Touristische Vermietung in Spanien (2026)
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Wie von uns berichtet, hat der spanische Tribunal Supremo mit dem Urteil Nr. 620/2026 vom 21.05.2026 die Bestimmungen des Königlichen Dekrets 1312/2024 vom 23. Dezember teilweise für nichtig erklärt; mit diesen Bestimmungen wurde das einheitliche nationale Register für Kurzzeitvermietungen geschaffen und die NRA-Nummer in Spanien landesweit eingeführt. Was das Urteil konkret für Eigentümer bedeutet, lesen Sie weiter unten im Abschnitt zur NRA-Nummer.
Die touristische Vermietung von Wohnimmobilien in Spanien über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com erfreute sich in den letzten Jahren einer enormen Beliebtheit bei Immobilieneigentümern. Vor diesem Hintergrund wurden allerdings eine Vielzahl von gesetzlichen Regulierungsmaßnamen ergriffen.
Gegen (vermeintliche) Verstöße der Online-Plattformen reagiert die spanische Regierung zudem scharf: mit amtlicher Meldung vom 15. Dezember 2025 hat das spanische Ministerium für Verbraucherschutz ein Bußgeld gegen Airbnb in Höhe von rund 64 Mio. Euro erhoben (zur Meldung).
Mit den zahlreichen gesetzlichen Neuregelungen auf nationaler und autonomer Ebene stellen sich jedoch viele Fragen für Betroffene: Was ist erlaubt? Welche Genehmigungen werden benötigt? Und vor allem: Wie kann ich rechtliche Haftungsrisiken vermeiden? Wie funktioniert eine rechtmäßige touristische Vermietung in Spanien?
Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick zur aktuellen Rechtslage im Jahr 2026.
Rechtlicher Rahmen der touristischen Vermietung in Spanien
Die Möglichkeit zur Regelung der touristischen Vermietung fällt grundsätzlich in die Zuständigkeit der Autonomen Gemeinschaften von Spanien.
Entsprechende Vorschriften legen beispielsweise fest, ob und unter welchen Voraussetzungen eine „autonome Lizenz“ für die touristische Vermietung erteilt wird.
Zumeist verbirgt sich juristisch dahinter die notwendige Einreichung einer Eigenverantwortlichkeitserklärung bei der zuständigen Tourismusbehörde als zwingende Voraussetzung für die Ausübung der touristischen Vermietungstätigkeit.
Diese autonome Zuständigkeit hat durch das Urteil des Tribunal Supremo (Nr. 620/2026) zusätzliches Gewicht erhalten. Denn die regionalen Registrierungsverfahren sind nun wieder das maßgebliche und einzige Regelungsregime.
Novelle des katalanischen Gesetzes auf Wohnen: Temporäre Mietverträge und Zimmervermietung, Gesetz 11/2025 vom 29. Dezember
Mit dem am 1. Januar 2026 in Kraft getretenen Gesetz 11/2025 vom 29. Dezember hat der katalanische Gesetzgeber erstmals spezifische Regelungen zu temporären Mietverträgen und zur Zimmervermietung verabschiedet. Die Novelle des katalanischen Gesetzes 18/2007 vom 28. Dezember über das Recht auf Wohnen präzisiert insbesondere die rechtlichen Voraussetzungen sowie die Anwendungsbereiche temporärer Mietverträge und konkretisiert zudem die regulatorischen Rahmenbedingungen für die Zimmervermietung in Katalonien.
Neues Gesetz über die touristische Vermietung von Wohnimmobilien auf den Kanarischen Inseln
Der kanarische Gesetzgeber hat die touristische Vermietung von Wohnimmobilien neu auf gesetzlicher Ebene geregelt. Mit dem Gesetz 6/2025 vom 10. Dezember sind zahlreiche neue Vorschriften in Kraft getreten.
Käufer von Neubauimmobilien müssen berücksichtigen, dass für die Zulässigkeit der touristischen Vermietung künftig ein Mindestbestandsalter von zehn Jahren gilt, für die Inseln El Hierro, La Gomera und La Palma fünf Jahre. Das gemeindliche Planungsrecht der kanarischen Gemeinden kann jedoch hiervon abweichen.
Neues Dekret zur Regelung der touristischen Vermietungstätigkeit in Kantabrien seit Ende Juli 2025
Angesichts der zahlreichen Diskussionen um die touristische Vermietung in Spanien hat auch der kantabrische Gesetzgeber reagiert: Mit dem neu verabschiedeten Dekret 50/2025 vom 24. Juli gelten fortan einige neue Regelungen zur touristischen Vermietungstätigkeit in der Autonomen Gemeinschaft Kantabrien.
Touristische Vermietung in Spanien von Wohnimmobilien in Eigentümergemeinschaften
Seit dem 3. April 2025 verlangt Artikel 17 Abs. 12 des spanischen WEG-Gesetzes (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) für die touristische Vermietung in Wohnanlagen bzw. Mehrfamiliengebäuden die explizite Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
Diese Zustimmung ist vor der Antragstellung zur Ausstellung einer entsprechenden „Lizenznummer“ für die touristische Vermietung einzuholen.
Das LPH sieht Übergangsregelungen vor, die eingeschränkt zur Anwendung können.
NRA-Nummer nach dem Tribunal Supremo, Urteil Nr. 620/2026
Mit dem Königlichen Dekret 1312/2024 vom 23. Dezember wurde ein einheitliches nationales Register für Kurzzeitvermietungen eingeführt. Gleichzeitig wurde die NRA-Nummer (número de registro de alquiler) geschaffen, die im Sinne des Gesetzgebers im Eigentumsregister eingetragen werden sollte. Seit dem 1. Juli 2025 sollte sie grundsätzlich Voraussetzung dafür sein, eine Kurzzeitvermietung über Online-Plattformen anbieten zu können.
Mit dem Urteil Nr. 620/2026 vom 21. Mai 2026 hat der Tribunal Supremo auf die Klage der Generalitat Valenciana hin diejenigen Vorschriften des Königlichen Dekrets 1312/2024 für nichtig erklärt, mit denen das einheitliche nationale Register für Kurzzeitvermietungen (registro único de arrendamientos de corta duración) geschaffen worden war.
Zur Begründung führte der Tribunal Supremo aus, dass dem Staat insoweit die erforderliche Gesetzgebungskompetenz fehle.
Praxisfolge: Die Einholung von NRA-Nummern ist durch das höchstrichterliche Urteil in Spanien obsolet geworden.
Kurzzeitvermietung in Spanien: Kurzfristige Vermietung von Unterkünften und EU-Verordnung 2024/1028 vom 11. April
Das Königliche Dekret 1312/2024 vom 23. Dezember in Spanien geht zurück auf die EU-Verordnung 2024/1028 vom 11. April*.
In Artikel 2 Abs. 4 EU-VO 2024/1028 wird die Dienstleistung der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften dergestalt definiert, dass sie sich auf die regelmäßige oder vorübergehende kurzfristige Vermietung einer Einheit gegen Entgelt bezieht.
Dies gilt unabhängig davon, ob die kurzfristige Vermietung gewerblich oder nichtgewerblich erfolgt.
Nach Auffassung des vorgenannten Urteils des Tribunal Supremo verpflichtet die Verordnung die Mitgliedstaaten zwar zur Anpassung bestehender Registrierungs- und Informationssysteme. Die Verordnung schreibt aber weder ein nationales Registrierungsverfahren vor noch greift sie nach Ansicht der Richter in die innerstaatliche Kompetenzverteilung ein.
* Verordnung (EU) 2024/1028 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. April 2024 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften und zur Änderung der Verordnung (EU) 2018/1724
Die von der touristischen Vermietung in Spanien abzugrenzende saisonale Vermietung
Wichtige Abgrenzungsfragen für die Praxis im Rahmen der touristischen Vermietung können sich insbesondere dann stellen, wenn der autonome Gesetzgeber in seinen Vorschriften die Definition der touristischen Vermietung mit einem Zeitkriterium verknüpft.
Paradebeispiel ist die Autonome Gemeinschaft von Valencia: Der valencianische Gesetzgeber definiert touristische Wohneinheiten (viviendas de uso turístico) als vollständige Immobilien – unabhängig von ihrer Typologie -, die gegen Entgelt, bei sofortiger Verfügbarkeit und zu touristischen Zwecken für eine Dauer von gleich oder weniger als 10 Tagen, fortlaufend an denselben Mieter gerechnet, überlassen werden. Erforderlich ist darüber hinaus ein positiver gemeindlicher Bericht zur städtebaulichen Vereinbarkeit für die touristische Nutzung (informe municipal de compatibilidad urbanística) bzw. ein anderes gleichwertiges amtliches Dokument sowie gegebenenfalls die für diese Nutzung erforderlichen kommunalen Genehmigungstitel.
Dieses Zeitkriterium führt zu Abgrenzungsfragen zur saisonalen Vermietung. Denn in Bezug auf die saisonale Vermietung ist Artikel 3 des spanischen Mietgesetzes („LAU“) zu beachten. Diese Vorschrift normiert die Vermietung von Liegenschaften zu anderen als Wohnzwecken.
Die Einordnung als touristische Wohneinheit hängt damit nicht alleine von der 10-Tages-Schwelle ab. Sofern die Immobilie demselben Mieter für mehr als zehn Tage überlassen wird oder der positive gemeindliche Vereinbarkeitsbericht bzw. der erforderliche Genehmigungstitel nicht vorliegen, kommt die saisonale Vermietung in Betracht.
Nach Artikel 3 Abs. 2 LAU fallen insbesondere Mietverhältnisse über städtische Liegenschaften darunter, die vorübergehend bzw. saisonal abgeschlossen werden – nicht jedoch touristische Mietverhältnisse.
Artikel 3 LAU bezieht sich nach dem expliziten Wortlaut auf Mietverhältnisse für den Sommer oder für eine andere Jahreszeit sowie Mietverhältnisse, die zum Zwecke der Ausübung einer industriellen, gewerblichen, handwerklichen, beruflichen, erholungsorientierten, sozialfürsorglicher, kulturellen oder erzieherischen Tätigkeit auf der Liegenschaft abgeschlossen werden.
Demgegenüber gilt, dass touristische Mietverhältnisse nach Maßgabe von Artikel 5 lit. e) LAU nicht in den gesetzlichen Anwendungsbereich des spanischen Mietgesetzes fallen. Vielmehr finden auf diese touristischen Mietverhältnisse die entsprechend einschlägigen Regelungen der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft in Spanien Anwendung.
Plattform SES.Hospedajes: Meldepflichten erfüllen und Haftungsrisiken vermeiden
Das Königliche Dekret 933/2021 vom 26. Oktober* („RD 933/2021“) normiert, dass jede Person, die in Spanien eine Beherbergungstätigkeit (hospedaje) ausübt, zwingend Daten ihrer Gäste zu erheben hat – bis einschließlich Minderjährige ab 14 Jahren.
Diese Daten sind über das Portal SES.HOSPEDAJES an das spanische Innenministerium zu übermitteln.
Die Meldepflicht betrifft auch die touristische Vermietung von Immobilien.
Für die Nutzung des Portals SES.Hospedajes ist zunächst eine Registrierung von Unterkunftsgebern auf der Plattform mittels der Nutzung des elektronischen Zertifikats oder cl@ve notwendig.
Erforderlich ist nach der Anlage I RD 933/2021 die Erhebung und Übermittlung von Gästedaten unter anderem betreffend:
- Vor- und Nachname
- Nummer des Personalausweises oder Reisepasses
- Rufnummer, E-Mail-Adresse
- Angabe zur familiären Beziehung bei Minderjährigen
- Vertragsnummer bzw. zugewiesene Buchungsid
- Vertragsdatum
- Check-In-Datum und Check-Out-Datum
- Angaben zur Abwicklung der Zahlung
* Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre, por el que se establecen las obligaciones de registro documental e información de las personas físicas o jurídicas que ejercen actividades de hospedaje y alquiler de vehículos a motor.
Die fehlende Datenerhebung gegenüber Unterkunftsnehmern und das Ausbleiben der entsprechenden Übermittlung an das spanische Innenministerium stellt nach Artikel 8 Abs. 2 RD 933/2021 einen schweren Verstoß dar, was mit erheblichen Bußgeldern im Sinne des Organgesetzes 4/2015 vom 30. März geahndet werden kann.
Diese Meldepflichten bestehen unabhängig von dem vorgenannten höchstrichterlichen Urteil des Tribunal Supremo unverändert fort. Denn dieses Urteil betrifft nicht die Meldepflichten aus dem RD 933/2021.
Visuell verändertes SES.Hospedajes Portal seit Ende Juni 2025 - Neuer Link
Das spanische Innenministerium hat Ende Juni das SES.Hospedajes-Informationsportal visuell verändert. Der Link zum SES.Hospedajes-Portal ist nun folgender: Hier klicken.
Zu Sicherheitszwecken sollte in jedem Falle darauf geachtet werden, dass es sich um eine amtliche gob.es-URL handelt.
Für die erstmalige Registrierung auf SES.Hospedajes ist der erste Button „Acceso“ anzuklicken – dort wo zum ersten Mal „Código SIA 2929242“ auftaucht.
Der zweite Button dient registrierten Nutzern zur Datenübermittlung und dem Login über den cl@ve-Zugang.
Über den dritten „Acceso„-Button lässt sich ein gewöhnlicher Login mit Passworteingabe vornehmen.
* Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre, por el que se establecen las obligaciones de registro documental e información de las personas físicas o jurídicas que ejercen actividades de hospedaje y alquiler de vehículos a motor.
FAQ Touristische Vermietung in Spanien (2026)
Ist Airbnb in Spanien verboten?
Nein. Es gelten jedoch die gesetzlichen Anforderungen der entsprechenden Autonomen Gemeinschaft. Maßgeblich sind insbesondere die "Lizenz"- bzw. Erklärungspflichten. Das ursprünglich eingeführte Register mit NRA-Nummer wurde durch den Tribunal Supremo für nichtig erklärt (siehe oben).
Kann ich mein Ferienhaus in Spanien vermieten?
Das ist eine sehr allgemeine Frage, die davon abhängt, in welches Regelungsregime die Vermietung fallen soll.
Spanien unterscheidet beispielsweise zwischen touristischen Wohnimmobilien (vivienda de uso turístico) und temporären Wohnvermietungen. Jeder Einzelfall ist genau zu prüfen. Zudem bestehen auch rechtliche Regelungen zur Luxusvermietung.
Was ist unter einer touristischen Lizenz in Spanien zu verstehen?
Eine "Touristenlizenz" in Spanien ist eine behördliche Genehmigung, die Eigentümer benötigen, um ihre Immobilie in der jeweilig betroffenen Autonomen Gemeinschaft touristisch vermieten zu können.
Touristenlizenzen werden von den zuständigen Behörde der entsprechenden Autonomen Gemeinschaft vergeben. Die Erteilung einer solchen Lizenz bestätigt, dass die betreffende Wohnimmobilie die gesetzlich vorgeschriebenen Standards für touristische Vermietungszwecke erfüllt. Bei einer touristischen Vermietung ohne behördlich erteilte Lizenz, d.h. illegale Vermietung, drohen mitunter hohe Bußgelder.
In vielen Autonomen Gemeinschaften laufen die entsprechenden Verfahren durch Einreichung einer entsprechenden Eigenverantwortlichkeitserklärung.
Welche Meldepflichten bestehen für Vermieter touristischer Unterkünfte nach dem Königlichen Dekret 933/2021?
Nach dem Königlichen Dekret 933/2021 müssen alle Vermieter touristischer Unterkünfte in Spanien – einschließlich privater Ferienwohnungsvermieter – die Daten ihrer Gäste (auch Minderjähriger ab 14 Jahren) erfassen und über das Portal SES.Hospedajes an das Innenministerium übermitteln. Dafür ist eine vorherige Registrierung mit einem elektronischen Zertifikat oder über cl@ve erforderlich.
Sie haben weitere Anliegen oder Rückfragen zur touristischen Vermietung in Spanien?
Wir stehen Ihnen per E-Mail, WhatsApp oder telefonisch zur Verfügung. Uns zeichnen schnelle Reaktionszeiten aus.
Kontakt aufnehmen