Grunderwerbsteuer Spanien 2026: Was Immobilienkäufer zu ITP und IVA wissen müssen
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Was ist die Grunderwerbsteuer (ITP) in Spanien?
Die Grunderwerbsteuer, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), fällt regelmäßig beim Erwerb einer Bestandsimmobilie an. Es handelt sich um eine Steuer für Vermögensübertragungen (transmisiones patrimoniales), die unter anderem bei einem Immobilienkauf anfällt.
Wer eine (Wohn-)Immobilie in Spanien kaufen möchte, muss 2026 mit einem ITP-Steuersatz zwischen 6 % bis 13 % rechnen. Der Steuersatz ist abhängig davon, in welcher Autonomen Gemeinschaft sich die jeweilige Immobilie befindet.
Ob die ITP-Steuer oder alternativ die spanische Umsatzsteuer (IVA) anfällt, hängt maßgeblich davon ab, ob es sich um eine erstmalige Übertragung (primera entrega) der entsprechenden Immobilie handelt oder um eine zweite bzw. spätere Übertragung (segunda o posterior entrega).
Mit anderen Worten: Beim Kauf einer Neubauimmobilie, deren Eigentum erstmalig übertragen wird, fällt in Spanien regelmäßig die Umsatzsteuer an und die Stempelsteuer.
Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie (vivienda de segunda mano) fällt regelmäßig die ITP-Steuer an.
Was ist der Steuertatbestand der spanischen Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf?
Den Steuertatbestand (hecho imponible) bilden im Einklang mit Artikel 7 Abs. 1 lit. a) des Königlichen Gesetzesdekrets 1/1993 vom 24. September („RDL 1/1993“) entgeltliche Übertragungen durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden jegliche Art von Vermögensgegenständen und Rechten, die das Vermögen natürlicher oder juristischer Personen bilden.
Was ist die steuerliche Bemessungsgrundlage der spanischen Grunderwerbsteuer (Kaufpreis oder Referenzwert)?
Als Steuerbemessungsgrundlage (base imponible) der spanischen Grunderwerbsteuer dient nach Artikel 10 Abs. 2 RDL 1/1993 grundsätzlich der über die Vorschriften des Immobilienkatasters amtlich festgelegte Referenzwert (valor de referencia).
Übersteigt der durch die Interessierten angegebene Kaufpreis oder die vereinbarte Gegenleistung (contraprestación) den Referenzwert, wird jedoch der höhere Wert als Steuerbemessungsgrundlage herangezogen. Regelmäßig liegen die vereinbarten Kaufpreise über denen der amtlich festgelegten Referenzwerte.
Der jeweilige Referenzwert kann auf den Seiten des spanischen Katasters eingesehen werden.
Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
ITP-Steuersatz je nach Autonomer Gemeinschaft: Wie hoch ist der spanische ITP-Steuersatz in Valencia, Andalusien & Co.?
Der ITP-Steuersatz ist in Spanien regional unterschiedlich. Seine Höhe richtet sich nach der Autonomen Gemeinschaft, in welcher sich die transaktionsgegenständliche Immobilie befindet.
In einigen Autonomen Gemeinschaften gelten zusätzlich an der Höhe des Kaufpreises bemessene gestaffelte Steuersätze. Derartige Staffelungen sind jedoch nicht in allen Autonomen Gemeinschaften vorgesehen.
Nachfolgend stellen wir eine auszugweise Übersicht zu allgemeinen ITP-Steuersätzen im Jahr 2026 bereit, ohne Berücksichtigung möglicher Ermäßigungen der jeweiligen ITP-Steuersätze.
Bei Rückfragen zu anderen Autonomen Regionen stehen wir unverbindlich und kostenfrei für eine Erstkontaktaufnahme zur Verfügung.
| Autonome Gemeinschaft |
Allgemeiner ITP-Steuersatz (2025) |
Besonderheit |
|---|---|---|
|
Andalusien |
7% |
– |
|
Balearische Inseln |
ab 8% jedoch gestaffelt |
Gestaffelt nach Kaufpreis: 8 % bis 400.000 € 9 % bis 600.000 € 10 % bis 1 Mio. € 12 % ab 1 Mio. € 13 % ab 2 Mio. € |
|
Extremadura |
allgemein 8% |
– |
|
Katalonien |
ab 10% jedoch gestaffelt |
Gestaffelt: 10 % bis 600.000 € 11% ab 600.000 € 12% ab 900.000 € 13% ab 1.500.000 € |
|
Kantabrien |
allgemein 9% |
Gestaffelte ITP-Sätze bei Begründung des gewöhnlichen Wohnsitzes |
|
Kanarische Inseln |
6,5% |
– |
|
Madrid |
6% |
– |
|
Murcia |
7,75% |
– |
|
Valencia |
10% |
11% ab KP von 1 Mio. Euro *Änderungen ab 1. Juni 2026 |
Veränderte ITP-Steuersätze in Katalonien seit 2025
Der katalanische Gesetzgeber hat im vergangenen Jahr über das Gesetzesdekret 5/2025 vom 25. März die ITP-Steuersätze geändert. Der modifizierte Artikel 641-1 Abs. 1 des sechsten katalanischen Steuergesetzbuches sieht nun folgende Staffelung für die ITP-Steuersätze vor:
|
Gesamtwert Immobilie (Euro) |
ITP-Steuersatz |
|---|---|
|
bis 600.000,00 € |
10% |
|
Ab 600.000,00 € |
11% |
|
Ab 900.000,00 € |
12% |
|
Ab 1.500.000,00 € |
13% |
Sofern ein Großeigentümer (gran tenedor) eine Wohnimmobilie erwirbt, sieht der modifizierte Artikel 641-1 Abs. 5 einen ITP-Steuersatz von 20% vor.
Als Großeigentümer gilt nach Artikel 641-1 Abs. 5 lit. a) des genannten Gesetzesdekrets jede natürliche oder juristische Person, die Eigentümer von mehr als zehn Wohnimmobilien oder von mehr als 1.500 m² bebauter Wohnfläche in Katalonien ist.
Ebenfalls als großer Eigentümer gilt jede natürliche oder juristische Person, die Eigentümer von fünf oder mehr städtischen Wohnimmobilien innerhalb eines von der Generalitat de Catalunya ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarktgebiets ist.
Auf die weiteren Einschränkungen wird vorliegend nicht eingegangen.
Allgemeiner ITP-Steuersatz in der Comunidad Valenciana ändert sich ab dem 1. Juni 2026
Nach der Bestimmung des Artikel 33 Gesetz 5/2025 vom 30. Mai* reduziert sich der allgemeine ITP-Steuersatz in der Comunidad Valenciana ab dem 1. Juni 2026 von 10% auf 9%.
Übersteigt der Kaufpreis eine Million Euro, beträgt der ITP-Steuersatz weiterhin 11%.
* Ley 5/2025, de 30 de mayo, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat.
Modifizierter Steuersatz der Grunderwerbsteuer in Murcia
Der Gesetzgeber in Murcia hat jüngst durch Verabschiedung des Gesetzes 3/2025 vom 23. Juli den Steuersatz der Grunderwerbsteuer auf 7,75% gesenkt.
Grunderwerbsteuer auf Mallorca und den Balearen: Staffelung nach Kaufpreis
Wer eine Immobilie auf Mallorca bzw. den Balearischen Inseln kaufen möchte, sollte folgende gestaffelte ITP-Steuersätze kennen:
- Bis 400.000 €: 8 %
- 400.001 € – 600.000 €: 9 %
- 600.001 € – 1.000.000 €: 10 %
- 1.000.001 € – 2.000.000 €: 12 %
- ab 2.000.001 €: 13 %
Rechenbeispiel: So viel Grunderwerbsteuer zahlen Sie beim Hauskauf auf Mallorca
Beispielskaufpreis: 1.700.000,-€:
400.000 € → 8% → 32.000 €
200.000 € (von 400.000,01 € bis 600.000 €) → 9% → + 18.000 €
400.000 € (von 600.000,01 € bis 1.000.000 €) → 10% → + 40.000 €
700.000 € (von 1.000.000,01 € bis 1.700.000 €) → 11% → + 77.000 €
Insgesamt: 167.000 €
Wann gilt ein reduzierter Steuersatz bei der spanischen Grunderwerbsteuer?
Einige Autonome Gemeinschaften haben für bestimmte Fälle reduzierte ITP-Steuesätze (tipo reducido) normiert.
So gilt etwa auf Mallorca für den Kauf einer Hauptwohnung durch natürliche Personen unter bestimmten Bedingungen ein ITP-Steuersatz von lediglich 4 %, wenn der Kaufpreis unter 270.151,20 € liegt.
Zusätzlich existieren steuerliche Ermäßigungen für Käufer unter 36 Jahren oder für Erwerber mit anerkannter Behinderung und für bestimmte soziale Wohnformen.
Ohne Nachweis der Abführung der Grunderwerbsteuer keine Grundbucheintragung in Spanien
Ohne einen Nachweis der ordnungsgemäßen Abführung der spanischen Grunderwerbsteuer (Formblatt 600) oder Umsatzsteuer kann eine öffentliche Kaufurkunde nicht im spanischen Eigentumsregister eingetragen werden, vgl. Artikel 254 Abs. 1 des spanischen Hypothekengesetzes*.
Diese Regelung dient den spanischen Finanz- und Steuerbehörden als Sicherheit dafür, dass sämtliche steuerlichen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstücks bzw. Immobilie erfüllt worden sind sowie der vollständigen steuerlichen Erfassung von beurkundeten Immobilientransaktionen im Land.
* Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
Erwerb eines Neubaus in Spanien: Umsatzsteuer (IVA) statt Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer in Spanien fällt beim Erwerb einer Neubauimmobilie (obra nueva) bzw. ihrer erstmaligen Übertragung nicht an.
Vielmehr zahlt der Käufer die spanische Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA).
Der allgemeine IVA-Steuersatz beim Kauf einer Neubauimmobilie beträgt 10 % (Festland und Balearische Inseln).
Auf den Kanarischen Inseln wird die IVA durch die kanarische Umsatzsteuer (Impuesto General Indirecto de Canarias, IGIC) ersetzt. Der relevante IGIC-Steuersatz beträgt derzeit 7 %.
Ferner muss der Käufer in einem Großteil der Autonomen Gemeinschaften neben der Umsatzsteuer auch die Beurkundungssteuer- bzw. Stempelsteuer (AJD) zahlen. Diese variiert und liegt zwischen 0,5-1,5% des Kaufpreises.
FAQ Grunderwerbsteuer in Spanien
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Spanien?
Die Grunderwerbsteuer (ITP) fällt je nach Autonomer Region unterschiedlich aus. Allgemein lässt sich sagen, dass der Steuersatz ungefähr zwischen 6 % und 11 % liegt. Auf den Balearen kann er abhängig vom Kaufpreis bis zu 13 % betragen. Für die Bemessungsgrundlage werden entweder der Kaufpreis oder ein amtlich festgelegter Referenzwert herangezogen, sofern dieser höher ist.
Wer muss die Grunderwerbsteuer in Spanien zahlen?
Die Grunderwerbsteuer in Spanien ist vom Käufer der Immobilie zu entrichten. Verkäufer sind grundsätzlich nicht verpflichtet, sich an der Zahlung zu beteiligen.
Wann wird in Spanien ITP fällig und wann IVA?
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie bzw. Bestandsimmobilie fällt die ITP-Steuer an. Beim Erwerb einer Neubauimmobilie ist stattdessen die spanische Umsatzsteuer (IVA) in Höhe von 10 % zu zahlen. Auf den Kanarischen Inseln ersetzt die IGIC die IVA und beträgt dort 7 %.
Muss die Grunderwerbsteuer in Spanien bezahlt sein, bevor die öffentliche Kaufurkunde im Grundbuch eingetragen wird?
Ja. Ohne Nachweis über die vollständige Zahlung der Grunderwerbsteuer ist keine Eintragung der zugunsten des Käufers notariell erteilten öffentlichen Kaufurkunde im Eigentumsregister möglich. Dies ergibt sich aus der gesetzlichen Vorgabe des Artikel 254 Abs. 1 des spanischen Hypothekengesetzes.
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