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Immobilie auf Mallorca geerbt – Ablauf, anwendbares Recht und Steuer (2026)
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Der Erbfall mit Mallorca-Bezug läuft in unserer Kanzlei sehr oft gleich an: ein Todesfall, eine Immobilie auf der Insel und die Frage, wo man als Erbe überhaupt anfangen soll.
Bevor es allerdings um die konkreten erbrechtlichen Fragen und die steuerlichen Aspekte geht, sollte im ersten Schritt eine Bestandsaufnahme erfolgen, um Klarheit über die Ausgangslage zu gewinnen.
Immobilie auf Mallorca geerbt: Was müssen Erben tun?
Der erste Schritt ist unspektakulär, aber von Bedeutung: die Durchführung einer geordneten Bestandsaufnahme. Fünf Fragen bringen die erbrechtliche Fallkonstellation in Form:
- Welche Unterlagen liegen bereits vor? Wichtig sind vor allem die Sterbeurkunde und ein etwaiges Testament.
- Welche Daten gibt es zur Immobilie? Kopie der Kaufurkunde bzw. des Eigentumstitels, Katasterreferenz, IBI-Zahlungsnachweise, Grundbuchdaten.
- Welche laufenden Verträge bestehen? Versorgungs-, Versicherungs- und Mietverträge.
- Wer ist Erbe, wer pflichtteilsberechtigt, wer enterbt?
- Was soll mit der Immobilie geschehen? Eigennutzung, Vermietung oder direkter Verkauf nach der Nachlassabwicklung?
Erste Schritte nach dem Erbfall auf Mallorca: Sterbeurkunde, Testament, Versicherungen
Drei Dokumente sind unmittelbar zu beschaffen:
- Das erste ist die Sterbeurkunde (certificado de defunción).
- Zweitens: Die Bescheinigung über letztwillige Verfügungen. Frühestens 15 Werktage nach dem Tod lässt sich beim Registro General de Actos de Última Voluntad das sogenannte certificado de últimas voluntades anfordern, beantragt über das Formbaltt 790. Aus dieser Bescheinigung geht hervor, ob der Erblasser ein spanisches Testament errichtet hatte und vor welchem Notar.
- Als drittes Dokument gibt das sogenannte certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento Auskunft über zu Lebzeiten abgeschlossene Lebens- bzw. Todesfallversicherungen.
Die Immobilie auf Mallorca - Erbschaft in Spanien annehmen oder ausschlagen?
Vor der Annahme der Erbschaft ist in bestimmten Fällen gewissenhaft zu prüfen, ob die entsprechende Erbschaft überhaupt angenommen werden sollte. Denn hiervon kann abhängen, ob die Erben für bestimmte Nachlassverbindlichkeiten haften.
Bei der schlichten Annahme (aceptación pura y simple) haften Erben in Spanien für Nachlassschulden auch mit ihrem eigenen Vermögen.
Ist die Lage der Nachlassverbindlichkeiten unklar, können Erben durch die Erbschaftsannahme unter Erstellung eines Nachlassverzeichnisses (a beneficio de inventario) gewissen Haftungsrisiken aus dem Weg gehen.
Hintergrund ist, dass das Eigenvermögen des Erben nach den Art. 1010 ff. spanisches Zivilgesetzbuch (Código Civil, „CC“) grundsätzlich von der Haftung für Nachlassverbindlichkeiten verschont bleibt. Er haftet nur bis zur Höhe des Nachlasses, wobei die Nachlassverbindlichkeiten aus dem Nachlass zu erfüllen sind. Diese Art der Erbschaftsannahme setzt im Einklang mit Art. 1011 CC zwingend die Errichtung einer entsprechenden öffentlichen Urkunde vor einem Notar voraus.
Die Ausschlagung der Erbschaft (repudiación) ist ebenfalls möglich. Sie unterliegt jedoch nach Art. 1008 CC zwingenden gesetzlichen Formvorgaben, da sie in einer notariellen Urkunde erklärt werden muss.
Haus auf Mallorca geerbt - deutsches, österreichisches oder spanisches Erbrecht?
Ob beispielsweise deutsches, österreichisches oder spanisches Erbrecht bei einem Erbfall gilt, richtet sich innerhalb der EU nach der Europäischen Erbrechtsverordnung.
Ihre Vorschriften knüpfen nicht an die Staatsangehörigkeit an, sondern vielmehr an den letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers, vgl. Art. 21 Abs. 1 EuErbVO. Dabei unterfällt der gesamte Nachlass einem einheitlichen Erbstatut.
Lag der Lebensmittelpunkt des Erblassers in Deutschland oder Österreich, wird regelmäßig nach dortigem Recht beerbt; lag er zuletzt auf Mallorca, kommt unter Umständen spanisches Recht zur Anwendung.
Zudem kann im Einklang mit Art. 21 Abs. 2 EuErbVO ausnahmsweise aufgrund der Gesamtheit der Umstände folgen, dass aufgrund einer offensichtlich engeren Verbindung zu einem anderen Staat dessen Recht heranzuziehen ist.
Kann deutsches / österreichisches Erbrecht für die Erbschaft auf Mallorca gewählt werden?
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Frage, ob der Erblasser eine Rechtswahl getroffen hat.
Nach Art. 22 EuErbVO kann der Erblasser nämlich in einer Verfügung von Todes wegen das Recht des Staates wählen, dem er angehört.
Das bedeutet: ein Deutscher kann folglich in einem Testament eine Rechtswahl zugunsten des deutschen Erbrechts vornehmen, auch wenn er auf Mallorca lebt.
Die Rechtswahl kann ausdrücklich erklärt werden oder die Wahl muss aus der Verfügung erkennbar sein, vgl. Art. 22 Abs. 2 EuErbVO.
Der Vorteil einer Rechtswahl liegt mitunter in der Planbarkeit: So unterliegt der Nachlass exemplarisch mit der Wahl deutschen Rechts dem vertrauten deutschen Erbrecht.
Liegt kein Testament vor und lag der gewöhnliche Aufenthalt in Spanien, liegt der Schluss nahe, dass spanisches Erbrecht Anwendung findet.
Bei Spaniern kann die zivilrechtliche (Gebiets-)Zugehörigkeit vecindad civil) dazu führen, dass ein bestimmtes Foralrecht einer Autonomen Gemeinschaft zur Anwendung kommt.
Entscheidend sind die Einzelfallumstände. Sofern der Erblasser beispielsweise seinen Lebensmittelpunkt in Österreich hatte und ihm seine „Finca“ auf Mallorca lediglich als Ferienhaus diente, richtet sich die Erbfolge nach österreichischem Erbrecht.
Allerdings ist in Spanien die Erbschaftsteuer zu erklären. Zudem richtet sich die Grundbuchumschreibung nach den einschlägigen spanischen Vorschriften.
Balearisches Erbrecht (Foralrecht): Pflichtteil und Ehegatten auf Mallorca
Sofern in einem Erbfall aus bestimmten Gründen das balearische Foralrecht zur Anwendung kommt, gilt die Compilación del Derecho Civil de las Illes Balears.
Die Compilación regelt jedoch nicht das gesamte Zivilrecht. Ein Schwerpunkt der Vorschriften liegt im Bereich des Erbrechts und im ehelichen Güterrecht. Dort wo die Compilación keine Regelungen enthält, gilt ergänzend das spanische Zivilgesetzbuch, vgl. Art. 13 Abs. 2 CC. Für einen Immobilien-Erbfall auf Mallorca heißt das insofern: Der balearische Rahmen kann Pflichtteil und Ehegattenrechte bestimmen, das allgemeine spanische Erbrecht ist ergänzend heranzuziehen.
Mallorca, Menorca oder Ibiza: Welches Erbrecht gilt wo?
Bei der Anwendung des balearischen Foralrechts ist die entsprechend betroffene Insel von Bedeutung.
Das Buch I der Compilación gilt für Mallorca und, mit Abweichungen, für Menorca. Die Abweichungen betreffen im Kern einige alte dingliche Sonderrechte – etwa erbpachtähnliche Grundlasten wie censo und alodio.
Regelungen zu Ibiza und Formentera finden sich im Buch III der Compilación.
Erben ohne Testament auf Mallorca: die gesetzliche Erbfolge
Sofern der Erblasser kein Testament hinterlassen hat und sich die gesetzliche Erbfolge nach balearischem Foralrecht richtet, verweist die Compilación auf das spanische Zivilgesetzbuch. Für Mallorca und Menorca konkret über Art. 53 Compilación und für Ibiza und Formentera über Art. 84 Compilación; dies vorbehaltlich besonders normierter Rechte des überlebenden Ehegatten.
Pflichtteil auf Mallorca (legítima): Höhe und Auszahlung
Eine weitere wichtige Abweichung des balearischen Foralrechts betrifft den Pflichtteil, die legítima.
Nach Art. 42 Compilación steht allen Abkömmlingen zusammen nur ein Drittel zu, wenn es vier oder weniger sind, die Hälfte bei mehr als vier; über den Rest kann der Erblasser frei verfügen, z.B. zugunsten des Ehegatten, eines einzelnen Kindes oder eines Dritten.
Im Hinblick auf eine Immobilie gilt grundsätzlich, dass die legítima aus dem Nachlass zu leisten ist. Insoweit nimmt der Berechtigte am Nachlass teil. Sofern der Erblasser es gestattet oder der verteilende Erbe, wenn es ihm nicht untersagt ist, kann der Pflichtteil alternativ in Geld erfüllt werden, selbst wenn kein Barvermögen vorhanden ist. Der Berechtigte erhält in diesem Falle nur einen Geldbetrag.
Was erbt der Ehegatte auf Mallorca?
Beim überlebenden Ehegatten hat der balearische Gesetzgeber wiederum eine Differenzierung je nach Insel vorgenommen.
Auf Mallorca und Menorca ist der überlebende Ehegatte pflichtteilsberechtigt. Nach Art. 45 Compilación erhält er einen Pflichtteilsnießbrauch (usufructo vidual): in Konkurrenz mit Abkömmlingen am halben Nachlass, neben Eltern des Erblassers an zwei Dritteln und in den übrigen Fällen am gesamten Nachlass.
Der Nießbrauch gibt ihm Nutzung und Erträge, nicht das Eigentum. Das Eigentum verbleibt den Erben als bloßes Eigentum (nuda propiedad).
Auf Ibiza und Formentera erhält der überlebenden Ehegatte im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge nach Art. 84 Compilación einen Nießbrauch; dies an der Hälfte neben Abkömmlingen, an zwei Dritteln neben Vorfahren.
Erbvertrag auf Mallorca (pacto sucesorio)
Anders als der Código Civil lässt das balearische Foralrecht den Erbvertrag ausdrücklich zu. Die Einzelheiten behandeln wir einem gesonderten Beitrag.
Nachlassabwicklung auf Mallorca - Umschreibung der Immobilie und ihr Ablauf
Für die Nachlassabwicklung der geerbten Immobilie auf Mallorca ist folgenden Schritten Aufmerksam zuzuwenden:
- Spanische Steuernummer für jeden Erben – bei ausländischen Erben muss zwingend die NIE-Nummer vorliegen (Número de Identidad de Extranjero);
- Notariell beurkundete Erbschaftsannahme in öffentlicher Urkunde;
- Nachweis über die Einreichung der spanischen Erbschaftsteuer;
- Zuletzt: Umschreibung im zuständigen Eigentumsregister.
Wie viel Erbschaftsteuer fällt auf eine Mallorca-Immobilie an?
Wie hoch die Erbschaftsteuer ausfällt, richtet sich vor allem nach dem Verwandtschaftsgrad. Für den engsten Familienkreis sehen die Balearen eine Steuerreduzierung von bis zu 100 % vor, sodass die Zahllast gering ausfallen oder ganz entfallen kann.
Seit dem 18. Juli 2023 kann bei den Erwerb von Todes wegen wegen – einschließlich Erbverträgen – durch Ehegatten, Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern (Steuergruppen I und II) eine Steuerreduzierung (bonificación) von 100 % auf die zuvor berechnete Steuer (cuota íntegra corregida).
Jeder Erbe muss die Erbschaftsteuer erklären. Auf den Balearen geschieht das zwingend im Wege der Selbstveranlagung (autoliquidación) über das Formblatt 650. Die Frist beträgt sechs Monate ab dem Todestag; eine Verlängerung dieser Frist kann innerhalb der ersten fünf Monate gestellt werden.
Für Geschwister, Onkel, Tanten und Neffen (Gruppe III) sind es seit Juli 2025 60 % bzw. 35 %. Auch nicht in Spanien ansässige Erben können diese Steuerreduzierungen in Anspruch nehmen.
FAQ: Immobilie auf Mallorca geerbt
Wir haben eine Immobilie auf Mallorca geerbt, aber es gibt kein Testament. Was gilt?
Maßgeblich ist der letzte gewöhnliche Aufenthalt des Verstorbenen: auf Mallorca regelmäßig balearisches Foralrecht, in Deutschland deutsches Erbrecht. Ob ein notarielles Testament existiert, ergibt sich aus der Bescheinigung über letztwillige Verfügungen.
Sollten wir die Erbschaft unter Inventarvorbehalt annehmen?
Bei unklarer Schuldenlage sollte dies angedacht werden - entscheidend sind jedoch die Umstände des Einzelfalls.
Müssen Kinder und Ehegatten auf Mallorca Erbschaftsteuer zahlen?
Für die Gruppen I und II gilt, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, eine Steuerreduzierung von 100 % auf die Steuerquote. Die entsprechende steuerliche Erklärung ist über das Formblatt 650 (modelo 650) einzureichen.
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