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Immobilienkauf auf Teneriffa (2025) - Allgemeine rechtliche Hinweise
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Rechtlicher Rahmen beim Immobilienkauf auf Teneriffa
Für den Immobilienerwerb auf Teneriffa kommen aus zivilrechtlicher Sicht grundsätzlich die allgemeinen Regelungen des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil, „CC“) zur Anwendung. Auf den Kanarischen Inseln besteht kein besonderes Zivilgesetzbuch – wie etwa in Katalonien.
Beim Hauskauf auf Teneriffa können rechtliche Probleme mitunter dann auftreten, wenn Schwarzbauten vorliegen und städtebauliche Fristen zur Ergreifung behördlicher Maßnahmen noch nicht verjährt sind, ein Energieausweis fehlt oder das Objekt in einem besonderen bebauungsrechtlichen Schutzbereich liegt.
So sind etwa im Hinblick auf Böden im städtebaulichen Außenbereich mit landwirtschaftlichem Schutzcharakter (suelo rústico de protección agraria) nur landwirtschaftliche Nutzungen und damit verbundene Bauten erlaubt.
Die Errichtung von Neubauten zu Wohnzwecken sind grundsätzlich auf diesen Böden untersagt.
Keine Bewohnbarkeitsbescheinigung auf Teneriffa
Mit Inkrafttreten des Dekrets 182/2018 vom 26. Dezember wurden die bis dato geltenden Regelungen zur Einholung der Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) auf den Kanarischen Inseln aufgehoben.
Alle Verweise aus dem früheren Dekret 117/2006 vom 1. August auf die Bewohnbarkeitsbescheinigung und deren Wirkungen gelten seither als Verweise auf die Einreichung der vorherigen Mitteilung (comunicación previa) über den Erstbezug oder Nutzungsänderung zu Wohnzwecken – zusammen mit der in Artikel 33.1.b).2 Dekret 182/2018 vorgesehenen Bescheinigung, aus der die Bestätigung hervorgeht, dass die Immobilie die Anforderungen an ihre Bewohnbarkeit erfüllt.
Aktuelle Statistiken zu Immobilientransaktionen auf den Kanarischen Inseln
Ausweislich einer jüngst veröffentlichten Pressemeldung der Kammer der Registerführer, sind die Transaktionen an Wohnimmobilien im April 2025 im Vergleich zum Vorjahresmonat lediglich um 0,4% landesweit gestiegen.
Schlusslicht bildeten die Kanarischen Inseln mit den größten Rückgängen von -25,5 %.
Noch im März 2025 ging aus Marktberichten hervor, dass Wohnimmobilientransaktionen auf den Kanarischen Inseln im März 2025 im Vergleich zum selben Monat des Vorjahres um 8,8 % gestiegen waren – obgleich das Wachstum im Vergleich zu anderen Regionen Spaniens moderater ausfiel.
Warum eine Immobilie auf Teneriffa kaufen?
Teneriffa bietet Immobilieninteressierten eine Vielzahl an Investitionsmöglichkeiten – von modernen Apartments in zentraler Lage bis hin zu luxuriösen Villen oder charmanten Landhäusern; dies verbunden mit nachhaltigen Wertsteigerungen.
Zudem verfügt die Insel über eine gut ausgebaute Infrastruktur. Das dortige Leben gilt als naturnah, was sich positiv auf Körper und Seele auswirkt.
Steuern beim Immobilienkauf auf Teneriffa
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Teneriffa fällt für den nach Artikel 8 lit. a) Königliches Gesetzesdekret 1/1993 vom 24. September steuerpflichtigen Käufer die ITP-Steuer an.
Der allgemeine ITP-Steuersatz beträgt bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie derzeit 6,5% vom Kaufpreis, vgl. Artikel 31 lit. a) Gesetzesdekret 1/2009 vom 21. April* (GD-1/2009) – kann sich aber aufgrund besonderer Umstände reduzieren, z.B. bei einem Immobilienkäufer unter 35 Jahren.
Beim Kauf einer Neubauimmobilie einer natürlichen Person von einem Bauträger fällt die kanarische Umsatzsteuer (IGIC, Impuesto General Indirecto de Canaria) an, die derzeit 7% vom Kaufpreis beträgt.
Des Weiteren fällt im Zuge des Beurkundungsaktes der öffentlichen Kaufurkunde die Stempel- bzw. Beurkundungssteuer an (AJD, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).
Auf den Kanarischen Inseln beträgt die AJD bei einem Erwerb einer Neubauimmobilie, welcher der IGIC unterliegt, 1%, vgl. Artikel 36 GD-1/2009.
Decreto Legislativo 1/2009, de 21 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes dictadas por la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de tributos cedidos.
Frist zur Einreichung der kaufbezogenen Steuererklärung und Abführung
Im Einklang mit Artikel 39 des Gesetzesdekrets 5/2021 vom 20. Oktober beträgt auf den Kanarischen Inseln die Frist zur Einreichung der ITP-Steuererklärung sowie Abführung der entsprechenden Steuerbeträge im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Bestandsimmobilie ein Monat ab dem Beurkundungszeitpunkt.
Bei Nichteinhaltung dieser Frist werden Säumniszuschläge erhoben.
Die entsprechende Steuererklärung ist im Wege der Selbstveranlagung (autoliquidación) einzureichen.
Notarkosten beim Immobilienerwerb auf Teneriffa
Notarkosten im Zusammenhang mit der Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde bewegen sich auf Teneriffa regelmäßig zwischen 0,5% bis 0,75% des Kaufpreises.
Verwaltungsgebühren des Eigentumsregisters
Für die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde im entsprechenden Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) fallen ca. 0,75% des Kaufpreises an.
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