Grundbuchauszug Spanien (2026) - Informationen zur Nota Simple
Rechtsanwalt & Abogado
Wer in Spanien beispielsweise im Zuge eines geplanten Immobilienkaufs oder -verkaufs eine rechtliche Überprüfung der Grundbuchsituation vornehmen möchte, kommt an einem wichtigen Dokument zumeist nicht vorbei: dem einfach Grundbuchauszug – schlicht nota simple.
Doch welchen Inhalt weist der einfache spanische Grundbuchauszug auf, wo bestellt man einen solchen und wie viel kostet die Einholung?
In dem folgenden Beitrag stellen wir einige wichtige Informationen bereit.
Was ist die nota simple in Spanien?
Die nota simple informativa in Spanien ist ein nicht beglaubigter einfacher informativer Auszug, den das zuständige Grundbuchamt am Belegenheitsort der Immobilie ausstellt.
Der Grundbuchauszug sollte rechtzeitig vor dem Abschluss von privatschriftlichen Verträgen oder der Errichtung öffentlicher Urkunde eingehend auf das Bestehen von Hinweisen auf mögliche rechtliche Risiken geprüft werden.
Gemäß Artikel 222 Abs. 5 S. 1 des spanischen Hypothekengesetzes (Ley Hipotecaria, „LH“) kommt einfachen Grundbuchauszügen lediglich ein reiner Informationswert zu. Einfache Grundbuchauszüge bescheinigen keine Richtigkeit der Eintragung bzw. aufgeführter grundbuchrechtlicher Vorgänge (asientos). Dessen ungeachtet haftet der ausstellende Grundbuchrichter (registrador) nach Artikel 222 Abs. 5 S. 2 LH für Schäden, die durch Fehler und Auslassungen bei der entsprechenden Ausstellung verursacht werden.
Trotz dieser Vorbemerkungen wird die nota simple im spanischen Rechtsverkehr weitgehend akzeptiert.
Welchen Inhalt umfasst ein einfacher Grundbuchauszug in Spanien?
Der einfache Grundbuchauszug enthält regelmäßig folgende Informationen:
- Angaben zum (Voll-)Eigentümer oder juristischen Eigentümerperson bzw. nackten Eigentümer und des/der Nießbrauchberechtigten
- Grundstücksnummer (número de finca registral)
- Grundstücksbeschreibung mit Flächenangaben
- Ggfs. Hinweise auf Bestehen einer Eigentümergemeinschaft und Eigentümerquote
- Einmalige Grundstückskennung (código registral único, CRU - früher IDUFIR)
- Ggfs. Randvermerk zur touristischen Vermietung
- Katasterreferenz
- Informationen zum Eigentumstitel
- Angaben, ob die Kataster- und Grundbuchdaten harmonisiert bzw. koordiniert sind
- Lasten und Belastungen (z.B. eingetragene Hypothek, Pfändung, Steuerverbindlichkeiten), Dienstbarkeiten
- Laufende Grundbuchvorgänge (asientos)
- Weitere Beschränkungen
Wie und wo kann ich einen Grundbuchauszug in Spanien einholen?
Einfache Grundbuchauszüge können über das elektronische Portal der spanischen Grundbuchführer „registradores.org“ bestellt werden. Die Bearbeitungszeit für die beantragte Ausstellung eines Grundbuchauszugs dauert zumeist 24h bis 48h – Ausnahmen vorbehalten.
Die Bestellung kann jede Person mit legitimen Interesse vornehmen; helfen können jederzeit Rechtsanwälte, Makler oder sonstige Serviceunternehmen.
Bei den Eigentumsregistern können auch weitere Dokumente bestellt werden, wie z.B. ein zertifizierter Grundbuchauszug (s.u.).
Grundbuchauszüge können überdies auch persönlich vor Ort bei dem zuständigen Eigentumsregister eingeholt werden.
Was kostet die Einholung eines spanischen Grundbuchauszugs?
Für die Ausstellung eines einfachen Grundbuchauszugs wird ausweislich der amtlichen Informationen der Registerführer derzeit eine Verwaltungsgebühr in Höhe von 9,02 € zzgl. spanischer IVA (21%) erhoben.
Sofern eine Übersetzung ins Englische bestellt wird, werden zusätzlich Verwaltungsgebühren in Höhe von rund 30,00 € erhoben.
Erfolgt die Einholung über eine Anwaltskanzlei oder andere Anbieter, ist mit der Erhebung einer zusätzlichen Servicepauschale zu rechnen.
Wer kann einen Grundbuchauszug in Spanien einholen? Legitimes Interesse (interés legítimo) an der Einholung
Ein einfacher Grundbuchauszug kann durch jede Person bestellt werden. Jedoch sind im Rahmen des Antragsprozesses konkrete Angaben zum Grundstück zu machen, die man parat haben sollte (CRU-Nummer, Grundstücksnummer oder Identifikationsdaten der Eigentümer mit DNI oder NIE-Nummer).
Zudem muss im Grundsatz ein legitimes Interesse an der Einholung bestehen, was im Einzelfall geprüft werden kann.
Gemäß Artikel 332 Abs. 5 der spanischen Hypothekenverordnung (Reglamento Hipotecario, RH) wird dieses legitime Interesse vermutet, sofern die Auskunft aus dem Grundbuch zu steuerlichen Zwecken, zu Immobilienbewertungen oder mit dem Ziel der Gewährung von Darlehen oder Krediten mit hypothekarischer Sicherung angefordert wird.
Was ist ein zertifizierter Grundbuchauszug in Spanien?
Demgegenüber wird bei einem zertifizierten Grundbuchauszug (certificación registral) in Spanien der Inhalt durch den Grundbuchrichter bescheinigt und entfaltet Wirkung gegenüber Dritten. Es handelt sich um ein öffentliches Dokument.
Am bekanntesten ist in diesem Kontext das certificado de dominio y carga – die Bescheinigung über Eigentum und Lasten.
Diese Bescheinigung enthält die aktuell eingetragenen Angaben zur vollständigen Beschreibung des betroffenen Grundstücks, zu dessen Eigentümer und den Rechten, die an dem Grundstück bestellt worden sind.
Zudem werden die eingetragenen Lasten aufgeführt, wie etwa Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, steuerliche Haftungsstempel oder gegebenenfalls der Umstand, dass das Grundstück frei von derartigen Lasten ist.
Die Preise für eine zertifizierte Bescheinigung richten sich nach den gesetzlichen Gebührentabellen (aranceles) – regelmäßig sind sie deutlich teurer als einfache Grundbuchauszüge.
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