne die erforderliche Genehmigung auf geschütztem ländlichen Boden (suelo rústico) oder innerhalb ausgewiesener Naturschutzgebiete. Die meisten Verfahren entfielen auf die Gemeinden Haría (31), Teguise (27), Tinajo (18), Yaiza (14) und Tías (11).
Die konsequente Verwaltungspraxis ist kein Zufall, da Lanzarote das touristische Wachstum bereits seit Jahrzehnten durch seine Raumordnungsplanung versucht zu begrenzen. Hierbei muss man wissen, dass die gesamte Insel seit 1993 zum UNESCO-Biosphärenreservat erklärt wurde. Rund 41,6 % der Inselfläche stehen hierbei unter einem besonderen Schutz der Red Canaria de Espacios Naturales Protegidos.
Vor einem Immobilienkauf auf Lanzarote sollte folglich geprüft werden, ob die entsprechende Liegenschaft baurechtlich ordnungsgemäß errichtet wurde und ob die beabsichtigte Nutzung öffentlich-rechtlich zulässig ist. Denn in der Praxis führen Fehlvorstellungen oftmals zu Problemen.
Aus der Vermarktung einer Immobilie als Ferienwohnung darf nicht ohne Weiteres geschlossen werden, dass eine touristische Nutzung tatsächlich genehmigt ist. Ebenso wenig begründet die langjährige Zahlung der Grundsteuer (IBI) die baurechtliche Legalität eines Gebäudes.
Immobilienkauf und touristische Vermietung auf den Kanarischen Inseln: aktuelle Rechtslage seit Dezember 2025
Mit dem neu eingeführten Gesetz 6/2025 vom 10. Dezember, das am 13. Dezember 2025 in Kraft getreten ist, wurde mitunter die touristische Vermietung von Wohnimmobilien auf den Kanarischen Inseln neu geregelt.
Nach den gesetzlichen Bestimmungen darf ein Wohnobjekt grundsätzlich erst dann touristisch vermietet werden, wenn seit der entsprechenden erstmaligen Bezugsfertigkeit oder Fertigstellung mindestens zehn Jahre vergangen sind. Für die Inseln El Hierro, La Gomera und La Palma sowie für Gemeinden, die gesetzlich als Gebiete mit demografischen Herausforderungen eingestuft sind, ist diese Frist jedoch auf fünf Jahre reduziert.
Ob sich eine bestimmte Immobilie tatsächlich für die touristische Vermietung eignet, hängt von den jeweiligen Einzelfallumständen ab. Neben dem Alter des Gebäudes sollten insbesondere die örtliche Planungslage sowie mögliche Beschränkungen durch die Eigentümergemeinschaft geprüft werden.
Immobilienmarkt und Käuferstruktur auf den Kanarischen Inseln
Die Kanarischen Inseln zählen seit Jahren zu den Autonomen Gemeinschaften Spaniens mit dem höchsten Anteil ausländischer Immobilienkäufer.
Nach jüngeren Zahlen der spanischen Grundbuchführer (Colegio de Registradores) entfielen im vierten Quartal 2025 rund 23 % aller Wohnungskäufe auf ausländische Erwerber. Damit lagen die Kanaren hinter den Balearischen Inseln und der Comunitat Valenciana auf dem dritten Platz, also zugleich deutlich über dem spanischen Durchschnitt von rund 14 %.
Zur Jahresmitte 2025 erreichte der Ausländeranteil zeitweise sogar knapp 30 %. Hierbei verzeichneten die Kanarischen Inseln für kurze Zeit den höchsten Wert aller Autonomen Gemeinschaften.
Ein genauerer Blick auf die Einzelstatistiken zeigt allerdings deutliche Unterschiede zwischen den beiden kanarischen Provinzen. Die Provinz Santa Cruz de Tenerife mit den Inseln Teneriffa, La Palma, La Gomera und El Hierro weist nämlich seit Jahren einen höheren Anteil ausländischer Käufer auf als die Provinz Las Palmas mit Gran Canaria, Lanzarote und Fuerteventura.
Spanienweit gehören Briten, Deutsche und Niederländer seit Jahren zu den stärksten ausländischen Käufergruppen und sind auch auf den Kanarischen Inseln traditionell stark vertreten.
Die Entwicklung aus dem vergangenen Jahr 2025 zeigt jedoch auch, dass die Nachfrage nicht unbegrenzt wächst. Nach den aktuellen Statistiken der allgemeinen Notarkammer in Spanien gingen Immobilienkäufe ausländischer Erwerber auf den Kanarischen Inseln im zweiten Halbjahr 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um knapp 11 % zurück. Gleichzeitig stiegen aber die Quadratmeterpreise weiter an.
Wer heute auf den Kanaren eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich insoweit nicht alleine auf die Lage und den Kaufpreis konzentrieren, sondern auch die rechtlichen, steuerlichen und technischen Rahmenbedingungen der entsprechenden Immobilie sorgfältig prüfen.
FAQ Immobilienkauf auf den Kanarischen Inseln
Sind die Steuern beim Immobilienkauf auf allen Kanareninseln gleich?
Ja. Die Erwerbssteuern und Nebenkosten richten sich nach einheitlichen Regeln. Bei Bestandsimmobilien beträgt der allgemeine Satz der Vermögensübertragungssteuer (ITP) 6,5 %. Beim Erwerb eines Neubaus gilt ein allgemeiner IGIC-Satz von 7 % sowie Stempelsteuer (AJD), 1 %. Welche Insel betroffen ist, spielt für die Höhe der Steuer insoweit keine Rolle.
Worauf sollte ich beim Kauf eines Landgrundstücks auf den Kanaren besonders achten?
Beim Erwerb eines Landgrundstücks (finca rústica) auf den Kanarischen Inseln stellen sich regelmäßig andere Fragen als beim Kauf einer städtischen Immobilie. Im Mittelpunkt stehen hierbei insbesondere die Baulegalität, die Übereinstimmung von Eigentumsregister, Kataster und tatsächlichem Bestand sowie die öffentlich-rechtlich zulässige Nutzung.
Gerade auf ländlichen Grundstücken finden sich häufig Gebäude, Anbauten oder Pools, die ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurden. Ebenso sollte geprüft werden, ob die tatsächlichen Gegebenheiten mit den Eintragungen im Eigentumsregister und im Kataster übereinstimmen.
Auch sollte geprüft werden, ob die beabsichtigte Nutzung öffentlich-rechtlich zulässig ist. Auf landwirtschaftlich geschütztem Boden (suelo rústico de protección agraria) sind Wohngebäude oder beispielsweise touristische Nutzungen häufig nur eingeschränkt oder überhaupt nicht zulässig.
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