Optionsvertrag beim Immobilienkauf in Spanien
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Rechtsnatur des Optionsvertrags in Spanien beim Immobilienerwerb
Der privatschriftliche Optionsvertrag über den Kauf einer Immobilie ist nicht explizit im spanischen Zivilgesetzbuch normiert.
Jedoch nennt Artikel 14 der spanischen Hypothekenverordnung* ausdrücklich den contrato de opción de compra, d.h. „Kaufoptionsvertrag“ oder kurz „Optionsvertrag“.
Der Optionsvertrag wird juristisch als atypischer Vertrag angesehen, der sein Gepräge vor allem durch die spanische Rechtsprechung erfahren hat.
Der Optionsvertrag ist zudem als Vorvertrag anzusehen. Sein Abschluss führt nicht unmittelbar zur Übertragung der kaufgegenständlichen Immobilie.
Gegenstand des spanischen Optionsvertrags
Über den Optionsvertrag räumt der Eigentümer bzw. Verkäufer als sogenannter Optionsgeber (concedente) dem Kaufinteressenten als Optionsnehmer (optante) ein Optionsrecht ein.
Der Optionsnehmer hat die Möglichkeit, das Optionsrecht einseitig innerhalb der vereinbarten Optionsfrist (plazo de ejercicio de la opción) auszuüben und somit den betroffenen Immobilienkauf zu den im Vorhinein festgelegten Bedingungen durchzuführen.
Der Optionsnehmer hat auch die Möglichkeit, auf das ihm eingeräumte Optionsrecht zu verzichten (renuncia). Dieser Fall führt zum einen zur Auflösung des Kaufoptionsvertrags sowie regelmäßig zum Verlust der an den Optionsgeber gezahlten Optionsprämie (prima); dies vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen. Der Optionsgeber kann sodann wieder frei über die Immobilie verfügen.
Verkauft der Optionsgeber die Immobilie während des Laufs der Optionsfrist an einen Dritten, so macht er sich regelmäßig schadensersatzpflichtig.
Möglichkeit der Hinterlegung der Optionsprämie auf einem notariellen Anderkonto
Die Parteien können auch die Hinterlegung der Optionsprämie auf einem notariellen Anderkonto vereinbaren. Um eine einseitige Rückzahlung der Optionsprämie – am Optionsgeber vorbei – zugunsten des Optionsnehmers zu vermeiden, sollten die Parteien ein sogenanntes notarielles Protokoll über die Hinterlegung errichten, sog. acta de depósito.
Eintragbarkeit des Optionsvertrags im spanischen Eigentumsregister
Gemäß des ausdrücklichen Wortlauts der Bestimmung des Artikel 14 der spanischen Hypothekenverordnung* kann der Kaufoptionsvertrag im Eigentumsregister eingetragen werden.
Mit der Grundbucheintragung entfaltet der Optionsvertrag Wirkung gegenüber Dritten. Zudem verpflichtet die eingetragene Option den Verkäufer bei Optionsziehung zum Verkauf der gegenständlichen Immobilie an den Optionsnehmer als Käufer.
Welche Inhalte sollten im spanischen Optionsvertrag geregelt werden?
- Optionsrecht zugunsten des Optionsnehmers zur einseitigen Ausübung, ob das zugrunde liegende und zukünftige Kaufgeschäft final zustande kommen soll oder nicht.
- Höhe der Optionsprämie (zumeist zwischen 5-10% des Kaufpreises)
- Anrechnung der Optionsprämie auf den zu zahlen Restkaufpreis
- Frist zur Inanspruchnahme der eingeräumten Option
- Grundbuchdaten und Katasterdaten der optionsgegenständlichen Immobilie
- Endgültiger Kaufpreis
- Garantien
- Folgen der Nichtinanspruchnahme der Option (zumeist Verlust der gezahlten Optionsprämie)
- Ggfs. Rückzahlungsmodalitäten
- Ggfs. Regelungen zur Eintragung der Kaufoption
- Kostenregelungen
Welche steuerlichen Auswirkungen hat die Begründung eines Optionsrechts in Spanien?
Ist der Optionsgeber eine natürliche Person hat dieser zum einen mit Blick auf seine eigene Einkommensteuer regelmäßig den Erhalt der Optionsprämie steuerlich als Vermögensgewinn (ganancia patrimonial) zu erklären.
Handelt es sich bei dem Optionsgeber um einen gewerblichen Umsatzsteuerpflichtigen (sujeto pasivo de IVA) fällt bei der Begründung des Optionsrechts mittels öffentlicher Urkunde die entsprechend anwendbare Stempelsteuer an.
Das Optionsrecht kann auch weitere steuerliche Auswirkungen haben, die im Einzelfall genau zu prüfen sind.
(Kauf-)Optionsrecht in Katalonien beim Immobilienerwerb
Das Optionsrecht ist im 5. Buch des Zivilgesetzbuchs von Katalonien in den Artikeln 568-8 ff. ausdrücklich normiert. Diese Vorschriften gehen den allgemeinen Bestimmungen des spanischen Zivilgesetzbuches vor.
Exemplarisch bestimmt Artikel 568-8 Abs. 1 Libro Quinto CCCat, dass die Parteien ein dingliches Optionsrecht (derecho real de opción) von maximal zehn Jahren vereinbaren können.
Artikel 568-12 Libro Quinto CCCat normiert, wie ein eingetragenes Optionsrecht ausgeübt werden kann.
FAQ zum Optionsvertrag in Spanien
Ist der Optionsnehmer / Käufer in Spanien verpflichtet, die Option auszuüben?
Nein. Der Käufer hat das Recht zur Optionsausübung, aber keine Pflicht. Es handelt sich somit um ein einseitiges Wahlrecht zugunsten des Käufers.
Was passiert, wenn der Beurkundungstermin zur Errichtung der Kaufurkunde mehrfach verschoben wird und die Option vermeintlich verfristet ist?
Eine Verfristung der Kaufoption tritt in diesen Fällen nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung in Spanien nicht ein.
Wie wird das Optionsrecht durch den Optionsnehmer ausgeübt?
Der Optionsnehmer / Käufer übt seine Option gegenüber dem Optionsgeber durch beweiskräftige Mitteilung aus, etwa durch eine Mitteilung über einen Notar. Die Optionsausübung muss innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist erfolgen. Der Optionsnehmer muss durch seine Mitteilung anbieten, den Kaufpreis zu zahlen. Alternativ kann der Optionsnehmer den Kaufpreis mittels Bankscheck bei einem Notar hinterlegen.
Welche Voraussetzungen bestehen, damit ein Optionsrecht im spanischen Grundbuch eingetragen werden kann?
Für die grundbuchrechtliche Eintragung bedarf zum einen der ausdrücklichen Vereinbarung der Parteien über die Eintragung des Optionsrechts. Zudem muss die Höhe des Immobilienkaufpreises und der Optionsprämie sowie die Frist geregelt sein, innerhalb der das Optionsrecht ausgeübt werden kann. Die Frist kann vier Jahre nicht übersteigen.
Sie haben Rückfragen oder weitere Anliegen zum Optionsvertrag beim Immobilienkauf in Spanien?
Wir stehen Ihnen per E-Mail, Videocall, telefonisch oder zu einem persönlichen Beratungsgespräch zur Verfügung. Uns zeichnen schnelle Reaktionszeiten aus.
Kontakt aufnehmen