Mit dem Königlichen Dekret 1312/2024 vom 23. Dezember* (nachfolgend „RD 1312/2024“) hat die spanische Regierung kurz vor Weihnachten 2024 neue Vorschriften im Zusammenhang mit touristischen Kurzzeitvermietungen erlassen.
Diese Vorschriften entfalten seit dem 1. Juli 2025 Wirkung.
Gastgeber und Vermieter von touristisch angemeldeten Unterkünften in Spanien sollten, sofern sie eine Wohnimmobilie zur Kurzzeitvermietung über Online-Plattformen wie z.B. über Airbnb oder Booking.com anbieten und bislang nicht die entsprechenden Vorkehrungen getroffen haben, zeitnah handeln und insbesondere eine NRA-Nummer einholen.
Anderenfalls droht, dass entsprechende Online-Plattformen respektive Online-Anzeigen zur Kurzzeitvermietung deaktivieren, bis die NRA-Nummer übermittelt worden ist.
Aktuell: Airbnb kündigt Zusammenarbeit mit dem spanischen Wohnungsministerium im Zusammenhang mit dem neuen Register für Kurzzeitvermietungen an
In einer am 15. Juli 2025 veröffentlichten Pressemitteilung hat Airbnb bekannt gegeben, gemeinsam mit dem spanischen Ministerium für Wohnungswesen und Stadtraumentwicklung (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana) Maßnahmen zur Stärkung der Transparenz und Kontrolle bei Kurzzeitvermietungen umzusetzen.
Ab August 2025 will das Unternehmen – wie gesetzlich vorgeschrieben – die Registrierungsdaten aller Inserate an das Ministerium übermitteln, einschließlich der nationalen NRA-Nummer sowie der touristischen Lizenznummer der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft.
Airbnb kündigt in der Pressemitteilung an, zwei separate Eingabefelder für Gastgeber einzuführen – eines für die NRA-Nummer und eines für die touristische Lizenznummer der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft. Zudem geht aus der Mitteilung hervor, dass Inserate mit fehlerhaften oder fehlenden Registrierungsdaten gekennzeichnet und gegebenenfalls entfernt werden.
Gastgeber erhalten bei der Feststellung möglicher Unregelmäßigkeiten eine Nachbesserungsfrist von zehn Werktagen. Ausgenommen sind Fälle, in denen eine entsprechende behördliche Registrierungsnummer widerrufen wurde. In solchen Fällen wird das Inserat innerhalb von 48 Stunden entfernt.
Gastgeber sollten ab August 2025 darauf achten, ihre NRA-Nummer sowie die touristische Lizenznummer der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft korrekt in den dafür vorgesehenen Feldern bei Airbnb einzutragen. Andernfalls droht die Entfernung des Inserats durch die Plattform.
Services unserer Sozietät:
Prüfung der rechtlichen Voraussetzungen für die touristische und saisonale Vermietung in der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft (z. B. Valencia, Balearen, Andalusien)
Beantragung und Eintragung touristischer Lizenznummern bei den zuständigen Behörden
Unterstützung bei der Einholung der NRA-Nummer
Rechtskonforme Formulierung und Gestaltung von Inseraten für Airbnb oder auch Booking.com, etc, inkl. Pflichtangaben
Vertretung bei Bußgeldverfahren oder unberechtigten Löschungen
Beratung zu Alternativen bei fehlenden Lizenzen
Monitoring-Service
Hauptgegenstände des RD 1312/2024: Verpflichtendes Register für touristische Kurzzeitvermietungen über Onlineplattformen wie Airbnb oder Booking.com
Das Dekret hat zum einen die Schaffung einer zentralen digitalen Anlaufstelle für Vermietungen (= Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) zum Gegenstand.
Zum anderen enthält das Dekret unter Verweis auf die EU-Verordnung 2024/1028 vom 11. April 2024 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften Vorschriften zur Schaffung eines entsprechenden einheitlichen Registers (= Registro Único de Arrendamientos).
Das neue einheitliche Register über Kurzzeitvermietungen in Spanien
Das neu erlassene Königliche Dekret enthält zahlreiche Pflichten, die sowohl (i) Gastgeber (anfitriones) bzw. Vermieter (personas arrendadoras) von Unterkünften zur Kurzzeitvermietung als auch (ii) entsprechende Online-Plattformen (z.B. Airbnb) im Sinne der genannten EU-Verordnung 2024/1028 vom 11. April 2024 i. V. m. Artikel 2 lit. g) RD 1312/2024 treffen.
Begrenzter Anwendungsbereichs des RD 1312/2024
Nicht in den Anwendungsbereich dieses Dekrets fallen Hotels oder ähnliche Unterkünfte, wie Hotelkomplexe, Apartmenthotels, Motels oder andere Einrichtungen, die in der Anlage I der EU-Verordnung 1893/2006 vom 20. Dezember 2006 zur Aufstellung der statistischen Systematik der Wirtschaftszweige NACE Revision 2 und zur Änderung der Verordnung (EWG) Nr. 3037/90 des Rates sowie einiger Verordnungen der EG über bestimmte Bereiche der Statistik aufgeführt sind, z.B. Gasthöfe oder ähnliche Beherbergungsstätten – vgl. Artikel 2 lit. b) RD 1312/2024.
Pflicht zur Einholung der NRA-Nummer und ihre Grundbucheintragung
Immobilien für touristische und temporäre (Vermietungs-)Zwecke müssen über eine in Artikel 2 lit. i) RD 1312/2024 definierte und von den zuständigen Eigentumsregistern zugewiesene Registernummer verfügen, der número de registro de alquiler – auch bekannt als NRA bzw. NRA-Nummer.
Interessierte müssen das Registrierungsverfahren zur Einholung der einmaligen Registernummer durch entsprechende Antragsreichung grundsätzlich selbst in Gang bringen, unter Beifügung zahlreicher Unterlagen sowie Informationen.
Eine entsprechende Vertretung gegenüber dem zuständigen Eigentumsregister ist beispielsweise durch einen Rechtsanwalt möglich.
Wie lange ist die NRA-Nummer in Spanien gültig?
Ist die NRA-Nummer einmal endgültig vergeben und im Eigentumsregister eingetragen, bleibt sie generell unbefristet gültig. Sie muss dann im Grundsatz nicht erneuert werden. Sofern die touristische Kurzzeitvermietungstätigkeit beendet wird, ist dies entsprechend zur Austragung zu bringen.
Ungeachtet des Vorstehenden ist der Vermieter verpflichtet, alle zwölf Monate das informative Formblatt für Kurzzeitvermietungen (modelo informativo de arrendamientos de corta duración) vorzulegen, das durch eine amtliche Anordnung noch festgelegt wird – erstmals im kommenden Jahr ab dem 1. Juli 2026.
Welche Arten von NRA-Nummern gibt es?
Bei der Formulierung des Antrags zur Ausstellung der NRA-Nummer kann zwischen einer touristischen und nicht touristischen NRA-Nummer gewählt werden.
Die touristische NRA-Nummer bezieht sich auf Kurzzeitvermietungen.
Die nicht-touristische NRA-Nummer bezieht sich auf temporäre bzw. saisonale Vermietungen im Sinne des spanischen Mietgesetzes, denen einen spezifischer Zweck zu Grunde liegen muss – etwa die zeitweilige Vermietung eines Apartments an Studierende im Rahmen eines Auslandssemesters oder an Lehrende/Dozenten, die für Lehrtätigkeiten einige Monate nach Spanien kommen.
Wie funktioniert das Antragsverfahren zur Einholung der NRA-Nummer?
Das Antragsverfahren läuft über das elektronische Portal der spanischen Kammer der Grundbuch- und Handelsregisterrichter (Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España) mittels cl@ve oder elektronisch Zertifikat; alternativ per Papier bei den zuständigen Eigentums- oder Mobiliarregistern, vgl. Artikel 9 S. 1 und S. 2 RD 1312/2024.
Nach Einreichung der Unterlagen erhält man regelmäßig automatisch eine temporäre NRA-Nummer zugewiesen, die sich im entsprechenden Verfahren im Grundsatz nicht mehr ändert.
Was kostet die Ausstellung der NRA-Nummer?
Die Ausstellung und Zuweisung der NRA-Nummer kostet 27,05 Euro zzgl. spanische Umsatzsteuer.
Welche Unterlagen müssen dem Antrag zur Ausstellung der NRA-Nummer beigefügt werden?
Der Antrag muss nach Artikel 9 RD 1312/2024 unter anderem folgende Punkte enthalten:
- Einmalige Grundstückskennung (Código Registral Único, CRU - früher IDUFIR genannt)
- Katatasterreferenz
- Angabe zum Immobilientyp (Haus, Zimmer, Grundstücksteil oder andere Art im Sinne der EU-Verordnung 2024/1028 vom 11. April)
- Angabe, ob die Immobilie als Teil des Erst- oder Zweitwohnsitzes des Vermieters oder für andere Zwecke angeboten wird.
- Angabe der maximalen Personenanzahl für die Zwecke der Unterkunftsnutzung
- Angabe, ob für die Immobilie eine touristische Genehmigung der entsprechenden Autonomen Region besteht ("Touristische Lizenznummer"); entsprechender Nachweis ist dokumentarisch zu belegen.
- Angabe zur Kategorie des Vermietungstyps (touristische oder nicht touristische Vermietung)
- Weitere Daten (Persönliche Daten, Kontaktdaten, E-Mail-Adresse)
Gastgeber oder Vermieter müssen zudem die entsprechend zugewiesenen Registernummern den Online-Plattformen für touristische Kurzzeitvermietungen nach Artikel 5 lit. e) RD 1312/2024 mitteilen.
Die NRA-Nummer dient dem Nachweis der Einhaltung regionaler gesetzlicher Vorgaben und der Eignung entsprechender Immobilien für die touristische Kurzzeitvermietung.
Immobilien, die nicht über eine Registernummer verfügen, sollen nach dem Willen der spanischen Regierung nicht mehr auf den Online-Plattformen angeboten werden können.
Was bedeutet CRU-Nummer und wo finde ich sie?
Für das NRA-Antragsformular muss die CRU-Nummer angegebenen werden.
Die CRU ist als einmalige Grundstückskennung zu verstehen, die von den Eigentumsregistern vergeben wird, sogenannter código registral único.
Gesetzlicher Hintergrund ist Artikel 9 Abs. 1 des spanischen Hypothekengesetzes.
Zuvor gab es bereits eine Identifizierungsnummer, die die Bezeichnung IDUFIR (Identificador Único de Fincas Registrales) trug.
Die IDUFIR wurde durch den über das Gesetz 13/2015 vom 24. Juni neu eingeführten Código Registral Único abgelöst.
Die CRU-Nummer findet man regelmäßig in dem oberen Abschnitt auf der ersten Seite eines Grundbuchauszugs, der seit der CRU-Einführung ausgestellt wurde.
Pflichten von Online-Plattformen im Bereich der touristischen Kurzzeitvermietung
Betroffene Online-Plattformen haben in diesem Zusammenhang unter anderem eine Mitteilungsmöglichkeit von Registernummern durch Gastgeber oder Vermieter sicherzustellen. Ferner müssen sie dafür Sorge tragen, dass die Registernummern eindeutig in den jeweiligen Anzeigen aufscheinen, vgl. Artikel 6 lit. a) und b) RD 1312/2024.
Online-Plattformen treffen künftig auch Kontroll- und Informationspflichten gegenüber vermietenden Personen sowie Übermittlungspflichten an die digitale Anlaufstelle für Vermietungen.
Ministeriale Anordnung VAU/653/2025 vom 19. Juni 2025 im Zusammenhang mit der Pflicht zur Datenübermittlung von Online-Plattformen bei der Kurzzeitvermietung in Spanien
Am 23. Juni 2025 ist die vom spanischen Ministerium für Wohnraum und städtische Entwicklung erlassene Anordnung VAU/653/2025 vom 19. Juni 2025 im spanischen Staatsanzeiger veröffentlicht worden.
Nach Artikel 1 Abs. 1 VAU/653/2025 sind die Fristen und das Format bzw. Schema (modelo) Gegenstand dieser Anordnung, die sich an entsprechende Online-Plattformen für Kurzzeitvermietungen in Spanien richtet.
Gemäß Artikel 2 Abs. 1 gilt ein jeweils monatlicher Übermittlungszeitraum, der einem Kalendermonat entspricht.
Dabei sind die Belegungsdaten (datos de actividad) je Einheit, zusammen mit der von den vermietenden Personen bereitgestellten NRA-Nummer, der genauen Adresse der (touristischen) Wohneinheit sowie den URL-Adressen der auf der jeweiligen Online-Plattform veröffentlichten Inserate zu erfassen und zu übermitteln.
Die digitale Anlaufstelle für Vermietungen
Zur Erfüllung der Vorgaben der EU-Verordnung 2024/1028 vom 11. April 2024 sieht die Bestimmung des Artikel 7 RD 1312/2024 die Schaffung einer zentralen nationalen digitalen Plattform vor.
Dieses digitale Gateway dient als Anlaufstelle für den Austausch elektronischer Daten zwischen Online-Plattformen für Kurzzeitvermietungen sowie für weitere, durch gesetzliche Vorschriften vorgegebene Funktionen. Ziel dieser Maßnahme ist unter anderem eine stärkere Kontrollmöglichkeit der Behörden mit Blick auf entsprechende Immobilien.
Sanktionen bei Verstößen und Fazit gegen das RD 1312/2024
Gastgebern, (Kurzzeit-)Vermietern sowie Online-Plattformen drohen bei Verstößen in Zukunft Sanktionen. Die konkrete Ausgestaltung dieser Sanktionen obliegt nach der vierten Schlussbestimmung RD 1312/2024 den jeweiligen Autonomen Regionen in Spanien.
Betroffene sollten sich rasch mit den neuen gesetzlichen Regelungen im Detail auseinandersetzen, um bei Wirksamwerden der Regelungen im Juli 2025 rechtlich gerüstet zu sein.
*Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración
** Orden VAU/653/2025, de 19 de junio, por la que se determinan los plazos y el modelo para la transmisión por parte de las plataformas en línea de alquiler de corta duración de datos a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, de acuerdo con el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
Artikel zuletzt aktualisiert am 17.07.2025
