Zum Inhalt springen 
Immobilienkauf auf Mallorca (2025) - Ablauf und was Sie rechtlich beachten müssen
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Auch in diesem Jahr 2025 kann ein Hauskauf auf Mallorca ein lukratives Ziel sein. Die Sonneninsel besticht nicht nur durch schöne Landschaften und ihr mildes mediterranes Klima, sondern auch durch ihre hohe Lebensqualität und ihrer guten Anbindung zu einer Vielzahl anderer europäischen Städte.
Rechtliche Hinweise zum Hauskauf auf Mallorca
Für einen Immobilienkauf auf Mallorca finden die (einschlägigen) Vorschriften des spanischen Zivilgesetzbuches Anwendung. Zu beachten sind flankierend Vorschriften auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts, wie z.B. dem Küstenrecht, Städtebaurecht.
Sondervorschriften eines besonderen Zivilrechts, wie etwa in Katalonien (siehe hier), kommen nicht zur Anwendung.
Augen auf bei der Maklerwahl auf Mallorca
Sofern Interessierte Unterstützung bei der Objektermittlung auf Mallorca benötigen, kann die Beauftragung eines Immobilienmaklers anzudenken sein.
Bei der Maklerwahl sollten Kaufinteressierte auf Transparenz und Erfahrung setzen und sich zudem vorher über die Maklerhonorare informieren. Ein erfahrener Makler kennt nicht nur die lokalen Gegebenheiten, sondern stellt wichtige Informationen zu möglichen Objekten bereit und klärt über alle anfallenden Kosten auf.
Der Reservierungsvertrag beim Immobilienkauf auf Mallorca
Es kommt häufig vor, dass Interessenten eine Immobilie auf einer Online-Plattform ausfindig machen und sich im Anschluss mit dem respektiven Makler bzw. Verkäufer in Verbindung setzen. Nicht selten wird der Abschluss eines Reservierungsvertrags (Contrato de Reserva) vorgeschlagen.
Innerhalb der in dem Reservierungsvertrag geregelten Frist zur Mitteilung über die endgültige Kaufabsicht, sollte genügend Zeit bestehen, die bei jeder Immobilientransaktion gebotene sorgfältige rechtliche Überprüfung vorzunehmen.
Im engeren Sinne dient der Reservierungsvertrag dazu, dass der Verkäufer bzw. Makler die entsprechende (Online-)Annonce gegen eine Reservierungsanzahlung von bis zu 5.000,00 € (vorübergehend) während der vereinbarten Frist über die Entscheidung zum endgültigen Kauf deaktiviert.
Der Optionsvertrag beim Immobilienkauf auf Mallorca
Sind Immobilienmakler beim geplanten Immobilienkauf auf Mallorca involviert, hört man oft den Begriff des Optionsvertrages.
Kraft des Optionsvertrags über den Kauf einer Immobilie (kurz: Kaufoptionsvertrag, „Contrato de Opción de Compra“) räumt der Verkäufer als Optionsgeber (concedente) dem potentiellen Käufer als Optionsnehmer (optante) ein Optionsrecht ein, innerhalb einer zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Frist und unter klar definierten Bedingungen (Kaufgegenstand, Kaufpreis, Garantien, etc.) das entsprechende Immobiliengeschäft zu tätigen.
Der Abschluss eines Optionsvertrags kann vor allem dann sinnvoll sein, wenn die Parteien bis zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde noch zeitintensive Zwischenschritte vornehmen müssen, etwa die Einholung einer spanischen N.I.E., die Einholung städtebaulicher Bescheinigungen, die Errichtung und Eintragung von Löschungsurkunden bzgl. kritischer Grundbuchlasten, die noch im Grundbuch eingetragen sind, oder die Klärung einer Erwerbsfinanzierung.
Für den Abschluss des privatschriftlichen Optionsvertrags müssen die Parteien nicht persönlich zusammenkommen. Die Parteien können einem Vertrag die Wirksamkeit zubilligen, sofern er elektronisch signiert wird, wobei dies ausdrücklich im Optionsvertrag geregelt werden sollte.
Arras-Vertrag beim Immobilienkauf auf Mallorca
Den Parteien steht es auch frei, an Stelle eines Optionsvertrags einen sogenannten „Arras-Vertrag“ als privatschriftlichen Kaufvorvertrag zu schließen.
Der Vorteil bei einem Arras-Vertrag ist, dass die Modalität der Arras-Vorauszahlung gesetzlich Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuches verankert ist. Damit einher geht die Möglichkeit der Abstandnahme vom Kauf-/Verkauf; dies im Regelfall unter Verlust der geleisteten Arras-Vorauszahlung beim Käufer oder der Pflicht zur Zahlung des doppelten Arras-Anzahlungsbetrag beim Verkäufer bei entsprechender Abstandnahme. Rückzahlungsmodalitäten können jedoch flexibel geregelt werden.
Die Escritura de Compraventa beim Immobilienkauf auf Mallorca
Haben die Parteien eine privatschriftliche Vereinbarung geschlossen und sind alle Zwischenschritte bzw. Voraussetzungen erfüllt, ist der nächste Schritt regelmäßig die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde vor einem Notar („Escritura Pública de Compraventa„)
Beachten Sie: Die öffentliche Kaufurkunde kann auch ohne vorherigen Abschluss einer privatschriftlichen Vereinbarung (Kaufoptionsvertrag, Arras-Vertrag) errichtet werden.
N.I.E. als Grundvoraussetzung
Für Käufer, die über keine spanische Staatsangehörigkeit verfügen, muss eine spanische Ausländeridentifikationsnummer vorliegen, die N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero).
Zudem muss die entsprechende NIE-Nummer ordnungsgemäß bei den spanischen Steuerbehörden registriert sein („alta en el censo„).
Zuständig für die Erteilung der NIE-Nummer sind die spanischen Polizeibehörden (für die Balearen siehe hier).
Spanisches Bankkonto beim Immobilienkauf erforderlich?
Für Käufer kann es nützlich sein, ein spanisches Bankkonto zu eröffnen, über das später die Versorgungsleistungen (Strom, Wasser, etc.), Grundsteuer und die Abfallbeiseitigungsgebühren im Lastschriftverfahren eingezogen werden.
Eine Notwendigkeit zur Eröffnung eines Bankkontos besteht nicht. Es ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung für einen Hauskauf auf Mallorca.
Weitere erforderliche Unterlagen beim Immobilienkauf auf Mallorca
Obgleich die Käuferseite zu Beginn der vertraglichen Anbahnung von der Verkäuferseite die Vorlage der nachstehend aufgeführten Unterlagen verlangen sollte, müssen spätestens zum Zeitpunkt der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde grundsätzlich folgende Unterlagen vorliegen:
- Energieausweis (Certificado Energético)
- Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad)
- Nachweis über die Grundsteuerzahlung der letzten vier Jahre
- Bei Eigentümergemeinschaft: Bescheinigung, mit den Zahlungen des Hausgeldes auf dem Laufenden zu sein.
- Ggfs. IEE-Bescheinigung (Informe de Evaluación de Edificio) bei Gebäuden, die älter als 50 Jahre alt sind**
- Ggfs. Bankbescheinigung hinsichtlich wirtschaftlich abgelöster Hypothek zwecks der Löschung einer noch im Eigentumsregister eingetragenen Hypothek
* Auch die Satzung und die letzten Beschlüsse der entsprechenden Eigentümergemeinschaft sollte man sich vorzeigen lassen; mehr erfahren
** vgl. beispielsweise entsprechenden Zeitplan der Stadtverwaltung von Palma
Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie auf Mallorca (2025)
Kauft eine Privatperson eine Neubauwohnimmobilie auf Mallorca von einem Bauträger fallen 10% Umsatzsteuer (IVA) auf den Kaufpreis an.
Daneben fällt die Beurkundungs- bzw. Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) an.
Derzeit beträgt diese auf den Balearen 1,5%.
Bei einem Immobilienkaufpreis ab 1.000.000,- € beträgt der AJD-Steuersatz 2%.
Steuern beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Mallorca (2025)
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Mallorca fällt die Vermögensübertragungssteuer an, die sogenannte ITP-Steuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
Bis zu einem Immobilienkaufpreis in Höhe von 400.000,- € beläuft sich der ITP-Steuersatz auf 8% des Kaufpreises.
Ab einem Betrag in Höhe von 400.001,- € kommt eine progressive Besteuerung zur Anwendung. Das heißt: Steigt der Kaufpreis ab dieser Schwelle, steigt auch der anteilige ITP-Steuersatz in Bezug auf den überschießenden Betrag.
Kaufpreis (KP) bis 400.000€: 8%
KP-Anteil ab 400.001€ bis 600.000€: anteilsmäßig 9%
KP-Anteil zwischen 600.001€ bis 1.000.000€: anteilsmäßig 10%
KP-Anteil zwischen 1.000.001€ bis 2.000.000€: anteilsmäßig 12%
ab 2.000.001€: anteilsmäßig 13%
vgl. hier
Besondere Ermäßigungen des ITP-Steuersatzes können gewährt werden, wenn die Immobilie als Erstwohnsitz für den dauerhaften Wohnaufenthalt genutzt wird.
Weitere Nebenerwerbskosten beim Immobilienerwerb auf Mallorca
– Notarkosten (diese hängen vom jeweiligen Einzelfall ab und liegen auf Mallorca – grob gesagt – zwischen 0,8-1,1% des KP)
– Verwaltungsgebühren des Eigentumsregisters (auch diese sind einzelfallabhängig)
– Rechtsanwaltshonorare
– Ggfs. Kosten einer Agentur (gestoría), die die Abwicklung übernimmt
Sie haben weitere Anliegen oder Rückfragen?
Wir stehen Ihnen per E-Mail, WhatsApp oder telefonisch zur Verfügung. Uns zeichnen schnelle Reaktionszeiten aus.
Kontakt aufnehmen