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Anwalt für Immobilienkauf in Katalonien
Deutsch-spanische Rechtsberatung für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz.
Die Bearbeitung erfolgt persönlich auf Partnerebene. Auf Anfrage begleiten wir auch rechtliche und steuerliche Fragen nach dem Erwerb.
Rechtsanwalt & Abogado
Wir prüfen Objekt, Genehmigungslage und Vertragsunterlagen, bevor Sie sich durch eine Reservierung oder Anzahlung binden.
Der Immobilienerwerb wird persönlich auf Partnerebene geführt – von der ersten Prüfung bis zur Eintragung der Kaufurkunde im Eigentumsregister und darüber hinaus.
Unsere unabhängige Beratung erfolgt ausschließlich im Interesse unserer Mandantschaft.
Spätere Nutzung, steuerliche Pflichten und künftige Entscheidungen werden von Anfang an einbezogen.
Die rechtliche Prüfung beim Immobilienkauf in Katalonien
Immobiliengeschäfte in Katalonien zeichnen sich dadurch aus, dass dort ein besonderes Zivilrecht gilt: Nach Art. 111-5 des katalanischen Zivilgesetzbuchs gehen dessen Vorschriften allen anderen vor. Das staatliche spanische Zivilrecht ist nach Art. 149.3 der spanischen Verfassung nur subsidiär anwendbar, und das nur, soweit es dem katalanischen Recht nicht widerspricht.
Der Notar in Katalonien
Katalanische Notare prüfen die gesetzlichen Voraussetzungen mit Blick auf die Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde. Eine umfassende rechtliche Prüfung der Immobilie allein aus Sicht des Käufers gehört jedoch nicht zu seiner Aufgabe. Insbesondere bewertet der Notar nicht, ob die rechtliche, städtebauliche und vertragliche Situation des Objekts den Vorstellungen des Käufers entspricht.
Der Immobilienmakler
Der Immobilienmakler begleitet die Vermarktung und den Abschlussprozess. Die unabhängige rechtliche Prüfung der Immobilie ist hiervon zu trennen. Sie umfasst insbesondere die zivilrechtliche, grundbuchrechtliche, städtebaurechtliche und öffentlich-rechtliche Situation des Erwerbs.
Unsere Rolle: ausschließlich die des Käufers
Wir werden allein vom Käufer beauftragt und vergütet.
Unsere Einschätzung zur Immobilie ist an keiner Stelle vom Zustandekommen des Kaufs abhängig.
Sie stehen noch am Anfang?
Unser rechtlicher Leitfaden zum Immobilienkauf in Katalonien erklärt Ablauf, Kosten, Steuern und typische Risiken.
Rechtliche Prüfung und Vertragsgestaltung beim Immobilienkauf in Katalonien - was wir anwaltlich übernehmen
Der anwaltliche Beratungsumfang richtet sich nach den Gegebenheiten der Immobilie und individuellen Bedürfnissen – von der Stadtwohnung in Barcelona über die Altbauwohnung in bester Lage bis zum Anwesen an der Costa Brava. Typischerweise umfasst unsere anwaltliche Beratung die nachstehenden Bereiche.
Eigentum, Register & Belastungen
Prüfung der Eigentumsverhältnisse und der Verfügungsbefugnis, der Eintragungen im Eigentumsregister sowie von Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechten.
Privatschriftlicher Kaufvorvertrag ("Arras-Vertrag")
Gestaltung und konsequente Verhandlung privatschriftlicher Kaufvorverträge unter Berücksichtigung gesetzlicher Vorgaben des katalanischen Zivilrechts; dies damit Bindung, Rechte zur Abstandnahme und Fristen dem entsprechen, was tatsächlich gewollt ist.
Genehmigungs- und Nutzungslage
Bau- und Nutzungsgenehmigungen, Bewohnbarkeits-bescheinigung (cédula de habitabilidad) und Energieausweis, Denkmal- und Küstenschutzbezug sowie die Zulässigkeit der beabsichtigten Nutzung.
Eigentümergemeinschaft & Gebäudekosten
Auswertung der Protokolle, rückständiger Beiträge und beschlossener Sonderumlagen (derrames), der Gemeinschaftssatzung und etwaiger Nutzungsbeschränkungen sowie der Berichte zur technischen Gebäudeinspektion.
Notartermin, Kaufpreis & Lastenlöschung
Prüfung und mandantengerechte Gestaltung der öffentlichen Kaufurkunde, Vertretung per Vollmacht, Einholung der NIE, rechtssichere Abwicklung der Kaufpreiszahlung und Sicherstellung der Löschung bestehender Lasten.
Steuerliche Gestaltung & Erwerbsstruktur
Vorausschauende Strukturierung der steuerlichen Folgen von Erwerb, Nutzung und späterer Veräußerung. Bei größeren Vorhaben prüfen wir entsprechende Strukturen.
Ablauf der anwaltlichen Begleitung beim Immobilienkauf in Katalonien
Prüfen und einordnen
Wir schaffen vor jeder rechtlichen oder wirtschaftlichen Bindung Klarheit über Eigentum, Belastungen, Genehmigungslage, Nutzungsmöglichkeiten und erkennbare Vollzugsrisiken. Das Ergebnis ist eine belastbare Entscheidungsgrundlage mit einer klaren Empfehlung zum weiteren Vorgehen.
- Prüfung von Eigentum, Belastungen und Nutzbarkeit, Städtebaurecht
- Klare Risikobewertung und zweckmäßige Handlungsempfehlungen
Gestalten, strukturieren und verhandeln
Wir gestalten und verhandeln den Anzahlungsvertrag nach katalanischem Recht im Sinne unserer Mandantschaft und sichern potentielle Vermögensrisiken vertraglich ab.
- Abstimmung mit Verkäuferseite und ggfs. Makler
- Privatschriftliche Verträge nach den Vorgaben des katalanischen Zivilrechts
- Absicherung Käuferinteressen
Beurkunden und abwickeln
Wir bereiten mit den Beteiligten den Notartermin vor und führen die Transaktion bis zur Eintragung der Kaufurkunde zu Ende und stehen der Mandantschaft auch im Anschluss mit vielfältigen Services an der Seite.
- Vorbereitung und Abstimmung der notariellen Kaufurkunde
- Steuerung rechtssicherer Zahlungsabwicklung und ggfs. Löschung bestehender Lasten
- Koordination der steuerlichen und grundbuchrechtlichen Abwicklung samt Fristenüberwachung bis zur Eintragung
- Betreuung nach dem Kauf
Rechtsanwalt Immobilienkauf in Katalonien - wichtige Fragen und Antworten
Was umfasst regelmäßig die rechtliche Due Diligence in Katalonien?
Die rechtliche Due Diligence schafft vor dem Immobilienkauf in Katalonien Klarheit, welche rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken tatsächlich bestehen. Ziel ist nicht, jede Unstimmigkeit auszuschließen, sondern eine belastbare Entscheidungsgrundlage für unsere Mandantschaft zu schaffen.
Wir belassen es bei geplanten Immobilienkäufen nicht nur bei der Einsichtnahme in einen aktuellen Grundbuch- und Katasterauszug und der entsprechenden Analyse. Vielmehr legen wir Wert auf die Prüfung einzelfallbezogener städtebaulicher Aspekte oder auf die Übereinstimmung des tatsächlichen Bebauungsbestands mit den Registern.
Bei Wohnungen in Altbauten in Katalonien kommt regelmäßig die Auswertung vergangener Protokolle der entsprechenden Eigentümerversammlung hinzu. Bereits beschlossene Sonderzahlungen (derramas) können wirtschaftlich den neuen Eigentümer treffen, auch wenn der Beschluss vor dem Kauf gefasst wurde. Wir ermitteln insoweit mögliche wirtschaftliche Risiken.
Wir ordnen bei Unregelmäßigkeiten ein, welche Risiken wirtschaftlich beherrschbar sind und wie sie im Kaufvertrag abgesichert oder vor der Beurkundung beseitigt werden können. Bei Red Flags scheuen wir uns nicht, unter Umständen vom Kauf aus rechtlichen Gründen abzuraten.
Warum sind Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energieausweis so wichtig?
Aus der Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) geht hervor, ob die Wohnung den gesetzlich festgelegten Qualitätsbedingungen genügt und zu Wohnzwecken geeignet ist. Nach Art. 26 des katalanischen Wohnungsgesetzes (Gesetz 18/2007 vom 28. Dezember, "L-18/2007") ist bei jeder Übertragung, ob Verkauf, Vermietung oder Nutzungsüberlassung, der Nachweis über eine gültige Bescheinigung zu führen.
Flankiert wird das durch Art. 132 L-18/2007: Der Notar muss vor der Beurkundung das Vorliegen einer gültigen Bewohnbarkeitsbescheinigung verlangen, unter Aushändigung an den Erwerber.
Im Einklang mit Art. 10 Dekret 141/2012 vom 30. Oktober kann der Erwerber bei nicht neu errichteten Wohnungen den Veräußerer ausdrücklich von dieser Pflicht befreien, wenn ein Bericht eines zuständigen Technikers belegt, dass die Wohnung nach Durchführung von Sanierungsarbeiten die Bescheinigung erhalten kann.
Bei der Energieeffizienzbescheinigung ("Energieausweis") handelt es sich um eine andere Bescheinigung. Sie ist gesondert zu betrachten. Der Energieausweis geht zurück auf auf das Königliche Dekret 390/2021 vom 1. Juni. Er ist beim Verkauf ebenfalls vorzulegen, bewertet aber die Energieeffizienz und nicht die Bewohnbarkeit. Rechtsfolgen und Ausnahmen sind daher andere.
Was ist beim Kauf einer Ferienimmobilie an der Costa Brava rechtlich zu prüfen?
Bei Ferienhäusern und Landhäusern in Katalonien verlagert sich zumeist der anwaltliche Prüfungsschwerpunkt dahingehend, ob der tatsächliche Bestand an Bebauungen mit Eigentumsregister und Kataster übereinstimmt, d.h. unter anderem ob Anbauten, Pools und Nebengebäude rechtmäßig genehmigt sind.
In Küstennähe können Fragen des Küstenrechts (Ley de Costas) Gegenstand der Prüfungen werden. Soll die Immobilie vermietet werden, sind zudem die katalanischen Regeln für die touristische Vermietung zu beachten, die je nach Gemeinde unterschiedlich streng ausfallen.
Die einzelnen Prüfungsschritte, die dabei anfallenden Kosten und die steuerlichen Folgen stellen wir im Leitfaden zum Immobilienkauf in Katalonien ausführlich dar.
Besondere Risiken bei Altbauwohnungen in Barcelona und Ferienimmobilien an der Costa Brava
Katalonien weicht in zentralen Punkten vom gemeinspanischen Recht ab.
Das Städtebaurecht und Verwaltungsrecht können exemplarisch bei Altbauten in Barcelona und bei Objekten an der Küste eine gewichtige Rolle einnehmen.
Katalanisches Zivilrecht und Finanzierungen
Sofern eine Immobilienfinanzierung gewünscht ist, achten wir auf entsprechend käuferschützende Regelungen in privatschriftlichen Kaufvorverträgen.
Gebäudezustand
Bei Altbauten werten wir die Berichte der technischen Gebäudeinspektion und die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft rechtlich aus. Die technische Begutachtung selbst koordinieren wir bei Bedarf mit versierten technischen Architekten.
Vorkaufsrechte und Vermietung
In bestimmten Gebieten bestehen gesetzliche Vorkaufsrechte der öffentlichen Hand. Soll die Immobilie vermietet werden, sind die katalanischen Sonderregeln vor dem Kauf zu prüfen.
Rechtliche Klarheit vor der ersten Bindung
Rechtliche Risiken lassen sich am wirksamsten prüfen und absichern, bevor eine Reservierung, Anzahlung oder privatschriftliche Vereinbarung Bindungswirkung entfaltet. In Katalonien wiegt das schwerer als anderswo: Wird bei der Anzahlung nichts Abweichendes vereinbart, sind beide Seiten zum Vollzug verpflichtet, ein Lösungsrecht besteht dann gerade nicht.
Wurde bereits unterzeichnet, prüfen wir die bestehende Bindung, laufende Fristen und den verbleibenden Gestaltungsspielraum. Auf dieser Grundlage kann der Erwerb rechtlich geordnet weitergeführt werden.
Anwalt für Immobilienkauf in Katalonien - Ihr Ansprechpartner
Steven Rudmann
Wir begleiten Immobilientransaktionen seit vielen Jahren in Katalonien – von der klassischen Stadtwohnung in Barcelona bis zum Anwesen in Küstenlage.
Bei anspruchsvollen Transaktionen kommen zur rechtlichen Prüfung häufig besondere Anforderungen an Diskretion, Strukturierung und Koordination hinzu. In Katalonien greifen wir dabei auf ein funktionierendes Netzwerk vor Ort zurück.
Nach einem unverbindlichen Erstgespräch erstellen wir ein entsprechendes schriftliches Leistungs- und Honorarangebot.
Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Katalonien mit Anwalt
Benötige ich für den Immobilienkauf in Katalonien einen Anwalt?
Eine gesetzliche Pflicht besteht nicht. In Katalonien bindet bei Unachtsamkeiten die Anzahlung im Zweifel endgültig. Nach Unterschrift und Zahlung besteht das Risiko, dass ohne Weiteres nicht wieder von den vertraglichen Verpflichtungen Abstand nehmen kann. Das gilt auch dann, wenn sich herausstellt, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung fehlt oder die Eigentümergemeinschaft in vergangenen Sitzungen eine teure Sanierung mit Sonderzahlungen für die Eigentümer (derramas) beschlossen hat.
Muss ich beim Immobilienkauf für den Beurkundungstermin persönlich nach Katalonien reisen?
Nicht zwingend. Der Kauf kann kraft einer notariellen Vollmacht durch uns als anwaltliche Vertreter abgewickelt werden.
Beraten Sie beim Immobilienerwerb in Katalonien auch hinsichtlich einer gesellschaftsrechtlichen Erwerbsstruktur?
Ja. Wir klären bei Bedarf unmittelbar zu Beginn der Mandatsaufnahme, ob das Immobiliengeschäft in Katalonien privat oder über eine Gesellschaft durchgeführt werden sollte und liefern entsprechende Empfehlungen für Käuferstrukturen bei größeren Projekt. Maßgeblich ist für uns nicht nur ein einzelner steuerlicher Vorteil, sondern das Gesamtbild. Wir stellen sicher, ob Nutzung, Finanzierung, Haftung und ein späterer Verkauf für den Mandanten gut zusammenpassen.
Betreuen Sie Käufer auch nach dem Immobilienerwerb in Katalonien?
Nach der Eintragung übernehmen wir unter anderem die jährliche Erklärung der Einkommensteuer für Nichtansässige (Formblatt 210) samt Fristenüberwachung, die Umschreibung und Betreuung der Versorgungsverträge, Grundsteuerbelange und die Vertretung gegenüber der Eigentümergemeinschaft.
Soll die Immobilie vermietet werden, begleiten wir zudem die Vermietung und die Gestaltung der Mietverträge.
Weiterführende Beiträge
Anwalt für den Hauskauf in Katalonien gesucht?
Unsere Sozietät begleitet Immobiliengeschäfte in Katalonien sowohl im Privatvermögen wie auch im Rahmen eines Investorenerwerbs.
Bei anspruchsvollen Objekten liegt das Risiko mitunter im Denkmal- oder Ensembleschutz oder anderen städtebaulichen Fragen.
Sofern kurzfristig eine Anzahlung oder eine Vertragsentscheidung ansteht, erhalten Sie kurzfristig eine belastbare Ersteinschätzung.