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Immobilienkauf auf Mallorca - Leitfaden (2025) mit einführenden Hinweisen zum Reservierungsvertrag und Optionsvertrag sowie weiteren Aspekten
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Auch in diesem Jahr 2025 kann der Immobilienkauf auf Mallorca ein lukratives Ziel sein. Die Sonneninsel besticht nicht nur durch schöne Landschaften und ihr mildes mediterranes Klima, sondern auch durch ihre hohe Lebensqualität und ihrer guten Anbindung zu einer Vielzahl anderer europäischen Städte.
Allgemeine Anmerkungen
Für einen Immobilienkauf auf Mallorca finden im Grundsatz die (einschlägigen) Vorschriften des spanischen Zivilgesetzbuches Anwendung. Es bestehen grundsätzlich keine anwendbaren Sondervorschriften wie es beispielsweise in Katalonien (siehe hier) der Fall ist.
Augen auf bei der Wahl des Maklers
Sofern Interessierte Unterstützung bei der Objektermittlung auf Mallorca benötigen, kann die Beauftragung eines Immobilienmaklers anzudenken sein.
Bei der Maklerwahl sollten Kaufinteressierte auf Transparenz und Erfahrung setzen und sich zudem vorher über die Maklerhonorare informieren. Ein erfahrener Makler kennt nicht nur die lokalen Gegebenheiten, sondern stellt wichtige Informationen zu möglichen Objekten bereit und klärt über alle anfallenden Kosten auf.
Der Reservierungsvertrag beim Immobilienerwerb auf Mallorca
Es kommt häufig vor, dass Interessenten eine Immobilie auf einer Online-Plattform ausfindig machen und sich im Anschluss mit dem respektiven Makler bzw. Verkäufer in Verbindung setzen. Nicht selten wird der Abschluss eines Reservierungsvertrags (Contrato de Reserva) vorgeschlagen.
Innerhalb der in dem Reservierungsvertrag geregelten Frist zur Mitteilung über die endgültige Kaufabsicht, sollte genügend Zeit bestehen, die bei jeder Immobilientransaktion gebotene sorgfältige rechtliche Überprüfung vorzunehmen.
Im engeren Sinne dient der Reservierungsvertrag dazu, dass der Verkäufer bzw. Makler die entsprechende (Online-)Annonce gegen eine Reservierungsanzahlung von bis zu 5.000,00 € (vorübergehend) während der vereinbarten Frist über die Entscheidung zum endgültigen Kauf deaktiviert.
Der Optionsvertrag beim Immobilienerwerb auf Mallorca
Sind Immobilienmakler beim geplanten Immobilienkauf auf Mallorca involviert, hört man oft den Begriff des Optionsvertrages.
Kraft des Optionsvertrags über den Kauf einer Immobilie (kurz: Kaufoptionsvertrag, „Contrato de Opción de Compra“) räumt der Verkäufer als Optionsgeber (concedente) dem potentiellen Käufer als Optionsnehmer (optante) ein Optionsrecht ein, innerhalb einer zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Frist und unter klar definierten Bedingungen (Kaufgegenstand, Kaufpreis, Garantien, etc.) das entsprechende Immobiliengeschäft zu tätigen.
Der Optionsnehmer hat die Möglichkeit, das Optionsrecht einseitig auszuüben und den beabsichtigten Immobilienkauf endgültig durchzuführen. Gute Optionsverträge enthalten bereits als Anlage eine Kopie der wesentlichen Regelungen, die in die öffentliche Kaufurkunde Eingang finden sollen oder bei einem rein geplanten Privatabschluss eine Kopie des später zu unterzeichnenden privatschriftlichen Kaufvertrags.
Es steht dem Optionsnehmer selbstverständlich frei, das ihm eingeräumte Optionsrecht nicht in Anspruch zu nehmen. Letzterer Fall ist regelmäßig mit dem Verlust der an den Optionsgeber gezahlten Optionsprämie (prima) verbunden.
Der Optionsvertrag ist nicht ausdrücklich im spanischen Zivilgesetzbuch geregelt. Es handelt sich insofern um einen sogenannten atypischen Vertrag, der sein Gepräge durch die höchstrichterliche Rechtsprechung in Spanien erfahren hat. In Artikel 14 der spanischen Hypothekenverordnung wird der Kaufoptionsvertrag jedoch explizit erwähnt. Kraft dieser Vorschrift kann der Optionsvertrag bei Einhaltung der dort geregelten Voraussetzungen im Eigentumsregister eingetragen werden. Mit der Grundbucheintragung entfaltet der Optionsvertrag auch Wirkung gegenüber Dritten. Allerdings sind hier steuerrechtliche Besonderheiten zu beachten.
Der Optionsvertrag ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Parteien bis zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde noch zeitintensive Zwischenschritte vornehmen müssen. Als Zwischenschritte kommen beispielsweise die Einholung einer spanischen Ausländeridentifikationsnummer, die Einholung städtebaulicher Bescheinigungen, die Eintragung von Löschungsurkunden bezüglich noch kritisch eingetragener Grundbuchlasten oder die Klärung einer Erwerbsfinanzierung in Betracht.
Für den Abschluss des privatschriftlichen Optionsvertrags müssen die Parteien nicht persönlich zusammenkommen. Es reichen auch elektronische Unterschriften aus, wobei die Möglichkeit hierzu ausdrücklich im Optionsvertrag geregelt werden sollte.
Die Optionsprämie
Die Optionsprämie beläuft sich regelmäßig auf 10% des vereinbarten Immobilienkaufpreises.
In dem Optionsvertrag sollte aufgenommen werden, dass die Zahlung der Optionsprämie auf den Gesamtkaufpreis der Immobilie anzurechnen ist. Die Zahlung der Optionsprämie sollte ausdrücklich zugunsten des Verkäufers erfolgen und nicht zugunsten eines Maklers.
Weiterhin sollten entsprechende Überweisungsbelege gut aufgehoben werden, da im Notartermin zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde alle bis dato geflossenen Zahlungen dokumentarisch nachzuweisen sind.
Die Hinterlegung der gezahlten Optionsprämie auf einem Notaranderkonto
Die Parteien können sich auch auf die Hinterlegung der Optionsprämie auf einem notariellen Anderkonto einigen.
Eine Hinterlegung auf einem Notaranderkonto kommt dann in Betracht, wenn die Höhe der Optionsprämie selbst bereits angesichts eines hohen Kaufpreises (ab ca. 850.000,- € – 1.000.000,- €) erheblich ist.
Für die Hinterlegung errichten die Parteien ein Protokoll über die notarielle Hinterlegung (acta de depósito notarial).
Arras-Vertrag beim Immobilienkauf auf Mallorca
Den Parteien steht es frei, an Stelle eines Optionsvertrags auch einen privatschriftlichen Kaufvorvertrag zu schließen, bekannt unter dem Namen Arras-Vertrag, „Contrato de Arras“.
Der Vorteil bei einem Arras-Vertrag ist, dass die Modalität der Arras-Vorauszahlung gesetzlich Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuches verankert ist, einhergehend mit der Möglichkeit der Abstandnahme vom Kauf-/Verkauf; dies unter Verlust der geleisteten Arras-Vorauszahlung beim Käufer oder der Pflicht zur Zahlung des doppelten Arras-Anzahlungsbetrag beim Verkäufer bei entsprechender Abstandnahme.
Die öffentliche Kaufurkunde
Haben die Parteien eine privatschriftliche Vereinbarung geschlossen und sind alle Zwischenschritte bzw. Voraussetzungen erfüllt, ist der nächste Schritt regelmäßig die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde vor einem Notar („Escritura Pública de Compraventa„)
Beachten Sie: Die öffentliche Kaufurkunde kann auch ohne vorherigen Abschluss einer privatschriftlichen Vereinbarung (Kaufoptionsvertrag, Arras-Vertrag) errichtet werden.
N.I.E. als Grundvoraussetzung
Für Käufer, die keine Spanier sind, muss eine spanische Ausländeridentifikationsnummer vorliegen, die N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero).
Zudem muss die entsprechende NIE-Nummer ordnungsgemäß bei den spanischen Steuerbehörden registriert sein („alta en el censo„).
Zuständig für die Erteilung der NIE-Nummer sind die spanischen Polizeibehörden (für die Balearen siehe hier).
Weitere Unterlagen
Obwohl die Käuferseite bereits zu Beginn der Vertragsanbahnung von der Verkäuferseite die Vorlage der nachfolgend aufgeführten Unterlagen verlangen sollte, müssen spätestens zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrags auch grundsätzlich folgende Unterlagen vorliegen:
- Energieausweis (Certificado Energético)
- Bewohnbarkeitsbescheinigung bzw. Bescheinigung über die Eignung zum Wohngebrauch (Cédula de Habitabilidad)
- Nachweis über die Zahlung der letzten Grundsteuer (wir empfehlen, sich die Zahlungsnachweise über die letzten vier Jahre vorzeigen zu lassen)
- Ggfs. Bescheinigung, mit den Zahlungen an die entsprechende Eigentümergemeinschaft auf dem Laufenden zu sein*
- Ggfs. IEE-Bescheinigung (Informe de Evaluación de Edificio) bei Gebäuden, die älter als 50 Jahre alt sind**
- Ggfs. Bescheinigung der Bank bzgl. wirtschaftlich abgelöster Hypothek zu Zwecken der Löschung einer noch im Eigentumsregister eingetragenen Hypothek
* Auch die Satzung und die letzten Beschlüsse der entsprechenden Eigentümergemeinschaft sollte man sich vorzeigen lassen; mehr erfahren
** vgl. beispielsweise entsprechenden Zeitplan der Stadtverwaltung von Palma
Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie auf Mallorca (2025)
Kauft eine Privatperson eine Neubauwohnimmobilie auf Mallorca von einem Bauträger fallen 10% Umsatzsteuer (IVA) auf den Kaufpreis an.
Daneben fällt die Beurkundungs- bzw. Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) an.
Derzeit beträgt diese auf den Balearen 1,5%.
Bei einem Immobilienkaufpreis ab 1.000.000,- € beträgt der AJD-Steuersatz 2%.
Steuern beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Mallorca (2025)
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Mallorca fällt die Vermögensübertragungssteuer an, die sogenannte ITP-Steuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
Bis zu einem Immobilienkaufpreis in Höhe von 400.000,- € beläuft sich der ITP-Steuersatz auf 8% des Kaufpreises.
Ab einem Betrag in Höhe von 400.001,- € kommt eine progressive Besteuerung zur Anwendung. Das heißt: Steigt der Kaufpreis ab dieser Schwelle, steigt auch der anteilige ITP-Steuersatz in Bezug auf den überschießenden Betrag.
Kaufpreis (KP) bis 400.000€: 8%
KP-Anteil ab 400.001€ bis 600.000€: anteilsmäßig 9%
KP-Anteil zwischen 600.001€ bis 1.000.000€: anteilsmäßig 10%
KP-Anteil zwischen 1.000.001€ bis 2.000.000€: anteilsmäßig 12%
ab 2.000.001€: anteilsmäßig 13%
vgl. hier
Weitere Kosten
– Notarkosten (abhängig vom Einzelfall, grob zwischen 0,8-1,1% des KP)
– Verwaltungsgebühren des Eigentumsregisters (abhängig vom Einzelfall)
– Rechtsanwaltshonorare
– Ggfs. Kosten einer Agentur (gestoría), die die Abwicklung übernimmt
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