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Immobilienkauf auf Mallorca (2025) - Rechtlicher Leitfaden
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Mallorca ist auch in diesem Jahr 2025 ein Hotspot für Immobilienkäufer – von der Finca auf dem Land bis zur Ferienwohnung mit Meerblick. Doch wer wichtige Rechtsfragen ungeklärt lässt, riskiert unerwartete Mehrkosten und juristische Komplikationen. Nachfolgend stellen wir einen kleinen Leitfaden bereit.
Mallorca im Blickpunkt von ausländischen Käufern - auch 2025
Mallorca verzeichnet auch 2025 eine hohe Nachfrage bei internationalen Immobilienkäufern: Laut der Kammer für Grundbuch- und Handelsregisterführer (Colegio de Registradores) lag der Anteil ausländischer Käufer im ersten Quartal diesen Jahres bei über 30 %.
Die Sonneninsel bleibt einer der gefragtesten Immobilienstandorte Spaniens – nicht nur wegen ihrer landschaftlichen Reize, sondern auch aufgrund der guten Erreichbarkeit, des breiten Immobilienangebots und der attraktiven Lebensqualität.
Welche Gesetze gelten Immobilienkauf auf Mallorca?
Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca gelten grundsätzlich die allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen des spanischen Zivilgesetzbuches, dem Código Civil.
In einer Vielzahl von Fällen können jedoch flankierend öffentlich-rechtliche Vorschriften zu beachten sein, insbesondere mit Blick auf die Nutzbarkeit oder Bebauung eines Grundstücks.
Für Immobilienkäufer auf Mallorca können sich unter anderem komplexe Fragen aus dem Küstenrecht (Ley de Costas) oder dem Städtebaurecht der Balearen (Ley de Urbanismo de las Islas Baleares, „LUIB“) ergeben.
Bodenrecht auf Mallorca
In Bezug auf den Boden kann die Abgrenzung von suelo urbano (städtisch erschlossenes Bauland), suelo urbanizable (potenziell bebaubares Land) und suelo rústico (landwirtschaftlich genutztes Land bzw. Boden im Außenbereich) wichtig sein. Bei suelos rústicos gilt mithin eine erhebliche Einschränkung der Bebaubarkeit.
Um potenzielle Rechtsrisiken auszuschließen, empfehlen wir mit angemessener Zeit vor dem Immobilienkauf eine sorgfältige Überprüfung baurechtlicher Gegebenheiten vorzunehmen.
Wiederkehrende Themen können dabei sein: Fragen zum Bestandsschutz, illegale Bebauungen, anderweitige Verletzungen öffentlich-rechtlicher Vorschriften (infracciones urbanísticas).
Außerordentliche Legalisierung von "Schwarzbauten" auf ländlichem Boden auf Mallorca
Es kann passieren, dass Kaufinteressenten bei ihrer rechtlichen Prüfung auf rechtswidrig errichtete Erweiterungsbauten (z. B. Pools, Terrassenüberdachungen oder Einfriedungen) stoßen, die weder im Kataster noch im Eigentumsregister erfasst sind und insoweit nie einem notwendigen baurechtlichen Genehmigungsprozess unterlagen.
Zwar besteht allgemein nach der siebten Zusatzvorschrift des Gesetzes 7/2024 vom 11. Dezember eine nachträgliche außerordentliche Legalisierungsmöglichkeit von Bauten auf ländlichen Böden (suelo rústico). Jedoch sind im Einzelfall die genauen Sachverhaltsumstände und Fristen zu prüfen. Die Rechtslage ist mitunter sehr komplex.
Reservierungsvertrag beim Immobilienkauf auf Mallorca
Gerade auf Mallorca kommt es häufig vor, dass Immobiliensuchende eine Liegenschaft zunächst über ein Online-Portal entdecken und anschließend mit einem Immobilienmakler in Kontakt treten.
In nicht wenigen Fällen wird nach einer kurzen Anbahnungsphase der Abschluss eines sogenannten Reservierungsvertrags (Contrato de Reserva) vorgeschlagen.
Ein solcher Vertrag bietet dem Käufer die Möglichkeit, innerhalb einer festgelegten Frist seine endgültige Kaufabsicht zu erklären – und gleichzeitig eine rechtliche Prüfung der Immobilie vorzunehmen, wie sie bei jeder Transaktion auf Mallorca dringend empfohlen wird.
Kraft des Reservierungsvertrags wird der Verkäufer bzw. Makler verpflichtet, die entsprechende Online-Anzeige zur betroffenen Immobilie für einen festgelegten Zeitraum vom Markt zu nehmen.
Dafür leistet der Interessent / Käufer in der Regel eine Reservierungsanzahlung von bis zu 5.000,00 €. Diese Zahlung sichert dem Käufer eine exklusive Prüfungs- und Entscheidungsphase, ohne dass andere Interessenten in dieser Zeit zum Zuge kommen.
Der Optionsvertrag bzw. Kaufoptionsvertrag beim Hauskauf auf Mallorca
Sind beim geplanten Immobilienkauf auf Mallorca Immobilienmakler involviert, fällt häufig der Begriff des Optionsvertrags.
Der Optionsvertrag ist nicht explizit im spanischen Zivilgesetzbuch geregelt.
Das spanische Hypothekengesetz normiert jedoch ausdrücklich die Eintragbarkeit des Optionsvertrags im spanischen Grundbuch.
Ein Optionsvertrag über den Kauf einer Immobilie (kurz: Kaufoptionsvertrag, Contrato de Opción de Compra) räumt dem potenziellen Käufer als Optionsnehmer (optante) das Recht ein, innerhalb einer vertraglich festgelegten Frist und unter eindeutig definierten Bedingungen (z.B. Kaufgegenstand, Kaufpreis, Garantien) das vorgesehene Immobiliengeschäft durchzuführen. Der Verkäufer tritt in diesem Rahmen als Optionsgeber (concedente) auf.
Wann ist der Abschluss eines Optionsvertrags beim Immobilienerwerb auf Mallorca sinnvoll?
Der Abschluss eines Optionsvertrags kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn vor der Beurkundung des notariellen Kaufvertrags noch zeitintensive Zwischenschritte erforderlich sind – etwa die Beantragung einer spanischen N.I.E., die Einholung städtebaulicher Bescheinigungen, die Errichtung und grundbuchrechtliche Eintragung von Löschungsurkunden für belastende Grundbucheinträge oder die Klärung von Finanzierungsmodalitäten.
Arras-Vertrag beim Immobilienkauf auf Mallorca
Den Parteien steht es beim Hauskauf auf Mallorca ebenso frei, anstelle eines Optionsvertrags einen sogenannten Arras-Vertrag (Contrato de Arras) als privatschriftlichen Kaufvorvertrag abzuschließen.
Ein wesentlicher Vorteil und Unterschied zum Optionsvertrag besteht darin, dass die Vorauszahlungszahlungsmodalität der sogenannten arras penitenciales gesetzlich in Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs verankert ist.
Diese Vorschrift erlaubt es beiden Parteien, auch nach dem Abschluss des privatschriftlichen Kaufvorvertrags vom Kauf bzw. Verkauf Abstand zu nehmen – mit der Folge, dass der Käufer seine geleistete Anzahlung verliert bzw. der Verkäufer dem Käufer den doppelten Anzahlungsbetrag zurückzahlen muss.
Die Escritura beim Immobilienerwerb auf Mallorca
Haben die Parteien eine privatschriftliche Vereinbarung geschlossen und sind alle Zwischenschritte bzw. Voraussetzungen erfüllt, ist der nächste Schritt regelmäßig die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde vor einem Notar (Escritura Pública de Compraventa). Für die Vorbereitung der öffentlichen Kaufurkunde sind eine Vielzahl von Unterlagen beizubringen (s.u.).
Beachten Sie: Die öffentliche Kaufurkunde kann auch ohne vorherigen Abschluss einer privatschriftlichen Vereinbarung (= Kaufoptionsvertrag, Arras-Vertrag) errichtet werden.
Kann ich als Nichtansässiger in Spanien eine Immobilie auf Mallorca kaufen?
Für Immobilienkäufer, die weder in Spanien ansässig sind noch die spanische Staatsangehörigkeit besitzen, ist das Vorliegen einer spanischen Ausländeridentifikationsnummer – der N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero) – eine Grundvoraussetzung.
Zudem muss die entsprechende N.I.E. ordnungsgemäß bei den spanischen Steuerbehörden registriert sein.
Zuständig für die Erteilung der N.I.E. auf Mallorca sind die spanischen Polizeibehörden.
Spanisches Bankkonto beim Hauskauf auf Mallorca erforderlich?
Für Immobilienkäufer auf Mallorca kann es durchaus sinnvoll sein, ein spanisches Bankkonto zu eröffnen. Die Eröffnung eines spanischen Girokontos ist jedoch keine zwingende Voraussetzung im Zuge eines Immobilienkaufs. Das Bestehen eines Bankkontos ist für die Wirksamkeit des Kaufvertrags unerheblich.
Über das Bankkonto können zu einem späteren Zeitpunkt regelmäßig Versorgungskosten für Strom, Wasser und Gas sowie die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) und die Müllgebühren bequem per Lastschrift eingezogen werden.
Weitere erforderliche Unterlagen für den Immobilienkauf auf Mallorca
Obwohl die Käuferseite zu Beginn der vertraglichen Anbahnung von der Verkäuferseite die Vorlage der nachstehend aufgeführten Unterlagen verlangen sollte, müssen grundsätzlich spätestens zum Zeitpunkt der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde, d.h. beim Beurkundungstermin, folgende Unterlagen vorliegen:
- Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energético)
- Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad)
- Nachweis über die Grundsteuerzahlung der letzten vier Jahre
- Bei Vorliegen einer Eigentümergemeinschaft: Bescheinigung, mit den Zahlungen des Hausgeldes auf dem Laufenden zu sein.
- Ggfs. IEE-Bescheinigung (Informe de Evaluación de Edificio) bei Gebäuden, die älter als 50 Jahre alt sind**
- Ggfs. Bankbescheinigung hinsichtlich wirtschaftlich abgelöster Hypothek zwecks der Löschung einer noch im Eigentumsregister eingetragenen Hypothek
* Auch die Satzung und die letzten Beschlüsse der entsprechenden Eigentümergemeinschaft sollte man sich vorzeigen lassen
** vgl. beispielsweise entsprechenden Zeitplan der Stadtverwaltung von Palma
Wie hoch sind die Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie auf Mallorca?
Erfolgt der Kauf einer Neubauwohnimmobilie auf Mallorca von einem Bauträger, fallen 10% Umsatzsteuer (IVA) auf den Kaufpreis an.
Daneben fällt die Beurkundungs- bzw. Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) an. Derzeit beträgt diese auf den Balearischen Inseln 1,5%.
Bei einem Immobilienkaufpreis ab 1.000.000,- € beträgt der AJD-Steuersatz 2%.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer auf Mallorca?
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Mallorca fällt die Vermögensübertragungssteuer an, die sogenannte ITP-Steuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
Bis zu einem Immobilienkaufpreis in Höhe von 400.000,- € beläuft sich der ITP-Steuersatz auf 8% des Kaufpreises.
Ab einem Betrag in Höhe von 400.001,- € kommt eine progressive Besteuerung zur Anwendung. Das heißt: Steigt der Kaufpreis ab dieser Schwelle, steigt auch der anteilige ITP-Steuersatz in Bezug auf den überschießenden Betrag.
Kaufpreis (KP) bis 400.000€: 8%
KP-Anteil ab 400.001€ bis 600.000€: anteilsmäßig 9%
KP-Anteil zwischen 600.001€ bis 1.000.000€: anteilsmäßig 10%
KP-Anteil zwischen 1.000.001€ bis 2.000.000€: anteilsmäßig 12%
ab 2.000.001€: anteilsmäßig 13%
Besondere Ermäßigungen des ITP-Steuersatzes können gewährt werden, wenn die Immobilie als Erstwohnsitz für den dauerhaften Wohnaufenthalt genutzt wird.
Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf auf Mallorca an?
– Notarkosten (diese hängen vom jeweiligen Einzelfall ab und liegen auf Mallorca – grob gesagt – zwischen 0,8-1,1% des KP)
– Verwaltungsgebühren des Eigentumsregisters (auch diese sind einzelfallabhängig)
– Rechtsanwaltshonorare
– Ggfs. Kosten einer Agentur (gestoría), die die Abwicklung übernimmt
FAQ zum Immobilienkauf auf Mallorca
Kann ich als Nichtansässiger Deutscher / Österreicher / Schweizer eine Immobilie auf Mallorca kaufen?
Ja, das ist möglich. Grundsätzliche Voraussetzung ist das Vorliegen einer spanischen Ausländeridentifikationsnummer (N.I.E.). Diese muss ordnungsgemäß bei den spanischen Steuerbehörden registriert und angemeldet sein. Bei Bedarf können Sie zu Zwecken der entsprechenden Einholung unverbindlich mit uns Kontakt aufnehmen.
Wie hoch ist die Grundsteuer auf Mallorca?
Die Höhe der Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) hängt von dem jeweiligen Katasterwert des betroffenen Registergrundstücks (finca registral) ab. Der jeweilige Steuersatz wird von den entsprechenden Gemeinden festgelegt. Bei städtischen Grundstücken (fincas urbanas) liegtder Steuersatz erfahrungsgemäß etwas höher als bei Grundstücken im städtebaulichen Außenbereich (fincas rústicas).
Wo kann man am besten ein Haus auf Mallorca kaufen?
Dies hängt von den individuellen Wünschen und dem jeweils gepflegten Lebensstil ab. Aktuelle Marktberichte zeigen eine Tendenz, wonach Immobilienkäufer auf Mallorca vermehrt nach nachhaltigen und energieeffizienten Objekten suchen. Auch ländliche Regionen erfreuen sich anhaltender Beliebtheit. Als potenzielle Kauforte werden häufig die Gemeinden Port Andratx, Son Vida, Bendinat, Deià, Sóller, Santa Catalina, Portixol sowie Calvià, Santa Ponsa oder Cala Vinyes genannt.
Welche aus Deutschland stammende Bank finanziert Immobilien auf Mallorca?
Es kommt nicht häufig vor, dass eine aus Deutschland stammende Bank öffentlich Produkte in Bezug auf die Immobilienfinanzierung auf Mallorca anbietet. Gerne können Sie unverbindlich Kontakt zu uns aufnehmen. Wir verfügen über ein entsprechendes Kontaktnetzwerk und können auf Anfrage eine Bedarfsanalyse erstellen.
Wie hoch sind die Baukosten für eine Finca auf Mallorca?
Die Höhe der Baukosten ist einzelfallabhängig und variiert stark nach Lage, Qualität und der gewünschten Ausstattung. Als Kostenfaktoren sind zudem in die Planungen auch Kosten für Architekten / Statiker, Verwaltungsgebühren sowie Bausteuern und Notarkosten einzustellen.
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