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Der andalusische Gesetzgeber hat mit dem Gesetzesdekret 1/2025 vom 24. Februar* neue Eilmaßnahmen im materiellen Wohnbereich verabschiedet, die Bestimmungen im Hinblick auf den Bau von Sozialwohnungen vorsehen. In diesem Zuge wurden neue städtebauliche Regelungen geschaffen, die die touristische Vermietung in Andalusien betreffen.
Erwägungen des andalusischen Gesetzgebers
Der Zugang zu Wohnraum in Andalusien wird nach den ausdrücklichen Erwägungsgründen für junge Menschen, einkommensschwache Familien und vulnerable Gruppen zunehmend schwieriger. Gründe sind prekäre Arbeitsverhältnisse, niedrige Löhne, hohe Arbeitslosigkeit und noch die Folgen aus der Finanzkrise. Die Mietnachfrage ist stark gestiegen, doch das Angebot bleibt unzureichend.
Obwohl etwa 76 % der Haushalte in Andalusien in Eigentumswohnungen leben, geht die Nachfrage nach Kaufimmobilien kontinuierlich zurück. Die Gründe: steigende Preise, erschwerte Finanzierungsbedingungen und ein wachsender Anteil am jeweiligen Einkommen, der für Wohnkosten aufgewendet werden muss. In Städten wie Málaga und Sevilla müssen Haushalte bis zu 38 % bzw. 36 % ihres Einkommens für den Erwerb einer Immobilie aufbringen – Werte, die weit über den empfohlenen Grenzen liegen.
Der Quadratmeterpreis in Andalusien lag im zweiten Quartal 2024 bei durchschnittlich 1.588,7 € und stieg im Jahresvergleich um 8 %. Seit 2014 beträgt der Wertzuwachs 31,7 %, liegt aber noch unter dem Höchststand von 2008.
Die Erwägungsgründe heben zudem hervor, dass der Kauf von Immobilien in Andalusien spürbar teurer geworden ist . Im zweiten Quartal 2024 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Andalusien bei 1.588,7 € – ein Anstieg von 2,1 % gegenüber dem Vorquartal und 8 % im Vergleich zum Vorjahr. Seit dem dritten Quartal 2014, als die Immobilienpreise ihren Tiefstand nach der Finanzkrise erreichten, ist ein Anstieg von 31,7 % zu verzeichnen – obgleich das aktuelle Preisniveau noch unter dem Höchststand von 2008 liegt.
Städtebaurechtliche Implikationen des Gesetzesdekrets 1/2025 vom 24. Februar
Vor diesem Hintergrund sind kraft des Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda (nachfolgend DL 1/2025) die Vorschriften zur touristischen Vermietung in Andalusien nun verschärft worden.
Nach Artikel 6 Abs. 1 DL 1/2025 gilt künftig das Folgende: In jenen Gemeinden, in denen zwingende Gründe des allgemeinen Interesses bestehen, die ordnungsgemäß gerechtfertigt und von den zuständigen Behörden festgestellt wurden, berechtigt die bloße Wohnnutzung einer Grundstücksparzelle (parcela) nicht automatisch zur Nutzung als touristische Unterkunft (alojamiento turístico). Dies setzt zudem eine vorherige Rechtfertigung der Verhältnismäßigkeit der (städtebaulichen) Maßnahme voraus. Es ist erforderlich, dass die jeweilige städtebauliche Bebauungsplanung (planeamiento urbanístico) die Vereinbarkeit der touristischen Vermietung in Andalusien mit der Wohnnutzung vorsieht und entweder eine behördliche Genehmigung erteilt oder eine Eigenverantwortlichkeitserklärung (declaración responsable) eingereicht wird. Solche Regelungen können von der Gemeinde für Gebäude, Gebietsbereiche (áreas), Zonen oder Sektoren festgelegt werden.
Fehlt eine ausdrückliche Regelung in der entsprechenden Bebauungsplanung, die die entsprechende touristische Vermietung erlaubt, ist diese in den betroffenen Gemeinden im Grundsatz nicht gestattet.
Möglichkeit zur Aussetzung der Erteilung von Genehmigungen für touristische Vermietungszwecke oder diesbezügliche Eigenverantwortlichkeitserklärungen
Weiterhin sieht Artikel 6 Absatz 2 des Decreto-ley 1/2025 vor, dass Gemeinden während der Überarbeitung ihrer städtebaulichen Pläne die Erteilung neuer Genehmigungen für Ferienwohnungen vorübergehend aussetzen (suspensión) können, sei es für das gesamte Gemeindegebiet oder für bestimmte Gebiete oder Gebäudetypen, solange die Notwendigkeit und Verhältnismäßigkeit dieser Maßnahme gerechtfertigt ist. Diese Maßnahme kann auch schon zu Beginn des Planungsverfahrens ergriffen werden, mit einer maximalen Dauer von drei Jahren.
Fazit: Touristische Vermietung in Andalusien - immer den Einzelsachverhalt prüfen
Wer beabsichtigt, in Andalusien eine Wohnung zu touristischen Zwecken zu vermieten oder eine derartige Immobilie mit dem Ziel der touristischen Vermietung erwerben möchte, sollte sich mit den neuen Regelungen auseinandersetzen. Von Bedeutung wird es bei entsprechender Relevanz sein, sich bei der zuständigen Gemeinde zu erkundigen, ob die touristische (Vermietungs-)Nutzung erlaubt ist oder ob Einschränkungen drohen. Erste praktische Umsetzungen – so die Presse – scheint es bereits in Córdoba zu geben.
