Immobilienkauf in Andalusien - Rechtliche Hinweise
Rechtsanwalt & Abogado
Der Immobilienmarkt in Andalusien lockt mit einer einzigartigen Kombination aus sonnigem Klima, malerischen Landschaften und einem entspannten Lebensstil. Von den weißen Dörfern wie Arcos bis hin zu den lebendigen Küstenstädten wie Málaga und Marbella gibt es für jeden Geschmack und jedes Budget passende Immobilienangebote. Der Kauf einer Immobilie in Andalusien stellt eine attraktive Option für Käufer dar, die entweder einen dauerhaften Wohnsitz, ein Ferienhaus oder eine rentable Investition suchen.
Inhaltsübersicht
Rechtlicher Rahmen für den Immobilienkauf in Andalusien
Für Immobiliengeschäfte in Andalusien gelten aus zivilrechtlicher Sicht grundsätzlich die allgemeinen Vorschriften des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil, „CC“), insbesondere die Bestimmungen der Artikel 1445 ff. CC.
Daneben können bei Immobilientransaktionen in Andalusien auch städtebauliche und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften (u.a. Bodenrecht, Küstenrecht, Denkmalschutz) von besonderer Relevanz sein.
Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie bzw. gebrauchten Immobilie
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie bzw. gebrauchten (Wohn-)Immobilie fällt für den nach Maßgabe des Artikel 8 lit. a) Königliches Gesetzesdekret 1/1993 vom 24. September steuerpflichtigen Käufer die ITP-Steuer an.
Der allgemeine ITP-Steuersatz in Andalusien beträgt bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie derzeit 7%.
Erfolgt der Immobilienkauf zur Begründung des dauerhaften Wohnsitzes (vivienda habitual), beträgt der ITP-Steuersatz derzeit grundsätzlich 6 %. Der Steuersatz kann sich jedoch unter bestimmten Voraussetzungen reduzieren, etwa bei Käufern unter 35 Jahren, bei Vorliegen einer anerkannten Behinderung oder wenn der Kaufpreis unter 150.000 € liegt.
Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie (Andalusien)
Beim Kauf einer Neubauimmobilie von einem Bauträger fällt im Zuge der erstmaligen Übertragung (primera entrega) die Umsatzsteuer (= 10% vom Kaufpreis) an.
Des Weiteren fällt anlässlich der notariellen Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde die Stempel- bzw. Beurkundungssteuer an (AJD, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) – derzeit allgemeiner Satz in Andalusien: 1,2% vom Kaufpreis.
Steuern beim Kauf von Gelände, Industrie- und Lagerhallen in Andalusien
Sofern der Immobilienkauf in Andalusien nicht zu Wohnzwecken erfolgt, sondern beispielsweise zum Erwerb eines Geländegrundstücks (terreno) oder von Industrie- bzw. Lagerhallen (nave industrial), fällt im Grundsatz die Umsatzsteuer (IVA) von 21% an. Eine genaue Prüfung der zu erwartenden steuerlichen Belastung sollte vor dem Immobilienkauf in jedem Falle vorgenommen werden.
Keine Bewohnbarkeitsbescheinigung beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Andalusien
Die Beibringung einer Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) für den Erwerb einer Bestandsimmobilie ist in Andalusien seit Inkrafttreten des Dekrets 283/1987 vom 25. November nicht mehr erforderlich.
*Decreto 283/1987, de 25 de noviembre, por el que se suprimen la cédula de habitabilidad y el informe preceptivo sobre condiciones higiénicas previo a las licencias municipales de obra.
Erstbezugsgenehmigung beim Erwerb einer Neubauimmobilie in Andalusien
Seit der Einführung des Gesetzesdekrets 2/2020 vom 9. März* gilt in Andalusien gemäß Artikel 169bis Absatz 1 lit. d), dass die Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) der sogenannten Eigenverantwortlichkeitserklärung (declaración responsable) gegenüber der zuständigen Gemeindeverwaltung unterliegt.
Diese Erklärung wird vom Bauträger unterzeichnet und entfaltet gemäß Artikel 138 Absatz 5 des Gesetzes 7/2021 vom 1. Dezember** ab dem Tag ihrer Einreichung Rechtswirkung. Mit der Erklärung wird der Gemeindeverwaltung der Erstbezug der betreffenden Immobilie angezeigt. Die Gemeindeverwaltung hat in diesem Zusammenhang entsprechende Prüfungsrechte, ob die eingereichte Eigenverantwortlichkeitserklärung den gesetzlichen Anforderungen entspricht.
*Decreto-ley 2/2020, de 9 de marzo, de mejora y simplificación de la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía.
**Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.
Frist zur Einreichung der kaufbezogenen Steuererklärung und Abführung
Nach Maßgabe der Vorschrift des Artikel 69 des Gesetzes 5/2021 vom 20. Oktober (Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía) beträgt in die Frist für die Abgabe der Steuererklärung sowie Entrichtung der entsprechenden Steuerbeträge im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Bestandsimmobilie zwei Monate ab dem Tag, der auf den Beurkundungstag folgt.
Bei Nichteinhaltung dieser Frist erheben die zuständigen Finanz- und Steuerbehörden regelmäßig Säumniszuschläge.
Die Steuererklärung zum Immobilienkauf in Andalusien ist im Wege der Selbstveranlagung (autoliquidación) einzureichen.
Notarkosten beim Immobilienerwerb
Notarkosten für die Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde bewegen sich in Andalusien regelmäßig zwischen 0,5% bis 1,0% des Kaufpreises.
Verwaltungsgebühren des Eigentumsregisters
Für die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde im entsprechenden Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) fallen in Andalusien zwischen 0,5% bis ca. 0,75% des Kaufpreises an, abhängig vom Kaufpreis.
Gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalía)
Die Verkäuferseite trägt regelmäßig als Steuerpflichtige (= sujeto pasivo) die Kosten der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU), auch bekannt als „plusvalía“. Es handelt sich daher um eine gemeindliche Steuer.
Die Wertzuwachssteuer fällt hinsichtlich städtischer Gelände (terrenos urbanos) an und findet ihre rechtliche Grundlage in den Artikeln 104 ff. des Gesetzes zur Regelung der örtlichen Steuerbehörden.
Die Steuerbemessungsgrundlage der plusvalía ergibt sich nach Artikel 107 RDL 2/2004 vom 5. März aus der Wertsteigerung der Gelände zum Zeitpunkt des Steueranfalls (devengo) über einen Zeitraum von höchstens zwanzig Jahren.
Beim Kauf oder einer Schenkung einer Immobilie beträgt die Frist zur Abführung der plusvalía 30 Werktage (días hábiles) ab dem Tag der Beurkundung.
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