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Tribunal Supremo zum Registro Único für Kurzzeitvermietungen - Einleitung
Mit dem heute verabschiedeten Urteil Nr. 620/2026 hat der spanische Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) einer Klage der Generalitat Valenciana gegen das Königliche Dekret 1312/2024 vom 23. Dezember teilweise stattgegeben und sorgt für eine bemerkenswerte Entscheidung.
Der Tribunal Supremo erklärt in seiner Entscheidung ausschließlich diejenigen Bestimmungen für nichtig, mit denen das einheitliche Register für touristische Kurzzeitvermietungen (registro único de arrendamientos) geschaffen wurde. Nicht durchgedrungen ist die Generalitat Valenciana hinsichtlich der Vorschriften über die digitale zentrale Anlaufstelle für Vermietungen, die Verpflichtungen der Online-Plattformen zur Datenübermittlung sowie die Datenübermittlung zu statistischen Zwecken beinhalten.
Tribunal Supremo erkennt zunehmende regulatorische Bedenken hinsichtlich Kurzzeitvermietungen an
Der Oberste Gerichtshof erkennt laut der heute veröffentlichten Meldung an, dass sowohl auf Ebene der Europäischen Union als auch auf nationaler Ebene eine zunehmende Besorgnis mit Blick auf die Kurzzeitvermietung von Unterkünften bestehe, die über Online-Plattformen angeboten werden.
Der Tribunal Supremo verweist in diesem Zusammenhang auch auf die sozialen Folgen inm Zuge der Zunahme der Kurzzeitvermietungen: rückläufiger Langzeitmietwohnungsbestand, steigende Miet- und Immobilienpreise sowie eine Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung; dies verbunden mit Auswirkungen auf den nachbarschaftlichen Zusammenhalt in betroffenen Stadtvierteln.
Nach höchstrichterlicher Ansicht sollen die entsprechenden Regulierungsmaßnahmen insbesondere Praktiken verhindern, bei denen diese Vermietungsform dazu genutzt wird, die staatlichen Vorschriften über langfristige Mietverhältnisse oder auch die von den Autonomen Gemeinschaften in Spanien geschaffenen sektoralen Regelungen für touristische Vermietungen zu umgehen.
Das Königliche Dekret im Lichte der EU-Verordnung 2024/1028
Hintergrund für die Verabschiedung des Königlichen Dekrets 1312/2024 vom 23. Dezember war bekanntlich die EU-Verordnung 2024/1028 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. April 2024 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Kurzzeitvermietungen.
Die EU-Verordnung enthält harmonisierte Vorgaben für Registrierungsverfahren und den Datenaustausch durch Online-Plattformen für Kurzzeitvermietungen.
Nach Auffassung des Obersten Gerichtshofs verpflichtet die Verordnung die Mitgliedstaaten zwar dazu, ihre bestehenden Registrierungs- und Informationssysteme an die europäischen Vorgaben anzupassen.
Nach Ansicht des Tribunal Supremo schreibt die Verordnung weder vor, dass das Registrierungsverfahren auf nationaler Ebene eingerichtet werden muss, noch greift sie in die in den Mitgliedstaaten bestehende Kompetenzverteilung ein.
Kernfrage im vorliegenden Verfahren: Verfügte der spanische Staat über die erforderliche Gesetzgebungskompetenz für den Erlass des RD 1312/2024?
Vorliegend hatte der Tribunal Supremo zu klären, ob der spanische Staat über einen hinreichenden Kompetenztitel zum Erlass des Königlichen Dekrets 1312/2024 verfügte. Nach Auffassung der Generalitat Valenciana überschritt das Königliche Dekret 1312/2024 die dem Staat durch die spanische Verfassung zugewiesenen Kompetenzen, unter Hinweis darauf, dass bereits regionale Registrierungsverfahren für touristische Unterkünfte bestehen.
Der Oberste Gerichtshof in Spanien ist vorliegend zu dem Ergebnis gekommen, dass keiner der einschlägigen spanischen Verfassungsartikel die Schaffung eines nationalen Registers für Kurzzeitvermietungen trägt.
Dies gilt insbesondere für die Zuständigkeiten im Bereich des Zivilrechts sowie die Ordnung der öffentlichen Register und öffentlichen Urkunden (Art. 149 Abs. 1 Nr. 8 CE), die Festlegung der grundlegenden Bedingungen zur Gewährleistung der Gleichheit aller Spanier bei der Ausübung ihrer Rechte und der Erfüllung ihrer verfassungsmäßigen Pflichten (Art. 149 Abs. 1 Nr. 1 CE), die Grundlagen und Koordinierung der allgemeinen Wirtschaftsplanung (Art. 149 Abs. 1 Nr. 13 CE) sowie die Statistik für staatliche Zwecke (Art. 149 Abs. 1 Nr. 31 CE). Die obersten Richter sehen insoweit keine ausreichende verfassungsrechtliche Grundlage für die Einführung eines landesweiten Registers für Kurzzeitvermietungen.
NRA-Nummer und Registro Único: Warum die staatliche Registerkompetenz nicht trägt
Der Tribunal Supremo hebt hervor, dass das streitige Register weder der Regelung von Kurzzeitvermietungen als solcher noch der grundbuchrechtlichen Eintragung von Mietverträgen, dinglichen Rechten oder sonstigen Belastungen mit Wirkung gegenüber Dritten dient. Gegenstand des durch das RD 1312/2024 geregelte Verfahren sei vielmehr die Registrierung von Immobilien oder Teilen davon, um eine Registrierungsnummer (NRA-Nummer) zu erhalten – dies als Voraussetzung für das Anbieten von Kurzzeitvermietungen über Online-Plattformen.
Vor diesem Hintergrund gelangen die obersten Richter zu dem Ergebnis, dass die staatliche Zuständigkeit für die Ordnung öffentlicher Register nach Art. 149 Abs. 1 Nr. 8 CE keine geeignete Kompetenzgrundlage für ein Registrierungsverfahren dieser Art darstellt.
Die Vorschrift erfasse gerade nicht die Einführung eines solchen nationalen Registrierungsmodells.
Auch keine Rechtfertigung über die Kompetenz zur allgemeinen Wirtschaftsplanung
Ebenso wenig lässt sich das einheitliche Register nach Auffassung des Obersten Gerichtshofs auf den Kompetenztitel des Art. 149 Abs. 1 Nr. 13 CE über die Grundlagen und Koordinierung der allgemeinen Wirtschaftsplanung stützen.
Nach Ansicht der obersten Richter, gehen die Regelungen im Königlichen Dekret 1312/2024 an den betroffenen Stellen weit über das hinaus, was sich noch als bloße „Grundlagen“ (bases) oder konkrete „Koordinierungsmaßnahmen“ (medidas de coordinación) qualifizieren ließe. Vielmehr handele es sich um eine erschöpfende nationale Regelung eines vollständigen Registers, das sich über die bereits bestehenden autonomen Register für touristische Vermietungen lege.
Aus dieser Überlagerung folgt nach Auffassung des Tribunal Supremo, dass die Regelung den Rahmen der Wirtschaftsplanungskompetenz überschreitet.
Wirksamkeit der übrigen Regelungen auf Grundlage von Art. 149.1.13 und 149.1.31 CE
Der Tribunal Supremo erkennt jedoch umgekehrt an, dass sich die Regelungen zur zentralen digitalen Anlaufstelle (ventanilla única digital), zur Koordinierung der Anlaufstellen, zu den Datenübermittlungspflichten der Online-Plattformen sowie zur Datenübermittlung zu statistischen Zwecken sehr wohl auf die staatlichen Kompetenzen stützen lassen.
Tragfähige Grundlagen sind nach höchstrichterlicher Ansicht die Kompetenz zur Koordinierung der allgemeinen Wirtschaftsplanung (Art. 149 Abs. 1 Nr. 13 CE) sowie die Kompetenz für die Statistik zu staatlichen Zwecken (Art. 149 Abs. 1 Nr. 31 CE). In diesem Umfang bleibt das Königliche Dekret 1312/2024 vom 23. Dezember insoweit anwendbar.
Fazit zum höchstrichterlichen Urteil Nr. 620/2026 in Spanien und Implikationen für Eigentümer
Für Eigentümer und Betreiber von Ferienunterkünften in Spanien bedeutet das Urteil des Tribunal Supremo zunächst eines: Die regionalen Registrierungsverfahren der Autonomen Gemeinschaften bleiben der maßgebliche Anknüpfungspunkt für die Registrierung touristischer Vermietungsobjekte.
Die zentrale digitale Anlaufstelle sowie die Datenübermittlungspflichten der Plattformen bestehen demgegenüber unverändert fort. Das letzte Wort ist mit dieser Entscheidung wohl jedoch noch nicht gesprochen.
Der spanische Gesetzgeber dürfte die Vorgaben des Tribunal Supremo aufgreifen und das Königliche Dekret 1312/2024 an die verfassungsrechtlichen Kompetenzgrenzen anpassen. Dies auch daher, weil die Verpflichtungen aus der EU-Verordnung 2024/1028 unabhängig von der Frage des innerstaatlichen Kompetenzträgers fortgelten.
Eigentümern empfiehlt sich, die regionale Registrierungslage am jeweiligen Belegenheitsort der Immobilie in Spanien sorgfältig im Blick zu behalten und die kommenden Anpassungen auf staatlicher Ebene aufmerksam zu verfolgen.
FAQ - Urteil Tribunal Supremo Nr. 620/2026
Was ist das Registro Único für Kurzzeitvermietungen in Spanien?
Der Registro Único de Arrendamientos ist ein durch das RD 1312/2024 geschaffenes nationales Register in Spanien, über das touristisch oder temporär vermietete Immobilien erfasst werden sollen; dies als Voraussetzung für das Anbieten der Unterkünfte auf Online-Plattformen wie Airbnb oder Booking.com. Mit dem Urteil Nr. 620/2026 hat der Tribunal Supremo die Vorschriften zur Schaffung dieses einheitlichen Registers für nichtig erklärt.
Wozu dient die NRA-Nummer und brauche ich sie noch?
Die NRA-Nummer (número de registro de alquiler) wird von den spanischen Eigentumsregistern vergeben und dient als Nachweis der Eignung einer Immobilie für die touristische Kurzzeitvermietung. Gastgeber müssen die NRA-Nummer den Online-Plattformen mitteilen, damit die entsprechenden Anzeigen geschaltet bleiben. Wie sich das Urteil praktisch auf das NRA-Verfahren auswirkt, hängt von der Umsetzung der Vorgaben des Tribunal Supremo durch den spanischen Gesetzgeber ab. Bis dahin sollten Gastgeber bzw.Vermieter geltende autonome Anforderungen weiter beachten.
