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Kostenregelungen im Arras-Vertrag in Spanien - 6 wichtige Hinweise
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Kostenregelungen im Arras-Vertrag: Beurkundungskosten, Notarkosten
Der Arras-Vertrag (hier mehr erfahren) sollte regeln, wer die Kosten im Zusammenhang mit der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde vor dem Notar trägt.
Nach der gesetzlichen Regelung des Artikel 1455 des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil, „CC“) gehen die Kosten für die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde zu Lasten des Verkäufers, d.h. insbesondere die Notarkosten.
Der Käufer trägt nach der gesetzlichen Bestimmung die Kosten für die Ausfertigung des vollstreckbaren Ersttitels (primera copia) der Kaufurkunde sowie die Kosten für die weiteren (einfachen) Kopien. Den Parteien steht es jedoch frei, eine anderweitige Regelung zu treffen.
Hinweis: In der Praxis hat sich in nicht wenigen Autonomen Regionen etabliert, dass der Käufer sowohl die Beurkundungskosten als auch die Kosten für die primera copia trägt, d.h. sämtliche im Zusammenhang mit der Errichtung der Kaufurkunde entstandenen Kosten. Die Kostenlast zu Lasten des Käufers wird oft damit begründet, dass es der Käufer ist, der ein wesentliches Interesse an dem Immobiliengeschäft und der späteren Eintragung der Kaufurkunde im Eigentumsregister hat.
Dennoch können derartige Kostenfragen zur Verhandlungssache zwischen den Parteien gemacht werden.
Gesetzliche Kostenregelung im katalanischen Zivilrecht
Artikel 531-6 des fünften katalanischen Zivilgesetzbuches normiert, dass sowohl die Kosten für die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde als auch die für die Ausstellung der primera copia durch den Erwerber zu übernehmen sind. Den Parteien steht es jedoch auch dort frei, diesbezüglich anderweitige Vereinbarungen zu treffen.
Regelungen in Bezug auf die Löschung von noch vorhandenen Grundbuchlasten
Geht aus den Grundbuchinformationen hervor, dass die transaktionsgegenständliche Immobilie noch belastet ist, z. B. mit einer Hypothek oder einem Pfändungsvermerk, sollte im Arras-Vertrag bzw. im privatschriftlichen Kaufvertrag darauf geachtet werden, dass alle Kosten im Zusammenhang mit der Löschung der entsprechenden Grundbuchbelastung bzw. Grundbuchlast von der Verkäuferseite getragen werden.
Gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal)
Der Arras-Vertrag sollte überdies regeln, wer die Kosten der gemeindlichen bzw. kommunalen Wertzuwachssteuer trägt.
Die Wertzuwachssteuer (Impuesto sobre el Incremento de Valor en los Terrenos de Naturaleza Urbana) findet ihre rechtliche Grundlage in den Artikeln 104 ff. des Gesetzes über örtliche Steuerbehörden*.
*Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Es handelt sich um eine direkte Steuerabgabe (tributo). Sie wird unter anderem mit Blick auf den Wertzuwachs von städtischen Geländen (terrenos de naturaleza urbana) im Zuge jedweder Eigentumsübertragungen erhoben.
Steuerpflichtiger (= sujeto pasivo) der plusvalía ist gemäß Artikel 106 Abs. 2 RDL 2/2024 vom 5. März die übertragende Partei, d.h. die Verkäuferseite.
Etwas anderes ergibt sich, wenn es sich bei dem Verkäufer der Immobilie um einen Nichtansässigen in Spanien handelt. Artikel 106 Abs. 2 RDL 2/2024 vom 5. März schreibt in diesem Kontext die Steuerpflichtigkeit des Erwerbers in Ersatzfunktion vor, sog. sujeto pasivo sustituto del contribuyente. Der Käufer hat – in Ersatzfunktion des Verkäufers – nach dem Erwerb die gemeindliche Wertzuwachssteuer bei der örtlichen Steuerbehörde zu erklären und abzuführen. Die wirtschaftlichen Kosten trägt die Verkäuferseite.
Achtung: Ein Arras-Vertrag oder Optionsvertrag sollte bereits regeln, dass der Käufer im Rahmen der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde zu Zwecken der Erklärung und Abführung der plusvalía einen Einbehalt vom Kaufpreis vornimmt, da der der Verkäufer die entsprechende wirtschaftliche Last trägt.
Regelungen zur Grundsteuer (IBI) im Arras-Verrag
Die spanische Grundsteuer findet ihre rechtliche Grundlage in den Artikeln 60 ff. RDL 2/2024 vom 5. März.
Sie wird durch die jeweilige Gemeinde erhoben bzw. eingezogen, wo sich die entsprechende Immobilie befindet. Für die steuerliche Bemessungsgrundlage wird nach Artikel 65 Königliches Gesetzesdekret 2/2004 vom 5. März („RDL 2/2004“) über die Regelung der Vorschriften von örtlichen Steuerbehörden der jeweilige Katasterwert (valor catastral) herangezogen.
Einige Gemeinden bieten an, den insgesamten Grundsteuerbetrag verteilt über das Jahr einzuziehen, z.B. quartalsweise; dies im Wege des Lastschriftverfahrens von dem gegenüber den örtlichen Behörden angegebenen Bankkonto – in nicht wenigen Fällen mit einer kleinen Vergünstigung .
Steuerpflichtig ist gegenüber den Behörden im Sinne von Artikel 75 RDL 2/2004 im Grundsatz derjenige, der am 1. Januar eines jeden Jahres im Kataster als Eigentümer aufscheint.
Im Innenverhältnis können Käufer und Verkäufer allerdings etwas Anderes vereinbaren, z.B. eine anteilige Übernahme der Grundsteuer (pago a prorrata).
Fehlt eine ausdrückliche diesbezügliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, ist der Verkäufer nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs indessen berechtigt, dem Käufer die Grundsteuerkosten anteilig in Rechnung zu stellen; dies ab der Übergabe der Immobilie zugunsten des Käufers.
Als Gegenstand der Besteuerung (hecho imponible) wird nach Artikel 60 Abs. 1 lit. d) RDL 2/2024 vom 5. März das Eigentumsrecht (derecho de propiedad) herangezogen.
Steuerpflichtig ist die Person, die über das entsprechende (Eigentums-)Recht (= titularidad del derecho) im Zeitpunkt des Steueranfalls verfügt – regelmäßig der 1. Januar eines Jahres, vgl. Artikel 63 und 75 RDL 2/2024.
Praktisch wird sich die örtliche Steuerbehörde zunächst entsprechend an die Person halten, die zum 1. Januar eines Jahres im Kataster als Grundstückseigentümer aufscheint.
Unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshof* in Spanien gilt, dass sofern die Parteien keine spezifische Vereinbarung getroffen haben folgendes:
Der Verkäufer, an den sich die Steuerbehörde wenden wird, führt die IBI ab. Allerdings ist der Verkäufer berechtigt, vom Käufer den entsprechenden Anteil zu für den Zeitraum zu verlangen, seit das Eigentum übertragen worden ist (= zeitanteilige Umlegung der wirtschaftlichen IBI-Last).
*Tribunal Supremo, Urteil vom 15. Juni 2016, Entscheidung 409/2016 (Az. der Revision 2110/2014).
Als (Steuer-)Bemessungsgrundlage (base imponible) dient grundsätzlich der Katasterwert der jeweiligen Immobilie, Art. 65 RDL 2/2024 vom 5. März.
Kostenregelungen zur Eigentümergemeinschaft
Ist die kaufgegenständliche Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft, treffen die Parteien im Arras-Vertrag regelmäßig entsprechend zu den Regelungen der Grundsteuer eine anteilige Kostentragungspflicht, d.h. die Verkäufer- und Käuferseite tragen zeitanteilig die Kosten für das „Hausgeld“.
Käufer sollten sich in einschlägigen Fällen, d.h. bei Vorliegen einer Eigentümergemeinschaft, unbedingt die letzten 3-5 Protokolle (actas) der vergangenen Eigentümergemeinschaftsversammlungen vorlegen lassen und prüfen, ob die Eigentümergemeinschaft in ihren jeweiligen Haushaltsbudgets sogenannte derramas im Sinne von Artikel 17 Abs. 11 des spanischen WEG-Gesetzes (Ley de Propiedad Horizontal) verabschiedet hat oder ob die positive Verabschiedung derartiger Sonderzahlungen kurz bevorsteht. Diese Sonderzahlungen dienen regelmäßig Erhaltungs-, Verbesserungs- bzw. Renovierungsmaßnahmen an gemeinschaftlichen Zonen (z.B. Treppenhaus, Fahrstühl, etc.).
Zur Überprüfung empfiehlt sich die Einholung einer entsprechenden Bescheinigung durch den Verwalter der Immobilie.
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