Immobilienkauf auf Mallorca (2025) - Rechtlicher Leitfaden
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Mallorca ist auch in diesem Jahr 2025 ein Hotspot für Immobilienkäufer – von der Finca auf dem Land bis zur Ferienwohnung mit Meerblick. Doch wer wichtige Rechtsfragen ungeklärt lässt, riskiert unerwartete Mehrkosten und juristische Komplikationen. Nachfolgend stellen wir einen kleinen Leitfaden bereit.
Mallorca im Blickpunkt von ausländischen Käufern - auch 2025
Mallorca verzeichnet auch 2025 eine hohe Nachfrage bei internationalen Immobilienkäufern: Laut der Kammer für Grundbuch- und Handelsregisterführer (Colegio de Registradores) lag der Anteil ausländischer Käufer im ersten Quartal diesen Jahres bei über 30 %.
Die Sonneninsel bleibt einer der gefragtesten Immobilienstandorte Spaniens – nicht nur wegen ihrer landschaftlichen Reize, sondern auch aufgrund der guten Erreichbarkeit, des breiten Immobilienangebots und der attraktiven Lebensqualität.
Welche rechtlichen Vorschriften gelten beim Immobilienkauf auf Mallorca?
Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca gelten grundsätzlich die allgemeinen Regelungen des spanischen Zivilgesetzbuches aus den Artikeln 1445 ff. zum Kauf- und Verkaufsgeschäft (compraventa).
In einer Vielzahl von Fällen können flankierend öffentlich-rechtliche Vorschriften zu beachten sein, insbesondere mit Blick auf die Nutzbarkeit oder Bebauung eines Grundstücks.
Für Immobilienkäufer auf Mallorca können sich zudem unter anderem komplexe Fragen aus dem Küstenrecht (Ley de Costas) oder dem Städtebaurecht der Balearen (Ley de Urbanismo de las Islas Baleares, „LUIB“) ergeben.
Wie werden Böden auf Mallorca rechtlich unterschieden?
In Bezug auf den Boden kann die Abgrenzung von suelo urbano (städtisch erschlossenes Bauland), suelo urbanizable (potenziell bebaubares Land) und suelo rústico (landwirtschaftlich genutztes Land bzw. Boden im Außenbereich) wichtig sein.
Denn so gelten auf Mallorca bzw. den Balearischen Inseln betreffend suelos rústicos mitunter erhebliche Einschränkungen bei der Bebaubarkeit des entsprechenden Grundstücks.
Zur Vermeidung der ungewollten Übernahme rechtlicher und wirtschaftlicher Risiken empfehlen wir, die städtebaulichen Rahmenbedingungen rechtzeitig vor dem Immobilienkauf anwaltlich überprüfen zu lassen.
In der Praxis zeigen sich häufig ähnliche Risiken – z.B. beim Bestandsschutz, bei nicht genehmigten Bauwerken oder sonstigen städtebaurechtlichen Verstößen (infracciones urbanísticas).
Außerordentliche Legalisierung von "Schwarzbauten" auf ländlichem Boden auf Mallorca
Es passiert nicht selten, dass Kaufinteressenten im Rahmen des rechtlichen Prüfungsprozesses auf Erweiterungsbauten stoßen, die weder im Kataster noch im Eigentumsregister erfasst sind – z.B. Pools, Terrassenüberdachungen etc.
Zwar besteht allgemein nach der siebten Zusatzvorschrift des Gesetzes 7/2024 vom 11. Dezember eine nachträgliche außerordentliche Legalisierungsmöglichkeit von Bauten auf ländlichen Böden (suelo rústico). Jedoch sind im Einzelfall die genauen Sachverhaltsumstände und Fristen zu prüfen. Denn die Rechtslage kann mitunter sehr komplex sein.
Reservierungsvertrag beim Immobilienkauf auf Mallorca
Gerade auf Mallorca kommt es häufig vor, dass Immobiliensuchende eine Liegenschaft zunächst über ein Online-Portal entdecken und anschließend mit einem Immobilienmakler in Kontakt treten.
In nicht wenigen Fällen wird nach einer kurzen Anbahnungsphase der Abschluss eines sogenannten Reservierungsvertrags (Contrato de Reserva) vorgeschlagen.
Ein solcher Vertrag bietet dem Käufer die Möglichkeit, innerhalb einer festgelegten Frist seine endgültige Kaufabsicht zu erklären – und gleichzeitig eine rechtliche Prüfung der Immobilie vorzunehmen, wie sie bei jeder Transaktion auf Mallorca dringend empfohlen wird.
Kraft des Reservierungsvertrags wird der Verkäufer bzw. Makler verpflichtet, die entsprechende Online-Anzeige zur betroffenen Immobilie für einen festgelegten Zeitraum vom Markt zu nehmen.
Dafür leistet der Interessent / Käufer in der Regel eine Reservierungsanzahlung von bis zu 5.000,00 €. Diese Zahlung sichert dem Käufer eine exklusive Prüfungs- und Entscheidungsphase, ohne dass andere Interessenten in dieser Zeit zum Zuge kommen.
Der Optionsvertrag bzw. Kaufoptionsvertrag beim Hauskauf auf Mallorca
Sind beim geplanten Immobilienkauf auf Mallorca Immobilienmakler involviert, fällt häufig der Begriff des Optionsvertrags.
Der Optionsvertrag ist nicht explizit im spanischen Zivilgesetzbuch geregelt.
Das spanische Hypothekengesetz normiert jedoch ausdrücklich die Eintragbarkeit des Optionsvertrags im spanischen Grundbuch.
Ein Optionsvertrag über den Kauf einer Immobilie (kurz: Kaufoptionsvertrag, Contrato de Opción de Compra) räumt dem potenziellen Käufer als Optionsnehmer (optante) das Recht ein, innerhalb einer vertraglich festgelegten Frist und unter eindeutig definierten Bedingungen (z.B. Kaufgegenstand, Kaufpreis, Garantien) das vorgesehene Immobiliengeschäft durchzuführen. Der Verkäufer tritt in diesem Rahmen als Optionsgeber (concedente) auf.
Wann ist der Abschluss eines Optionsvertrags beim Immobilienerwerb auf Mallorca sinnvoll?
Der Abschluss eines Optionsvertrags kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn vor der Beurkundung des notariellen Kaufvertrags noch zeitintensive Zwischenschritte erforderlich sind – etwa die Beantragung einer spanischen N.I.E., die Einholung städtebaulicher Bescheinigungen, die Errichtung und grundbuchrechtliche Eintragung von Löschungsurkunden für belastende Grundbucheinträge oder die Klärung von Finanzierungsmodalitäten.
Arras-Vertrag beim Immobilienkauf auf Mallorca
Den Parteien steht es beim Hauskauf auf Mallorca ebenso frei, anstelle eines Optionsvertrags einen sogenannten Arras-Vertrag (Contrato de Arras) als privatschriftlichen Kaufvorvertrag abzuschließen.
Ein wesentlicher Vorteil und Unterschied zum Optionsvertrag besteht darin, dass die Vorauszahlungszahlungsmodalität der sogenannten arras penitenciales gesetzlich in Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs verankert ist.
Diese Vorschrift erlaubt es beiden Parteien, auch nach dem Abschluss des privatschriftlichen Kaufvorvertrags vom Kauf bzw. Verkauf Abstand zu nehmen – mit der Folge, dass der Käufer seine geleistete Anzahlung verliert bzw. der Verkäufer dem Käufer den doppelten Anzahlungsbetrag zurückzahlen muss.
Die Escritura beim Immobilienerwerb auf Mallorca
Haben die Parteien eine privatschriftliche Vereinbarung geschlossen und sind alle Zwischenschritte bzw. Voraussetzungen erfüllt, ist der nächste Schritt regelmäßig die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde vor einem spanischen Notar (Escritura Pública de Compraventa).
Für die Vorbereitung der öffentlichen Kaufurkunde sind eine Vielzahl von Unterlagen beizubringen (s.u.).
Die öffentliche Kaufurkunde kann auch ohne vorherigen Abschluss einer privatschriftlichen Vereinbarung (= Kaufoptionsvertrag, Arras-Vertrag) errichtet werden, sofern keine zeitintensiven Zwischenschritte vorzunehmen sind.
Kann ich als Nichtansässiger in Spanien eine Immobilie auf Mallorca kaufen?
Für Immobilienkäufer, die weder in Spanien ansässig sind noch die spanische Staatsangehörigkeit besitzen, ist das Vorliegen einer spanischen Ausländeridentifikationsnummer – der N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero) – eine Grundvoraussetzung.
Zudem muss die entsprechende N.I.E. ordnungsgemäß bei den spanischen Steuerbehörden registriert sein.
Zuständig für die Erteilung der N.I.E. auf Mallorca sind die spanischen Polizeibehörden.
Spanisches Bankkonto beim Hauskauf auf Mallorca erforderlich?
Für Immobilienkäufer auf Mallorca kann es durchaus sinnvoll sein, ein spanisches Bankkonto zu eröffnen. Die Eröffnung eines spanischen Girokontos ist jedoch keine zwingende Voraussetzung im Zuge eines Immobilienkaufs. Das Bestehen eines Bankkontos ist für die Wirksamkeit des Kaufvertrags unerheblich.
Über das Bankkonto können zu einem späteren Zeitpunkt regelmäßig Versorgungskosten für Strom, Wasser und Gas sowie die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) und die Müllgebühren bequem per Lastschrift eingezogen werden.
Weitere erforderliche Unterlagen für den Immobilienkauf auf Mallorca
Obwohl die Käuferseite zu Beginn der vertraglichen Anbahnung von der Verkäuferseite die Vorlage der nachstehend aufgeführten Unterlagen verlangen sollte, müssen grundsätzlich spätestens zum Zeitpunkt der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde, d.h. beim Beurkundungstermin, folgende Unterlagen vorliegen:
- Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energético)
- Bei Neubauten: Erstbezugsgenehmigung (Licencia de Primera Ocupación im Sinne von Artikel 158 LUIB, i.V.m. Artikel 16 Abs. 4 Gesetz 5/2018 vom 19. Juni)
- Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad, Artikel 16 Gesetz 5/2018 vom 19. Juni)
- Nachweis über die Grundsteuerzahlung der letzten vier Jahre
- Bei Vorliegen einer Eigentümergemeinschaft: Bescheinigung, mit entsprechenden Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft auf dem Laufenden zu sein.
- Ggfs. IEE-Bescheinigung (Informe de Evaluación de Edificio) bei Gebäuden, die älter als 50 Jahre alt sind**
- Ggfs. Bankbescheinigung hinsichtlich wirtschaftlich abgelöster Hypothek zwecks der Löschung einer noch im Eigentumsregister eingetragenen Hypothek
- Vorlage der Überweisungsbestätigungen über alle vor dem Notartermin geleisteten Teilzahlungen
* Auch die Satzung und die letzten Beschlüsse der entsprechenden Eigentümergemeinschaft sollte man sich vorzeigen lassen
** vgl. beispielsweise entsprechenden Zeitplan der Stadtverwaltung von Palma
Wie hoch sind die Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie auf Mallorca?
Erwirbt der Käufer eine Neubauwohnimmobilie auf Mallorca von einem Bauträger, fallen 10% Umsatzsteuer (IVA) auf den Kaufpreis an.
Daneben fällt die Beurkundungs- bzw. Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) an. Der entsprechende Steuersatz beträgt auf den Balearischen Inseln derzeit 1,5% auf den in der Kaufurkunde angegebenen Kaufpreis.
Bei einem Immobilienkaufpreis ab 1.000.000,- € beträgt der AJD-Steuersatz 2%.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer auf Mallorca?
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Mallorca fällt die Vermögensübertragungssteuer an, die sogenannte ITP-Steuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
Bis zu einem Immobilienkaufpreis in Höhe von 400.000,- € beläuft sich der ITP-Steuersatz auf 8% des Kaufpreises.
Ab einem Betrag in Höhe von 400.001,- € kommt eine progressive Besteuerung zur Anwendung.
Das heißt: Steigt der Kaufpreis ab dieser Schwelle, steigt auch der anteilige ITP-Steuersatz in Bezug auf den überschießenden Betrag.
Kaufpreis (KP) bis 400.000€: 8%
KP-Anteil ab 400.001€ bis 600.000€: anteilsmäßig 9%
KP-Anteil zwischen 600.001€ bis 1.000.000€: anteilsmäßig 10%
KP-Anteil zwischen 1.000.001€ bis 2.000.000€: anteilsmäßig 12%
ab 2.000.001€: anteilsmäßig 13%
Besondere Ermäßigungen des ITP-Steuersatzes können gewährt werden, wenn die Immobilie als Erstwohnsitz für den dauerhaften Wohnaufenthalt genutzt wird.
Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf auf Mallorca an?
- Notarkosten (diese hängen vom jeweiligen Einzelfall ab und liegen auf Mallorca - grob beziffert - zwischen 0,8-1,1% des KP).
- Verwaltungsgebühren des zuständigen Eigentumsregisters für die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde. Die Kosten sind einzelfallabhängig und richten sich nach den gesetzlichen Gebührentabellen (aranceles).
- Ggfs. Rechtsanwaltshonorare für die anwaltliche Beratung im Rahmen der Immobilientransaktion.
- Ggfs. Kosten einer den Kauf abwickelnden Agentur (gestoría).
Muss ich als Käufer die plusvalía beim Immobilienerwerb auf Mallorca zahlen?
Nein, die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) hat bei einer Immobilientransaktion auf Mallorca regelmäßig die Verkäuferseite zu tragen.
Die plusvalía fällt nur bei städtischen Grundstücken (fincas urbanas) an, da gemäß Artikel 104 Abs. 1 Gesetzesdekret 2/2004 vom 5. März nur der Wertzuwachs (incremento de valor) städtischen Bodens besteuert wird.
Bei einer Transaktion eines Landgrundstücks (finca rústica) fällt für die Verkäuferseite nach Maßgabe von Artikel 104 Abs. 2 des genannten Gesetzesdekrets keine plusvalía an, da der Wertzuwachs ländlicher Grundstücke nach dem Wortlaut der Norm explizit nicht besteuert wird.
FAQ - Immobilienkauf auf Mallorca
Kann ich als in Spanien nichtansässiger Deutscher oder Österreicher eine Immobilie auf Mallorca kaufen?
Um als in Spanier nichtansässiger Deutscher oder Österreicher eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen, bedarf es als zwingende Voraussetzung einer spanischen Ausländeridentifikationsnummer. Diese muss ordnungsgemäß bei den spanischen Steuerbehörden registriert und angemeldet sein.
Wie hoch ist die Grundsteuer auf Mallorca?
Die Höhe der Grundsteuer auf Mallorca hängt von dem jeweiligen Katasterwert des betroffenen Grundstücks ab. Der Steuersatz wird von den entsprechenden Gemeinden festgelegt. Bei städtischen Grundstücken (fincas urbanas) liegt der Steuersatz allgemein etwas höher als bei Grundstücken im städtebaulichen Außenbereich bzw. Landgrundstücken.
Wo kann man am besten ein Haus auf Mallorca kaufen?
Es hängt von den individuellen Wünschen und dem jeweils gepflegten Lebensstil ab, wo man am besten ein Haus auf Mallorca kaufen sollte. Aktuelle Marktberichte zeigen eine Tendenz, wonach Immobilienkäufer auf Mallorca vermehrt nach nachhaltigen und energieeffizienten Objekten suchen. Auch ländliche Regionen erfreuen sich anhaltender Beliebtheit. Als potenzielle Kauforte werden häufig die Gemeinden Port Andratx, Son Vida, Bendinat, Deià, Sóller, Santa Catalina, Portixol sowie Calvià, Santa Ponsa oder Cala Vinyes genannt.
Welche Bank aus Deutschland finanziert Immobilien auf Mallorca?
Es kommt nicht in Häufigkeit vor, dass aus Deutschland stammende Banken öffentlich Immobilienfinanzierungen auf Mallorca anbieten - bis auf einige wenige spezialisierte Kreditinstitute. Gerne können Sie unverbindlich Kontakt zu uns aufnehmen. Wir verfügen über ein entsprechendes Kontaktnetzwerk und können auf Anfrage entsprechende Kontakte vermitteln.
Wie hoch sind die Baukosten für eine Finca auf Mallorca?
Die Höhe der Baukosten auf Mallorca ist einzelfallabhängig und variiert stark nach Lage, der entsprechenden Qualität der Materialien und der gewünschten Installationen. Als Kostenfaktoren sind in die Planungen auch Kosten für Architekten bzw. Statiker, Verwaltungsgebühren sowie Bausteuern und Notarkosten einzustellen.
Wie lange dauert ein Hauskauf auf Mallorca?
Bei der Dauer eines Hauskaufs auf Mallorca kommt es auf den jeweiligen Einzelfall an. Findet ein Käufer eine rechtlich beanstandungsfreie Immobilie, können die Parteien bei entsprechender Vereinbarung zügig einen Termin zur Errichtung der entsprechenden öffentlichen Kaufurkunde vereinbaren. Sind noch wichtige rechtliche Prüfungen vorzunehmen und/oder müssen zeitintensive Zwischenschritte durchgeführt werden, so wird regelmäßig zunächst ein privatschriftlicher Kaufvorvertrag geschlossen (Arras-Vertrag oder Kaufoptionsvertrag). Der Zeitbedarf kann sich dann allgemein auf mehrere Wochen oder 1-2 Monate erstrecken. Aus unserer Sicht sollte der Zeitfaktor für den Käufer grundsätzlich nicht im Vordergrund stehen. Wesentlich wichtiger ist die frühzeitige Identifikation etwaiger rechtlicher und/oder wirtschaftlicher Risiken und ein sachgerechter Umgang damit.
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