Grunderwerbsteuer Spanien 2025: Was Immobilienkäufer zu ITP und IVA wissen müssen
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Was ist die Grunderwerbsteuer (ITP) in Spanien?
Die sogenannte Grunderwerbsteuer – im spanischen Recht als Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) bezeichnet – fällt regelmäßig beim Kauf einer Bestandsimmobilie an.
Es handelt sich um eine Steuer für Vermögensübertragungen (transmisiones patrimoniales), die unter anderem bei einem Immobilienkauf anfällt.
Wer 2025 eine (Wohn-)Immobilie in Spanien kaufen möchte, muss mit einem ITP-Steuersatz zwischen 6,5 % bis 13 % rechnen – je nach der betroffenen Autonomen Gemeinschaft.
Ob die ITP-Steuer oder alternativ die spanische Umsatzsteuer (IVA) anfällt, hängt maßgeblich davon ab, ob es sich um eine erstmalige Übertragung (primera entrega) der entsprechenden Immobilie handelt oder um eine zweite bzw. spätere Übertragung (segunda o posterior entrega).
Mit anderen Worten: Beim Kauf einer Neubauimmobilie, deren Eigentum erstmalig übertragen wird, fällt in Spanien die Umsatzsteuer an.
Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie (vivienda de segunda mano) fällt grundsätzlich die ITP-Steuer an.
Was ist der Steuertatbestand der spanischen Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf?
Den Steuertatbestand (hecho imponible) bilden im Einklang mit Artikel 7 Abs. 1 lit. a) des Königlichen Gesetzesdekrets 1/1993 vom 24. September entgeltliche Übertragungen durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden jegliche Art von Vermögensgegenständen und Rechten, die das Vermögen natürlicher oder juristischer Personen bilden.
Was ist die steuerliche Bemessungsgrundlage der spanischen Grunderwerbsteuer?
Die Steuerbemessungsgrundlage (base imponible) der spanischen Grunderwerbsteuer bildet entweder der in der entsprechenden öffentlichen Kaufurkunde vereinbarte Kaufpreis oder – wenn dieser unter dem amtlichen Referenzwert (valor de referencia) liegt – der höhere festgelegte Referenzwert.
Grunderwerbsteuer (ITP) nach Region: Wie hoch ist der ITP-Steuersatz in Valencia, Andalusien & Co.?
Die Grunderwerbsteuer in Spanien ist regional unterschiedlich geregelt. Ihre Höhe richtet sich nach der Autonomen Region, in der sich die betreffende Immobilie befindet.
In einigen Regionen gelten zusätzlich gestaffelte Steuersätze, die sich an der Höhe des Kaufpreises orientieren. Solche Staffelungen sind jedoch nicht in allen Autonomen Regionen vorgesehen.
Nachfolgend stellen wir eine auszugweise Übersicht zu allgemeinen ITP-Steuersätzen im Jahr 2025 bereit (ohne Berücksichtigung möglicher Ermäßigungen der jeweiligen ITP-Steuersätze).
Bei Rückfragen zu anderen Autonomen Regionen stehen wir unverbindlich und kostenfrei für eine Erstkontaktaufnahme zur Verfügung.
| Autonome Region |
Allgemeiner ITP-Steuersatz (2025) |
Besonderheit |
|---|---|---|
|
Andalusien |
7% |
– |
|
Balearische Inseln |
ab 8% jedoch gestaffelt |
Gestaffelt nach Kaufpreis: 8 % bis 400.000 € 9 % bis 600.000 € 10 % bis 1 Mio. € 12 % ab 1 Mio. € 13 % ab 2 Mio. € |
|
Extremadura |
allgemein 8% |
– |
|
Katalonien |
ab 10% jedoch gestaffelt |
Gestaffelt: 10 % bis 600.000 € 11% ab 600.000 € 12% ab 900.000 € 13% ab 1.500.000 € |
|
Kantabrien |
allgemein 9% |
Gestaffelte ITP-Sätze bei Begründung des gewöhnlichen Wohnsitzes |
|
Kanarische Inseln |
6,5% |
– |
|
Madrid |
6% |
– |
|
Valencia |
10% |
11% ab KP von 1 Mio. Euro |
Neu: Veränderte ITP-Steuersätze in Katalonien (2025)
Der katalanische Gesetzgeber hat über das Gesetzesdekret 5/2025 vom 25. März die ITP-Steuersätze reformiert.
Der modifizierte Artikel 641-1 Abs. 1 des sechsten katalanischen Steuergesetzbuches sieht nun eine neue Staffelung vor:
|
Gesamtwert Immobilie (Euro) |
ITP-Steuersatz |
|---|---|
|
bis 600.000,00 € |
10% |
|
Ab 600.000,00 € |
11% |
|
Ab 900.000,00 € |
12% |
|
Ab 1.500.000,00 € |
13% |
Sofern ein Großeigentümer (gran tenedor) eine Wohnimmobilie erwirbt , sieht der modifizierte Artikel 641-1 Abs. 5 einen ITP-Steuersatz von 20% vor.
Als Großeigentümer gilt nach Artikel 641-1 Abs. 5 lit. a) des genannten Gesetzesdekrets jede natürliche oder juristische Person, die Eigentümer von mehr als zehn Wohnimmobilien oder von mehr als 1.500 m² bebauter Wohnfläche in Katalonien ist.
Ebenfalls als großer Eigentümer gilt jede natürliche oder juristische Person, die Eigentümer von fünf oder mehr städtischen Wohnimmobilien innerhalb eines von der Generalitat de Catalunya ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarktgebiets ist.
Auf die weiteren Einschränkungen wird vorliegend nicht eingegangen.
Allgemeiner ITP-Steuersatz in der Comunidad Valenciana ändert sich ab dem 1. Juni 2026
Nach der Bestimmung des Artikel 33 Gesetz 5/2025 vom 30. Mai* reduziert sich der allgemeine ITP-Steuersatz in der Comunidad Valenciana ab dem 1. Juni 2026 von 10% auf 9%.
Übersteigt der Kaufpreis eine Million Euro, beträgt der ITP-Steuersatz weiterhin 11%.
* Ley 5/2025, de 30 de mayo, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat.
Grunderwerbsteuer auf Mallorca und den Balearen: Staffelung nach Kaufpreis
Wer eine Immobilie auf Mallorca bzw. den Balearischen Inseln kaufen möchte, sollte folgende gestaffelten ITP-Steuersätze zu den Kaufpreisen kennen:
- Bis 400.000 €: 8 %
- 400.001 € – 600.000 €: 9 %
- 600.001 € – 1.000.000 €: 10 %
- 1.000.001 € – 2.000.000 €: 12 %
- ab 2.000.001 €: 13 %
Rechenbeispiel: So viel Grunderwerbsteuer zahlen Sie beim Hauskauf auf Mallorca
Beispielskaufpreis: 1.700.000,-€:
400.000 € → 8% → 32.000 €
200.000 € (von 400.000,01 € bis 600.000 €) → 9% → + 18.000 €
400.000 € (von 600.000,01 € bis 1.000.000 €) → 10% → + 40.000 €
700.000 € (von 1.000.000,01 € bis 1.700.000 €) → 11% → + 77.000 €
Insgesamt: 167.000 €
Wann gilt ein reduzierter Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer in Spanien?
Viele Regionen bieten mit Blick auf die ITP-Steuer reduzierte Sätze (tipo reducido) an.
So gilt etwa auf Mallorca für den Kauf einer Hauptwohnung durch natürliche Personen unter bestimmten Bedingungen ein Satz von nur 4 %, wenn der Kaufpreis unter 270.151,20 € liegt.
Zusätzlich sind steuerliche Ermäßigungen für Käufer unter 36 Jahren vorgesehen oder für Erwerber mit anerkannter Behinderung und für bestimmte soziale Wohnformen.
Steuerpflicht nach Immobilienkauf in Spanien: ITP-Zahlung und Eintragung ins Eigentumsregister
Ohne den Nachweis der ordnungsgemäßen Abführung der spanischen Grunderwerbsteuer kann eine öffentliche Kaufurkunde nicht im spanischen Eigentumsregister eingetragen werden, vgl. Artikel 254 Abs. 1 des spanischen Hypothekengesetzes*.
Diese Regelung dient insofern der Sicherstellung der spanischen Finanz- und Steuerbehörden, dass sämtliche steuerlichen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstücks bzw. Immobilie erfüllt werden sowie der vollständigen steuerlichen Erfassung.
* Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
Erwerb eines Neubaus in Spanien: Umsatzsteuer (IVA) statt Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer in Spanien fällt beim Erwerb einer Neubauimmobilie (obra nueva) bzw. ihrer erstmaligen Übertragung nicht an.
Vielmehr zahlt der Käufer die spanische Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA).
Der allgemeine IVA-Steuersatz beim Kauf einer Neubauimmobilie beträgt 10 % (Festland und Balearische Inseln).
Auf den Kanarischen Inseln wird die IVA durch die kanarische Umsatzsteuer (Impuesto General Indirecto de Canarias, IGIC) ersetzt. Der relevante IGIC-Steuersatz beträgt derzeit 7 %.
Daneben muss der Käufer in einem Großteil der Autonomen Regionen die Beurkundungssteuer- bzw. Stempelsteuer (AJD) zahlen. Diese variiert zwischen 0,5-1,5% des Kaufpreises.
FAQ Grunderwerbsteuer in Spanien
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Spanien?
Die Grunderwerbsteuer (ITP) fällt je nach Autonomer Region unterschiedlich aus. Allgemein lässt sich sagen, dass der Steuersatz ungefähr zwischen 6 % und 11 % liegt. Auf den Balearen kann er abhängig vom Kaufpreis bis zu 13 % betragen. Für die Bemessungsgrundlage werden entweder der Kaufpreis oder ein amtlich festgelegter Referenzwert herangezogen, sofern dieser höher ist.
Wer muss die Grunderwerbsteuer in Spanien zahlen?
Die Grunderwerbsteuer in Spanien ist vom Käufer der Immobilie zu entrichten. Verkäufer sind grundsätzlich nicht verpflichtet, sich an der Zahlung zu beteiligen.
Wann wird in Spanien ITP fällig und wann IVA?
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie bzw. Bestandsimmobilie fällt die ITP-Steuer an. Beim Erwerb einer Neubauimmobilie ist stattdessen die spanische Umsatzsteuer (IVA) in Höhe von 10 % zu zahlen. Auf den Kanarischen Inseln ersetzt die IGIC die IVA und beträgt dort 7 %.
Muss die Grunderwerbsteuer in Spanien bezahlt sein, bevor die öffentliche Kaufurkunde im Grundbuch eingetragen wird?
Ja. Ohne Nachweis über die vollständige Zahlung der Grunderwerbsteuer ist keine Eintragung der zugunsten des Käufers notariell erteilten öffentlichen Kaufurkunde im Eigentumsregister möglich. Dies ergibt sich aus der gesetzlichen Vorgabe des Artikel 254 Abs. 1 des spanischen Hypothekengesetzes.
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