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Am 3. April 2025 treten im Kontext der touristischen Vermietung von Wohnungen in Eigentümergemeinschaften neue Änderungen des spanischen WEG-Gesetz (nachfolgend „LPH“*) in Kraft.
Ziel des spanischen Gesetzgebers ist es, die Anforderungen an die Nutzung von Wohnimmobilien zu touristischen Zwecken zu verschärfen und die Verfügbarkeit dieser Immobilien als dauerhaften Wohnraum zu fördern. Auf diese Weise beabsichtigt der spanische Gesetzgeber, den Druck auf den privaten Immobilienmarkt zu verringern.
Hintergrund zu den gesetzlichen Maßnahmen
In vielen spanischen Städten war in den letzten Jahren ein konstanter Anstieg des Angebots an Wohnungen zu Zwecken der touristischen Vermietung festzustellen, die über Plattformen wie Airbnb für Wochen oder Monate angeboten wurden.
Die Auswirkungen hiervon waren erheblich gestiegene (Wohnraum-)Preise, die es Einheimischen bzw. Ortsansässigen mitunter erschwerten, Zugang zu finanziell tragbarem Wohnraum zu erhalten. Zudem haben derartige Wohnungen in nicht wenigen Fällen das Zusammenleben in der jeweiligen Eigentümergemeinschaft negativ beeinträchtigt, etwa durch konstanten Lärm und eine unangemessene nächtliche Partynutzung.
Nach Maßgabe der vierten Schlussbestimmung des spanischen Organgesetzes 1/2025 vom 2. Januar über Maßnahmen zur Effizienz des öffentlichen Justizdienstes (nachfolgend „LO 1/2025“**) wird das LPH an bestimmten Stellen modifiziert:
Neuer Artikel 7 Absatz 3 LPH
Jeder Eigentümer, der eine „touristische Vermietung“ im Sinne von Artikel 5 lit. e) des spanischen Mietgesetzes („LAU“) betreiben möchte, muss zuvor die ausdrückliche Zustimmung der entsprechenden Eigentümergemeinschaft gemäß dem neuen Artikel 12 Abs. 17 LPH einholen. Diese neu eingeführte Vorschrift ist deshalb von besonderer Bedeutung, da es bisher nicht erforderlich war, die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einzuholen, um eine Wohnung, die privaten Zwecken dient, für touristische Vermietungszwecke zu verwenden.
Die jeweiligen Präsidenten der Eigentümergemeinschaft sind kraft des neuen Artikel 7 Absatz 3 LPH auf eigene Initiative oder auf Antrag anderer Eigentümer und Bewohner berechtigt, den Betreiber der touristischen Vermietung zur umgehenden Einstellung der Aktivitäten aufzufordern, sofern keine ausdrückliche Zustimmung eingeholt wurde. Dabei darf ausdrücklich die Ergreifung gerichtlicher Maßnahmen angedroht werden.
Änderung des Artikel 17 Absatz 12 LPH
Nach dem Wortlaut des neu gefassten Artikels 17 Abs. 12 LPH ist für die Beschlussfassung zur Genehmigung, Beschränkung, Bedingung oder Untersagung der Aktivität im Sinne von Artikel 5 lit. e) LAU (= touristische Vermietung) künftig eine Mehrheit von 3/5 aller Eigentümer erforderlich. Gleiches gilt für die Schaffung und Erhöhung von besonderen Wohngeldern (cuotas especiales) in Bezug auf die Wohnungen, in denen die touristische Vermietung ausgeübt wird.
Zu beachten ist jedoch, dass Artikel 17 Abs. 12 LPH nach seinem reinen Wortlaut lediglich auf Artikel 5 lit. e) LAU abstellt. Andere Formen der touristischen Vermietung, wie etwa die saisonale Vermietung (arrendamiento de temporada), fallen demnach nicht unter die neue Regelung und müssten explizit durch Satzungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft untersagt werden.
Neu geschaffene zweite Zusatzvorschrift im LPH
Eigentümer, die die touristische Vermietung vor dem Inkrafttreten des LO 1/2025 unter Beachtung der Regelungen im Bereich Tourismus ausgeübt haben, können ihre Tätigkeit weiterhin zu den (zuvor) geltenden Bedingungen und Fristen ausüben. Das LO 1/2025 hat insofern keine rückwirkende Wirkung.
Fazit
Die Neuregelungen werden das Problem des knappen Wohnraums in den Großstädten Spaniens sicherlich nicht lösen. Allerdings besteht für Eigentümergemeinschaften ab Inkrafttreten des LO 1/2025 eine erhöhte Rechtssicherheit, da nun gesetzlich genau festgelegt ist, unter welchen Voraussetzungen eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft grundsätzlich touristisch vermietet werden kann.
Artikel zuletzt aktualisiert am 30.03.2025
