Zum Inhalt springen 
Grundsteuer in Spanien - IBI
Rechtsanwalt & Abogado
Was bedeutet IBI in Spanien?
IBI in Spanien ist die Abkürzung für Impuesto sobre Bienes Inmuebles und bezieht sich auf die jährlich zu entrichtende spanische Grundsteuer von Grundeigentümern.
Es handelt es sich um eine wiederkehrende bzw. periodisch erhobene Steuer (impuesto periódico).
Wie wird die IBI rechtlich in Spanien klassifiziert?
Nach Artikel 60 Königliches Gesetzesdekret 2/2004 vom 5. März („LRHL“) handelt es sich bei der spanischen Grundsteuer um eine direkte und dingliche Steuer.
Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Welche Rolle spielt die spanische Grundsteuer IBI für die lokalen Finanzen in Spanien?
Die spanische Grundsteuer ist die ertragreichste Einnahmequelle der örtlichen Finanzverwaltungen in Spanien.
Laut der Studie „Panorama de la fiscalidad local 2024“ des Generalrats der spanischen Wirtschaftswissenschaftler (Consejo General de Economistas de España) machte die Grundsteuer (IBI) im Jahr 2023 66 % der kommunalen Steuereinnahmen aus.
Dieser Prozentsatz bezieht sich auf den Anteil der Grundsteuer an den gesamten Einnahmen aus kommunalen Steuern, nicht auf die Gesamteinnahmen der Gemeinden.
Was umfasst der steuerliche Tatbestand der Grundsteuer (IBI) in Spanien?
Der steuerliche Tatbestand (hecho imponible) der IBI in Spanien umfasst das Eigentum an bestimmten Rechten an ländlichen, städtischen oder besonders gekennzeichneten Immobilien.
Hierzu zählen insbesondere eine verwaltungsrechtliche Konzession über die betroffene Immobilie oder über die öffentlichen Dienstleistungen, denen sie zugewiesen ist, ein dingliches Erbbaurecht (derecho real de superficie), ein dingliches Nießbrauchrecht (derecho real de usufructo) sowie das Eigentumsrecht (derecho de propiedad) selbst.
Wer ist für die Erhebung der IBI zuständig?
Die spanische Grundsteuer wird grundsätzlich durch die jeweiligen Gemeinden am Belegenheitsort der Immobilie erhoben.
Geteilte Zuständigkeiten bei der spanischen Grundsteuer
Eine der wichtigsten Besonderheiten und Komplexitäten der Grundsteuer (IBI) besteht in ihrer Ausgestaltung als Steuer unter Mitwirkung verschiedener Verwaltungsträger:
- Bestimmung des Katasterwerts durch die Generaldirektion für Liegenschaftskataster (Dirección General del Catastro, DGC)
- Steuerliche Verwaltung durch lokale Finanz- und Steuerbehörden; Festlegung der steuerlichen Parameter (Berechnungsgrundlage, Steuerermäßigungen, etc.)
Wer ist bei der spanischen Grundsteuer steuerpflichtig?
Steuerpflichtig sind natürliche oder juristische Personen sowie die Einheiten (entidades), die Inhaber des Rechts sind, das im jeweiligen Fall den steuerpflichtigen Tatbestand dieser Steuer begründet, vgl. Artikel 63 LRHL.
Mit anderen Worten: Steuerpflichtige der Grundsteuer sind grundsätzlich die jeweiligen Immobilieneigentümer.
Steuerliche Bemessungsgrundlage der spanischen Grundsteuer
Die steuerliche Bemessungsgrundlage (base imponible) der spanischen Grundsteuer bildet nach Artikel 65 LRHL der Katasterwert (valor catastral) der Immobilie.
Der Katasterwert wird nach Maßgabe der gesetzlichen Kastastervorschriften festgelegt. Er kann jedoch angefochten werden.
Zusammensetzung des Katasterwerts in Spanien
Der Katasterwert ist der objektiv für jedes Grundstück festgestellte Wert auf Grundlage der im Liegenschaftskataster erfassten Daten. Er setzt sich zu einen aus dem Katasterwert des Bodens sowie dem Katasterwert der Bebauungen zusammen.
Steuerlicher Messbetrag der spanischen Grundsteuer
Der spanische Grundsteuermessbetrag (base liquidable) ist der Betrag, der nach Anwendung gesetzlicher Abzüge oder Freibeträge auf die Bemessungsgrundlage übrig bleibt und auf den der Steuersatz angewendet wird.
Welchen Stichtag muss ich im Hinblick auf die spanische Grundsteuer beachten?
In der spanischen Amtspraxis wird im Grundsatz diejenige Person als steuerpflichtig gegenüber den lokalen Steuerbehörden angesehen, die am 1. Januar im Kataster als Eigentümer eingetragen ist.
Errichten die Parteien also gegen Ende eines Jahres die entsprechende öffentliche Kaufurkunde und erfolgt die Umschreibung im Kataster erst einige Wochen später im neuen Jahr, kann es demnach vorkommen, dass sich die Steuerbehörden zunächst anlässlich des noch bestehenden Eintrags im padrón catastral an den Verkäufer r zur Zahlung der Grundsteuer halten.
Die Parteien können in der notariellen Kaufurkunde allerdings eine abweichende Kostenregelung treffen.
Entsprechende Beträge werden dann im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer ausgeglichen. Alternativ kann, sofern ein entsprechender Nachweis über den Eigentümerwechsel erfolgt, eine Berichtigungserklärung ergehen.
Was ist im Rahmen einer Immobilientransaktion im Zusammenhang mit der Grundsteuer zu beachten?
Wird eine Immobilie veräußert oder kommt es aus einem anderen Grund zu einem Eigentümerwechsel, gelten folgende Regeln:
- Die Immobilie haftet selbst in Höhe des Grundsteuerbetrags, der noch nicht bezahlt wurde - auch wenn der vorherige Eigentümer, der die Steuerrückstände verschuldet hat, grundsätzlich zahlen müsste, sogenannte „subsidiäre Haftung".
- Notare haben vor Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde zu prüfen, ob Grundsteuerschulden des Verkäufers bestehen. Sie haben den Käufer ausdrücklich auf Grundsteuerschulden hinzuweisen.
- Erfolgt die Immobilientransaktion lediglich kraft eines privatschriftlichen Kaufvertrags, hat der Käufer als künftiger Steuerpflichtiger sicherzustellen, der Generaldirektion für Liegenschaftskataster den Eigentümerwechsel anzuzeigen. Bei notariellen Beurkundungen der öffentlichen Kaufurkunde kommuniziert das entsprechende Notariat den Eigentümerwechsel entsprechend.
Wann ist die spanische Grundsteuer (IBI) zu zahlen?
Die spanische Grundsteuer ist innerhalb der von den Gemeinden zeitlich festgelegten freiwilligen Zahlungsräumen (período voluntario) zu zahlen.
Zu exemplarischen Zwecken für die Hauptstadt Madrid:
Dort läuft der freiwillige IBI-Zahlungszeitraum vom 01. Oktober 2025 bis 01. Dezember 2025.
In Palma (Mallorca) läuft die freiwillige Zahlungsfrist vom 15. September bis 15. November.
In Valencia ist bei eingerichtetem Lastschriftverfahren als Zahlungstag der 30. April festgesetzt.
Was passiert, wenn ich die spanische Grundsteuer nicht bezahle bzw. nicht fristgerecht abführe?
Sofern die Grundsteuer nicht innerhalb des freiwilligen Zahlungszeitraums gezahlt wird, droht die Erhebung von Säumniszuschlägen (recargos) – zwischen 5-20% der Grundsteuerschuld, gegebenenfalls zuzüglich etwaiger Verzugszinsen (intereses de demora).
Erfolgt weiterhin keine Zahlung, drohen Vollstreckungsmaßnahmen in Form von Pfändungen (embargos).
Kann die spanische Grundsteuer (IBI) verjähren?
Nach Maßgabe der Bestimmung des Artikel 66 lit. b) des spanischen Gesetz 58/2003 vom 17. Dezember verjährt das Recht der Steuerbehörden auf Festsetzung und Einziehung der Grundsteuer (IBI) nach vier Jahren. Erfolgt innerhalb dieser Frist keine wirksame Maßnahme zur Geltendmachung der Steuerforderung, tritt die Verjährung entsprechend ein.
FAQ - Grundsteuer in Spanien
Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer in Spanien?
Die Höhe der jährlichen Grundsteuer ist vom Belegenheitsort der Immobilie und ihrem Katasterwert abhängig.
Was ist der Katasterwert einer Liegenschaft?
Nach den Bestimmungen des spanischen Katastergesetzes ist der Katasterwert der objektiv für jede Immobilie festgelegte Wert. Er basiert auf den im Liegenschaftskataster eingetragenen Daten.
Wie hoch ist die Grundsteuer auf Mallorca?
Der genaue Steuersatz zur Berechnung der jeweiligen Grundsteuer hängt von der entsprechend betroffenen Gemeinde und der Art des Grundstücks ab.
Bei städtischen Immobilien liegt der grundsätzliche Steuersatz gemäß Artikel 72 Abs. 1 LRHL bei mindestens 0,4% bis maximal 1,1%.
Für bestimmte Gemeinden kann jedoch ein anderer Steuersatz gelten (Artikel 72 Abs. 3 LRHL)
Sie haben Rückfragen oder weitere Anliegen zur spanischen Grundsteuer?
Wir stehen Ihnen per E-Mail, Videocall, telefonisch oder zu einem persönlichen Beratungsgespräch zur Verfügung. Uns zeichnen schnelle Reaktionszeiten aus.
Kontakt aufnehmen