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Wichtige Hinweise zum Arras-Vertrag unter spanischem und katalonischem Zivilrecht
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Einführende Hinweise zum Arras-Vertrag
Dem „Arras-Vertrag“ kommt im Rahmen von Immobiliengeschäften in Spanien eine enorme Praxisrelevanz zu.
Aufgrund der weit verbreiteten Verwendung des Begriffs „Contrato de Arras“ könnte man darauf kommen, es handele sich um einen eigenständigen Vertragstypen. Das spanische Zivilgesetzbuch kennt den sog. „Arras“-Vertrag jedoch für sich gesehen überhaupt nicht. Vielmehr handelt sich überwiegend bei mit diesem Titel überschriebenen Vertragswerken um einen Vorvertrag, genauer um einen privatschriftlichen Kaufvorvertrag.
Nachfolgend haben wir insbesondere für Personen, die erstmalig mit dem spanischen oder dem besonderen katalanischen Zivilrecht in Berührung kommen, bedeutende Aspekte zusammengefasst.
Die Bedeutung des privatschriftlichen Immobilienkaufvertrags
Die Parteien regeln die wesentlichen Bedingungen ihres beabsichtigten Immobiliengeschäfts zunächst dann in einer privatschriftlichen Vereinbarung, wenn die notarielle Errichtung der entsprechenden öffentlichen Kaufurkunde noch nicht möglich ist, weil noch erforderliche und langwierige Zwischenschritte durchzuführen sind.
Exemplarisch für diese Zwischenschritte lassen sich z.B. die Einholung einer Erwerbsfinanzierung, die noch ausstehende Einholung einer behördlichen Bescheinigung / Genehmigung ins Feld führen. Privatschriftliche Vereinbarungen werden in Spanien regelmäßig auch bei dem Kauf einer noch zu errichtenden Neubauimmobilie geschlossen.
Inhalte des "Arras-Vertrags"
In der privatschriftlichen Vereinbarung sind alle wesentlichen Bedingungen der geplanten Immobilientransaktion aufzunehmen.
Darunter fällt das Versprechen der Käuferseite, die Immobilie vom Verkäufer zu erwerben sowie den Kaufpreis an diesen zu zahlen. Zudem verspricht die Verkäuferseite, die gegenständliche Liegenschaft zum gegebenen Zeitpunkt, d.h. im Rahmen der späteren notariellen Beurkundung, der Käuferseite zu verkaufen sowie das Eigentum an ihr zu übertragen.
Regelmäßig folgen Regelungen, wonach die Übertragung frei von Lasten, frei von Mietern oder anderen titellosen „Besetzern“ sowie auf dem Laufenden bezüglich aller verpflichtender Steuer- und Abgabenzahlungen zu erfolgen hat.
Handelt es sich um eine Neubauimmobilie, ist das Objekt als zukünftige Sache (sog. cosa futura) genau zu definieren, auch im Hinblick auf die Qualitäten, die für die Übergabe notwendig sind.
Vertragsfreiheit im spanischen Recht
Bei der Gestaltung des Arras-Vertrags gilt das Prinzip der Vertragsfreiheit gemäß der Bestimmung des Artikel 1255 des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil, „CC“). Die Parteien können beliebige Vereinbarungen, Klauseln und Bedingungen treffen, sofern diese nicht gegen die gesetzlichen Vorschriften verstoßen, sittenwidrig sind oder der öffentlichen Ordnung zuwiderlaufen.
Prinzip der Formfreiheit von Verträgen sowie Ausnahmevorschrift der Bestimmung des Artikel 1280 CC
Das allgemeine spanische Zivilrecht normiert in Artikel 1278 CC grundsätzlich die Formfreiheit für den wirksamen Abschluss eines Vertrags.
Artikel 1280 CC enthält eine enumerative Auflistung der Ausnahmen von dem erwähnten Grundsatz der Formfreiheit. Die dort genannten Dokumente sind in öffentlicher Form (= documento público) zu errichten.
Hierzu zählen unter anderem Rechtsakte und Verträge, die auf die Begründung, Übertragung, Änderung oder Aufhebung dinglicher Rechte (derechos reales) an Immobilien gerichtet sind. Für den Abschluss einer privatschriftlichen Vereinbarung über den Kauf oder Verkauf einer Immobilie besteht im spanischen Recht jedoch grundsätzlich kein Formzwang.
In diesem Zusammenhang räumt Artikel 1279 CC den Vertragsparteien das Recht ein, von der jeweils anderen Partei die Errichtung einer öffentlichen Urkunde zu verlangen, sofern dies gesetzlich vorgeschrieben ist.
Der Vertragsschluss in Spanien und seine Wirkungen
Ein durch alle Vertragsparteien unterzeichneter Arras-Vertrag entfaltet nur Wirkung zwischen den Parteien und bindet nur diese zur Erfüllung des vertraglich Vereinbarten, vgl. Artikel 1091, 1257 CC.
Einem rechtlich anerkannten privatschriftlichen Dokument kommt nach Artikel 1225 CC die gleiche Wirkung wie einer öffentlichen Urkunde zu, allerdings nur zwischen den unterzeichnenden Parteien und Rechtsnachfolgern (inter partes-Wirkung).
Keine Beurkundungspflicht des privatschriftlichen Kaufvorvertrags
Das allgemeine spanische Zivilrecht sieht eine notarielle Beurkundungspflicht von Verträgen, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, nicht vor, wie es beispielsweise die Bestimmung des § 311b Abs. 1 BGB im deutschen Zivilrecht normiert.
Auch eine Auflassung, d.h. die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 BGB erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers vor einem Notar, bzw. „zuständigen Stelle“, ist dem spanischen Recht fremd. Das bedeutet, dass die Unterzeichnung des „Arras-Vertrags“ für seine Wirksamkeit keiner notariellen Beurkundung bedarf.
Beachten Sie: Darüber hinaus ist Artikel 3 des spanischen Hypothekengesetzes konkludent zu entnehmen, dass privatschriftliche Dokumente nicht im Eigentumsregister eingetragen werden können. Dessen ungeachtet ist die Errichtung der entsprechenden öffentlichen Kaufurkunde vor einem Notar zum gegebenen Zeitpunkt und ihre spätere Grundbucheintragung zur Sicherstellung der Entfaltung der Drittwirkung die regelmäßige Praxis.
Die Bedeutung des Rechtsbegriffs "cuerpo cierto" nach spanischem Recht
Die Parteien halten regelmäßig in einem „Arras-Vertrag“ / privatschriftlichen Kaufvorvertrag fest, dass das transaktionsgegenständliche Objekt als feststehender Baukörper verkauft wird. In deutschen Vertragsfassungen wird dieser Rechtsterminus nicht selten als „gekauft wie gesehen“ übersetzt.
Zum Hintergrund: Sofern der Immobilienverkauf explizit an eine Quadratmeteranzahl (cabida) – als wesentliche Bedingung für den Vertragsschluss – mit entsprechendem Quadratmeterpreis anknüpft, trifft den Verkäufer nach Artikel 1469 Abs. 2 CC die Pflicht, dem Käufer das Objekt im vollen Einklang mit der vertraglichen Vereinbarung zu übergeben, sofern vom Käufer verlangt.
Für den Fall, dass die Quadratmeteranzahl geringer ist und eine derartige „vollständige“ Übergabe nicht möglich ist, ist der Käufer berechtigt, eine anteilige Kaufpreisreduzierung zu verlangen oder vom Vertrag Abstand zu nehmen, soweit sich die Abweichung auf nicht weniger als 10% („no baje de la décima parte“) des mit Blick auf die zu übergebende Immobilie Vereinbarten beläuft.
Vereinbaren die Parteien hingegen im Einklang mit Art. 1471 CC einen Pauschalpreis (precio alzado), ohne auf die Quadratmeterfläche abzustellen, wird diese für das Kauf-/Verkaufsgeschäft (compraventa) letztlich nicht berücksichtigt. Die Käuferseite kann insofern zu einem späteren Zeitpunkt grundsätzlich keine Kaufpreisreduzierung bzw. Kaufpreisanpassung verlangen.
Die Rechtsnatur der arras
Die höchstrichterliche Rechtsprechung* misst der arras-Vorauszahlung eine Garantiefunktion mit Blick auf die Erfüllung des zugrundeliegenden (Vor-)Vertrags zu. Arras sind ein Schutzmittel zur Erfüllung der jeweils vereinbarten vertraglichen Verpflichtungen; dies gelte gewöhnlich bei einem Kauf-/Verkaufsgeschäft, könne aber auch bei jedwedem anderen (Vor-)Vertrag einschlägig sein.
*Anschaulich die Entscheidung des Tribunal Supremo vom 21. März 2012, Az. 175/2012
Die spanische Rechtsliteratur und Rechtsprechung differenziert zwischen drei arras-Typen:
Arras Penitenciales
Bei dieser Modalität besteht die gesetzlich konkludent eingeräumte Möglichkeit zur Abstandnahme vom Kauf bzw. Verkauf der transaktionsgegenständlichen Immobilie.
Gesetzliche Grundlage der arras penitenciales ist die Regelung des Art. 1454 des CC. Bei einer (unberechtigten) Abstandnahme vom Kauf nach Abschluss des „Arras-Vertrags“ verliert die Käuferseite ihre geleistete Anzahlung vollständig. Nimmt die Verkäuferseite (unberechtigt) Abstand vom Verkauf, hat sie das Doppelte des Anzahlungsbetrags an die Käuferseite zu zahlen.
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung muss diese Vorauszahlungsmodalität in dem zugrunde liegenden klar und eindeutig in dem zugrunde liegenden Vertrag mit allen Rechten und Pflichten definiert sein. Ein reiner Verweis auf Art. 1454 CC reicht nicht aus.
Hinweis: Diesem Arras-Typ begegnet man aufgrund seiner ausdrücklichen gesetzlichen Verankerung sehr oft.
Arras Confirmatorias
Mit dieser Vorauszahlungsart heben die Parteien das Bestehen und die Wirksamkeit des zugrunde liegenden Vertrags hervor.
Eine einseitige Möglichkeit der Abstandnahme vom Kauf durch die Verkäufer- oder Käuferseite besteht nach dieser Modalität grundsätzlich nicht. Anderenfalls kann die Partei von der pflichtverletzenden Partei die Einhaltung des Vertrags oder eine über den Arras-Betrag hinausgehende Entschädigung verlangen.
Arras Penales
Die höchstrichterliche Rechtsprechung in Spanien misst dieser Vorauszahlungsart einen Garantiecharakter bei. Sofern die Käuferseite den zugrunde liegenden Vertrag (wesentlich) verletzt, verliert sie die Arras-Vorauszahlung, kann sich dessen ungeachtet aber einem von der Verkäuferseite geltend gemachten Anspruch auf Einhaltung des Vertrags ausgesetzt sehen oder einer Geltendmachung von Schadensersatz (über die Vorauszahlung hinausgehend).
Immobilienkauf in Katalonien: Besonderheiten des "Arras-Vertrags" im Bereich es besonderen katalanischen Zivilrechts
Bei Immobilienkäufen in Katalonien sind die vom nationalen spanischen Zivilrecht abweichenden Vorschriften des 6. Buches des katalanischen Zivilgesetzbuches* (nachfolgend „CCCat“) zu beachten.
*Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.
Die ausdrückliche Unterscheidung von arras confirmatorias und arras penitenciales im katalanischen Zivilrecht
Artikel 621-8 CCCat unterscheidet ausdrücklich nur zwischen den arras confirmatorias und den arras penitenciales.
Sofern der Käufer dem Verkäufer einen Geldbetrag übergibt, kommt diesem Betrag nach dem ersten Absatz der genannten Vorschrift die rechtliche Qualität einer bestätigenden Vorauszahlung (= arras confirmatorias) zu, d.h. als Vorauszahlung (señal) für den Abschluss des Kauf-/Verkaufgeschäfts sowie Anzahlung auf den Kaufpreis.
Sofern den Parteien ein Recht zur Abstandnahme von dem konkreten Immobiliengeschäft eingeräumt wird, schreibt Artikel 621-8 Abs. 2 den Verlust der geleisteten Vorauszahlung bei einer Käuferabstandnahme vor.
Nimmt der Verkäufer von der Transaktion Abstand, hat dieser das Doppelte des Anzahlungsbetrages an den Käufer zu leisten. Der zugrundeliegende Vertrag muss nach dem Wortlaut der Norm diese arras penitenciales-Vorauszahlung jedoch ausdrücklich regeln.
Hinterlegung der arras penitenciales-Vorauszahlung auf einem notariellen Anderkonto nach Art. 621-8 Abs. 3 CCCat
Die Vorschrift des Art. 621-8 CCCat normiert in ihrem dritten Absatz ausdrücklich die Möglichkeit der Hinterlegung der arras penitenciales-Vorauszahlung auf einem notariellen Anderkonto (depósito notarial).
Die gesetzliche Höchstfrist beläuft sich in diesem Zusammenhang auf sechs Monate. Zudem ermöglicht diese Bestimmung die Vornahme eines Grundbucheintrags mit Blick auf den Umstand einer arras penitenciales-Vorauszahlung und ihrer notariellen Hinterlegung. Art. 621-8 Abs. 3 schreibt ferner vor, dass die Immobilie im Eigentumsregister mit einem „Haftungsstempel“ (afección registral) zur Rückzahlung versehen wird. Die Vorschrift verpflichtet den jeweiligen Notar ausdrücklich zur Übergabe der Vorauszahlung an die entsprechende Partei.
Der „Haftungsstempel“ erlischt nach Ablauf von 60 Tagen der vereinbarten Frist, es sei denn es besteht ein vorheriger Haftungsstempel (anotación anterior) anlässlich einer Klage von Seiten des Käufers. Die Löschung obliegt dann dem Gericht bzw. einer anderen öffentlichen Stelle (= de oficio). Der Haftungsstempel erlischt ferner, sofern der Käufer vom Kauf Abstand nimmt und dies der Verkäufer beweiskräftig nachweist oder das Kauf-/Verkaufsgeschäft im Eigentumsregister eingetragen wird.
Keine Stempelsteuer bei notarieller Hinterlegung der arras penitenciales-Vorauszahlung
Für die Erteilung notarieller Dokumente im Sinne von Artikel 621-8 CCCat zu Zwecken der Hinterlegung von arras penitenciales-Vorauszahlungen und der Eintragung / Löschung des entsprechenden Haftungsstempels im Eigentumsregister besteht nach Art. 94 des Gesetzes 5/2020* vom 29. April eine Steuervergünstigung von 100% mit Blick auf die Stempelsteuer (Impuesto sobre actos jurídicos documentados).
*Ley 5/2020, de 29 de abril, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público y de creación del impuesto sobre las instalaciones que inciden en el medio ambiente.
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